濮陽市人民政府於2021年4月25日印發濮陽市人民政府關於市城區更新改造工作的指導意見.本《意見》自印發之日起施行。
基本介紹
- 中文名：濮陽市人民政府關於市城區更新改造工作的指導意見
- 頒布時間：2021年4月25日
- 實施時間：2021年4月25日
- 發布單位：濮陽市人民政府
全文,政策解讀,
全文
各縣（區）人民政府，開發區、工業園區、示範區管委會，市直有關單位：
黨的十九屆五中全會明確提出要“實施城市更新行動”。舊城區拆遷改造是城市更新的主要組成部分，也是重大民生工程和發展工程，對於提升城市居民生活質量、完善城市基礎配套、推進城市修補和生態修復、促進經濟社會高質量發展具有重要意義。為進一步規範市城區更新改造工作，現制定以下意見：
一、工作範圍
（一）更新範圍
市城區建成區（東至原106國道、北至綠城路、西至濮上路、南至瓦日鐵路）以內，不含納入東南舊城、東北舊城更新改造範圍內的區域和城中村。
（二）更新對象
更新對象是指符合下列條件之一的區域：
1．簡易結構房屋較多、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的危破老舊住宅區、大雜院；
2．房齡在30年以上或經鑑定為C、D級危房相對集中的住宅區；
3．基礎設施落後的舊商業區、不符合城市規劃的舊工業區。
二、更新原則
（一）堅持政府、社會、市民共謀共商
提高城市發展各方面的積極性、主動性、創造性，推動政府、社會、市民同心同向行動。尊重市民對城市發展決策的知情權、參與權、監督權，鼓勵企業和市民通過各種方式參與城市規劃建設管理，實現城市共治、共管、共建、共享。
（二）堅持生產、生活、生態協調發展
把握好生產空間、生活空間、生態空間的內在聯繫，實現生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間和諧互補。把創造優良人居環境作為中心目標，努力把城市建設成為人與人、人與自然和諧共處的美麗家園。
（三）堅持規劃、建設、管理同步更新
樹立系統思維，綜合考慮城市功能定位、文化特色、建設管理等多種因素制定規劃。注重城市設計，提倡城市修補和生態修復；注重控制性詳細規劃的公開性和強制性；注重對城市的空間立體性、平面協調性、風貌整體性、文脈延續性等方面的規劃和管控，不斷完善城市管理和服務，促進更新和管理的有效結合，讓人民民眾在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
（四）堅持多措並舉、分類實施
把市城區更新改造與棚戶區改造、城中村改造緊密結合，符合棚戶區改造條件的納入棚戶區改造計畫，符合城中村改造條件的按城中村改造政策執行。
三、年度計畫和規劃管理
（一）年度計畫
各區政府（管委會）提出年度更新計畫，明確更新的具體範圍、方式、目的、時序、產業導向等，市住房城鄉建設局會同市發展改革、財政、自然資源和規劃等部門預審後，提交市政府審批。
（二）規劃編制
堅持對城市更新區域的總體控制，居住、商住用地容積率等控制性指標應符合《城市居住區規劃設計標準》（GB50180—2018）。配套設施按照住房和城鄉建設部等部門《關於開展城市居住社區建設補短板行動的意見》（建科規〔2020〕7號）執行，優先補齊既有居住社區短板，優先配建居民最需要的設施，手續辦理按照省住房城鄉建設廳、省發展改革委、省財政廳《關於印發〈關於深入推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見〉的通知》（豫建城建〔2020〕475號）執行。鼓勵將結餘土地優先用於城市配套建設。
市自然資源和規劃局會同市住房城鄉建設局和轄區政府（管委會）等單位編制控制性詳細規劃、城市設計方案，建立城市信息模型（CIM），實現更新區域精細化、智慧化管理。
（三）方案批准
各區政府（管委會）根據市政府審查通過的更新計畫，負責編制改造實施方案，並徵求民眾意見。市住房城鄉建設局會同市發展改革、財政、自然資源和規劃等部門預審後，提交市政府審批。
（四）項目實施
各區政府（管委會）是項目推進的實施主體，按照統一規劃，根據民眾意願、城市發展和房屋質量安全等需要，可在單元規劃控制下分塊實施。
四、更新模式
（一）自主改建模式（原建築拆除自行建設）
由產權人向轄區鄉鎮辦提出自主改建申請，由轄區鄉鎮辦對產權人同意率及產權轉讓率予以核查，由區政府（管委會）審查並編制實施方案。
