為了加強對城鎮房地產開發經營活動的監督管理，規範房地產開發經營行為，促進和保障房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
基本介紹
- 中文名：貴州省城鎮房地產開發經營管理條例
- 時 效 性：有效
- 頒布單位：貴州省人大常委會
- 頒布時間：2009-01-07
- 地區：貴州省
發布信息,檔案全文,條例草案說明,審議結果報告,審議意見報告,
發布信息
【實施時間】2009-05-01
【內容分類】省級地方法規
【標 題】貴州省城鎮房地產開發經營管理條例
檔案全文
（2009年1月7日貴州省第十一屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）
第一章 總 則
第一條 為了加強對城鎮房地產開發經營活動的監督管理，規範房地產開發經營行為，促進和保障房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本條例。
第二條 在本省城鎮規劃區範圍內國有土地上進行房地產開發經營及其監督管理，應當遵守本條例。
第三條 房地產開發經營遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。
房地產開發應當符合城鎮規劃、土地利用總體規劃、年度建設用地計畫、房地產開發年度計畫等要求。
第四條 省人民政府建設行政主管部門負責全省房地產開發經營的監督管理工作。
縣級以上人民政府房地產主管部門負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。
縣級以上人民政府其他有關部門按照各自的職責分工，負責房地產開發經營的有關管理工作。
第五條 房地產主管部門應當建立健全房地產市場信息系統，定期公布房地產市場相關信息和房地產企業誠信經營情況。
第六條 房地產主管部門應當建立健全房地產開發經營監督管理機制，向社會公布舉報投訴方式，受理舉報投訴，依法查處房地產開發經營活動中的違法行為，保障當事人的合法權益。
第二章 房地產開發企業
第七條 設立房地產開發企業，應當符合法律、法規規定的條件，企業名稱應當體現房地產行業特點。
從事房地產開發，應當依法取得房地產開發企業資質證書。
房地產開發企業資質證書不得出租、出借、轉讓或者變相出租、出借、轉讓。
第八條 房地產開發企業按照資質條件劃分為一、二、三、四四個資質等級。
各資質等級企業的條件應當符合國家有關規定。
第九條 房地產開發企業資質的核定許可權為：
（一）一級資質，由省人民政府建設行政主管部門審查後，報國務院建設主管部門審批。
（二）二、三、四級資質，由市、州、地房地產主管部門審查後，報省人民政府建設行政主管部門審批。
一級資質的申請、核定、變更、註銷依照國家規定執行。
第十條 新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，按照國家有關規定申請核發《暫定資質證書》。
第十一條 房地產開發企業申請核發《暫定資質證書》、核定資質等級的，應當向市、州、地房地產主管部門提出申請，市、州、地房地產主管部門應當自受理資質申請之日起20日內審查完畢，並將資質申請資料及審查意見報省人民政府建設行政主管部門審批。
第十二條 省人民政府建設行政主管部門應當自收到市、州、地房地產主管部門報送的房地產開發企業資質申請資料及審查意見之日起20日內，對符合條件的企業核發資質證書；不符合條件的，不予核發，並書面告知理由。
第十三條 房地產開發企業資質條件發生變化，達不到原核定資質條件的，應當按照本條例第九條的規定及時向房地產主管部門提交書面報告。
房地產主管部門應當加強監督檢查，對資質條件低於原核定等級的，應當依法重新核定其資質等級。
第十四條 房地產開發企業分立、合併的，應當在辦理工商變更登記後30日內，到省人民政府建設行政主管部門申請辦理資質證書註銷手續，重新申請核定資質等級。
第十五條 房地產開發企業變更企業名稱、法定代表人、住所、企業類型、註冊資本的，應當在辦理工商變更登記後30日內，持相關資料，到省建設行政主管部門辦理相應資質變更手續。省人民政府建設行政主管部門應當自受理之日起5日內辦理完畢。
第十六條 房地產開發企業破產或者因其他原因不再從事房地產開發的，應當到省人民政府建設行政主管部門註銷資質證書。
第十七條 省外房地產開發企業進入本省從事房地產開發經營的，應當到省人民政府建設主管部門辦理資質核驗備案手續。
省人民政府建設行政主管部門應當自受理之日起3日內完成核驗備案手續。
