《銀川市住宅小區管理服務能力提升三年行動實施方案》已經銀川市政府研究同意，銀川市人民政府辦公室於2023年2月3日印發，請結合實際認真貫徹落實。
基本介紹
- 中文名：銀川市住宅小區管理服務能力提升三年行動實施方案
- 頒布時間：2023年2月3日
- 發布單位：銀川市人民政府辦公室
全文
為進一步加強和改進全市住宅小區管理服務能力，加快推動物業服務融入基層社會治理，不斷提升居民生活品質，結合我市實際，現制定本方案。
一、工作目標
不斷加強黨對城市基層治理的全面領導，提升社區精細化治理、精準化服務水平，以建設美好家園為目標，推動公共管理職能向小區延伸，進一步建立健全“市級指導、縣區負責、橫向到邊、縱向到底”的“市、縣（區）、街道（鄉鎮）、社區（村）”四級住宅小區管理服務工作體系，強化各方主體責任，有序推進住宅小區聯合執法常態化、管理服務標準化、居民自治規範化,形成優勝劣汰、健康有序的物業服務市場環境，切實解決社區治理中存在的突出矛盾,打通基層社會治理“最後一公里”,不斷提升人民民眾的獲得感、幸福感、安全感。
二、實施範圍
銀川市行政區域內有物業服務企業管理的或社區（單位、個人）自管的住宅小區。
三、實施時限
2023年1月開始，計畫利用三年時間開展住宅小區管理服務能力提升行動，到期後轉為每年度常態化工作持續推進。
四、實施步驟
（一）攻堅整治階段（2023年1月-2023年12月）。組織召開銀川市住宅小區管理服務能力提升行動工作動員大會，安排部署工作任務。各縣（市）區人民政府於2月底前，制定本轄區三年行動實施方案，成立專門工作領導小組，明確責任分工，細化工作措施。通過現場巡查、隨機抽查、投訴舉報等方式，認真排查梳理，3月底前，各小區形成問題整改台賬（詳見附屬檔案4），落實銷號制度。力爭到2023年底，突出問題整改銷號，依法清退一批服務質量差、民眾滿意度低的物業服務企業，依法整治一批住宅小區內的違法違規行為。促進住宅小區內物業服務企業、業主和業主委員會、街道（鄉鎮）、社區（村）以及轄區各職能部門等不同主體的服務、管理行為進一步規範。
（二）鞏固提升階段（2024年1月-2024年12月）。總結2023年度開展攻堅整治工作經驗，對照整改台賬，深入分析問題原因，舉一反三，針對住宅小區存在的難點、痛點問題，聚焦薄弱環節開展專項行動。提高物業企業服務水平，提升業主自治管理能力，推動各職能部門的公共管理職責向“社區最後一公里”延伸，確保住宅小區的管理問題及時發現、及時督辦、及時解決，加快構建共建共治共享的社區治理體系。
（三）建章立制階段（2025年1月-2025年12月）。在持續推進專項行動常態化同時，及時將好的經驗做法、典型案例等進行總結和推廣，不斷完善住宅小區管理服務相關制度，建立健全常態、長效管理機制，夯實專項行動工作開展成果，形成齊抓共管、同頻共振、多方參與、協商共治的基層社會治理工作格局。
五、實施重點
（一）規範物業服務能力“九不準”。一是不準新增違章建築；二是不準垃圾分類設施不配備、垃圾轉運車輛不密閉；三是不準從業人員不按崗位統一著裝；四是不準無故阻礙通信、公共充電等設施建設；五是不準泄露業主個人信息資料；六是不準擅自終止服務、不履行交接義務；七是不準擅自漲價、亂收費以及違規簽訂《物業服務契約》；八是不準擅自利用共用部位、共用設施設備、共有部分進行經營或處置公共收益；九是不準利用停水、停電或限制購水量、電量及辦理門禁卡、電梯卡等捆綁和變相催繳物業費。對累計違反上述1條內容的，從嚴扣除信用分值（詳見附屬檔案1），約談企業負責人，責令限期整改，建議更換項目經理人；對累計違反上述2條內容的，除上述監管措施外，物業服務質量星級化評定採取“降星”；對累計違反上述3條內容的，除上述監管措施外，物業服務質量星級化評定不達標，並依法清退所服務小區；對累計違反上述4條及以上內容的，納入物業行業“黑名單”管理，依法限制承接物業服務項目，發起聯合懲戒。同時，對涉及違法違規行為移交公安、消防、綜合執法、市場監管等部門依法查處。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府、市住房和城鄉建設局
配合部門：市綜合執法監督局、市公安局、市市場監管局、市市政管理局、市發展和改革委員會
（二）全面開展物業服務質量星級化評定。按照《銀川市住宅小區物業服務質量星級化評定實施辦法(試行)》，全市住宅小區開展物業服務質量星級化評定，對物業服務企業在物業服務項目的環境衛生、垃圾分類、綠化、秩序維護管理、共用部位及設施設備維護等服務內容以及信息公開公示、社區治理等方面所達到的實際服務水平進行綜合評價，依據星級評定結果對企業和物業服務項目進行管理。將評定為物業服務質量二星級及以下的住宅小區列入專項整治行動重點對象，物業主管部門、街道辦事處等增加日常巡查檢查頻次；對評定為物業服務質量不達標的或連續兩次評定為物業服務質量二星級及以下的住宅小區，按照程式依法清退所服務小區。
牽頭部門：市住房和城鄉建設局
