滬七條

滬七條在針對樓市交易量上升、房價上漲壓力增大的態勢，上海2013年11月8日公布了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的七條措施，在二套房首付、限購等方面均有所“加碼”，（住房保障）的覆蓋面則要求進一步加大。

基本介紹

• 中文名：滬七條
• 地點：上海
• 時間：2013年11月8日
• 範圍：房地產市場
• 類型：調控政策
• 針對：樓市交易量上升房價上漲壓力增大

會議結論

滬七條規定上海對居民家庭向商業銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%及以上。限購方面，調整非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費的年限，從能提供自購房之日起算的“前2年內在本市累計繳納1年以上”，調整為"前3年內在本市累計繳納2年以上"。

滬七條

滬七條規定，在土地供應方面，此次“滬七條”還要求，2013年住房用地供應量在不低於過去5年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃，並進一步加大中小套型住房用地供應，確保土地市場交易平穩。

會議原則

上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生8日表示，將進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，不斷完善房地產市場體系和住房保障體系，有效抑制房地產市場價格過快上漲。

政策內容

上海堅決貫徹國家各項房地產調控政策措施，採取差別化住房信貸稅收、住房限購、增加土地供應等綜合措施，抑制投資投機性需求，調控取得積極成效，市場運行總體平穩。

2011年、2012年上海市新建商品住房價格指數全年漲幅分別為2%和0。2013年以來，住房價格波動較為明顯，2013年10月、11月份隨著交易量上升，房價上漲壓力加大。對2013年10至11月份房價持續上漲，上海市委、市政府高度重視，市政府常務會議進行了專題研究，會議明確本市將進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，會議明確了進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策的相關措施。

一、落實各區縣房價調控目標責任制。各區縣、各有關部門要按照2013年初本市明確的房價調控目標積極採取措施，嚴格商品住房預銷售管理，加強市場監管，查處捂盤惜售、哄抬房價及違反限購政策等擾亂市場秩序的違規行為。切實承擔穩定房價、穩定市場的責任，確保年度目標任務完成。

二、增加住房用地供應。2013年上海市住房用地供應量在不低於過去五年平均供應量的基礎上，再增加30%的供應量，確保住房用地供應1000公頃。最佳化結構，進一步加大中小套型住房用地供應，加強土地市場跟蹤分析和交易預警管理，確保土地市場交易平穩。

三、進一步完善“四位一體”、租售並舉的住房保障體系。對符合條件的廉租住房申請家庭實行“應保盡保”、“願配盡配”；加快共有產權保障住房申請供應，擴大受益家庭規模；推動公共租賃住房建設籌措和分配供應，盡力滿足保障對象租賃需求；繼續做好徵收安置住房搭橋供應，確保舊區改造家庭用房需求。參照物價、收入等因素，研究2014年放寬廉租住房和共有產權保障住房準入標準，努力擴大住房保障受益面。

四、進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策。

五、嚴格執行差別化住房稅收政策。做好房地產開發企業土地增值稅預征和清算管理以及存量房交易稅收管理，強化部門間信息共享機制建設，堵塞稅收漏洞。繼續穩步推進個人住房房產稅試點工作。

六、從嚴執行住房限購政策。調整非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。

七、加強房地產市場監管。房管、地稅、民政、人保等部門要發揮信息聯網、數據互動共享的作用，加強審核。房管、工商、地稅、價格主管等部門加強市場監管，嚴格執行“一房一價”，明碼標價、商品房銷售備案管理等規定。加大開展房地產經紀市場治理工作力度，嚴厲查處騙購、騙稅等各類違法違規行為，並予以曝光

而對於三四線城市，全面跟進的可能性不大。這主要是因為自2013年以來，各個城市之間的分化明顯加大。一線城市以及個別二線城市價格上漲較快，但是三四線城市市場比較穩定，個別城市甚至出現了下跌，調控壓力並不大。

