《濮陽市市城區物業提升工作三年行動方案》已經濮陽市政府第108次常務會議研究通過，濮陽市人民政府辦公室於2021年8月13日印發.
基本介紹
- 中文名：濮陽市市城區物業提升工作三年行動方案
- 頒布時間：2021年8月13日
- 發布單位：濮陽市人民政府辦公室
全文
物業管理是社會治理重要組成部分，事關居民生活品質，事關城市安全運行和社會穩定。為構建黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，加快發展物業服務業，推動物業服務向高品質和多樣化升級，滿足人民民眾不斷增長的美好居住生活需要，全面落實《中華人民共和國民法典》《中共中央國務院關於加強和完善社區治理的意見》和《物業管理條例》、住房和城鄉建設部等十部委《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》《河南省物業管理條例》有關要求，結合實際，制定本方案。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的發展理念，完善物業管理體制機制，加強精細化管理，切實提升服務水平，持續改善人居環境，推進市城區城市治理體系和治理能力現代化，不斷增強人民民眾獲得感、幸福感、安全感。
（二）基本原則
1．堅持黨建引領。充分發揮基層黨組織的戰鬥堡壘作用和黨員的先鋒模範作用，加強鄉鎮辦、社區黨組織對物業服務企業、業主委員會的政治引領、組織引領、能力引領、機制引領使其成為黨聯繫服務民眾，加強基層治理的重要力量。推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織。建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，充分調動居民參與積極性，形成社區治理合力。推動業主委員會成員和物業項目負責人中的黨員擔任社區黨組織兼職委員，符合條件的社區“兩委”（社區黨支部委員會和社區居民委員會）成員通過法定程式兼任業主委員會成員。鼓勵流動黨員、退休人員中的黨員將組織關係轉入社區黨組織，推動市、區兩級機關和企事業單位黨組織、在職黨員主動參與社區治理，有效服務民眾。
2．堅持將物業管理納入社區治理體系。從完善城市治理體系和治理能力的角度創新制度設計，強化業主自治意識，精準銜接城市管理、物業管理和業主自治管理各方權責，推進社區黨組織、物業服務企業和業主委員會等多元主體共同參與基層社會治理。將物業管理作為社區治理的重要內容，依法推進權力下放、力量下沉，充分發揮鄉鎮辦、社區作用，建立簡約高效的管理體制機制。
3．堅持服務導向。寓管理於服務，圍繞解決民眾身邊的操心事、煩心事、揪心事，規範物業管理各方主體行為，提升管理能力和服務水平。
4．堅持依靠民眾、發動民眾。轉變治理觀念，創新管理模式，引導居民積極參與管理小區事務，激發基層治理活力，實現共建、共治、共享。
（三）工作目標
通過三年努力，物業管理體制機制基本健全，政策標準體系基本完善，物業管理領域突出問題得到有效治理。黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局基本形成，物業服務水平顯著提高，民眾滿意度大幅度提升。
2021年，發揮新冠肺炎防控過程中黨的領導成功做法，鞏固文明城市創建和國家衛生城市複審工作中的成果，搭建市、區、鄉鎮辦、社區物業管理的監督管理組織框架，最佳化力量配置，完善配套政策標準和規範，引進外地先進物業服務模式，組建濮陽市物業服務集團，形成物業提升工作的良好開局。
2022年，市城區業主委員會組建率達到50%以上、物業服務覆蓋率、黨的組織覆蓋率均達到90%；黨建引領社區治理框架下的物業管理體系進一步健全；鄉鎮辦指導物業管理工作的能力進一步增強；老舊小區物業服務取得成效；物業行業突出問題治理取得顯著成效。各區應根據居民小區面積、人口規模、黨員數量等因素合理設定小區黨支部，對於居民戶數和黨員人數較少的小區，可以按照集中連片、就近活動的原則成立黨支部。對於居民戶數和黨員人數較多的小區，可以在小區內合理設定若干網路黨支部。最大限度地讓民眾參與共建、共管，提升小區品質和改造效果，不斷提升居民生活幸福感。