配合部門：各縣（市）區人民政府
（三）加大物業行業違法違規行為查處。
1、物業服務經營行為。持續開展“加大物業服務收費信息公開力度 讓民眾明明白白消費”活動，規範物業服務企業經營行為，規範物業服務契約（前期物業服務契約）簽訂文本，規範物業服務契約（前期物業服務契約）備案。物業服務企業做到“六個公開”（服務契約公開、服務內容公開、服務電話公開、服務方式公開、收費標準公開、公共收益公開）。住宅小區生活垃圾不能混收混運，不出現隨意傾倒拋撒現象。結合房地產市場秩序整治規範專項工作，對物業服務企業將一個物業管理區域內的全部服務業務一併委託給他人的；參與阻撓業委會選舉、行使職權或換屆工作；擅自占用、挖掘住宅小區內道路、場地，損害業主共同利益的；擅自提高收費標準、擴大收費範圍；擅自挪用住宅專項維修資金；違規進行物業承接查驗，前期物業服務違規招投標，以及物業企業之間惡意競爭、圍標串標等違法違規行為加大查處力度。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府
配合部門：市住房和城鄉建設局、市綜合執法監督局、市市場監督管理局、市發展和改革委員會
2、物業企業安全生產行為。物業服務企業制定安全生產有關工作制度；對火災、治安、公共衛生以及暴雨等極端天氣的突發事件制定應急預案，配備應急物資，開展應急培訓和演練；及時對物業公用部位、公用設施設備進行檢查並及時處理安全隱患；合理設定消防車道、施劃禁止停車標線、保障消防車道暢通，消防車登高操作場地不被占用；是否按照契約約定對高層建築共用消防設施進行維護管理、提供消防安全防範服務;開展地下管線等有限空間作業的，及時進行備案並落實持證操作、保護措施等安全規範操作流程進行作業；採取必要的安全保障措施防止建築物外立面、構築物、擱置物以及拋擲物造成他人損害；按照規定或契約約定定期檢查並及時警示高空墜物等危險狀況；按照規定製定政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，並積極配合開展相關工作。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府
配合部門：市應急管理局、市消防救援支隊、市住房和城鄉建設局、市綜合執法監督局
（四）規範業主委員會及其委員履職。堅持黨建引領社區治理，強化街道、社區基層黨組織對業主委員會工作的指導，推動符合條件的社區“兩委”成員通過法定程式兼任業主委員會成員。建立街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織領導下的業主委員會選舉、糾錯和退出機制。對業主委員會選舉過程中存在偽造業主選票、表決票、業主簽名或者書面委託書等情況的；存在違反業主大會議事規則、業主大會決議行為的；任期屆滿後，未及時組織召開業主大會會議進行換屆選舉的；未按規定公布工作經費使用情況的；挪用、騙取、侵占業主公共收益或私自利用共用部位、共用設施設備進行經營的；違反《民法典》《物業管理條例》等有關規定，業主委員會未及時終止其委員職務的；未依法代表業主與業主大會決定選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務契約的，或採取暴力等違法違規行為，強制清退物業服務企業的；業主委員會屆滿後，未及時將屬於業主大會、業主委員會的有關財物、檔案資料、印章等移交給新一屆業主委員會或社區居民委員會等行為的；作出的決定違反法律、法規，且不接受住房城鄉建設主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府指導的；以及民眾反映強烈的其他違法違規行為依法撤銷、依法查處。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府
配合部門：市住房和城鄉建設局、市民政局
（五）推動公共管理職責向“社區最後一公里”延伸。在全市物業服務區域開展保全服務行為清理整治，規範保全服務市場秩序。物業服務企業從事保全服務必須向市級公安機關進行備案，加強保全員日常管理，規範物業保全管理制度，加強物業保全的培訓管理，持證上崗。及時查處住宅小區內私搭亂建，毀綠占綠，違規收費，違規經營，不按要求分類垃圾和亂倒垃圾，違反規定飼養動物，電動腳踏車違規停放充電和“上樓入戶”，占用和堵塞疏散通道、安全出口和消防車道，違規存放易燃易爆危險品等違法違規行為。依法明確供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業運營單位服務到最終用戶，落實專業運營單位對物業服務區域內相關設施設備的維修、養護和更新責任。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府、市綜合執法監督局、市公安局