更新區域產權人單一或產權全部被同一主體收購的，由產權人編制修建性詳細規劃，按程式提交市城鄉規劃委員會審批。
（二）“提升＋改建”模式（部分保留提升，部分拆除重建）
更新區域記憶體在少量C、D級危房，經徵求區域內民眾意見，同意按照“提升＋改建”模式實施，提升部分納入老舊小區改造計畫，對危房實施拆除重建。
由產權人或轄區鄉鎮辦組織危房鑑定，編制《改造提升實施方案》，由區政府（管委會）進行審查。
（三）片區整體改造模式
更新區域基礎設施落後、危房建築、簡易建築占比較大；現有建築不符合城市規劃，民眾拆除改造訴願較強或因重大項目建設確需徵收拆除的，按照整片拆除改造方式實施。
項目轄區鄉鎮辦提出納入更新計畫申請，由區政府（管委會）組織編制更新實施方案。
五、用地及資金管理
（一）自主改建項目
土地原產權人不具備開發建設能力的，可按照《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號），轉讓給具備開發建設能力的企業，並約定安置補償條件，自然資源和規劃、住房城鄉建設等部門按照新的規劃條件辦理土地使用權轉讓和規劃建設手續。
原來已辦理過不動產登記，並取得完全產權的老舊小區住戶，更新改造後單戶面積不超過原登記建築面積20%（含20%）的，直接辦理新的不動產登記，不再繳納土地出讓金和稅費。
未取得完全產權的住戶，按照土地評估價補齊土地出讓金和稅費後，辦理不動產登記。
更新改造後單戶建築面積超過原登記建築面積20%的部分，按照土地估價結果補交土地出讓金，繳納有關稅費後辦理不動產登記。
改變土地用途、增加容積率的，按照土地評估價格補交土地出讓金。
（二）“提升＋改建”及片區整體改造項目
可由區政府（管委會）委託國有平台公司或通過招標、招商方式確定承接主體，負責規劃設計、施工建設、開發安置。
國有平台公司作為承接主體的，更新改造用地按評估地價出讓給國有平台公司。非國有平台公司作為承接主體的，更新改造用地面向社會公開招拍掛，招拍掛時明確回遷安置條件。徵收補償、安置房建設和土地整理費用列入宗地成本。
已辦理不動產登記的住戶，參照自主改建項目模式辦理不動產登記。
（三）配套設施處置
改造項目區域內政府投資配套建設的學校、醫院、幼稚園、黨群中心、托老中心、日間照料中心等資產，需要移交給由區政府（管委會）指定的部門。
（四）資金籌集及使用方式
自主改建和“提升＋改建”項目：土地出讓金扣除國家、省級規定計提部分後的剩餘資金，由市住房城鄉建設局提出意見，下達轄區政府（管委會），全額用於補助安置補償、基礎設施建設和保留部分提升。
片區整體改造項目：土地出讓金扣除國家、省級規定計提部分後的剩餘資金，由市住房城鄉建設局提出意見，下達轄區政府（管委會），優先用於安置補償、土地整理和基礎設施建設。節餘部分按現行財政體制分成。
鼓勵企業贊助、受益人自籌等方式籌集資金。嚴格遵循收支平衡、超支不補原則，不足部分，由原產權人自籌。
（五）優惠政策
在更新改造中，屬國家、省檔案規定減免範圍的，按其相關規定執行。鼓勵各經營服務性機構優先主動為改造項目提供優質服務，執行市場調節價的經營服務性收費按低限減半收取。
六、社會保障
（一）教育保障
城市更新產權人房屋產權登記註銷後，原則上按原產權證登記地址入學；因臨時過渡確需在臨時過渡區周邊就讀的，教育部門根據安置補償協定及臨時過渡房區位予以優先安排；不選擇原址回遷，在其他地方購房的可就近入學，3年內也可在原產權地址入學。
（二）安居保障
城市更新產權人原房屋面積在60㎡以下，家庭困難的，貨幣補償後，經本人申請優先安排公租房予以保障。
本《意見》自印發之日起施行。
2021年4月25日
政策解讀
2021年4月25日，濮陽市人民政府印發了《濮陽市人民政府關於市城區更新改造工作的指導意見》（以下簡稱《意見》）。該《意見》從工作範圍、更新原則、年度計畫和規劃管理、更新模式、用地及資金管理、社會保障等方面對市城區更新改造工作進行了說明和規範，對推進我市舊城區拆遷改造、深化城市更新行動具有重要的指導意義。
一、城市更新改造內涵
城市更新改造是個不間斷的過程，取決於城市的發展方向和速度。城市更新改造是指對城市不符合城市規劃、生活生產條件落後、建築危舊的局部區域，進行有計畫、有步驟地拆除重建，以便從根本上改善居民勞動、生活服務和休息等條件，完善城市基礎設施配套，最佳化城市產業布局的行為。
