《無錫市市區共有產權保障房管理辦法》已經無錫市政府第18次常務會議審議通過，無錫市人民政府於2023年6月30日印發，本辦法自2023年10月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：無錫市市區共有產權保障房管理辦法
- 頒布時間：2023年6月30日
- 實施時間：2023年10月1日
- 發布單位：無錫市人民政府
全文,政策解讀,
全文
第一章 總則
第一條 為了規範共有產權保障房管理，改善住房困難家庭居住條件，根據國家、省和市住房保障有關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市市區範圍內政府投資以及政府委託其他單位建設並納入保障性安居工程計畫的共有產權保障房管理，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱共有產權保障房，是指政府與符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭按份共有產權的保障性住房。
第四條 市住房城鄉建設部門是本市共有產權保障房的行政主管部門，負責全市共有產權保障房的管理工作。市房屋管理服務中心是本市市區共有產權保障房管理的實施機構（以下簡稱市實施機構），具體負責日常管理工作。
發展改革、公安、民政、財政、人力資源社會保障、自然資源規劃、稅務等部門按照各自職責，做好共有產權保障房管理相關工作。
第五條 共有產權保障房銷售價格實行政府指導價，並進行動態管理，由市發展改革部門會同市住房城鄉建設、財政、自然資源規劃部門制定，經市人民政府批准後向社會公布。
第六條 共有產權保障房產權份額按照購買共有產權保障房的家庭與政府各占50%確定，並在購房契約中予以明確。政府產權份額由市實施機構或者政府指定的其他單位代為持有（以下統稱代持機構）。
第二章 規劃建設
第七條 市住房城鄉建設部門應當會同市發展改革、自然資源規劃、財政等部門，根據住房保障需求和國土空間規劃，編制共有產權保障房專項規劃，並納入全市住房發展規劃，報市人民政府批准後向社會公布。
第八條 共有產權保障房建設用地按照國家規定的方式供應。市自然資源規劃部門應當在安排年度土地供應計畫時，根據市住房城鄉建設部門意見，單獨列出共有產權保障房建設用地指標，並予以優先供應。
第九條 共有產權保障房以中小戶型為主，一室戶單套建築面積原則上不超過65平方米，二室戶單套建築面積原則上不超過90平方米。可少量配置建築面積95平方米左右的三室戶，僅向有不同性別子女且子女均大於8周歲（含）的家庭供應。
第十條 共有產權保障房建築設計應當符合安全、節能、環保等要求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合，滿足家庭基本居住生活要求。
共有產權保障房建設項目應當按照規定，建設相應的市政公用和公建配套設施，與主體工程同步建設和交付，及時投入使用。
第十一條 共有產權保障房項目，按照國家規定享受保障性住房行政事業性收費、城市基礎設施配套費、金融機構政策性融資支持及貸款利率等相關優惠政策。
第三章 申請審核
第十二條 申請購買共有產權保障房的家庭應當符合下列條件：
（一）申請人具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未婚子女。單身家庭提出申請的，申請人年滿35周歲；
（二）具有本市市區戶籍滿5年；
（三）人均月可支配收入在規定標準以下；
（四）人均住房建築面積在規定標準以下；
（五）家庭金融資產、車輛等情況，符合本市市區住房保障中等偏下收入家庭認定標準。
前款規定的收入和住房標準，由市住房城鄉建設部門會同財政等部門，根據本市市區上一年度城鎮家庭人均可支配收入等因素制定並進行動態調整，經市人民政府批准後向社會公布。
第十三條 申請家庭符合本辦法第十二條規定，但有下列情況之一的，不得申請購買共有產權保障房：
（一）已簽訂房屋徵收補償協定未滿5年或者已領取房屋徵收補償費用未滿5年的；
（二）正在承租公共租賃住房或者廉租住房的；
（三）已經購買經濟適用住房的。
第十四條 一個申請家庭只能購買一套共有產權保障房。
購房家庭成員因離婚等事由析產的，原購房面積仍計入已享受住房保障的認定面積。
第十五條 申請購買共有產權保障房的家庭應當向戶籍所在地的街道辦事處（鎮人民政府）提出申請，並如實填報申請材料，簽署同意接受核查、核查結果予以公示的書面檔案以及誠信承諾書。
第十六條 街道辦事處（鎮人民政府）接到申請後，應當對申請材料進行初審，符合條件的，在社區公示，公示期為10日。經公示無異議或者異議不成立的，街道辦事處（鎮人民政府）應當將申請材料、公示情況和初審意見報送區住房城鄉建設部門複審；不符合條件的，應當書面告知申請人。
經複審符合條件的，區住房城鄉建設部門應當報市住房城鄉建設部門。市住房城鄉建設部門應當組織民政、不動產登記等單位進行聯合審查，審查結果向社會公示，公示期為10日。公示無異議或者異議不成立的，市住房城鄉建設部門確認申請家庭取得共有產權保障房購買資格。