配合部門：市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局、市應急管理局、市消防救援支隊、市自然資源局、市園林局、市市政管理局、市網路信息化局
（六）強化街道（鄉鎮）、社區（村）物業管理職責。街道（鄉鎮）全面履行屬地管理責任，加大對物業管理電子投票功能套用，強化物業服務質量星級化評定結果套用。指導業主成立業主大會，調處調解業主、業委會、物業企業等在物業管理活動中矛盾糾紛，對物業日常管理工作進行指導、監督，負責轄區物業服務企業、業委會的相關考核和星級化評定等工作。同時，依法組織、指導本轄區內的業主依法成立業主大會；指導、監督業主大會、業主委員會依法履職是否到位；對未依法成立業主大會和選舉產生業主委員會的住宅小區，村（居）民委員會代行業主委員會職責監督物業服務企業履約是否到位，是否通過法定程式召開業主大會組織業主決定共同決定事項。強化街道對業主委員會組建工作的主體責任，做到成立業主大會、選舉產生業主委員會的全過程監管，並及時糾正對工作中出現的程式漏洞。針對不具備成立業主大會條件的小區；或具備成立業主大會條件但確有困難未成立的小區；以及業主大會成立後未能選舉產生業主委員會的小區，開展物業管理委員會試點工作，2023年底完成9個物業管理委員會試點（興慶區2個、金鳳區2個、西夏區2個、靈武市1個、永寧縣1個、賀蘭縣1個）。物業管理委員會作為村（居）民委員會內設臨時機構，主要負責組織業主共同決定物業管理事項，並推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
牽頭部門：各縣（市）區人民政府
配合部門：市住房和城鄉建設局、市民政局、市網路信息化局
六、有關要求
（一）加強組織領導。成立銀川市住宅小區管理服務能力提升行動工作領導小組，由分管副市長擔任組長，各縣（市）區人民政府分管領導擔任副組長，市住房和城鄉建設局、市綜合執法監督局、市公安局、市市場監督管理局、市應急管理局、市網路信息化局、市自然資源局、市發展與改革委員會、市民政局、市消防救援支隊等部門為成員單位，下設辦公室在市住房和城鄉建設局物業服務中心，負責統籌協調等日常工作。各縣（市）區人民政府要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立本轄區範圍內住宅小區管理服務能力提升行動工作協調聯動機制。
（二）精心安排部署。各縣（市）區人民政府要堅持以人民為中心的發展思想，把加強和改進住宅小區管理服務能力作為保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措。按照市委、市政府工作安排，各縣（市）區要結合實際，立即組織開展住宅小區管理服務能力提升三年行動，加強組織領導，切實落實屬地責任，制定細化行動方案，明確各職能部門、街道（鄉鎮）、社區（村）責任清單，確保各項任務落到實處。本次專項行動落實情況將作為年度對各縣（市）區物業管理工作考核重點內容。
（三）加強執法聯動。緊緊圍繞推進基層治理體系和治理能力現代化工作部署要求，明確各職能部門責任清單和權責邊界，充分發揮黨建引領在基層治理中牽頭抓總作用，發揮好屬地管理行政職權，加大日常監管力度，強化轄區住建、綜合執法、消防救援、公安、市場監管、應急救援等多部門聯合監督檢查和專項執法工作。推行“管理責任清單進小區”制度，將轄區各執法部門權責清單、投訴舉報電話等在小區醒目位置處進行公示，明確聯動執法工作具體要求，常態化進駐住宅小區進行綜合治理，解決職能交叉和監管缺失問題，推動各職能部門的公共管理職責向“社區最後一公里”延伸。
（四）依法懲戒警示。請各縣（市）區人民政府充分利用媒體、熱線、電子信箱、入口網站，結合“雙隨機、一公開”抽查與專項檢查，多渠道收集問題線索，逐條分析研判，對本轄區內違法違規的物業服務企業、業主委員會等依法依規採取行政警告、通報批評、約談企業負責人、扣除信用記分、責令整改、更換項目經理人、行政罰款、聯合懲戒、依法清退所服務項目等措施嚴厲查處，並予以公開曝光；涉嫌犯罪的，移交公安、法務部門依法查處。對問題突出、未履行監管責任及未妥善處置的各部門、街道（鄉鎮）、社區（村）工作人員，進行約談問責。
（五）加強宣傳引導。各縣（市）區人民政府要加強統籌協調，督促各部門、街道（鄉鎮）、社區（村）做好各自領域的業務指導和協調工作，要綜合運用報紙、電視、廣播、網路等新聞媒體，形成月通報機制，加大曝光力度，對專項行動中形成的典型案例和先進經驗做法要及時總結上報，全力營造良好氛圍。
（六）加強信息報送。請各縣（市）區人民政府於2023年3月10日前將住宅小區物業管理情況摸底統計台賬（附屬檔案5）報市住宅小區管理服務能力提升行動工作領導小組辦公室；並於每月25日前報送工作進展情況小結以及住宅小區管理服務能力提升三年行動月度統計報表（附屬檔案6）。同時，市直各有關部門、各縣（市）區人民政府分別於每年6月20日、12月20日前，將半年、全年專項行動工作總結報市住宅小區管理服務能力提升行動工作領導小組辦公室。
