毛坯房(初裝修房)

毛坯房又稱為“初裝修房”，這樣的房子大多屋內只有門框沒有門，牆面地面僅做基礎處理而未做表面處理。而屋外全部外飾面，包括陽台、雨罩的外飾面應按設計檔案完成裝修工程。

基本介紹

• 中文名：毛坯房
• 別名：初裝修房
• 門：只有門框沒有門
• 牆面地面：僅做基礎處理而未做表面處理
• 屋外外飾面：按設計檔案完成裝修工程
• 類型：房屋

房屋驗收

在房地產市場中毛坯房依然占據著主角位置，雖然毛坯房在出售前大多已經過相關部門的工程驗收，但購房者在把毛坯房變成展現自我個性的空間之前，還需要對以下八個方面多加留意，毛坯房交房標準也可以參考以下：

毛坯房

1、毛坯房全部外飾面，包括陽台、雨罩的外飾面應按設計檔案完成裝修工程。

2、戶門以內各房間採用預製樓板或現澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯台，表面平整、色澤基本均勻、線角順直；戶門以內各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫。

3、毛坯房各種管道應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調試等驗收工作。

4、毛坯房交房標準有防水要求的房間地面應嚴格按照防水層、保護層的建築要求來規劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏。

5、公用部位、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、櫃、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計檔案完成全部裝修，並按規定完成各種測試項目。

6、毛坯房屋面工程項目進行蓄水、淋水試驗。

7、地漏與泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏。

8、各種房間水泥地面基層標高，應考慮預留再裝修時的高度尺寸要求。

裝修建議

對新購買的毛坯房的裝修，首先考慮到在現有房型的基礎上，儘量首先考慮有利於採光、通風、和有利於局部更改而又不影響房屋結構的原則，其次才根據自己的喜好和方案，來對毛坯房作出裝修的計畫和預算，然後開始備料施工。

房屋的裝修，其室內的布置、布局、風格等都可以根據自己的愛好來決定，所用的材料也可以根據自己的經濟狀況考慮決定使用什麼檔次的用料；但是房屋中的電線、水管等，也就是人們常說的“水電工”。所用的材料和工人的施工水平，一定要用正規的施工人員和使用優質材料，因為那一般是在裝修工作剛開始時的第一道工序，而且這些水和電的管線都是採用“牆內暗埋”的工藝，所以如果用了質量不太“放心”的材料後，可能會後患無窮，今後的麻煩會很多。 一般來說，電線上必須用帶有“GB”標記的國標線材，水管等五金件應該用高質量的。雖然這些優質材料價格貴了些，但免去了今後使用上的麻煩，用起來放心。電路上，一般總開關用63A或者最少40A的，其餘各分路空氣開關可根據該線路上的總負荷容量的1.2-1.5倍選用，凡是該空氣開關的輸出端是接插座的，必須使用帶漏電保護的空氣開關，照明線路的分路總開關可用普通不帶漏電保護的單極空氣開關。其它方面的用材和施工最好是本著美觀、實用，又符合自己所喜歡的風格的材料，根據自己的情況而定。

裝修流程

流程一、明確裝修面積，了解牆面尺寸。

1、明確裝修過程涉及的面積。特別是貼磚面積、牆面漆面積、壁紙面積、地板面積。

2、明確主要牆面尺寸。特別是以後需要設計擺放家具的牆面尺寸。

流程二、合理拆改，巧用空間。

主要包括拆牆、砌牆、鏟牆皮、拆暖氣、換塑鋼窗等等。拆改完的垃圾，要及時清理出去，保證室內的清潔，也是為了方便施工。

水電改造，儘量做到不後悔。磚上了牆、吊頂一封上，再想加插座可就難咯。所以，一定要確定好開關、燈具、台盆、浴缸、洗衣機等等確切的位置。

水電改造前，櫥櫃設計師應上門進行第一次測量，幫你確定好電源、水路的改造方案。熱水器，也最好派人來根據你所確定的型號，設計好電源、接口的位置。

流程三、最佳化管道外觀，加強裝飾效果。

管道一般情況下，衛浴間安裝得最多，衛浴裝修在我們整個家居裝修中，是最讓人頭疼的地方，既要防滑，又要確保乾燥，因此最佳化管道外觀，不僅起到防潮作用，也起到裝飾的效果。