2023年，在市城區全面建成黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，鄉鎮辦、社區管理力量和能力全面加強，物業管理長效機制基本形成。業主委員會、物業服務、黨的組織實現全覆蓋，確保實現標準物業管理全覆蓋。
二、主要任務
（一）健全市、區、鄉鎮辦、社區的監督管理工作機制
1．市級加強統籌協調。統籌協調《河南省物業管理條例》宣傳貫徹落實工作。成立市級物業提升工作領導小組，市住房城鄉建設局、市房地產事務中心、市委組織部等有關部門為成員單位。各成員單位按照職責負責物業管理相關監督管理和執法檢查工作。水、電、氣、暖、電信等市政公用服務企業按照職責做好相關工作。推動城市管理服務向居住社區延伸，建立民眾反映問題的受理處置機制。明確部門和單位職責清單，壓實工作責任，及時查處物業服務區域內違章搭建、毀綠占綠、任意棄置垃圾、違反規定飼養動物、電動腳踏車違規停放充電、占用堵塞公共和消防通道等違法違規行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶，落實專業運營單位對物業服務區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。
2．加強組織領導。各區要把物業管理相關工作作為“一把手”工程，建立健全相應綜合協調推進機制，制定年度計畫明確工作目標，組織鄉鎮辦、社區統籌推進物業提升各項工作，並加強檢查考核，組織開展業主委員會培訓。
3．鄉鎮辦落實主體責任。鄉鎮辦和社區居委會是轄區物業提升工作的主體，鄉鎮辦主要負責同志是本轄區物業提升工作的第一責任人。鄉鎮辦要建立“一把手”親自抓的工作機制，設立物業管理監督管理工作機構，組織、協調、指導業主委員會組建，提高業主委員會組建率、物業服務覆蓋率、黨的組織覆蓋率。積極推動業主設立業主大會、選舉業主委員會，辦理業主委員會備案，並依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責。指導開展物業承接查驗並公開結果，監督物業項目有序交接。突發公共事件應對期間，指導物業服務企業開展應對工作，並給予物資和資金支持。委託物業服務企業承擔公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。
4．社區抓好具體落實，構建共治共享格局。社區黨組織引導建立物業管理聯席會議制度，組織居民委員會、業主委員會（業主代表）、物業服務企業、駐區單位、水電氣暖電信專業運營單位、公安派出所（警務室）定期開展議事協商，推動在業主委員會、物業服務企業建立黨組織，協調解決物業管理問題和矛盾糾紛；協助鄉鎮辦對業主委員會履職情況、物業服務企業履約情況進行考評；積極引導業主自治管理，監督業主委員會運作。社區居委會要發揮居民的主體作用，調動社區社會組織、社會工作服務機構、社區志願者、駐區單位的積極性，共同參與居住社區治理，構建共建共治共享的基層社會治理體系，實現決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。暢通居民投訴渠道和投訴轉辦機制，提高投訴處置效能。加強物業管理調解組織建設，發揮基層綜治中心和格線員作用，積極促進物業管理矛盾糾紛就地化解。
（二）提高業主委員會組建率、物業服務覆蓋率、黨的組織覆蓋率，充分發揮業主委員會、物業服務企業、物業黨組織的作用
5．提高業主委員會組建率，健全業主委員會治理結構。積極推動黨建引領下業主委員會組建工作。尚不具備成立業主委員會條件的小區，由社區居委會代行業主委員會職責。鄉鎮辦、社區黨組織要積極引導黨員業主參與管理小區公共事務，在基層治理中發揮先鋒模範作用。最佳化業主委員會人員配置。鄉鎮辦負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關，業主委員會參選人員要依法競選。鼓勵“兩代表一委員”和居民中在職或離退休黨員幹部參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中黨員比例。探索建立業主委員會成員履職負面清單，出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格並公告全體業主。