西安新修訂的《西安市經濟適用住房價格管理辦法》即日起開始實施，有效期5年。
基本介紹
- 中文名：西安市經濟適用住房價格管理辦法
- 實施地區：西安市
檔案內容,規定內容,
檔案內容
西安市經濟適用住房價格管理辦法
第一條為加強經濟適用住房價格管理，規範經濟適用住房價格行為，促進本市經濟適用住房的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、國家發展計畫委員會、建設部《經濟適用住房價格管理辦法》（計價格〔2002〕2503號）、《陝西省定價目錄》（陝價監發〔2002〕148號）有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條本辦法所稱經濟適用住房，是指納入政府經濟適用住房建設計畫，建設用地以劃撥方式供應，按規定享受政府稅費減免優惠政策，向城鎮低收入住房困難家庭供應，限定戶型面積、限定銷售價格的保障性住房。
第三條本市經濟適用住房價格管理適用本辦法。
第四條市政府價格主管部門是本市經濟適用住房價格的主管部門，依法對本市行政區域範圍內的經濟適用住房價格實施管理。
市政府住房保障和房屋管理、財政、建設、規劃、國土等主管部門按照職責協助做好經濟適用住房價格的監督和管理工作。
第五條經濟適用住房價格實行政府指導價。
第六條制定經濟適用住房價格應以保本微利為原則。
第七條開發企業開發建設的經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。
第八條開發成本包括征地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息、行政事業性收費和政府性基金、廉租住房建設資金。
（一）征地和拆遷安置補償費：按照法律、法規及有關政策規定用於徵用土地和拆遷補償所支付的費用。包括：
1.土地補償費。
2.安置補助費。
3.地上附著物補償費。
4.青苗補償費。
5.房屋等建築物作價補償費。
6.臨時安置過渡及搬家補助費。
7.停產停業損失補償費。
8.取得土地時發生的耕地占用稅等相關稅費。
9.征地、拆遷過程中按規定發生的其他費用。
（二）勘察設計和前期工程費包括：
1.工程勘察費。包括水文、文物、工程地質勘察費。
2.建築規劃及設計費。包括建築工程設計費，建築規劃測繪費用等。
3.標底編制費。
4.前期工程費。包括施工通水、通電、通氣、通路及平整土地的費用。
5.工程前期報建過程中發生的其他費用。
（三）建築安裝工程費：列入施工圖預（決）算項目的房屋建築安裝工程費。包括：
1.房屋的土建（含土方，樁基）工程費。
2.水、暖、電、氣、熱、通訊、電視線路、消防、電梯等設備採購及安裝工程費。
3.附屬工程費。
4.建築安裝工程監理費。
5.建築安裝工程建設中發生的其他費用。
（四）住宅小區基礎設施建設費是指小區用地規劃紅線內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費，以及按政府批准的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非經營性公共配套設施建設費。
1.小區紅線內基礎設施建設費。包括小區紅線內的道路、供水、供電、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化、消防等公共基礎設施建設費用。
小區紅線內景觀綠化費用按照有關的綠化等級和標準確定。
2.小區紅線內非經營性公共配套設施建設費。公共服務建築設施中的小區居委會、物業管理用房、人防工程、公共停車棚、公廁、配電水泵消防房、垃圾轉運站等非經營性公共配套設施建設費用計入經濟適用住房建設成本。經濟適用住房公共服務建築面積按有關規定執行。
小區紅線內規劃配建的公辦幼稚園、公辦學校的建設成本在開發企業提供教育主管部門無償接收相關資料後，可計入經濟適用住房開發成本。
3.政府明文規定收取的其他住宅區配套基礎設施建設費。
（五）管理費按照本條（一）至（四）項費用之和的2%計算。
（六）貸款利息：按照開發企業為本期建設工程建設籌措資金所發生的，審價時點國家公布銀行貸款基準利率計算貸款利息。
（七）行政事業性收費和政府性基金按國家有關規定計收。
（八）廉租房建設資金。按政府有關規定執行。
第九條稅金依照國家規定的稅目和稅率計算。
利潤按照第八條（一）至（四）項費用之和的3%計算。
第十條下列費用不得計入經濟適用住房價格：
（一）住宅小區內配建的商店、銀行、醫院、會所、地下停車場及民辦幼稚園、民辦學校等經營性面積的所有開發成本。
（二）開發單位留用的辦公用房應分攤的土地費用、建築安裝費用及其他費用。
（三）各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈、廣告宣傳和展覽等其他費用。
（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。
（五）由於開發單位的原因造成超過土地出讓契約規定的動工開發日期而發生的土地閒置費等。
（六）按規定已經減免的及其他不應計入價格的費用。