申請家庭取得購買資格後，按照核准時序進行輪候。
第十七條 已取得共有產權保障房購買資格的申請家庭，其家庭成員、戶口、住房等情況在選房前發生重大變更的，應當按照規定向市實施機構報告。
第十八條 共有產權保障房建設進度達到預（銷）售條件後，市實施機構應當及時發布共有產權保障房的區位、規模、戶型、銷售基準價格等信息，向申請家庭發放選房通知書，並根據房源情況和申請情況公開組織預（銷）售。
選房通知書上應當載明選房時間、順序、方式以及房源公示地點等內容。申請家庭應當按照選房通知書要求參加選房，選定房源後簽訂選房確認書，購房時與建設單位、代持機構簽訂共有產權保障房購買契約。
第十九條 申請家庭未在規定時間內選房並簽訂購房契約，或者因自身原因導致簽訂的購房契約被解除的，已取得的共有產權保障房購買資格失效，自提出申請2年後方可再次申請。
第二十條 購買共有產權保障房的，申請家庭可以按照規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款。
第二十一條 共有產權保障房登記時，不動產登記機構應當在不動產權證上註記“共有產權保障房”，並記載共有人和共有方式。
第四章 售後管理
第二十二條 共有產權保障房購房家庭自簽訂購房契約之日起5年內，有下列情形之一的，可以退出所購買的房屋，並由代持機構予以原價回購：
（一）購房家庭成員的戶口全部遷離本市或者全部出國定居的；
（二）購房家庭成員因重大疾病救治需要籌集資金的；
（三）購房家庭發生重大變故等其他情形。
第二十三條 購房家庭自簽訂購房契約之日起5年內，可以按照原購買價格購買代持機構的產權份額；超過5年的，購買價格由代持機構委託房地產評估機構進行評估確定。
第二十四條 自簽訂購房契約之日起滿5年的，購房家庭可以上市轉讓共有產權保障房。
購房家庭取得完全產權的，可以直接上市轉讓。購房家庭未取得完全產權的，經代持機構同意，可以轉讓共有產權保障房。在同等條件下，代持機構有優先購買權，代持機構放棄優先購買權的，購房家庭可以上市轉讓。
共有產權保障房上市轉讓後，原購房家庭不得再次申請購買。
第二十五條 購房家庭和代持機構共同轉讓的共有產權保障房上市轉讓時，取得的房屋價款扣除應繳納的稅費後，剩餘部分按產權份額比例分割。
第二十六條 購房家庭應當按照購房契約約定繳納住宅專項維修資金及物業服務費。
第五章 監督管理
第二十七條 市住房城鄉建設部門應當建立統一的共有產權保障房管理信息系統，為共有產權保障房的建設、申請審核、分配供應和售後管理等提供線上服務。
第二十八條 住房城鄉建設部門以及市實施機構，可以通過詢問、核查等方式對申請家庭的申請材料進行核實，有關單位和個人應當予以配合。
第二十九條 共有產權保障房建設資金實行單獨建賬核算，並接受同級財政、住房城鄉建設主管部門監督檢查和審計部門專項審計。
第三十條 國有企業投資建設共有產權保障房的，應當具有房地產開發資質，建設資金由企業負責籌措，並在項目概算或預算階段核定包乾成本，包乾成本包括建造成本、融資成本、期間費用以及建設管理費等用於項目建設管理的各類費用，或者在項目竣工決算後核定實際成本。國有企業在核定成本範圍內負責項目投資、建設及銷售，自負盈虧。房款收入不足以覆蓋核定成本的，政府對房款收入和包乾成本之間的政策性差額進行貼息。
確需政府直接投資建設共有產權保障房的，由市實施機構負責建設，建設資金納入政府投資預算安排。
第三十一條 政府直接投資建設共有產權保障房的，市住房城鄉建設部門應當會同市財政部門，將代持機構回購或者購買以及補交土地出讓金所需資金，有序納入市住房保障專項資金管理。
代持機構通過回購或者購買等方式取得完全產權的共有產權保障房，應當按照規定用於其他申請家庭的住房保障。
國有企業投資建設的，由國有企業負責籌措回購或者購買資金。
第三十二條 政府直接投資建設共有產權保障房的，預售資金、上市轉讓後代持機構取得的房款收入，按照政府非稅收入收繳管理有關規定及時繳入國庫，實行“收支兩條線”管理。國有企業投資建設的，上市轉讓後取得的房款收入優先用於沖抵包乾成本，剩餘收益部分全額上繳財政。
第三十三條 共有產權保障房建設、申請審核、分配供應和供後管理等，應當主動接受社會監督。
鼓勵單位和個人對違反本辦法的行為進行舉報、投訴；有關責任部門應當及時予以處理，並向社會公開處理結果。
第三十四條 申請家庭不如實填報申請文書，故意隱瞞或者虛報身份相關狀況，或者偽造相關證明材料申請共有產權保障房的，一經查實，立即取消其資格，並禁止其5年內再次申請本市各類保障性住房；已騙購房屋的，責令其騰退住房，並按照同類地段市場租金標準全面積收取住房占用期間的租金。拒不執行的，依法承擔相應的法律責任。
第三十五條 有關行政管理部門、市實施機構、代持機構及其工作人員在共有產權保障房管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附則