政策解讀

上海房管局今日出台《進一步嚴格執行國家房地產市場調控政策相關措施》，從七方面對上海樓市政策做出調整，被稱為“滬七條”。“滬七條”將上海購買第二套住房首付比例提高到七成，同對外籍購房者需要繳納社保年限從一年提高至兩年。另外，對住房用地供應、住房保障體系方面也做出調整。

對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受中新網房產頻道採訪時表示，上海在年底前出台一系列調控措施，有利於進一步防止需求過量，並在短期起到緩解樓市壓力的作用。

“滬七條”中規定：“進一步嚴格執行差別化的住房信貸政策”。據了解，此舉是繼前不久深圳二套房首付比例調至七折後的同項舉措，顧雲昌認為，此舉會對二套房購買者產生影響，一部分徘徊在“可買可不買”之間猶豫的購房者可能會就此停手。

另一項重要的調整是限購政策加碼，“滬七條”對“從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。”對此，顧雲昌認為，此舉依然是在抑制需求方面作努力，可階段性緩解樓市壓力，但政府需要在“千方百計增加住房供應”上做文章。

據國家統計局數據顯示，9月份北京、上海等一線城市房價同比上漲都超過20%，業內多認為這些城市年度房價調控目標完成難度較大。隨後，“深八條”、“京七條”等地方政策相繼出台，分別從增加土地供應、加大住房保障方面提出要求。那么，此舉是否會引發其他城市效仿？

對此，顧雲昌表示，目前國內樓市區域差別化形勢嚴重，一線城市供求關係緊張。但是部分三、四線城市的房子卻賣不掉，所以，各地是否會效仿出台調控政策還要看地方的房價變化情況。“在樓市出現差別化的情況下，調控政策也需要差別化，不搞一刀切”。顧雲昌說。

限制力度強於北京

作為一線城市，上海房價漲幅一直比較快，以統計局公布的9月商品房住宅房價指數看，同比上漲幅度達到了20.4%，僅次於北京，是全國房價漲幅最快的城市之一。上海版的七條內容，從限制力度上明顯超過之前的北京和深圳版本，但效果難講。

滬七條

中塬地產市場研究部總監張大偉認為，從限貸政策來看，對二套房貸提高一成首付，這一收緊的實際影響不大。

因為二套房基本都是改善需求，對於改善需求來說，首付能力比較強，一成的首付影響不大。對於剛需來說，如果增加一成首付可能會影響30%的需求，而如果是改善型需求，增加一成首付影響只有5%-10%。”

本次上海政策中，外地居民家庭購房繳納稅收或社保年限，從最低1年調整到2年。從上海的人口結構看，常住人口中外地居民的占比超過40%，高於北京。

2011年以來，上海在單身人士購房等方面有所限制，本次提高社保年限，可能抑制住一部分非上海戶籍人群的購房衝動。

發布第二天便開始嚴格執行的“滬七條”，讓剛剛收穫2010年以來成交最活躍“金九銀十”的上海樓市逐漸“冷靜”下來。

2013年11月第三周，上海僅有三個項目約500套房源入市，且去化率均未超過七成，這和9、10兩個月動輒八九成的開盤去化率相去甚遠。

上海多家大型中介相關負責人反應“滬七條”出台後，2013年11月統計上海在預售證發放方面明顯收緊，加上限購限貸升級，短期內，市場上行空間將受到顯著壓縮。

滬七條”出台後，看房者出現減少，房東心態出現變化

全國示範效應重大

從全國來看，即便是統計局官方數據，新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，分別是北京、上海、廣州、深圳、廈門、南京、瀋陽、鄭州、福州、南充、太塬、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊。這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。

此外，還有24個城市漲幅在8%-10%之間，這些城市完成年度調控任務的難度都非常大。在上海新政之前，北京、深圳已經收緊了調控措施。業內預計，調控潮很快會擴散到其他城市，尤其是全國一二線城市中房價上漲較快的城市。這有可能對四季度市場走勢有明顯影響。