涉外房地產，泛指我國與國外有關的一切房地產活動，是指中外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業、外國政府、社會團體、國際性機構所投資建造或購買的房產以及外國人所購房產。
基本介紹
- 中文名：涉外房產
- 泛指：我國與國外有關的一切房地產活動
- 內容：外向型房地產 外向型房地產等
- 方面：主體涉外 行為涉外 標的涉外
概念,基本內容,轉讓程式,地產繼承,遵循原則,
概念
涉外房地產可以從3個方面來認識：
(1)主體涉外，指房地產經營主體或財產權益主體具有涉外因素。不僅合資、合作開發房地產屬於涉外房地產，而且外國人或港、澳、台同胞承租國內房地產情況，也屬於涉外房地產，因為房屋及土地的所有和使用直接關聯著涉外權益。
(2)行為涉外，指房地產經營活動或經濟活動的法律行為具有涉外因素。
(3)標的涉外，主要指我國在國外享有所有權及承租權的房地產以及所發生的經濟活動。
基本內容
外向型房地產
外向型房地產是指建造商品房向境外人士銷售。
它又包括兩個方面的內容：
一是我們通常所說的外銷商品房；
二是中資直接在海外投資開發並在當地經行銷售房地產。
目前，我國的一些公司開始在海外從事房地產投資開發，但數量不多，規模較小，主要集中在香港、澳門、美國、加拿大、泰國、澳大利亞等國家和地區。國家對海外房地產開發投資有嚴格的限制，以避免資金大量外流。根據有關規定，我方到海外投資100萬美元以上的項目，要由對外經濟貿易部徵求我駐外使領館及有關部門的意見後審批，並報對外經濟貿易部備案和領取批准證書。
此外，在敏感地區、未建交國家及港澳地區投資的，無論投資大小，均需經對外經濟貿易部審批(港澳地區還需經國務院港澳辦審查同意)。
引進外資開發房地產
引進外資開發房地產的主要目的在於補充國內房地產投資的不足，從而以更快的步伐大力發展以住宅建設為主的房地產業。
要繼續改善投資環境，加快引進外資的步伐;同時更要注意引導外資在房地產上的投資結構，嚴格控制樓堂館所等高檔房地產項目的立項，積極引導外資向經濟適用住房、普通商品住房等住宅項目建設投資。
轉讓程式
涉外房地產轉讓在境外進行的應取得所在國家或地區的公證、外交機構的認證，中國駐該國使領館或者有關商務代辦處的認證，在中國境內進行的也應經公證機關的公證。
房地產轉讓的標的是房屋所有權和土地使用權，兩者同時存在的話必須同時轉讓不能分離，如果地塊上尚未建設房屋或其他建築，其轉讓可以是土地使用權的轉讓。《城市房地產管理法》規定，房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權必須同時轉讓。
地產繼承
外國人、港澳台人士、華僑就其個人在中國內地的房地產訂立遺囑的，必須有兩名以上無利害關係人見證、簽署、蓋章、再經公證方具有法律效力。
外國人、華僑申請在中國繼承房地產的應在其居住國辦理公證證明本人的身份、住址及與中國的被繼承人的親屬關係，並經中國駐該國使領館認證。
遵循原則
第一條 為適應對外開放和外向型經濟發展的需要，加強涉外房產交易管理，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本試行辦法。
本市外商投資規劃區內標準廠房的交易不適用本辦法。
第三條 無錫市房地產管理局（以下簡稱市房管局）是本市涉外房產交易的主管部門，負責涉外房產交易的審批、監督和管理。
第四條 涉外房產買賣、租賃、抵押等經營活動應納入本市房產市場統一管理。
第五條 涉外商品房可在境內外銷售，但未與中華人民共和國建立外交關係或未在中華人民共和國設立商務代表處的國家和地區除外。
第六條 涉外商品房應以向境外銷售為主，其比例應符合國家的有關規定，房款以外匯或按外匯匯率結算。涉外商品房向境內銷售，應以外籍人士、華僑、港澳台同胞、外商駐華機構、外商投資企業和居民個人為主要對象。境內的國家機關、團體不得購買涉外商品房，特殊情況需購買涉外商品房的，需經市、縣（市）政府批准。
第七條 涉外商品房可以整幢、分層或分套出售。整幢房屋分層、分套出售前、房屋出售人應明確各分層、分套房屋的建築面積及相應的土地使用權比例。
房屋分層、分套出售的，房屋出售人應在房屋出售前制訂房屋使用、管理、維修公約，報市縣（市）房產交易主管部門核准。
第八條 涉外商品房在竣工交付前可以預售。預售必須符合下列條件：
（一）有土地使用權有償出讓契約和土地使用證；
（二）有建設用地規劃許可證；
（三）有建設工程規劃許可證；
（四）有審核批准的建設項目工程施工圖紙；
（五）凡無地下室等地下設施的房屋完成地坪以下的基礎工程；有地下設施的房屋已完成建築安裝投資額20%以上（不含土地出讓金，由有監督權的開戶銀行出具證明）；
（六）工程施工進度和交付日期已確定。
第九條 涉外商品房可在竣工後直接對外銷售。直接銷售必須符合下列條件：
（一）有土地使用權有償出讓契約和土地使用證；
（二）有建設用地規劃許可證；
（三）有建設工程規劃許可證；
（四）有市建設工程質量監督站的驗收合格證書。
第十條 涉外商品房預售或銷售，必須經市、縣（市）房產交易主管部門批准，並領取《商品房外銷許可證》。
