《石嘴山市住宅小區物業服務質量提升三年行動實施方案》已經石嘴山市政府第7次常務會議審議通過，石嘴山市人民政府辦公室於2022年5月6日印發，請認真抓好落實。
基本介紹
- 中文名：石嘴山市住宅小區物業服務質量提升三年行動實施方案
- 頒布時間：2022年5月6日
- 發布單位：石嘴山市人民政府辦公室
全文
為深入貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，全面落實住房和城鄉建設部等部門聯合印發的《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》（建房規〔2020〕10號）和自治區有關要求，不斷加強和改進物業管理工作，提升住宅小區物業管理服務整體水平，滿足人民民眾不斷增長的美好居住生活需求，結合我市實際，特制定本實施方案。
一、總體要求
（一）指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持新發展理念，按照創新社會治理、加強基層建設的總體要求，推動形成“黨建引領、政府組織、基層主導、業主主體、市場運作”五位一體、良性互動的物業服務綜合管理格局，推動全市物業服務水平全面提升，促進物業服務行業邁上新台階。
（二）基本原則
黨建引領，社區協同。加強基層黨組織對物業管理工作的指導，切實發揮基層黨組織領導核心作用，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制，推動物業管理與基層治理的深度融合。
協調聯動，依法管理。健全物業服務管理綜合執法機制。建立由住建、公安、司法、消防、綜合執法、市場監管等部門及水、電、氣、暖、通信各類專業經營企業共同參與的物業服務執法聯動機制，有效解決物業服務管理職能交叉和監管缺失問題。突出重點領域，聚焦薄弱環節，齊抓共管、同頻共振。
問題導向，以人為本。始終把人民民眾對美好生活的嚮往作為工作的出發點和落腳點，緊扣物業服務管理中環境衛生管理、安防和秩序維護、共用設施設備的維護和管理、小區園林綠化等民眾最關心最直接最現實的利益問題，採取有效措施，聚焦解決突出問題，實現精細化管理和精準化服務，增強民眾的獲得感、幸福感、安全感。
規範行業，加快發展。加大對物業服務行業的扶持和規範力度，提高物業服務法制化、規範化、社會化、專業化水平。以規範物業服務企業、化解物業服務矛盾糾紛、落實“質價相符”物業服務管理為重點，強化行業主管部門、縣區屬地管理職能，全面提高住宅小區物業服務質量。
業主參與，共建共享。結合美好環境與幸福生活共同締造活動，推動構建共建共治共享的社區治理體系。積極鼓勵業主參與小區物業管理活動，充分發揮業主委員會在物業管理中的監督協調作用，引導業主共建宜居小區、共享品質生活。
（三）工作目標
通過三年努力，“多方參與、協商共建共治”的物業管理服務工作格局逐步構建，物業管理體制機制基本健全，政策標準體系基本完善，物業管理領域突出問題得到有效治理，物業服務水平和人民民眾滿意度顯著提高。
（四）年度任務
2022年，以落實《石嘴山市物業管理條例》為抓手，借鑑新冠肺炎防控過程中的成功做法，結合鞏固文明城市、園林城市和國家衛生城市工作中的成果，通過搭建市、縣區、街道（鄉鎮）、社區四級物業監督管理組織框架，進一步建立健全“統一領導、橫向到邊、縱向到底、綜合協調”的物業管理服務工作體系，有序推進住宅小區物業管理服務法制化、規範化、長效化建設，著力解決民眾反映強烈的難點和部門監管中的“短板”問題，逐步提高居民對小區物業管理工作滿意度。完成150個物業小區標準化建設，形成物業服務質量提升行動的良好開局。
2023年，業主委員會組建率、物業服務覆蓋率明顯提高，縣區業主委員會組建率達到65%以上、3萬平米以上的老舊住宅小區專業物業管理達到50%以上；黨建引領社區治理框架下的物業管理體系進一步健全，街道（鄉鎮）指導物業管理工作的能力進一步增強，老舊小區物業服務取得突破，物業行業突出問題治理取得顯著成效。
2024年，全面建成黨建引領社區治理框架下的物業管理體系，街道（鄉鎮）、社區管理力量和能力全面增強，物業管理長效機制基本形成。業主委員會、物業服務實現廣泛覆蓋，形成“屬地綜合管理、市場規範有序、業主和諧自治”的物業管理局面。
二、工作任務
（一）建立健全市、縣區、街道（鄉鎮）、社區的監督管理工作機制
1．市級加強統籌協調，負責指導監督健全物業服務活動，加強協調調度，強化督查考核。建立物業管理市級聯席會議制度，指導監督縣區開展物業服務管理提升工作，做好全市小區評先創優的考核；建立健全業主委員會、物業管理人員的培訓制度；制定住宅小區業主大會議事規則、物業服務契約等示範文本和標準；負責物業服務企業信用檔案的建立和管理，會同有關部門依法協調處理物業服務活動中的重大違法違規行為和信訪矛盾糾紛。建立健全人民調解、行業調解、行政調解、司法調解的多元化糾紛調解機制，化解物業管理糾紛。