第三章 房地產開發項目
第十八條 房地產開發企業的資質等級與承擔的房地產開發項目規模應當符合國家規定。
第十九條 房地產開發實行項目資本金制度。
房地產開發企業應當按照國家規定將項目資本金儲存到開戶銀行專戶。
第二十條 房地產項目的開發建設，應當符合有關法律、法規的規定和建築工程質量、安全、節能、環保標準以及建築工程勘察、設計、施工技術規範和住宅產業化技術要求。
第二十一條 在正常使用條件下，房地產開發項目有關設施、設備的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，最低保修期限為設計檔案規定的該工程的合理使用年限；
（二）保溫工程、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房屋和外牆面的防滲漏，最低保修期限為5年；
（三）供熱與供冷系統，最低保修期限為2個採暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，最低保修期限為2年。
保修期自房地產開發企業將竣工驗收的住宅交付買受人之日起計算。商品房符合交付使用條件，買受人接到書面交房通知後無正當理由拒絕接收的，保修期自書面交房通知確定的交付使用之日起計算。
第二十二條 房地產開發項目有關設施、設備在保修範圍和保修期限內發生質量問題的，房地產開發企業應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。
鼓勵房地產開發企業對其開發的房地產項目預留質量保證金或者進行質量履約保險。
第二十三條 房地產開發企業應當如實填寫房地產開發項目手冊，按照規定報項目所在地房地產主管部門備案。
第四章 商品房銷售
第二十四條 房地產開發企業銷售商品房，應當符合國家規定的條件。預售商品房的，應當依法取得商品房預售許可證。
房地產開發企業申請商品房預售許可證，應當提交下列資料：
（一）營業執照和資質等級證書；
（二）土地使用權證書、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證；
（三）工程施工契約；
（四）投入開發建設的資金（不包括土地使用權出讓金）占工程建設總投資的比例達到國家規定標準的證明資料；
（五）工程施工進度和竣工交付方案；
（六）商品房預售方案；
（七）預售商品房分層平面圖。
第二十五條 房地產主管部門應當自受理商品房預售申請之日起10日內作出審查決定。符合預售條件的，核發商品房預售許可證；不符合預售條件的，不予核發，並書面告知理由。
第二十六條 房地產開發企業可以自行銷售商品房，或者委託房地產經紀機構代銷商品房。
未取得商品房預售許可證的，房地產開發企業和房地產經紀機構不得向買受人收取任何形式的預訂費用。
第二十七條 房地產開發企業、房地產經紀機構、廣告公司、媒體製作和發布商品房預售廣告，應當載明商品房預售許可證的批准文號。
預售商品房廣告、宣傳資料、商品房項目模型應當真實，不得進行虛假宣傳。
第二十八條 房地產開發企業、房地產經紀機構應當在商品房銷售場所公示房地產開發企業資質證書、房地產經紀機構備案證明、商品房預售許可證、經批准的房地產開發項目修建性詳細規劃圖以及臨時管理規約、前期物業服務契約、商品房買賣契約示範文本等資料。
房地產開發企業和房地產經紀機構銷售商品房，應當向買受人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。
第二十九條 房地產開發企業應當自取得商品房預售許可證之日起10日內將批准預售的房屋同時公開銷售，如實公布銷售情況，不得分期分批銷售或者變相分期分批銷售。
第三十條 房地產開發企業和房地產經紀機構應當自商品房銷售契約簽訂之日起3日內將銷售契約報送房地產開發項目所在地房地產主管部門備案登記。
房地產主管部門應當推行電子政務，實行銷售契約網上即時備案。
第三十一條 商品房買賣契約應當包括下列內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設備標準承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾及相關權益、責任；
（八）商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求；
（九）非共有的車位、車庫等公共配套建築的產權歸屬；
（十）面積差異的處理方式；
（十一）辦理產權登記有關事宜；
（十二）解決爭議的方法；
