物業成本管理

成本管理

一、物業管理重的成本及其分類——掌握

1.1含義：物化勞動（材料和設備等生產資料）和活勞動的耗費

物業管理企業各種生產費用的總和構成物業管理成本；

一定時期內的直接物業管理成本稱為物業管理企業的營業成本；

為組織和管理物業管理服務活動會發生管理費用；按期間費用處理

為籌措經營管理資金會發生財務費用；不計入成本！

1.2成本構成

（1）營業成本：直接人工、直接材料費、間接費用（未必單列）

（2）期間費用（經營管理費用）：管理費用和財務費用，可以包括上述間接費用。

*特別規定p184，注意第五點不得列入成本的5類支出！

二、物業管理成本的分類——重要

2.1按經濟性質或內容分——了解

2.2按經濟用途劃分——見營業成本、期間費用和經營管理費用

2.3按照與業務量的關係劃分：固定成本（與物業管理服務量變動無關）、變動成本（隨服務量變動而變動）、半固定或半變動成本（不呈正比例變動關係）。

2.4按照計算依據不同劃分：目標、定額、計畫、實際——了解

2.5按照與決策的關係劃分：邊際成本（計算最優）、差異成本、機會成本（衡量用途）、估計成本、沉沒成本（有關決策）、可緩成本、可免成本、附加價值成本。

3.1主要對象

（1）物業管理服務成本：人工費、辦公費、物業公用部位與公用設備的日常運行和維護費、保全費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費及經業主同意的其他費用；

（2）專項維修基金——不計入物業管理服務支出或成本；

（3）物業管理費用的構成：包乾制（物業管理服務成本、法定稅費、利潤），薪酬制（物業管理服務支出+酬金）。

3.2估算方法——重要卻簡單

（1）類別：人工費、辦公費、物業公用部位與公用設備的日常運行和維護費、保全費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費、專項維修基金費

（2）單項：年（月）各項費用之和/年（月）參與測算的物業面積

（3）匯總：分項費用之和/參與測算的物業面積

四、成本預算

4.1要求：與其他預算（收入、資本、現金預算等）相協調；以各項定額（勞動、消耗、費用定額等）為基礎；應有技術經濟措施來保證；全面權衡；留有餘地。

4.2編制方法

（1）固定預算：以過去為基礎，合理調整。

三大前提：過去合理、現有業務必須、增加費用值得。

（2）彈性預算：彌補上述不足，對無法準確預見的事項彈性對待。

（3）零基預算：各項預算支出以零為出發點，適用於產出難以辨認的服務性部門費用預算的編制。

（4）滾動預算（逐期更新）和機率預算