責任單位：市住建局
配合單位：市發改委、市公安局、市民政局、市綜合執法局、市司法局、市市場監管局、市信訪局，各縣區政府
2．各縣區政府負責對本轄區內物業管理工作的組織領導，把物業管理相關工作作為“一把手”工程，建立健全相應綜合協調推進機制，制定年度計畫，明確工作目標，組織轄區內的街道辦事處、行業主管部門及相關單位，統籌推進轄區內物業管理各項工作，協調解決轄區內物業管理重大問題。要將提升住宅小區物業服務質量專項行動納入政府重點工作，制定具體實施方案，明確分管領導、責任機構，加強檢查考核，努力推進物業服務提升工作落地見效。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市發改委、市公安局、市民政局、市司法局、市自然資源局、市生態環境局、市住建局、市衛健委、市市場監管局、市信訪局、市綜合執法局，消防救援支隊
3．街道（鄉鎮）落實主體責任，配合行政主管部門做好轄區內物業管理活動的監督管理工作。組織、協調、指導業主委員會組建，負責轄區內無物業管理小區的日常管理工作，依法落實物業服務缺失小區的臨時託管事宜。建立物業聯席會議制度，參加物業承接查驗，指導監督轄區內物業管理項目的移交和接管工作。充分利用“吹哨報到”工作機制，做好接訴即辦、未訴先辦工作，協調解決民眾反映的物業管理問題。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市公安局、市民政局、市司法局、市自然資源局、市住建局、市場監管局、市綜合執法局、市信訪局，市消防救援支隊
4．社區抓好具體落實。社區黨組織引導建立議事協商機制，組織居民委員會、業主委員會、物業服務企業、居民代表等定期召開議事協商會；推動業主委員會、物業服務企業黨組織建立工作，協調解決物業管理問題，調解矛盾糾紛；協助街道（鄉鎮）對業主委員會履職情況、物業服務企業履約情況進行考評；積極引導業主自治管理，監督業主委員會運作。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市公安局、市民政局、市司法局、市自然資源局、市住建局、市綜合執法局、市市場監管局、市信訪局，市消防救援支隊
（二）加強黨建引領，提高業主委員會組建率、物業服務覆蓋率
5．加強黨建引領。街道（鄉鎮）、社區黨組織要把業主委員會、物業服務企業黨建工作列入議事日程，加大工作推進力度，重點對老舊（無物業）住宅小區，提供基本物業服務、生活服務和安全管理，全面落實“雙向進入、交叉任職”紅色物業組建機制，在業主委員會成立和換屆時引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會委員，通過法定程式擔任業主委員會委員。2022年實現紅色物業覆蓋率達到35%以上，2023年達到45%以上，2024年達到55%。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市民政局、市住建局
6．提高業主委員會組建率。加強分類指導，積極推動黨建引領下業主委員會建設。社區對尚不具備成立業主委員會條件的小區，組建由社區居民委員會、業主代表等參加的物業管理委員會，臨時代替業主委員會開展工作。街道（鄉鎮）、社區黨組織要積極引導黨員業主參與管理小區公共事務，著力提高有物業服務企業管理的小區業主委員會組建率，做好住宅小區業主委員會組建工作。2022年底前全市業主委員會組建率達到50%以上，2023年達到65%以上，2024年達到80%。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市民政局、市住建局
7．提高專業物業服務覆蓋率。街道（鄉鎮）、社區要指導召開業主大會，引導小區居民通過民主決策，從自行管理、委託物業服務企業統一管理、委託專業單位進行專項服務、委託其他物業管理人進行管理等多種形式中選擇合適的物業服務形式，逐步擴大住宅小區特別是老舊小區物業服務覆蓋率。2022年老舊小區專業物業服務覆蓋率達到40%以上，2023年達到50%以上，2024年達到60%以上。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市住建局
（三）開展專項治理，全面提升住宅小區物業服務水平