流程四、地面實質裝飾(磁磚要點)。

地面實質裝飾(磁磚要點)，貼磚前，要買好地漏。 做完防水、拉毛後，就準備貼磚了。除了正常的貼磚注意，瓷磚泡水、陰乾;破殘的瓷磚留做切割外，我個人強調貼磚的整體美感。

流程五、美化毛坯房牆壁，讓牆壁美起來。

貼壁紙比刷牆漆，效果要好很多。牆漆刷好後，油工會在需要貼壁紙的地方刷硝基漆，漆隔天就可以乾透，然後就可以約師傅貼壁紙了。我們剛開始還擔心貼壁紙會把刷好的白牆搞髒，後來貼時才知曉，貼壁紙真是個特乾淨的活兒!注意：壁紙貼完48小時內不要開窗通風，讓它慢慢陰乾。跟師傅說好，個別地方起翹的話，要麻煩他幫忙來修補一下。

流程六、插座安裝巧安排。

插座面板大概半天可以安裝完畢。

刷漆步驟

“牆面”這種東西，要是牆面做的不好，不僅會對家中的整體環境有影響，還會使居住者的心情變得很差。嚴格說，裝修時對牆面的裝修已經包括了“裝修”和“裝飾”兩部分，基層處理可算作“裝修”範疇（基礎性強，一次施工長期受益），刷漆、貼壁紙等可算作“裝飾”（裝飾性強，可定期更換）。“毛坯房刷乳膠漆”是比較典型的案例，可把施工過程分成了八步：

大檢查

全面檢查毛坯房內需要刷漆的水泥牆面是否堅實、平整。如果牆面的抹灰層不夠結實或者存在大的裂縫和孔洞，建議投訴開發商或者物業，要求其重做。個別孔洞如自己修補，可使用石膏填補。

1、檢查牆面是否堅實、平整是收房驗房的一個步驟。看牆面是不是結實，簡便的檢驗方法如下：找個堅硬點的物體（如鑰匙、螺絲刀等），在牆面劃一划，看看是不是掉渣。查找裂縫和孔洞沒什麼捷徑，唯有細心+耐心。

2、一般不建議在廚衛刮膩子刷塗料，最好貼瓷磚。

成品保護

處理牆面時會有粉塵，而且難免會有膩子、塗料或其他膠水滴落，所以一定要提前做好對房間內已有裝修成品的保護工作。將保護工作單獨列為一步，是為了增加大家對其的重視。切不可因為一時大意而留下什麼遺憾，尤其是家中有一些不耐髒的裝飾品的時候。

刮膩子準備

確保牆面堅實、平整，用鋼刷或其他工具清理牆面，使水泥牆面儘量無浮土、浮沉。在牆面輥一遍混凝土界面劑，儘量均勻，待其乾燥後（一般在2小時以上），就可以刮膩子了。

1、界面劑的用途：封閉基層，防止膩子因水泥牆面疏鬆、浮土或過乾等原因而出現問題，其表面比水泥牆面更適合膩子附著。

2、如果不打算刷界面劑，一定注意下面文字：夏季施工，牆面較乾，施工前應輥一遍清水（不留明水），防止膩子因吸水率過快而出現針孔或開裂。

3、新作水泥牆面（比如開發商重做抹灰），必須等到水泥的28天養護期過去之後，才能進行刮膩子，否則很容易出現膩子氣泡、強度不夠的現象。

4、貼布（牛皮紙）：其主要作用是抗裂，成本較高，一般牆面沒有必要做。但對於保溫牆面、較疏鬆的牆面、已經開裂的牆面來說，貼布效果較為明顯，可以考慮使用（以後我會詳細論述這種情況）。