（十三）違約責任；
（十四）雙方約定的其他事項。
前款約定的商品房價格應當包括水、電等配套設施的建設安裝費用。
商品房買賣契約應當附報送備案登記的樓盤表和商品房分戶平面圖。
推行商品房買賣契約示範文本。
第三十二條 商品房預售資金應當按照規定專戶儲存，封閉運作，用於本項目的建設。
第三十三條 房地產開發企業和房地產經紀機構收取買受人繳納的定金，應當與買受人簽訂書面定金協定。
定金協定應當明示定金的法律後果、所購房屋的基本情況以及可能增加買受人義務、限制買受人權利的其他內容。
推行商品房買賣定金協定示範文本。
第三十四條 商品房應當按照套內建築面積或者按套（單元）計價結算銷售。
商品房產權登記面積按照國家規定的房產測量規範確定。
第三十五條 商品房的銷售面積由具有房產測繪資質的機構測量確定。
房地產主管部門不得指定房產測繪機構，不得拒絕接收符合測量規範的房產測繪結果。
第三十六條 房地產開發企業不得將已經預售的商品房進行抵押；房地產開發企業將已經抵押的商品房進行預售，應當經抵押權人書面同意並明確告知買受人。
第三十七條 房地產開發企業和房地產經紀機構與買受人未解除商品房買賣契約前，不得將該商品房再行銷售給他人。
第三十八條 房地產開發企業不得擅自變更商品房的規劃、設計。
規劃、設計經依法批准變更的，房地產開發企業應當自變更之日起10日內，書面通知買受人，買受人有權解除契約，買受人權益因此受到損害的，房地產開發企業應當予以賠償。
第五章 商品房交付
第三十九條 商品房交付使用，應當符合下列條件：
（一）房地產開發項目經竣工驗收合格，依法取得建設、城鄉規劃等有關部門出具的認可檔案或者準許使用檔案，並經房地產主管部門備案；
（二）房地產開發項目的公共服務設施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎設施具備國家規定的投入使用條件，已經明確產權、管理權，並且以書面形式明確管理責任；
（三）法律、法規規定的其他條件。
第四十條 房地產開發項目的工程質量、公共服務設施和市政公用基礎設施竣工驗收合格後，房地產開發企業申請建設、城鄉規劃等有關部門出具認可檔案或者準許使用檔案的，有關部門應當在法定期限內出具認可檔案或者準許使用檔案。
第四十一條 房地產開發企業交付商品房，應當向買受人出示或者提供下列資料：
（一）本條例第四十條規定的有關部門出具的認可檔案或者準許使用檔案；
（二）住宅質量保證書和使用說明書；
（三）具有資質的房產測繪機構出具的商品房面積測量證明檔案；
（四）物業共用部位、共用設施設備等資料；
（五）市政公用基礎設施和買受人共有的配套公共服務設施清單；
（六）法律、法規規定的其他資料。
第四十二條 房地產開發企業向買受人提供的住宅質量保證書和住宅使用說明書應當根據國家有關規定，載明保修單位、保修範圍、保修期限、保修責任、能源消耗指標、節能措施等內容。
第四十三條 房地產開發企業和房地產經紀機構銷售商品房設定樣板房的，應當在商品房買賣契約中說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
第四十四條 商品房買受人應當按照國家規定繳存專項維修資金。
第四十五條 商品房預售後，房地產開發企業和買受人均可向房屋登記機構申請預購商品房預告登記。
房地產開發企業預售商品房的，應當自商品房竣工驗收合格之日起90日內辦理房屋所有權初始登記，並在初始登記後將登記事實及時書面告知買受人。
房地產開發企業、商品房買受人應當在商品房買賣契約約定的期限或者商品房交付使用之日起90日內辦理房屋所有權轉移登記手續。
第六章 房地產經紀
第四十六條 房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。
設立房地產經紀機構，應當具備下列條件：
（一）有自己的名稱和組織機構；
（二）有不少於15平方米的固定經營場所；
（三）有不少於3萬元人民幣的註冊資本；
（四）有房地產經紀相應職業資格證書的從業人員不少於3人；
（五）法律、法規規定的其他條件。
第四十七條 設立房地產經紀機構，應當依法向工商行政管理部門申請登記。
房地產經紀機構應當自領取營業執照之日起30日內，到房地產主管部門備案。房地產主管部門應當自受理之日起5日內，出具備案證明。
第四十八條 房地產主管部門應當將房地產經紀機構或者其分支機構的名稱、住所、法定代表人或者負責人、註冊資本、房地產經紀人員等備案信息向社會公告。
第四十九條 房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所公示下列內容：