各區物業管理部門、辦事處要加強業主委員會成員法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。充分發揮業主委員會作用。業主大會可根據法律法規規定，通過議事規則和管理規約約定，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權力。業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻。對多次催交仍拖欠物業費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交。探索將惡意拖欠物業費的行為納入個人信用記錄。
6．提高物業服務覆蓋率，提升物業服務質量。鄉鎮辦、社區要推動召開業主大會，引導小區居民通過民主決策，共同決定在自行管理、委託物業服務企業統一管理、委託專業單位進行專項服務、委託其他物業管理人員進行管理等多種形式中選擇合適的物業服務形式，逐步擴大住宅小區特別是老舊小區物業服務覆蓋率。
全面落實物業服務企業服務質量主體責任。物業服務企業要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制，加強人員車輛管理，定期巡檢和養護共用部位、共用設施設備，採取合理措施保護業主的人身、財產安全，做好綠化養護，做好小廣告治理，協助規範垃圾投放並及時清掃清運，改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業服務項目。發揮物業行業協會作用，編制物業服務標準，規範從業人員行為。支持物業服務企業兼併重組，推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。
7．提高黨的組織覆蓋率。鄉鎮辦、社區黨組織要把業主委員會、物業服務企業黨建工作列入議事日程，加大工作推進力度，抓好黨組織組建工作。對無物業服務的小區，先把黨組織建起來。要探索業主委員會負責人、物業服務企業負責人與社區居委會人員“雙向進入、交叉任職”的途徑，在業主委員會成立和換屆時引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程式擔任業主委員會委員。
（三）完善政策機制和標準規範
8．制定星級標準。市房地產事務中心制定市城區住宅物業服務星級標準。各區政府（管委會）物業管理部門會同街道辦事處、社區居委會等部門並組織專家按照市城區住宅物業服務星級標準評定轄區內物業項目的服務星級。由各區政府（管委會）評出1至5星級物業服務小區，4星級、5星級物業服務小區報市房地產事務中心審核。按照屬地管理原則，由區政府（管委會）根據評定結果予以表彰獎勵。
9．完善物業服務價格形成機制。物業服務價格主要通過市場競爭形成，由業主與物業服務企業在物業服務契約中約定服務價格，可根據服務標準和物價指數等因素動態調整。提倡酬金制計費方式。市房地產事務中心要公布物業服務清單，明確物業服務內容和標準。物業行業協會要監測並定期公布物業服務成本信息和計價規則，供業主和物業服務企業協商物業費時參考。引導業主與物業服務企業通過契約約定物業服務價格調整方式。市發展改革委和市房地產事務中心對實行政府指導價的物業收費行為，制定並公布基準價及其浮動幅度，建立動態調整機制。
物業管理服務收費要遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則，實行分等定級、按質論價，並保持相對穩定。前期物業管理服務費和車輛秩序維護服務費應由開發建設單位與選聘的前期物業服務企業在前期物業服務契約中約定，實行示範性指導價。業主委員會成立後，由業主委員會與物業服務企業以契約方式約定物業服務價格和車輛秩序維護服務價格。
（四）促進物業服務市場健康發展
10．培育市場環境，建立和完善公開透明、質價相符的物業服務市場機制，推動物業服務集團化、專業化、連鎖化、品牌化發展。鼓勵物業服務企業多樣化、多元化經營，採用現代信息技術手段，大力發展智慧宜居物業。建立優質物業服務企業發展激勵機制，支持其承擔社會責任。
