《海南省人民政府辦公廳關於開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》是為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設試點，並提出指導意見。
2020年4月30日，經海南省人民政府同意，《海南省人民政府辦公廳關於開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見》以瓊府辦〔2020〕21號公開發布。
基本介紹
- 中文名：海南省人民政府辦公廳關於開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見
- 頒布時間：2020年4月30日
- 發布單位：海南省人民政府
- 發文字號：瓊府辦〔2020〕21號
意見全文,內容解讀,
意見全文
海南省人民政府辦公廳關於開展安居型商品住房建設試點工作的指導意見
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位:
為建立健全住房市場體系和住房保障體系，妥善解決好本地居民住房問題，提升本地居民獲得感、幸福感，根據我省關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的有關要求，經省政府同意，決定在海口市、三亞市、儋州市、五指山市、定安縣、陵水黎族自治縣開展安居型商品住房建設試點，為做好試點工作，現提出以下意見。
一、房屋定義
安居型商品住房是指限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，採取政府主導、市場化運作方式建設，面向符合條件的居民家庭銷售的具有政策保障性質的商品住房。
二、銷售對象
安居型商品住房面向符合條件的本市縣居民家庭和引進人才供應。
(一)在本市縣城鎮從業的居民家庭，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房。
1.本意見印發之日前已在本市縣城鎮落戶，其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
2.本意見印發之日後在本市縣城鎮落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
3.未在本市縣城鎮落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納60個月及以上個稅和社保，累計實際居住900天及以上，且在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
(二)在本市縣城鎮從業的引進人才，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房。
1.已在本市縣城鎮落戶，本人在本市縣累計繳納24個月及以上個稅和社保，累計實際居住360天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
2.未在本市縣城鎮落戶的各類引進人才，本人在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
3.由省外整體遷入海南的企業總部或區域總部的隨遷員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
4.經認定的綜合型總部企業，符合我省規定的引進人才標準的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
5.經認定的區域型總部、高成長型總部、跨國公司地區總部、國際組織(機構)地區總部或重大招商項目單位，具有全日制本科及以上學歷，或具有中級及以上專業技術職稱、技師及以上職業資格或執業資格的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
6.經認定的高層次人才、急需緊缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市縣服務1年以上的柔性引進高層次人才，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
7.公開招錄、公開選調、調任、轉任到本市縣(含中央駐瓊單位和省直單位)的公務員，以及通過公開招聘或組織調動等形式進入本市縣事業單位(含中央駐瓊單位和省直單位)、法定機構的工作人員，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
本地居民家庭和引進人才申請購買安居型商品住房，申請人須具備上述購房資格條件，其中，實際居住時間按應繳納個稅和社保時間的一半計算。本意見印發之日前，繳納個稅和社保時間已達到上述要求的，不再核實實際居住時間;未達到上述要求的，須核實本意見印發之日後繳納個稅和社保時間對應的實際居住時間。
上述住房，包括商品住房、自建住房、徵收安置住房等，含二手房、已轉讓的住房。已購買政策性住房(含房改房、集資合作建房、經濟適用住房、限價商品住房、涉公商品住房)的居民家庭，不得再申請購買安居型商品住房。
三、銷售價格
安居型商品住房的銷售均價，原則上按本市縣城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或不超過本市縣上年度商品住房銷售均價的60%，具體由試點市縣根據實際情況確定。
四、項目選址和規劃建設
安居型商品住房項目應選址在城區內交通便捷、生活便利和配套設施完善的區域，並綜合考慮“職住結合”等因素。安居型商品住房套型建築面積原則上不超過100平方米，並實行全裝修和採取裝配式建築的方式建造。
安居型商品住房項目建設要嚴格按照《海南省人民政府關於加強新建住宅小區配套公共服務設施建設管理的意見》(瓊府〔2017〕96號)要求，配套建設教育、醫療衛生、商業服務、文化體育等公共服務設施和水、電、路、氣、光等“五網”基礎設施。配套的基礎設施和公共服務設施要與主體工程同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。
新出讓土地建設的安居型商品住房實行現房銷售制度，按《商品房銷售管理辦法》(原建設部令第88號)有關規定執行。
五、輪候管理
試點市縣可根據安居型商品住房申請對象家庭住房、收入、落戶時間、繳納個稅和社保時間、婚姻、子女、代際等因素合理確定輪候規則和輪候順序，對無房家庭、低收入家庭、落戶時間長、工作生活時間長、已婚、子女較多、多代家庭等給予優先安排。
六、登記管理
市縣自然資源規劃、住建等部門在核發安居型商品住房項目建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證、現售備案表、不動產權證時，須註明項目類型為安居型商品住房。