（一）營業執照；
（二）備案證明；
（三）房地產經紀人員情況；
（四）服務項目、內容、標準；
（五）收費項目、依據、標準、對象；
（六）交易結算資金專用存款賬戶；
（七）投訴方式和途徑；
（八）法律、法規、規章規定的其他事項。
第五十條 房地產經紀人員只能在一家房地產經紀機構執（從）業。
房地產經紀業務，由經紀機構統一受理和收取費用，房地產經紀人員不得以個人名義承接業務和收取費用。
第五十一條 委託人委託房地產經紀機構出售、出租房地產的，應當向房地產經紀機構出示真實有效的房地產權屬證明、權利人身份證明檔案。
委託人未出示前款規定資料的，房地產經紀機構應當拒絕接受委託。
委託人提供虛假資料，給另一方當事人或者房地產經紀機構造成損害的，應當依法承擔責任。
第五十二條 房地產經紀機構承接委託業務，應當與委託人簽訂書面委託契約。
房地產經紀機構對外發布委託人房源、客源信息的，應當經委託人書面同意。
第五十三條 房地產經紀機構或者房地產經紀人員及其近親屬承購、承租委託人委託的房地產的，應當書面告知委託人真實情況，不得假借第三人名義欺詐委託人。
第五十四條 房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有下列行為：
（一）發布虛假信息，或者向當事人虛構與委託事項有關的信息；
（二）隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取差價；
（三）索取服務契約約定以外的酬金或者財物；
（四）以惡意降低服務報酬標準、詆毀其他房地產經紀人員或者房地產經紀機構聲譽等不正當競爭手段承攬業務；
（五）通過房地產交易結算資金專用存款賬戶以外的方式代收代付交易資金；
（六）與他人串通，損害委託人、第三人利益或者公共利益；
（七）在代理房屋交易過程中，收取房屋交易押金、保證金、定金等，扣留委託人有效證件、房地產權屬證書等；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第五十五條 房地產交易當事人可以約定交易資金支付方式，也可以約定通過房地產經紀機構或者交易保證機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶，劃轉結算交易資金。
房地產經紀機構、房地產經紀人員不得通過其他結算賬戶代收、代付交易資金。
第五十六條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當加強對本行政區域內房地產經紀活動的監督檢查。
被檢查的房地產經紀機構和人員應當予以配合，並按照要求提供檢查所需的資料。
第五十七條 縣級以上人民政府房地產主管部門應當建立房地產經紀人員和房地產經紀機構信用檔案，並向社會公開。
第七章 法律責任
第五十八條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正；逾期不改的，給予警告，並處1萬元以上3萬元以下罰款：
（一）房地產開發企業違反第二十三條規定的；
（二）房地產開發企業和房地產經紀機構違反第二十八條第一款規定的；
（三）房地產開發企業和房地產經紀機構違反第三十條第一款規定的；
（四）房地產開發企業和房地產經紀機構違反第三十三條第一、二款規定的；
（五）房地產開發企業不提供或者提供虛假的第四十一條規定的資料的。
第五十九條 違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款：
（一）房地產開發企業和房地產經紀機構違反第二十九條規定的；
（二）房地產開發企業和房地產經紀機構違反第三十二條規定的。
第六十條 房地產開發企業和房地產經紀機構違反本條例第三十四條第一款規定，沒有銷售所得的，由縣級以上人民政府房地產主管部門處3萬元以上8萬元以下罰款；有銷售所得的，處銷售所得10%的罰款。
第六十一條 房地產開發企業和房地產經紀機構違反本條例第三十七條規定的，由縣級以上人民政府房地產主管部門處以警告，責令限期改正，並處2萬元以上3萬元以下罰款，給買受人造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 房地產經紀人員違反本條例規定，有下列情形之一的，由縣級以上房地產主管部門責令改正，處1萬元以上3萬元以下罰款：
（一）偽造、塗改、轉讓、轉借房地產經紀人員證書的；
（二）以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的。