11．加強市場監管，建立服務信息公開公示制度。物業服務企業應當在鄉鎮辦指導監督下，在物業服務區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布並及時更新物業項目負責人的基本情況、聯繫方式以及物業服務投訴電話、物業服務內容和標準、收費項目和標準、電梯和消防等設施設備維保單位和聯繫方式、車位車庫使用情況、公共水電費分攤情況、物業費和業主共有部分經營收益收支情況、電梯維護保養支出情況等信息，可同時通過網路等方式告知業主公示內容。物業服務企業開展家政、養老等服務業務也應對外公示，按雙方約定價格收取服務費用。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用。
各區做好對物業服務企業的日常監管，健全常態化監管機制，加強執法檢查，發現問題及時督促整改。通過履約考評完善物業服務企業信用評價體系，建立星級評定、“紅黑榜”等獎懲制度。各區要做好物業服務招投標平台搭建工作，完善物業服務企業退出機制，加強物業服務企業選聘和退出管理。各區要依法規範物業管理區域劃分、物業設施和物業用房管理、前期物業管理招投標和承接查驗制度建立和備案管理工作。
12．完善物業行業監管平台建設，建立物業服務企業信用管理制度。各區政府（管委會）物業管理部門完善物業管理服務監管平台的建設，市房地產事務中心完善全市智慧物業服務平台建設。落實物業項目監督檢查和備案管理工作。實現備案事項一網通辦，方便廣大居民民眾和物業服務企業。物業服務項目星級評定、發布“紅黑榜”、物業行業“雙隨機一公開”檢查、前期物業管理招投標、物業服務契約備案、維修資金查詢等工作都要通過平台開展。
各區政府（管委會）物業管理部門要根據物業服務契約履行、物業投訴處理、物業日常檢查和街道辦事處意見等情況，採集相關信用信息，實施信用綜合評價，依法依規公開企業信用記錄和評價結果。依據企業信用狀況，由區物業管理部門授予信用星級標識，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府採購等方面的套用。
13．發揮物業協會作用，加強行業自律。加強市、區兩級物業服務協會建設，加快成立區分會，華龍區、工業園區成立華龍區分會，開發區、示範區成立開發區分會。物業服務行業組織要在業務主管部門的指導監督下履行聯絡、協調和服務職責，開展行業培訓，組織行業競賽，進行行業交流，加強行業自律，規範行業行為，提升物業服務水平。
（五）推動發展生活服務業
14．加強智慧物業管理服務能力建設。物業服務企業要運用物聯網、雲計算、大數據、區塊鏈和人工智慧等技術，建設智慧物業管理服務平台，提升物業智慧管理服務水平。採集房屋、設施設備、業主委員會、物業服務企業等數據，共享城市管理數據，匯集購物、家政、養老等生活服務數據，確保數據不泄露、不濫用。依法依規與相關部門實現數據共享套用。
15．提升設施設備智慧型化管理水平。鼓勵物業服務企業以智慧物業管理服務平台為支撐，通過在電梯、消防、給排水等重要設施設備布設感測器，實現數據實時採集。建立事件部件處置權責清單，明確處置業務流程和規範，實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督。
16．促進線上線下服務融合發展。鼓勵有條件的物業服務企業向養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等領域延伸，探索“物業服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。引導物業服務企業通過智慧物業管理服務平台，提供定製化產品和個性化服務，實現一鍵預約、服務上門。物業服務企業開展養老、家政等生活性服務業務，可依規申請相應優惠扶持政策。
（六）規範維修資金使用監督和管理
17．提高維修資金使用效率。最佳化維修資金使用流程，簡化申請材料，縮短審核時限。建立緊急維修事項清單，符合清單內容的，業主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產生業主委員會的，由街道辦事處組織代為申請，並從維修資金中列支相關費用。因防汛供水、排水、消防、電梯等緊急事項使用維修資金的，維修工程竣工後，應當公開維修資金使用數額。探索使用維修資金購買房屋和電梯安全責任保險。維修資金增值收益（按國家規定銀行活期存款利率計息之外部分）可用於物業提升和居民生活服務。