七、轉讓管理
安居型商品住房在一定年限內(即不符合上市交易條件時)實行封閉式流轉制度，每個家庭只能購買1 次且只能購買1 套。達不到上市交易條件的安居型商品住房，封閉流轉期間，確需轉讓的，買受人須符合安居型商品住房購房條件。購房人自購房契約網簽備案之日起，累計在本省繳納個稅和社保滿15年，或達到法定退休年齡且購房契約網簽備案時間滿10年的，可以上市交易。
上市交易的增值收益，由購房人與政府按比例分成，政府分成比例按照原購房價格優惠比例，以及符合上市交易條件後的住房持有年限扣減額度確定(每年按1%扣減)。原購房價格優惠比例按原購房價格與購房時商品住房市場價格的比例確定。購房時商品住房市場價格參考同區域同類型商品住房市場均價確定，並在購房契約中具體明確。
八、政策支持
安居型商品住房項目用地性質為城鎮住宅用地，鼓勵利用已供未用的存量商品住宅用地建設安居型商品住房，或將存量商品住宅轉型為安居型商品住房。對需要新出讓住宅用地建設安居型商品住房的，在供應住宅用地時，要優先保障安居型商品住房用地供應，專項用於安居型商品住房建設，並採取“限房價、競地價”，通過“招拍掛”的方式出讓。安居型商品住房建設不受本市縣年度商品住宅實施計畫限制。鼓勵金融機構向安居型商品住房項目發放開發貸款，並在貸款額度、貸款期限、貸款利率等方面給予支持和優惠。
九、其他要求
試點市縣要結合本地實際，於今年5月15日前制定試點建設安居型商品住房具體實施方案，明確項目選址、建設規模、建設時限、銷售對象、銷售價格、操作程式等具體內容，報省住房城鄉建設廳、省自然資源和規劃廳備案後實施，加快推進安居型商品住房建設試點。同時，請認真開展本市縣住房狀況調查摸底，摸清當地住房需求情況，根據實際需求編制住房發展“十四五”規劃和年度建設計畫，並明確安居型商品住房等各類住房供應比例，報經省政府批准後公布實施，分期分批、分區域、分步驟組織實施安居型商品住房建設。
對基層教師和醫務人員等特殊群體住房安排另行規定。
本指導意見由省住房城鄉建設廳負責解釋。試點市縣在實施過程中如遇有重大問題，要及時向省政府報告。
海南省人民政府辦公廳
2020年4月28日
(此件主動公開)
內容解讀
一、哪些人可購買安居型商品住房
符合條件的本市縣居民家庭和引進人才
內容解讀
基層教師
指在鄉鎮及以下基層(不含城關鎮和劃入城市主城區的鄉鎮)工作，公辦中國小和幼稚園在編在崗的教師(含特崗教師)、編外在崗教師，民辦中國小和幼稚園在崗的專任教師
基層醫務人員
指在鄉鎮及以下基層(不含城關鎮和劃入城市主城區的鄉鎮)工作，基層醫療衛生機構在編在崗醫務人員、編外在崗醫務人員和“縣屬鄉用、鄉屬村用”醫務人員及鄉村緊密型一體化管理的鄉村醫生。醫務人員含醫生、護士、衛生技術人員和公共衛生工作者
二、購買安居型商品住房需符合什麼條件
A
在本市縣城鎮從業的居民家庭，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房
意見印發之日前已在本市縣城鎮落戶，其家庭成員(含本人、配偶及未成年子女，下同)在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
意見印發之日後在本市縣城鎮落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
未在本市縣城鎮落戶，其家庭成員在本市縣累計繳納60個月及以上個稅和社保，累計實際居住900天及以上，且在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
B
在本市縣城鎮從業的引進人才，符合以下條件之一的，可購買安居型商品住房
已在本市縣城鎮落戶，本人在本市縣累計繳納24個月及以上個稅和社保，累計實際居住360天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
未在本市縣城鎮落戶的各類引進人才，本人在本市縣累計繳納36個月及以上個稅和社保，累計實際居住540天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
由省外整體遷入海南的企業總部或區域總部的隨遷員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的，或在本省城鎮擁有1套住房且人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
經認定的綜合型總部企業，符合我省規定的引進人才標準的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
經認定的區域型總部、高成長型總部、跨國公司地區總部、國際組織(機構)地區總部或重大招商項目單位，具有全日制本科及以上學歷，或具有中級及以上專業技術職稱、技師及以上職業資格或執業資格的員工，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
經認定的高層次人才、急需緊缺人才，以及聘期在3年以上且已在本市縣服務1年以上的柔性引進高層次人才，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
公開招錄、公開選調、調任、轉任到本市縣(含中央駐瓊單位和省直單位)的公務員，以及通過公開招聘或組織調動等形式進入本市縣事業單位(含中央駐瓊單位和省直單位)、法定機構的工作人員，本人在本市縣累計繳納12個月及以上個稅和社保，累計實際居住180天及以上，且其家庭成員在本省城鎮無住房和無購房記錄的。
C
基層教師和醫務人員符合以下條件之一且提供繼續在本系統基層服務5年及以上承諾書的，可以購買安居型商品住房
家庭成員(含本人、配偶和未成年子女，下同)在本市縣主城區或縣城無住房且無購房記錄的。
家庭成員在本市縣主城區或縣城擁有1套住房，但人均住房面積低於本市縣城鎮居民家庭人均住房面積的。
三、安居型商品住房銷售價格如何確定
安居型商品住房的銷售均價，原則上按本市縣城鎮居民家庭房價收入比不超過10倍確定，或不超過本市縣上年度商品住房銷售均價的60%，具體由試點市縣根據實際情況確定。
四、安居型商品住房建哪兒、怎么建
安居型商品住房項目應選址在城區內交通便捷、生活便利和配套設施完善的區域，並綜合考慮“職住結合”等因素。安居型商品住房套型建築面積原則上不超過100平方米，並實行全裝修和採取裝配式建築的方式建造。
安居型商品住房項目建設要配套建設教育、醫療衛生、商業服務、文化體育等公共服務設施和水、電、路、氣、光等“五網”基礎設施。配套的基礎設施和公共服務設施要與主體工程同步規劃、同步建設、同步驗收、同步交付使用。
試點市縣可根據安居型商品住房申請對象家庭住房、收入、落戶時間、繳納個稅和社保時間、婚姻、子女、代際等因素合理確定輪候規則和輪候順序，對無房家庭、低收入家庭、落戶時間長、工作生活時間長、已婚、子女較多、多代家庭等給予優先安排。