第六十三條 房地產經紀機構違反本條例規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產主管部門按照下列規定予以處罰：
（一）違反第五十四條第二項規定的，處交易差價1倍以上2倍以下罰款；
（二）違反第五十四條第五、七項規定的，處1萬元以上3萬元以下罰款。
第六十四條 違反本條例規定的其他違法行為，按照有關法律、法規的規定處罰。
第六十五條 房地產主管部門和其他有關部門的工作人員在實施房地產開發經營監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、索賄受賄，尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第八章 附 則
第六十六條 在城鎮規劃區外的國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發經營活動以及實施房地產監督管理，參照本條例執行。
第六十七條 廉租房、經濟適用住房等保障性住房的開發經營管理，按照國家和省相關規定執行。
第六十八條 本條例自2009年5月1日起施行，1996年8月2日貴州省第八屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過的《貴州省城市房地產開發經營管理條例》同時廢止。
條例草案說明
省人大常委會： 我受省人民政府委託，現就《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》），作如下說明： 一、關於起草《條例（草案）》的必要性 房地產業是國民經濟的支柱產業之一。房地產市場持續健康發展，既能提高居民住房水平，改善居住質量，又對促進消費、擴大內需、拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康發展及擴大社會就業具有明顯作用。國家歷來重視房地產業的發展，於1994年7月、1998年7月先後制訂了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，促進、規範了我國房地產業健康發展。我省1996年8月制訂的《貴州省城市房地產開發經營管理條例》，對促進、規範全省房地產業的發展發揮了積極作用。截止2007年，全省共有房地產開發企業1800餘家，房地產中介機構100餘家。2007年，全省房地產開發投資共完成248億元，房屋施工面積4227萬平方米，商品房銷售面積1026萬平方米。隨著全省經濟社會的發展和改革開放的深入，我省房地產業加速發展的同時也出現了一些新情況、新問題：一是有的房地產開發企業利用購房人對房屋公攤面積計算知識的缺乏，售房時故意模糊房屋公攤面積的計算，侵害購房者的利益，房屋銷售面積糾紛長期成為消費者投訴的熱點問題；二是在房價上漲的總體趨勢下，“捂盤惜售”成為頑症，有的房地產開發企業在取得預售許可證後並未按規定一次性將經批准預售的商品房全部拿出來銷售，而是採用分期、分批銷售的“策略”，待價而沽，逐步推高房價，違規追求利潤最大化；三是房地產經紀行業及其從業人員大量湧現，素質良莠不齊，但同時又缺乏相應的法律、法規規範，損害委託人合法權益的事件時有發生，嚴重影響行業聲譽。此外，《貴州省城市房地產開發經營管理條例》出台比《城市房地產開發經營管理條例》還早，許多條款的規定已不能適應我省房地產業的現實要求和發展需要，有的甚至與《城市房地產開發經營管理條例》的規定不一致，因此，重新制訂《條例（草案）》顯得十分必要和迫切。 二、《條例（草案）》的起草過程 根據省人大、省政府立法工作計畫，省政府法制辦、省建設廳於2008年3月成立起草小組，並邀請省人大財經委、省人大常委會法工委參加，開始《條例（草案）》的調研起草工作。形成初稿後，多次邀請省直有關部門進行論證；廣泛聽取地方政府、部門和房地產企業的意見；考察學習了重慶等省市的先進經驗；並多次邀請、組織專家和社會各界人士座談。省政府法制辦在審查過程中，又召開了省直有關部門參加的論證會，書面徵求了9個市（州、地）人民政府（行署）及其主管部門（建設局、房管局）的意見，在貴州省法制信息網上向社會公開徵求意見。對各地、各單位及個人提出的意見、建議認真分析、梳理和研究，採納了其中的合理部分，未採納的部分，我們作了相應的說明。經反覆修改，形成了《條例（草案）》。 三、關於《條例（草案）》需要說明的幾個主要問題 （一）關於房地產開發經營的監督管理體制 房地產開發經營涉及的管理部門較多，且全省各地的管理體制不盡相同。