8．強力推進老舊小區改造後物業服務提升工作。針對老舊小區收費難、難收費、物業服務標準低、物業服務不到位、物業服務矛盾糾紛多等突出問題，積極引進優質物業服務企業對改造區域進行規模化管理，共同維護改造成果，實現老舊小區居住條件安全、居住功能完備、生活環境舒適、配套設施完善、文化傳揚彰顯、社區治理規範的總體目標，讓居民共享發展成果。各縣區政府負責轄區內無物業服務（老舊）小區的物業管理工作。一是完善小區設施。積極爭取項目資金，通過政府、社會、業主（徵得業主同意）等多方籌措資金，重點對小區圍牆、大門、技防安防、道路、綠化等硬體設施進行改造提升。二是實現物業服務全覆蓋。小區物業管理原則上全部實行封閉式管理，規模較小的小區，可採取拆牆、合併、託管，整合小區規模，新舊小區按照片區“統一打包”招標等方式，選聘有實力的物業服務企業進行管理。對於暫時無法實行專業化管理的無物業服務小區，街道、社區居委會成立的物業服務（中心、站）機構負責物業服務工作，實現全市物業服務全覆蓋。三是結合無物業小區整治最佳化格線設定，將社區格線員、業主委員會、物業公司、小區志願者、在職黨員、樓棟長等各方力量全部納入小區治理隊伍，實行格線化管理，實現格線管理到樓棟，由格線（片區）黨支部統一領導開展工作，調動社會力量參與小區綜合治理。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市公安局、市民政局、市住建局，市消防救援支隊
9．開展小區綜合環境治理。各縣區政府制定小區綜合環境治理方案，加大小區美化、綠化，道路修補、完善垃圾收集設施設備、劃定停車泊位、建設充電樁等配套設施建設，積極爭取項目資金，加大老舊小區的基礎設施改造。市、縣區城市管理執法部門要加大執法力度，將執法延伸到住宅小區，著重解決物業小區違章搭建、侵占公共空間、破壞公共綠地、占用堵塞消防通道、電氣線路撕拉亂接、飛線充電、“住改商”等突出問題。縣區對照物業等級服務標準，逐步監督物業企業提升服務質量，多舉措推進小區物業標準化建設。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市公安局、市自然資源局、市住建局、市市場監管局、市綜合執法局，市消防救援支隊，供電及通信運營相關企業
10．推進智慧型安防社區體系建設，開展“智慧安防小區”創建。按照“政府推動、市場運作、居民自願、多方收益”的原則，引導社會企業、發動居民民眾參與建設，因地制宜探索多種眾籌方式，支持承建運營商投入網路寬頻、監控平台、監控探頭及運維服務，強化周界智慧型安防功能、入口智慧型門禁功能、智慧型抓拍功能、車輛出入智慧型管理功能、自動分析研判等功能建設，並實現將居民小區開發企業、物業服務企業自建的視頻監控攝像頭接入統一的公安機關視頻監控平台。對於新建小區，住建、公安部門要將“智慧安防小區”建設作為新建居民小區的必備設施進行驗收，推動信息技術與社區治理深度融合，構建設施齊全、服務便捷、管理精細、環境宜居的智慧小區。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市公安局、市住建局
11．建立物業動態考核制度。將物業管理工作納入市、縣區年度目標任務進行考核。縣區嚴格落實《寧夏回族自治區物業企業信用信息管理辦法》，健全物業企業信用信息管理體系。加強物業服務行為監管，強化契約管理，按照“質價相符”的原則，指導業主和物業服務企業協商確定物業服務內容和收費標準，以契約方式規範物業服務和收費行為。變企業資質管理為信用監管，建立“雙隨機一公開”和“黑名單”制度，完善守信聯合激勵機制、失信聯合懲戒機制和嚴重失信淘汰機制，將物業領域“黑名單”依法推送信用信息平台進行公開曝光，規範物業服務行為。建立對街道辦事處、社區物業管理工作的考核機制，加強對物業服務企業的動態檢查考核，建立物業服務企業小區服務考核制度，縣區每季度開展1次集中檢查考核，將排名靠前的10家企業進行通報表彰、排名靠後的10家企業進行媒體曝光，並將考核結果運用到物業企業招投標和評先創優等相關工作中，與全市信用信息平台實現數據共享。對存在問題的物業企業，縣區要進行約談，督促限期改正；履職不到位的物業服務企業，要列入物業服務企業信用信息管理及信用評價，與政策扶持、榮譽獎勵、承接項目等直接掛鈎，促進物業服務水平提升。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市民政局、市住建局、市市場監管局、市新聞傳媒中心
12．完善物業收費價格調整機制。建立全市集中連片保障性安居工程、農民安置住宅小區和老舊住宅小區物業的服務標準及收費體系，引導物業服務企業開展標準化建設。價格主管部門應當會同物業主管部門，按照住宅物業類型、服務內容、服務等級和物價指數變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，並定期向社會公布，形成業主購買物業服務的共識。縣區物業管理行業主管部門定期檢測並發布物業服務項目成本信息和計價規則，為業主和物業服務企業提供協商物業費的參考依據，鼓勵引入第三方實施價格評估及成本監審。2022年完成石嘴山市普通住宅收費管理規定的制定和石嘴山市物業服務成本監審報告，並向社會公布。