刮膩子

刮膩子前應測量牆面的平整度（用2m以上檢測尺），以確定要刮膩子的方法。一般牆面刮2面膩子即可，既能找平，又能罩住底色。平整度較差的膩子需要在局部多刮幾遍。如果平整度極差，牆面傾斜嚴重，可考慮先刮一遍石膏進行找平，之後再刮膩子。每遍膩子批刮的間隔時間應在2小時以上（表乾以後）。

毛坯房

1、選擇耐水膩子：821是被命令限制使用的膩子品種，它不耐水、不結實、易起皮、開裂，很多工人為增加821的結實程度經常向其中添加白乳膠、108膠等膠水，為健康留下了隱患。耐水膩子不存在上述風險，它結實、耐水、兌水即可使用無需任何膠水、長期使用不需剷除（10-20年），是真正能夠達到“一次施工長期受益”的產品。

2、耐水膩子單此施工不能颳得太厚，否則會在乾燥過程中開裂，這是其美中不足的地方。因此，平整度較差時就需要多次施工，甚至用石膏先粗粗打一遍厚底才行。石膏不耐水、不結實，而且凝固時間極快，滿屋批刮石膏顯然並不合適。

3、攪拌耐水膩子時，應按粉：水=2：1左右的比例配置，用電鑽先攪拌一遍，基本均勻後放置10分鐘左右，再用電鑽充分攪拌，這時便可以使用了。

打磨膩子

耐水膩子完全上強度之後（5-7天）會變得堅實無比，此時再進行打磨就會變得異常困難。因此，建議刮過膩子之後1-2天便開始進行膩子打磨。打磨可選在夜間，用200瓦以上的電燈泡貼近牆面照明，邊打磨邊查看平整程度。打磨膩子時會產生大量粉塵，請在場人員備好口罩，雖然膩子無毒、無害，但粉塵卻不是什麼好東西，要注意預防。

刷底漆

清理打磨後的膩子表面的浮塵後，便可以塗刷底漆。底漆塗刷一遍即可，務必均勻，待其乾透後（2-4小時）可以進行下一步驟。

1、關於底漆：底漆的作用與混凝土界面劑相似，但除了提供良好附著之外，底漆還可起到節省部分面漆的作用。很多生活節奏較快的家庭常常等不及膩子完全乾透、鹼性消失（5-7天）再刷漆，這時就更有必要先刷一層抗鹼底漆，以封閉耐水膩子的鹼性（這是耐水膩子的另一個瑕疵），否則塗料容易出現問題，尤其是有顏色的塗料，還會出現地圖般顏色不均的現象。

2、底漆是否需要兌水，可以參考所購底漆的說明，各有不同。

刷面漆

面漆通常要刷兩遍，每遍之間應相隔2-4小時以上（視其表乾時間而定）待其基本乾燥。第二遍面漆刷完之後，需要1-2天才能完全乾透，在塗料完全乾透前應注意防水、防旱、防曬，防止漆膜出現問題。

1、塗刷方式：輥塗與噴塗各有優劣，輥塗漆膜表面自然、有質感，而且耗漆不多，噴塗漆膜表面細膩、光滑，但耗漆較多。具體選擇可根據個人喜好和經濟能力來確定。

2、兌水量：大多乳膠漆開蓋狀態較為粘稠，通常要兌些水，以便更好施工。具體兌水量每種漆各有不同，最多不過30%以內，需要注意的是，有顏色的漆兌水一定要慎重，否則容易出現顏色不均的現象。