省級由省建設廳行使監督管理職權，而各市、州、地、縣房地產開發經營的監督管理，有的由建設局負責，有的由房管局負責，有的由建設局與房管局共同負責。這種局面的形成，歷史原因較複雜。隨著國家實行大部制改革，我省也將進行相應的機構調整，因此，《條例（草案）》對我省省級以下的地方人民政府房地產管理部門只原則性規定為“房地產主管部門”，不具體明確哪個部門及部門的名稱，沒有要求省級以下的地方人民政府改變現行的房地產開發監管體制。這樣，既不會因改變現有管理體制而引發混亂，也為下一步的改革留有餘地。另外，其他諸如國土、發改、環保、工商、稅務、公安、消防、人防、氣象、水利等相關部門，《條例（草案）》為精簡文字，未作一一列舉，形成了《條例（草案）》第四條規定。 （二）關於房地產開發經營監管幾項新設立的制度 《條例（草案）》針對當前房地產市場中的“捂盤惜售”、“定金糾紛”、“房屋公攤面積糾紛”等熱點問題，新設立了幾項制度予以規範，加強監管。 1、“商品房預售一次性同時公開銷售”制度 《條例（草案）》第二十九條規定：“房地產開發企業應當自取得商品房預售許可證之日起10日內將批准預售的房屋同時公開銷售，如實公布銷售情況，不得分期分批銷售。” 商品房預售制度，是我國房地產業剛起步時國家為鼓勵房地產業的發展而制定的。商品房預售制度，既能幫助房地產開發企業及時籌集資金，解決其在房地產開發中的資金困難問題；又區別於一般的現房交易，使購房人因提前向開發商支付房款而在房價方面得到優惠。 但近年來，商品房預售中出現了不少“捂盤惜售”行為，違背了國家設立“商品房預售”制度的目的和相關限制性規定，必須加以禁止。“商品房預售”是國家以行政許可的方式賦予房地產開發企業的一項權利，其不同於純市場行為的現房銷售。“商品房預售”既然是一種被許可的經營行為，根據《行政許可法》第六十七條規定，被許可人應當按照國家規定的服務標準和行政機關依法規定的條件，提供方便、穩定的服務，並履行普遍服務的義務，故《條例（草案）》在第二十九條規定了房地產開發企業的“商品房預售”同時公開銷售義務等的規範，並在第五十九條規定了相應的法律責任。 2、“書面定金協定”制度 有的房地產開發企業和房地產經紀機構在銷售商品房時，時常會利用購房人法律知識的不足，模糊“定金”、“訂金”及“預付款”的法律效力差異，在以“訂金”及“預付款”名義收取購房人的錢款時出具的卻是“定金”協定，損害購房人的合法權益。另外，實踐中“定金”協定的形式和內容由於缺乏相應的法律規範，隨意性極大，有的房地產開發企業和房地產經紀機構甚至以收款收據作為定金協定，雙方的權利、義務缺乏相應約定或約定不明確，極易導致糾紛，因此，為規範房地產交易市場秩序，維護雙方當事人的合法權益，《條例（草案）》第三十三條規定：“房地產開發企業和房地產經紀機構收取買受人繳納的定金，應當與買受人簽訂書面定金協定。定金協定應當明示定金的法律後果、所購房屋的基本情況以及可能增加買受人義務、限制買受人權利的其它內容。推行商品房買賣定金協定示範文本。 3、“按套內建築面積或者按套（單元）計價銷售”制度 商品房銷售有按建築面積、按套內建築面積、按套（單元）計價結算三種銷售方式。這三種銷售方式，按套內建築面積和按套（單元）計價結算兩種對面積測算的要求相對簡單，普通消費者容易掌握，不易產生面積測算糾紛。而按建築面積銷售，因“分攤的共有建築面積”的測算具有較強的專業性，普通消費者很難掌握，導致房地產開發企業與購房人之間極易產生“房屋公攤面積糾紛”。因此，《條例（草案）》規定了商品房銷售按套內建築面積或者按套（單元）計價結算制度，這一制度起始於重慶市，該市自實行商品房銷售按照套內建築面積或者按套計價結算制度後，商品房公攤面積糾紛的投訴為零，社會效果極好。 《條例（草案）》第三十四條規定：“商品房應當按套內建築面積或者按套（單元）計價結算銷售。商品房產權登記面積按照國家規定的房產測量規範確定。 （三）關於房地產經紀問題 近年來，不斷壯大的房地產經紀企業為房地產業的健康發展提供了巨大的支持和幫助。但與此同時，房地產經紀業的監管卻缺乏相應制度支持。究其原因，一是上位法規定比較原則，可操作性差；二是房地產經紀行業魚龍混雜，嚴重影響了行業聲譽。省外還發生過較為嚴重的損害委託人利益的案件，引發一系列社會問題。因此，有必要加強對房地產經紀行為的監管。《條例（草案）》第六章重點規範了經紀機構及其執業人員的行為；第四十六條根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產經紀機構專業人員的要求進行了細化，以增強可操作性。 以上說明及《條例（草案）》，請予審議。