責任單位：市發改委
配合單位：市住建局、市場監管局，各縣區政府
13．深化住宅專項維修資金改革。堅持問題導向，加快完善住宅專項維修資金管理相關政策，重點圍繞完善基礎數據、提高使用效率、改善存儲方式、推進維修資金補建和續籌等方面機制健全，進一步提高資金使用管理水平。針對部分小區存在業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額30%的的問題，住宅維修資金管理單位要向業主委員會、業主大會下達續交通知書、提醒函，與小區業委會、業主代表、物業項目負責人面對面座談交流，上門對需續交的相關業主發出《責令限期交納通知書》，並安排專人接聽業主諮詢電話，為相關業主答疑解惑，切實做好溝通引導。同時結合住宅小區物業服務質量星級評定、物業小區層級督導等日常工作，多渠道全方位宣傳引導相關業主續交首期專項維修資金。
責任單位：市住建局
配合單位：市發改委、各縣區政府
14．強化對物業服務企業監管。嚴格執行物業服務企業退出機制。市、縣區物業行政主管部門要定期對物業服務企業進行信用等級評定，實施差別化管理。定期開展物業服務市場秩序專項整治行動，依法加大對物業服務企業侵犯業主權益、未取得登記機關營業執照、掛靠經營等行為的查處力度。對長期脫管、不履行職責和侵犯業主合法權益等不合格的物業服務企業，要堅決予以清出物業服務市場。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市住建局、市市場監管局、市綜合執法局
15．規範物業承接查驗管理。縣區物業行政主管部門是物業承接查驗的責任主體，新建住宅區物業交付使用前，縣區物業行政主管部門組織有關專家、街道（鄉鎮）、社區居委會、前期物業服務企業和開發建設單位共同完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。加強物業承接查驗的備案管理，明確開發建設單位、物業服務企業責任。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市住建局、市市場監管局、市綜合執法局
16．加大物業服務標準及相關信息公開力度。建立物業服務事項公開公示制度。物業服務企業應當在物業管理區域內醒目位置公示業主委員會人員信息、聯繫方式、應履行的職責，業主的權利和義務，企業的權利和義務、服務項目、服務等級、服務標準、服務電話、計費方式等內容，以及《石嘴山市物業管理條例》、相關部門單位投訴電話，主動接受業主或物業使用人的監督。物業服務企業要主動加強與業主的溝通和交流，通過小區宣傳欄公示、廣播、報刊刊登、網路公示、問卷調查等形式，宣傳物業服務知識、業主權利和義務，以及住宅專項維修資金使用等內容。全市各小區必須在5月底前完成以上信息的公示工作，對未完成公示的物業企業，市住建局和縣區將進行通報，並扣除企業相應的信用分值。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市發改委、市住建局、市市場監管局、市綜合執法局
17．大力創建園林化小區。各縣區政府要統籌做好園林化小區的創建工作，2024年底前，縣區住宅小區園林化率達到60%以上。
責任單位：各縣區政府
配合單位：市自然資源局、市住建局
三、保障機制
（一）加強組織領導。成立全市提升住宅小區物業服務質量三年行動工作領導小組，市政府市長任組長，分管建設工作的副市長任副組長，成員由市住建局、市發改委、市綜合執法監督局、市公安局、市民政局等單位負責人組成。領導小組下設辦公室（設在市住建局），市住建局局長任辦公室主任，負責研究制定全市小區物業管理工作相關政策，安排部署全市物業管理提升工作重要活動，統籌協調重大問題。各縣區政府也要成立相應的工作機構，強化組織領導，建立轄區範圍內的物業管理協調聯動機制。
（二）明確職責分工。強化各級政府及相關部門對小區物業管理工作職責，各縣區政府按照屬地管理原則，針對轄區內小區物業管理實際情況，結合社會治理和格線化工作管理要求，一區一策制定本縣區提升住宅小區物業服務質量三年行動工作方案，各相關職能部門和單位應當根據各自職責，加強行業監管，綜合協調，形成齊抓共管的大物業管理工作格局，共同推進住宅小區物業管理工作的提升。
（三）加強督查考核。各縣區要建立住宅小區物業管理工作考核機制。市住宅小區物業服務質量提升三年行動領導小組辦公室不定期對住宅小區物業管理提升工作開展落實情況進行督查，市住建局年度組織各縣區政府對轄區小區物業管理提升工作進行專項考核驗收，考核結果運用到對縣區評先評優等方面。實施月報制度，每月25日前各責任單位報送工作開展情況。