第十一條經濟適用住房項目內，經濟適用住房面積和配建的經營性用房面積的開發成本應當分別獨立核算，對於不能分清成本歸集對象或不能準確計算的費用，按照經濟適用住房面積和配建的經營性用房面積進行分攤。原經濟適用住房項目配建的經營性用房面積使用劃撥用地的，須經市住房保障和房屋管理部門會同規劃部門確認經營性用房面積，依法辦理土地出讓審批手續。
第十二條開發企業應當在經濟適用住房項目當期報審樓幢施工主體封頂，達到銷（預）售條件時，向市政府價格主管部門提出書面定價申請。
第十三條開發企業的書面定價申請應當包括以下內容：
（一）申請制定價格的具體項目名稱、四至、規模、總建築面積、項目建設基本情況、土地及城建手續辦理情況、是否符合規定的經濟適用住房建設標準等內容。
（二）擬制定的價格水平。
（三）擬定價格與同地段同類型建設項目（含經濟適用住房項目和商品房項目）的價格水平比較。
（四）其他需要說明的情況。
第十四條開發企業隨書面定價申請附以下材料：
（一）開發企業工商執照及資質證書複印件。
（二）經濟適用住房銷售價格申報表。
（三）經濟適用住房立項（核准）、用地批文。
（四）市住房保障和房屋管理部門核准經濟適用住房戶型備案證明，房屋面積預測報告。
（五）《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》複印件。
（六）經規劃部門審核、批准的總平面圖和經濟適用住房主管部門審核的建築單體施工圖、室外管線、道路、園林景觀設計總圖。
（七）征地、拆遷公告、拆遷安置協定及費用支出憑證、征地拆遷過程發生的相關稅費支付憑證及其他相關資料。
（八）建築工程設計、勘察、監理、中標施工契約書複印件；建築安裝工程預（決）算(工程量清單)、室外工程預（決）算（工程量清單）。
（九）城建交費單、各項行政事業性收費項目費用繳費憑證。
（十）其他應計入成本的費用付款憑證及市政府價格主管部門規定提交的其他材料。
第十五條經濟適用住房在核定銷售價格前須進行成本監審。
市政府價格主管部門所屬成本監審機構根據重要商品成本監審相關規定，對開發企業申報定價成本進行成本監審。成本監審機構按照《政府制定價格成本監審辦法》、《陝西省定價成本監審操作規範》依法對經濟適用住房項目定價成本進行成本監審，核算定價成本，並出具《成本監審報告》。
《成本監審報告》確定的經濟適用住房定價成本，是制定經濟適用住房價格的基本依據。
第十六條對經過成本監審，手續、材料齊全的經濟適用住房項目，市政府價格主管部門會同市住房保障和房屋管理部門在成本監審報告出具後15個工作日內作出制定經濟適用住房政府指導價的決定。
第十七條按照本辦法確定的經濟適用住房價格，為同一期工程開發建設住房的基準價格。分割零售單套住房，應當以基準價格為基礎，計算樓層、朝向差價。樓層、朝向差價按整幢（單元）增減的代數和為零的原則由開發企業確定。
第十八條經濟適用住房價格上浮在不超過3%的幅度內，由市政府價格主管部門在核定價格時確定，下浮幅度不限。
第十九條經濟適用住房價格實行明碼標價制度。開發企業須按照國家發改委《商品房銷售明碼標價規定》和省物價局《商品房銷售明碼標價規定實施細則》規定，做好明碼標價，實行“一套一標”，在銷售場所顯著位置懸掛西安市價格監督檢查局監製的明碼標價牌（表、簽），自覺接受社會監督。
第二十條經濟適用住房“一套一標”價格一經確定公布後，開發企業不得擅自提高價格對外銷售，不得在批准的價格之外加收任何費用或強行推銷及搭售商品。
第二十一條凡未按本辦法規定確定或審批價格的，市住房保障和房屋主管部門不予核發銷售（預售）許可證。
第二十二條建立房地產開發經營企業負擔卡制度。凡涉及房地產開發經營企業的建設項目收費，收費的部門和單位必須按規定在企業負擔卡上如實填寫收費項目、標準、收費依據、執收單位等內容，加蓋單位公章。拒絕填寫或不按規定要求填寫的，房地產開發經營企業有權拒交，並向市政府價格主管部門舉報。
第二十三條開發企業違反價格法律、法規和本辦法規定的價格行為，由市政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》予以查處。
第二十四條本辦法自發文之日起施行，有效期5年。
《辦法》明確了經濟適用住房價格實行政府指導價，制定價格應以保本微利為原則，政策規定之外的相關費用不得計入經濟適用住房價格。
規定內容
《辦法》規定，經濟適用住房價格實行政府指導價，制定價格應以保本微利為原則，開發企業開發建設的經濟適用住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。住宅小區基礎設施建設費是指小區用地規劃紅線內，與住房同步配套建設的住宅小區基礎設施建設費以及按政府批准的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非經營性公共配套設施建設費。
住宅小區內配建的商店、銀行、醫院、會所、地下停車場及民辦幼稚園、民辦學校等經營性面積的所有開發成本，開發企業應當在經濟適用住房項目當期報審樓幢施工主體封頂，達到銷（預）售條件時，向市政府價格主管部門提出書面定價申請。經濟適用住房在核定銷售價格前須進行成本監審。做好明碼標價，實行“一套一標”，自覺接受社會監督。