審議結果報告
省人大常委會： 省十一屆人大常委會第四次會議對《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例（草案）》（以下簡稱《條例草案》）和《省人大財政經濟委員會關於《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例（草案），審議意見的報告》進行了審議，認為，房地產業是國民經濟的重要支柱產業，為了加強對我省城鎮房地產開發經營活動的監督管理，規範房地產開發經營行為，促進和保障房地產業健康發展，制定該條例是十分必要的。同時，委員們提出了一些修改意見。 省人大常委會法制工作委員會根據省十一屆人大常委會第四次會議和省人大財政經濟委員會的審議意見，對《條例草案》進行修改後，寄送到全省各級人大常委會、省人大常委會各地區工作委員會徵求意見，並在《貴州日報》和常委會網站全文公布徵求意見稿，廣泛徵求意見，同時，召開有關單位及專家學者參加的論證會，聽取他們對《條例草案》的修改意見。2008年12月17日，法制委員會召開會議並邀請省人大財政經濟委員會參加，對《條例草案》進行審議，並對省十一屆人大常委會第四次會議的審議意見和省人大財政經濟委員會的審議意見及有關單位提出的修改意見進行了認真研究。法制委員會認為，房地產業是國民經濟重要的支柱產業，保障和促進房地產業持續健康發展，對於促進消費、擴大內需、拉動投資增長、擴大社會就業，保持國民經濟又好又快發展，具有十分重要的作用；特別是在當前國民經濟發展面臨嚴峻挑戰的情況下，為規範房地產開發經營行為，努力為房地產開發經營主體營造公平有序的市場競爭環境，促進和保障房地產業發展，維護消費者合法權益，制定該條例是必要的；《條例草案》的內容符合有關法律、法規的規定，符合我省實際，文本基本成熟，建議本次會議審議後通過。同時，對《條例草案》進行了修改。現將有關情況報告如下： 1、將第七條第一款中的“包含‘房地產開發’之類規範性文字”修改為“體現房地產行業特點”；在第三款最後增加“或者變相出租、出借、轉讓”。 2、將第十條修改為：“新設立的房地產開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，按照國家有關規定申請核發《暫定資質證書》。 3、將第十一條中的“申請確定資質等級”修改為“申請核發《暫定資質證書》、核定資質等級”。 4、在第十三條第一款中的“變化”後增加“達不到原核定資質條件的”，在“應當”後增加“按照本條例第九條規定”；將第二款中的“降低”修改為“依法重新核定”，刪除“達不到四級資質的，應當註銷其資質”。 5、刪除第十五條中的“股東”，將“經營場所”修改為“住所”。 6、將第十六條修改為：“房地產開發企業破產或者因其他原因不再從事房地產開發的，應當到省建設行政主管部門註銷資質證書。” 7、在第二十一條第一款第二項前增加“保溫工程”，在第二款最後增加：“商品房符合交付使用條件，買受人接到書面交房通知後無正當理由拒絕接收的，保修期自書面交房通知確定的交付使用之日起計算。 8、將第二十三條中的“按規定報送房地產主管部門備案”修改為“按照規定報項目所在地房地產主管部門備案”。 9、將第二十四條第一款修改為：“房地產開發企業銷售商品房，應當符合國家規定的條件。預售商品房的，應當依法取得商品房預售許可證。 10、將第二十八條第一款中的“房地產經紀機構資質證書”修改為“資質證書、房地產經紀機構備案證明”；增加一款作為第二款，內容為：“房地產開發企業和房地產經紀機構銷售商品房，應當向買受人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息。 11、在第二十九條最後增加“或者變相分期分批銷售”。12、在第三十一條第一款中增加兩項，作為第八、九項，內容為：“（八）商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求；（九）非共有的車位、車庫等公共配套建築的產權歸屬；”將第二款修改為：“前款約定的商品房價格應當包括水、電等配套設施的建設安裝費用。” 13、將第三十二條中的“有關工程”修改為“本項目的”。 14、將第三十五條第二款中的“房屋登記部門”修改為“房地產主管部門”。15、刪除第四十一條第四項中的“物業服務企業查驗承接”，將第五項修改為：“市政公用基礎設施和買受人共有的配套公共服務設施清單。 16、刪除第四十二條中的“損害賠償”；刪除第四十四條中的“辦理房屋交付手續’和“住宅”；刪除第四十八條中的“市、縣人民政府”。 