第三十六條 為更好滿足各類人才的住房需求，可以參照共有產權模式，面向符合條件的各類人才提供政府與各類人才按份共有產權的商品住房，具體辦法另行制定。
第三十七條 江陰市、宜興市可以參照本辦法執行。
第三十八條 本辦法自2023年10月1日起施行，有效期至2028年9月30日。《無錫市市區共有產權保障房管理暫行辦法》（錫政規〔2020〕1號）同時廢止。
政策解讀
一、政策背景
黨的二十大提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”要求，《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號），明確提出“完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系”，從國家層面正式確認了共有產權住房是以“三房”為主體的住房保障體系的重要組成部分。經住房城鄉建設部批准並報國務院備案的《無錫市房地產市場長效機制建設工作方案》，明確要求無錫市必須改革配售型保障房供應體系，建立共有產權房保障房供應體系，解決好中低收入家庭的住房問題。
二、目的意義
貫徹中央“房住不炒”精神和房地產市場巨觀調控“一城一策”要求，補齊無錫市區住房保障在按國家要求停止經濟適用房供應後缺乏產權類保障房的短板，切實提升無錫住房保障水平和供應能力，真正形成“租購併舉”供應體系，對無錫積極推動共同富裕示範引領區建設具有重要意義。
三、主要內容
《無錫市市區共有產權保障房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）共三十八條，主要內容如下：
（一）明確概念定義
《管理辦法》第二條、第三條明確共有產權保障房由政府投資以及政府委託其他單位建設並納入保障性安居工程計畫的，向符合規定條件的城鎮中低收入住房困難家庭供應，實行政府與保障家庭按份共有產權。上述概念定義基本明確了共有產權保障住房的保障屬性，保障範圍目前僅涉及戶籍家庭。
（二）明確責任分工
《管理辦法》第四條、第七條、第八條明確共有產權保障房專項規劃納入全市住房發展規劃，由市發展改革、自然資源規劃、財政、住房城鄉建設四部門商議後報市人民政府批准，並向社會公布。市住房城鄉建設部門負責提出年度共有產權保障房用地需求，市自然資源規劃部門負責安排年度共有產權保障房土地供應。
（三）明確價格管理
《管理辦法》第五條、第六條明確共有產權保障房銷售價格實行政府指導價，並進行動態管理，在售房階段向社會公布。購房家庭按單套銷售價格的50%支付購房款，購房後取得50%產權份額比例。
（四）明確戶型面積
《管理辦法》第九條、第十條明確共有產權保障房以中小戶型為主，建築設計應綜合考慮住宅使用功能與空間組合，滿足家庭基本居住生活要求。
（五）明確準入條件
按照戶籍家庭準入原則，《管理辦法》第十二條明確申購家庭需要滿足：申請人具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未婚子女。單身家庭提出申請的，申請人年滿35周歲；具有本市市區戶籍滿5年；人均月可支配收入以及人均住房建築面積符合市住房城鄉建設部門會同財政部門公布的年度準入標準；家庭金融資產、車輛等情況，符合本市市區住房保障中等偏下收入家庭認定標準。已簽訂房屋徵收補償協定未滿5年或者已領取房屋徵收補償費用未滿5年的，或者正在承租公共租賃住房或者廉租住房的，或者已經購買經濟適用住房的，不得進行申購。
（六）明確申購程式
《管理辦法》第十五條至第十九條明確資格審核、發布公告、組織銷售、簽訂契約的申購程式。選房環節，未在規定時間內選房並簽訂購房契約，或者因自身原因導致簽訂的購房契約被解除的，購房資格失效，自提出申請2年內不得申請購房。
（七）明確不動產登記
《管理辦法》第二十一條明確購房家庭辦理共有產權保障房登記時，不動產登記機構應當在不動產權證上註記“共有產權保障房”，並記載共有人和共有方式。
（八）明確回購管理
《管理辦法》第二十二條明確自簽訂購房契約之日起5年內，購房家庭因故需退出保障的，可向代持機構提出退回其份額的申請，代持機構將原價進行回購。第二十三條明確購房家庭回購剩餘50%產權的，自簽訂購房契約之日起5年內，按原購買價格回購；超過5年的，按市場評估價回購。
（九）明確上市交易限制
《管理辦法》第二十四條明確自簽訂購房契約之日起滿5年的，購房家庭方可上市轉讓。轉讓後，原購房家庭不得再次申請購買。
（十）明確違規處理制度
《管理辦法》第三十四條明確申請家庭不如實填報申請文書，故意隱瞞或者虛報身份相關狀況，或者偽造相關證明材料申請共有產權保障房的，一經查實，立即取消其資格，並禁止其5年內再次申請本市各類保障性住房；已騙購房屋的，責令其騰退住房，並按照同類地段市場租金標準全面積收取住房占用期間的租金。拒不執行的，依法承擔相應的法律責任。第三十五條明確有關行政管理部門、市實施機構、代持機構及其工作人員在共有產權保障房管理工作中濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
