房屋查驗師

房屋查驗師（Housing Inspection Manager），是指受業主委託,依據國家批准的民用建築工程檔案、有關法律規範、商業契約和房屋監測檢驗勞務契約等，運用相關的專業知識、工具和技術，對竣工並將交付使用或二手的民用建築或其裝修裝飾工程進行監測檢驗，並向業主提供諮詢服務的專業技術人員。

基本介紹

• 中文名：房屋查驗師
• 外文名：Housing Inspection Manager
• 定義：對竣工並將交付使用或二手的民用建築或其裝修裝飾工程進行監測檢驗，並向業主提供諮詢服務的專業技術人員
• 別名：驗房師

政策背景

2015年05月12日，四川省人民政府發布四川新版商品房買賣契約7月1日起推行，增查驗房屋環節；

2018年09月27日北京市住房和城鄉建設委員會發布《關於對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》通知指出，依據國家和本市相關法律法規、標準規範及施工圖設計檔案等，在房屋單位工程質量竣工驗收合格後交付使用前，由建設單位組織購房人對房屋施工質量進行查驗；

2022年7月12日，中華人民共和國人力資源和社會保障部印發《中華人民共和國職業分類大典(2022年版)》，“驗房師”作為房地產領域新增職業被正式納入。其職業編碼為: 4-06-02-03；

2022年8月27日，山東省住房和城鄉建設廳發布《關於全面推行“先驗房後收房”制度推動提升住宅工程交付質量的通知》通知指出，房地產開發企業對其所售住宅質量負首要責任，對落實“先驗房後收房”制度承擔策劃組織、閉環整改和安全保障責任，施工、監理和前期物業服務單位積極予以配合。

交付房現狀

根據國家統計局數據，2021年交付業主商品房面積18億平方米，平均單價10139元/㎡；按照常規，交付的新房平均應經過不少於4次的驗房流程。

房屋查驗均價

（一）精裝交付

精裝房交付分別為首驗、復驗、交付驗、陪驗；有時候在復驗和交付驗的過程之間會增加一次驗房，以確保房屋質量。平均驗房價格為5元/㎡。

（二）毛坯房交付

毛坯房交付的驗收分別為陪驗與裝修節點驗收（三到五次）。陪驗平均價格為3元/㎡。節點驗收平均價格20-50元/㎡，即使選擇最簡單的一次驗收，也達到5-10元/㎡。

交付商品房市場規模

按當前市場價格為基準，依據2021年交付商品房面積，則交付商品房理論驗房市場規模將達到360億-460億之間。自“房住不炒”等相關政策出台，我國的房地產市場已經進入了重視驗房的階段，大部分業主和開發商為保證自身口碑，已逐漸開啟一房一驗的規定。預測3年左右，理論驗房市場規模轉化為實際驗房規模將達到60%以上。而大數據顯示，未來十年，新房交付業主的平米數將穩中有升。即僅新房交付業主的驗房規模將實際達到200億以上。

存量房現狀

根據相關數據，目前存量房市場規模為344億平方米，以十五個代表城市數據顯示，2021年1-11月，累計成交二手房1.8億平方米，預測全年成交量接近2億平方米，推測全國二手房交易超30億平米，大約占存量房市場的十分之一。

存量房種類

（一）交易前驗房

賣方或買方在交易前，委託對房屋進行第三方查驗，並出具驗房報告。提升交易水平和服務水平，該驗房費可以由賣方或買方支付，也可以由中介方從中介費中支付。交易前驗房的平均收費3-5元/平方米，理論市場規模90億元。

（二）裝修驗房

數據顯示，二手房交易後，大約60%以上選擇三月內裝修，20%選擇三月後裝修。節點驗收為20-50元/平方米。即使選擇簡單的最後一次驗收，也達到5-10元/平方米。理論驗房市場規模120億-480億之間，取中間值約為300億市場規模則二手房交易的驗房市場理論規模為390億。

（三）老房改造

大多數為上世紀80年代-90年代的房子，已經到了需要查驗可能存在的問題或重新裝修的程度，此部分面積不少於20億平方米，且每年都會陸續增加需要改造的面積。老房改造房屋查驗的理論市場規模100億-200億，取中間值150億元。

（四）其他市場

不屬於以上三項的市場，例如普通裝修市場、重新裝修，個性化房屋查驗需求等。粗略估計，每年理論規模不少於5億平方米，市場規模50億-100億元，取中間值70億元左右。

驗房市場理論規模

交付商品房市場與存量房市場理論規模合計1010億元，目前為高速發展時期，實際轉化率約為10%左右。在未來的5年之內，轉化率將達到60%以上。且將長期保持高速增長的態勢，是一個切切實實的千億級別的市場。

市場需求

增值市場：在驗房的基礎上為業主、為社會可以提供更多的增值產品，圍繞周邊產品、附贈服務、跨界合作等業務的全方位拓展，將帶來一個超乎想像的新業態。

房屋查驗專業人員需求：按照人均年驗房10萬平米，需要不少於4萬8千名訓練有素的房屋查驗專業技術人員。根據一般性調查，則需要培養不少於15萬名房屋查驗專業技術人員，目前市場急需大量房屋查驗專業人員。