18．加大維修資金歸集力度。推動新建商品房在辦理網簽備案時，由建設單位代為足額繳納維修資金。加大對建設單位、物業服務企業代收維修資金的清繳力度。業主共有部分經營收益應當主要用於補充維修資金。
19．組建物業集團。鼓勵物業服務企業兼併組合，支持鼓勵外地知名物業服務企業進駐我市接管物業項目。由市房地產事務中心負責組建濮陽市物業服務集團公司。發揮大型物業服務企業的規模優勢和知名物業服務企業的品牌效應，以強扶弱，提升市城區物業服務行業整體水平。
20．推進老舊小區建立物業管理長效機制。經過改造後的老舊小區達到國家改造標準後，按照“政府扶持、依託社區、居民自治”的原則，建築面積每3萬平方米左右作為一個物業管理區域，由鄉鎮辦依託社區建立物業服務站，所需費用由市、區兩級財政設立專項資金，可以向居民收取一部分，可以從維修資金增值收益中解決，並逐步向市場化物業管理過渡；也可以引進優質社會資本平台對小區進行長期經營管理。
21．以“實施城市綜合提質三年行動計畫”為抓手，推進破解難題。各區要做好物業行業“掃黑除惡”工作，做到“有黑掃黑、無黑除惡、無惡治亂”。做好垃圾分類試點及推廣工作，按照統一要求，配置分類垃圾桶、轉運車、宣傳欄、分類指導員等；配合再生資源回收箱房等設施進場；開展垃圾分類宣傳，引導業主正確分類投放；垃圾分類收集、日產日清。對私搭亂建行為加大綜合執法力度，及時排查消除老舊管線、電動車飛線、電梯、消防設施存在的安全隱患。由鄉鎮辦落實物業管理工作評價指標體系，各區要加強對鄉鎮辦物業管理工作的考核督促。
22．夯實基礎信息，健全信息系統。收集、整合和修正住宅類房屋信息，完善住宅小區樓棟房屋數量、面積、戶數、建成年代、維修資金建立情況等基本信息，充實住宅類房屋和住宅小區管理資料庫。充分利用信息化手段加強物業管理，建成涵蓋政府管理、房屋信息、業主信息、企業信用、業主委員會運行、維修資金管理等模組的物業管理信息服務系統，實現分級管理、部門間數據共享、動態更新。
23．提升物業服務行業人員素質。推動物業服務人員職業技能等級認定工作。開展職業技能培訓和競賽，提高從業人員整體素質和技能水平。引導物業服務企業健全薪酬制度和員工激勵制度，引入高技能人才和專業技術人才。物業服務企業在保障安全、業主共同決策同意的前提下，可利用閒置房屋作為員工住宿，符合條件的員工優先納入住房保障範圍。組織開展最美物業人宣傳選樹活動，增強從業人員榮譽感和歸屬感。各區要在物業員工中開展“最美物業人”評選活動，激發從業人員熱情，提高物業行業從業人員素質。
三、保障措施
（一）加強組織領導。按照“市級指導、區級負責、鄉鎮辦具體抓”的原則，落實好各級物業管理責任。市政府成立市級物業提升工作領導小組，研究部署物業提升工作。各區要加強對物業提升工作的組織領導，主要領導親自抓，成立物業管理組織機構，並儘快制定細化措施，形成層層抓落實的工作機制，要按照賦權、下沉、增效的工作要求，在資金、人員力量等方面加大對鄉鎮辦的支持力度，確保各項工作順利開展。
（二）加強督導考核。物業提升是涉及民生的重要工作，市相關部門、各區政府（管委會）要高度重視，加強考核，嚴格獎懲，要把物業提升工作納入本地區年度責任目標。市房地產事務中心負責指導各區政府（管委會）的物業提升工作。各區政府（管委會）要建立物業提升工作考核體系。市城區物業提升工作領導小組辦公室、市委市政府督查局要強化督導，做好領導小組安排工作的督查督辦。
（三）積極改革創新。鼓勵基層結合實際，主動探索實踐，大膽改革創新，及時總結提升，形成一些有代表性、可複製的經驗在全市推廣。
（四）做好宣傳培訓。充分發揮報紙、廣播電視、網路的作用，全媒體積極宣傳物業管理的法規政策，宣傳物業管理先進典型，營造良好氛圍；要引導物業服務企業增強服務意識，提高服務水平；引導廣大業主樹立正確的物業消費觀念，履行相應的責任和義務；要制定專項培訓計畫，建立分層級、分領域的培訓制度，加強對物業管理工作人員以及業主委員會、物業服務企業的政策指導和業務培訓，使其更好地發揮作用，推動物業提升工作。
各縣物業管理提升工作可參照執行。