驗收

成活牆面應堅實、平整、陰陽交豎直、無裂縫、無孔洞、顏色均勻、漆膜飽滿，還要注意檢查成品保護的情況。漆膜乾透之後，大功基本告成了！

上述雖只是各種牆面裝修中的一種情況，但卻很有代表性。其他各種牆面裝修都可從這幾步中演化出來。

舉例如下：舊牆翻新的步驟一：檢查現有牆面的結實程度。如結實，直接將面層的漆膜打掉，做好步驟二即可跳入步驟六；如不結實，則將現有牆皮全部鏟掉，進入步驟二。

檢查舊牆是否結實：1、目測是否有起皮、開裂、起鼓，如有則不結實；2、找鈍器（如小錘子）敲牆面，檢查是否有空鼓，如有則不結實；3、向現有膩子層（將乳膠漆打磨掉）潑點水，用鏟刀鏟下，看是否容易鏟掉，如可輕鬆鏟掉則不結實。

貼壁紙，前五個步驟都相同（裝修部分），從步驟六開始不同，改為刷基膜等等，此處再不詳述。

比較因素

隨著各地商品房建設步伐加快，二手房市場的房源越來越多，而流入二手樓市的毛坯房也緊跟著多了起來。消費者到房產中介處看房，究竟該選擇毛坯房還是舊房？其實，毛坯房和舊房各有優劣，購房者可以根據自己的實際情況，按需所取。下面我們就地理位置、交通、購房風險、物業管理、小區居住環境等幾大因素，對毛坯房和舊房進行對比。

地理位置

毛坯房：隨著市中心內可供開發土地的縮減，越來越多的新樓盤均開發在相對偏遠的區域，因此流入二手樓市的毛坯房也大都地理位置相對較遠。

舊房：大多數舊房由於建成時間較早，因此多分布於城市中心區或較成熟的商圈內，地理位置也就自然優越些。

房價戶型面積

毛坯房：新房普遍戶型面積較大，單價較高，如此算下來總價自然不菲。尤其是位於市中心區域的毛坯房，大面積房源占到很大的市場份額，這也導致購房成本大增。

舊房：舊房戶型面積普遍偏小，但是其總價卻相對較低，而這正是購房者所看重的。同時，舊房的價格更為多元化，選擇面更寬，有不少建成時間並不算太長的舊房，其單價也要低於周邊的新房，相對來說實惠得多。

交通環境

毛坯房：有些新房位於新開發地段，交通也受到客觀條件的制約。

舊房：分布於市中心內的舊房交通環境得天獨厚，較發達的路面交通為人們日常出行提供了便利條件。

購房風險

毛坯房：由於預售制度的存在，購房者所購買的新房通常是所謂的“期房”，而購房者只能看到開發商提供的樣板房，憑空想像未來的家，而一旦交房入住後，購房者有可能發現房屋的某些細節方面與最初預期不符。

此外，最大的風險在於開發商有可能無法辦理大產證，從而導致購房者也無法取得小產證。還有就是期房存在“爛尾”的風險，也就是開發商資金鍊出現問題，難以建下去。

舊房：舊房是現房現賣，所有的都擺在明處，房屋品質好壞一目了然，降低了購房者的風險。當然，舊房也不是完全沒有風險，最大的風險來自賣家的誠信方面，如故意偽造證件賣出他人房產，可能導致購房者竹籃打水一場空。

物業服務

毛坯房：新房大都主打服務牌，物業配套設施相對較成熟，如小區綠化環境、保全巡邏、停車位的管理、大堂電梯間的服務等方面都較為完善。同時，在聘請物業公司時，往往也會選擇那些信譽好、服務品質高的公司。

舊房：很多舊房建於上個世紀，小區綠化一般，同時社區內車位缺乏，十分擁擠；物業管理都是由一些規模較小的公司來管理，管理水平相對不高。

升值潛力

毛坯房：新房的升值潛力不小，這是因為雖然大多數新房所在區域相對較偏遠，但是隨著市政整體規划進程的進一步加快，遠郊區域樓盤將會逐漸吸引人們的眼球，而逐漸受到購房者追捧。

舊房：購房講究地段，這是鐵律。舊房憑藉其地理位置優越、交通便利、小戶型面積、總價較低等優勢，一直是市場中的熱點物業。同時，由於其在租賃市場的強勁表現，其升值潛力也不容小覷。