17、在第五十八條第二項中的“第二十八條”後增加“第一款”；將第五十九條中的“給予警告”修改為“責令限期改正”；將第六十三條第二、三項合併，作為第二項。 18、增加一條作為《條例草案》修改稿第六十四條，內容為：“違反本條例規定的其他違法行為，按照有關法律、法規的規定處罰。” 19、增加一條作為《條例草案》修改稿第六十六條，內容為：“在城鎮規劃區外的國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發經營活動以及實施房地產監督管理，參照本條例執行. 20、增加一條作為《條例草案》修改稿第六十七條，內容為：“廉租房、經濟適用住房等保障性住房的開發經營管理，按照國家和省相關規定執行。 21、刪除第六十五條中的“貴州省人民代表大會常務委員會2004年5月28日修訂”。 此外，還對《條例草案》部分條款作了文字技術處理，條文順序作了相應調整。 鑒於目前正在進行政府機構改革，省人民政府建設行政主管部門的稱謂可能會發生變化，建議常委會授權法制委員會根據機構改革的實際情況，在編輯《法規彙編》時對本條例中規定的省人民政府負責房地產開發經營監督管理的部門的稱謂進行修改。 以上報告，連同《條例草案》修改稿文本，請予審議。
審議意見報告
省人大常委會： 省人民政府提請審議的《貴州省城鎮房地產開發經營管理條例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）7月28日交由財經委辦理後，我委將《條例（草案）》分別發往各市（州）人大常委會、地區人大工委徵求意見。8月“日召開了法規論證會，聽取了發改、建設、環保、工商、物價、消防等相關部門和部分房開企業的意見。在《條例（草案）》形成過程中，財經委派員參與了立法調研和論證。在徵求各方面意見的基礎上，財經委員會於8月26日召開第10次會議，對《條例（草案）》進行了認真審議。現將審議意見報告如下： 一、制定條例的必要性 隨著我省經濟社會的發展，城鎮化率不斷提高，城鎮住房制度改革不斷推進，房地產業總體保持了快速發展勢頭，已成為我省經濟發展的支柱產業之一。房地產業的持續發展，對拉動投資、促進消費、擴大就業、改善人民民眾居住質量等方面發揮了重要作用，對於保持我省經濟社會持續發展也具有十分重要的意義。 1996年8月2日，省八屆人大常委會第二十三次會議通過的《貴州省城市房地產開發經營管理條例》，為促進和規範我省房地產市場起到了積極作用。但該條例與此後國家相繼出台的《城市房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國城鄉規劃法》、《民用建築節能條例》等法律、法規的相關規定和要求存在著不一致的情況。2004年5月28日省十屆人大常委會第八次會議通過的《貴州省部分地方性法規條款修改案》僅對條例中涉及的行政許可進行了規範，基本未涉及其它內容。此外，隨著我省房地產業的發展，在房地產開發、經營和管理過程中也出現了一些新情況、新問題，原有條例所規範的內容已不能適應現實需要，亟待通過立法來加以進一步規範。因此，為使我省房地產業得以持續健康發展，更好地規範房地產開發、經營和政府部門的行政行為，維護當事人的合法權益，重新制定條例是十分必要的。《條例（草案）》符合國家法律、法規的規定，建議常委會予以審議。 二、具體修改意見 1、將第四條第二款中“縣級以上人民政府房地產主管部門”修改為“州、市、縣人民政府和地區行政公署房地產主管部門”。 2、將第十三條第一款中“應當及時向房地產主管部門提交書面報告”修改為“應當按照第九條規定的核定許可權，及時向房地產主管部門提交書面報告”。 3、在第二十一條第二項“屋面防水工程”後增加“保溫工程”。 4、在第二十八條增加一款：“房地產開發企業和房地產經紀機構銷售商品房，還應當向買受人明示所售商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求、保溫工程保修期等信息”作為第二款。 5、在第三十一條第七項後增加一項：“商品房的能源消耗指標、節能措施和保護要求”作為第八項，以後各項順延。 6、在第四十六條第四項“人員”前增加“從業”二字。 7、在第七章增加一條：“對違反本條例的行為，法律、行政法規對處罰機關、處罰種類、處罰幅度有規定的，從其規定”作為第五十八條，以後各條順延。 8、將原第五十八條第二項中“違反第二十八條規定的”修改為：“違反第二十八條第一款規定的”。 此外，部分條款文字表述還需要進一步作技術規範處理。 以上意見，請予審議。