主要職責

（1）清水房及裝修房室內問題、風險檢查；

（2）督促問題整改跟進，問題整改後複查；

（3）問題記錄清晰，並了解相關法律法規及地方性房屋質量驗收標準；

（4）熟悉相關施工工藝，對查驗的問題了解相關解決辦法；

（5）為客戶提供毛坯房、精裝房房屋質量驗收；

（6）根據房屋查驗總監的工作安排，完成相應檢測工作；

（7）對檢測出的質量問題，完成記錄；

（8）對質量問題進行分析、匯總，並進行相關的匯報。

適用人群

（1）驗房機構相關領域人員，以及從事監理、房地產中介、裝飾裝修、全屋定製、建材、物業等行業的從業人員；

（2）房屋維修崗、設計師、建築工程類技術或者管理人員等上下游領域工作的人員；

（3）機關企事業單位房屋驗收負責人，各級政府房屋驗收管理部門、行業社團中從事房屋查驗工作的人員；

（4）有志於從事房屋查驗事業的各類專業人員。

參考標準

房屋查驗師人員能力驗證是依據人員能力驗證規則，規則編制參考了《合格評定能力驗證的通用要求》（ISO/IEC(17043)）、《利用實驗室間比對進行能力驗證的統計方法》（ISO（13528））中的全部或部分條款，既保證了規則體系的規範化，又對行業從業人員的水平及行業從業人員現狀進行動態分析，促進行業良性發展，同時也使其具有根據行業發展進行調整的靈活性和實用性，符合人員培養培訓和驗證的需求。

工作原則

房屋查驗師人員能力驗證工作遵循客觀公正、科學規範、以用為本、多元評價的原則，實現“專業學習-能力驗證-精準診斷-靶向訓練-持續學習”的“PDCA”循環，著力提升人員從業素質和能力，為建設“人才強國”提供支撐。

培養培訓

（一）專業學習

包括：線上學習、現場培訓等，以普法宣貫、知識更新、理論教學、案例分析等為重點內容。

（二）實踐學習

包括：現場操作、師徒傳幫帶等，以提高實際操作能力為重點內容。

考核方式

房屋查驗師人員能力驗證一般分為線上考試或現場考核，鼓勵採取線上方式。目前，人員能力驗證工作採取線上統一考試，參訓學員登錄人員能力驗證綜合服務平台進行線上考核。考生信息採用計算機考試系統進行統一管理，線上完成學員信息填報、考試、電子試卷管理等工作。考試系統應具有人臉識別等防作弊功能。採取線上考試的形式，考生需在擁有攝像頭的電腦前參加考試，監考人員與考生配比為1:500，考場至少不少於2名監考人員。

考核時間

房屋查驗師專業技術人員能力驗證測驗實行統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，原則上每年舉行4次考試，分別安排在3月份、6月份、9月份、12月份的第四個周六，考試時間為120分鐘。

分值占比

房屋查驗師培養培訓及能力考核的主要考試題型分為四類。其中，單選題（20題，20分）；復選題（10題，20分）；判斷題（10題，10分）；問答題（3題，50分），總分100分。

驗證結果

房屋查驗師人員能力驗證結果從好到差，一般可分為：優秀、良好、合格、不合格，具體應按照相應的《人員能力驗證規則》進行確定，不合格者需重新報名下季度“人員能力驗證”考核，重新繳納考試費用，人員能力驗證成績考核合格後可取得《房屋查驗師》人員能力驗證證書。

結果申訴

對人員能力驗證結果存在異議的，可以提出申訴，能力驗證組織部門應向其提供考試考核或同行比對的原始成績、基準指數、測算方式等內容，充分答疑釋惑。

結果套用

（一）能力提升

應建立培訓培養和能力驗證結果反饋和改進機制，為人員能力提升提供精準靶向改進建議和持續學習建議。

（二）鼓勵採信

應積極協調政府部門、行業協會、用人單位等，鼓勵其採信人員能力驗證結果，持續營造良好用人環境。

（三）行業建議

人員能力驗證組織部門應根據人員培訓培養及能力驗證總體情況，開展行業從業人員質量分析，為提供整體從業水平提供技術支撐。

驗證優勢

1.從求職者角度來看，人員能力驗證首先從根本上解決了人員專業知識掌握不足的問題，其次，通過培養培訓後對參訓人員進行能力驗證並分析其驗證結果，可提高參訓人員自身的專業知識，同時對自我能力水平有清晰的認知，有助於求職者就業以及對後續職業發展的規劃；

2.從行業和企業角度來看，人員能力驗證工作的開展將會為社會輸送更多具備專業知識的崗位合格者，不僅能通過大數據對該行業的專業水平做一個全面評估，還能解決本行業“招人難”的問題，進而提高企業的經濟效益；

3.從國家角度來看，人員能力驗證工作回響“深入實施新時代人才強國戰略”，集培養培訓和能力驗證為一體，培養人才、引領人才、成就人才，為加快建設世界重要人才中心和創新高地增添了新動力。