二、《意見》出台背景
黨的十九屆五中全會明確提出要“實施城市更新行動”。實施城市更新改造是城市建設的重要內容，是百姓期盼的民生工程，也是推進城市有機更新和促投資擴內需的發展工程。市委、市政府高度重視主城區更新改造工作，在保持政策延續性的同時，結合近幾年來在項目運作中的經驗，吸收部分外地市的成功作法，並結合我市實際，出台了本《意見》。
三、更新改造的範圍
根據我市建設現狀，本《意見》將更新改造的範圍框定在市城區建成區（東至原106國道、北至綠城路、西至濮上路、南至瓦日鐵路）以內，不含納入東南舊城、東北舊城更新改造範圍內的區域和城中村。
四、更新改造對象
明確了更新對象界定的3個獨立條件，只要具備其中一條就可以申請更新改造。
1.簡易結構房屋較多、房屋質量較差、建築安全隱患較多、使用功能不完善、配套設施不齊全的危破老舊住宅區、大雜院；
2.房齡在30年以上或經鑑定為C、D級危房相對集中的住宅區；
3.基礎設施落後的舊商業區、不符合城市規劃的舊工業區。
五、納入更新改造計畫的程式
有兩個渠道：
一是由區政府（管委會）根據調查情況提出計畫，報經市政府研究批准。
二是由業主委員會或居委會、鄉（鎮）政府、辦事處、產權單位提出申請，報區政府（管委會）審核後，報經市政府批准。
六、實施程式
共分六個步驟：
一是編制實施方案。由區政府（管委會）根據市政府審查通過的更新計畫，編制改造實施方案。
二是徵求民眾意見。由區政府（管委會）組織實施方案徵求意見，進行修改完善。
三是市住房城鄉建設局會同市發展改革、財政、自然資源和規劃等部門，對實施方案進行預審。
四是批覆方案。由區政府（管委會）根據相關部門對實施方案的預審意見，對方案進一步修改完善後，提交市政府研究審批。
五是組織拆遷。由區政府（管委會）或產權人組織拆遷，並進行土地整理。
六是開工建設。由區政府（管委會）或自主改建產權人主導，進行項目建設。
七、更新模式
針對擬更新區域的不同情況，經過歸納設定了三種模式：自主改建模式、“提升＋改建”模式、片區整體改造模式。
自主改建模式：即把原有建築拆除，由產權人自行建設。
“提升＋改建”模式：即部分保留提升，部分拆除重建。
片區整體改造模式：即整片拆除，由政府主導重建。
八、資金籌集
我們定的原則是“鼓勵企業贊助、受益人自籌等方式籌集資金。嚴格遵循收支平衡、超支不補原則，不足部分，由原產權人自籌”。市政府堅持政府不受益原則，最大限度的讓利於民，土地出讓金扣除國家、省級規定計提部分後的剩餘資金，優先用於安置補償和公共設施、服務設施建設。業主原有房屋價值不會減少，新房屋產權要遠大於原房屋產權期限，業主可享受到補償獎勵、購新房優惠、房屋質量提升、辦理新產權稅費減免、環境改善等各項改造紅利。收益人（即原業主）根據受益大小，有義務和責任承擔部分改造資金。
九、優惠政策
（一）對業主的優惠
1.稅費減免。原來已辦理過不動產登記，並取得完全產權的老舊小區住戶，更新改造後單戶面積不超過原登記建築面積20%（含20%）的，直接辦理新的不動產登記，不再繳納土地出讓金和稅費。超過原登記建築面積20%的部分，按照土地估價結果補交土地出讓金，繳納有關稅費後辦理不動產登記。
2.教育保障。城市更新產權人房屋產權登記註銷後，原則上按原產權證登記地址入學；因臨時過渡確需在臨時過渡區周邊就讀的，教育部門根據安置補償協定及臨時過渡房區位予以優先安排；不選擇原址回遷，在其他地方購房的可就近入學，3年內也可在原產權地址入學。
3.安居保障。城市更新產權人原房屋面積在60㎡以下，家庭困難的，貨幣補償後，經本人申請優先安排公租房予以保障。
（二）對參與企業的優惠
1.土地使用權優惠。自主改建和提升+改建項目，更新改造後改變土地用途、增加容積率的，按照土地評估價格補交土地出讓金。
2.出讓金優先使用。土地出讓金扣除國家、省級規定計提部分後的剩餘資金，自主改建和提升+改建模式項目全額撥付，用於項目資金補助；片區整體改造項目優計提後的剩餘資金優先用於安置補償和土地整理。徵收補償、安置房建設和土地整理費用列入宗地成本。
3.享受國家和省政策優惠。在更新改造中，屬國家、省檔案規定減免範圍的，按其相關規定執行。比如棚戶區改造減免基礎設施配套費、部分稅收等優惠政策。
4.經營服務費優惠。鼓勵各經營服務性機構優先主動為改造項目提供優質服務，執行市場調節價的經營服務性收費按低限減半收取。
