海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）

《海南省商品住宅全裝修管理辦法》（試行）由海南省住房和城鄉建設廳於2017年5月22日印發。

基本介紹

• 中文名：海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）
• 發布機構：海南省住房和城鄉建設廳
• 發布時間：2017年5月22日
• 實施日期：2017年7月1日

辦法發布

海南省住房和城鄉建設廳關於印發《海南省商品住宅全裝修管理辦法》（試行）的通知

瓊建質〔2017〕131號

各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：

經省政府同意，現將《海南省商品住宅全裝修管理辦法》（試行）印發給你們，請認真貫徹執行。

海南省住房和城鄉建設廳

2017年5月22日

辦法全文

海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）

第一條　為進一步貫徹落實《中共中央國務院關於進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（中發〔2016〕6號）、《國務院辦公廳關於大力發展裝配式建築的指導意見》（國辦發〔2016〕71號）、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號）、省政府《關於繼續落實“兩個暫停”政策進一步促進房地產市場健康發展的通知》（瓊府〔2016〕113號）等檔案精神，加快房地產業轉型升級，推動綠色發展，提升住宅品質，保證房屋質量安全，做好我省商品住宅全裝修的實施管理，結合我省實際，制定本辦法。

第二條　海南省行政區域內商品住宅全裝修遵守本辦法。

本辦法所稱商品住宅全裝修（以下簡稱全裝修），是指商品住宅交付使用前，套內和公共部位的固定面、設備管線及開關插座等全部裝修並安裝完成，廚房和衛生間的基本設施安裝到位。

非商品住宅項目、保障性住房項目和棚戶區改造項目可參照本辦法實施全裝修。

第三條　省住房和城鄉建設廳負責指導全省全裝修的監督管理工作。

市縣住房城鄉建設主管部門具體負責本行政區域內全裝修的監督管理工作。

第四條　我省2017年7月1日（含）後取得施工許可證的商品住宅工程（以下簡稱住宅工程）實行全裝修。

第五條　全裝修應當按綠色建築及其裝配式建造的要求實施，積極推廣套用綠色建材和綠色建造方式，加快推進以“標準化設計、工廠化生產、裝配式施工、成品化裝修、信息化管理”為特徵的建築產業現代化，全面提升我省商品住宅的質量品質。

第六條　裝修工程作為單位工程的分部工程，納入住宅工程基本建設程式和質量安全管理。

第七條　從事全裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門頒發的相應資質證書。

鼓勵原來沒有取得建設行政主管部門頒發資質證書的裝修施工企業和個人裝修隊伍採取兼併重組等方式，申請取得建設行政主管部門頒發的資質證書，成為建築裝修裝飾工程專業承包企業，或者轉型發展成為建築工程施工總承包企業的裝修施工勞務隊伍。

沒有取得建設行政主管部門頒發資質證書的建築、裝修企業不得參與住宅工程建築、裝修活動。嚴禁掛靠、轉包和違法分包。

第八條　建設單位是實施全裝修第一責任主體，對全裝修質量安全負首要責任，具體負責全裝修住宅質量保修、售後服務以及組織相關責任單位協調處理工程質量問題等工作。

設計單位應當嚴格按照法律、法規、工程建設標準和契約進行全裝修設計，對設計質量負責。

施工單位應當嚴格按照施工圖設計檔案、施工技術標準和契約進行全裝修施工，對施工質量安全負責。

監理單位應當嚴格依照法律、法規以及有關技術標準、施工圖設計檔案和契約，採取旁站、巡視和平行檢驗等形式實施全裝修監理，對質量安全承擔監理責任。

第九條　建設單位宜以市場為導向，針對差異化消費需求，合理制定裝修標準，提供不同檔次、風格的全裝修住宅，促進標準化和個性化的協調，較好滿足個性化需求。

第十條　全裝修設計應當執行《海南省全裝修住宅室內裝修設計標準》，實施土建和裝修一體化設計，強化建築、結構、設備管線等專業設計與裝修設計的相互銜接，實現固定面、設備管線、開關插座及基本設施等設計同步到位。圖審機構應當按照《海南省全裝修住宅裝修施工圖設計檔案圖審要點》對施工圖設計檔案進行審查，並在審查合格書中註明全裝修審查內容。

第十一條　建設單位應當將住宅工程中的裝修工程一併發包給住宅工程施工總承包單位，不得直接將裝修工程另行發包給住宅工程施工總承包單位以外的施工單位。住宅工程施工總承包單位可以對裝修工程自行施工，也可以依法分包給具有建設行政主管部門頒發的相應資質的施工單位，並對裝修工程施工質量安全負總責。

第十二條　施工單位應當按設計檔案及相關技術標準編制裝修工程專項施工方案，經建設單位、設計單位、監理單位會審通過後嚴格組織實施，並認真落實技術交底，採取防裂、防水、防堵、防白蟻、防破壞結構等有力措施，加強重點工序控制，強化施工全過程管理，做好隱蔽工程的檢查、檢驗和記錄，有效防範“裂、滲、漏、堵”等質量通病。

第十三條　施工單位應當建立健全安全生產責任制度和安全生產培訓制度，嚴格遵守施工安全規範規程，採取有效的安全防護和消防措施，切實加強安全生產宣傳教育工作。

施工單位在建築、裝修過程中應當實施文明綠色施工，通過採用預拌砂漿、乾法施工等措施，控制施工現場的各種粉塵、廢氣、建築垃圾排放，妥善處置廢棄油漆、溶劑及其包裝物，減少施工噪聲、振動對周圍居民生活的影響。

第十四條　全裝修應當採用綠色環保、防火阻燃、具有質量證明檔案且各項指標符合《海南省全裝修住宅室內裝修污染控制技術規程》、《建築設計防火規範》及有關國家標準的材料、部品和設備。施工單位應當對裝修所用材料、部品和設備進行進場驗收，按規範要求進行取樣送檢復驗，並將檢驗報告和驗收記錄作為工程質量控制資料的重要內容，監理單位應當嚴格按有關規定進行核驗和簽認。裝修所用材料的檢測納入我省建設工程質量檢測管理信息系統進行監管。

第十五條　裝修工程完成後，建設單位應當委託具有相應資質的檢測機構進行室內環境檢測，檢測結果不合格的，不得交付使用，嚴禁室內空氣污染超標。

第十六條　全裝修嚴格按工程驗收制度進行分部、分戶驗收。建設單位應當組織設計、施工、監理等有關單位按《海南省全裝修住宅裝修工程質量驗收規範》的要求對裝修工程實行一房一驗，並形成分戶資料檔案備查。裝修工程分部、分戶驗收不合格的，建設單位不得組織工程質量竣工驗收。

第十七條　全裝修應當加強建設全過程的成品保護。建設單位應當針對我省高溫、高濕、高鹽氣候特徵，合理選用適宜的材料、部品和設備；在施工過程中，施工單位應當嚴格工序管理，加強半成品的保護；竣工驗收後交付使用前，建設單位應當採取定期巡查、通風除濕等有效措施，加強成品住宅保養和維護。

第十八條　建設單位應當在預售許可前按照裝修設計檔案設定樣板房及產品展示區，鼓勵設定裝修施工工藝展示。樣板房要真實反映裝修標準和施工質量，作為房屋交付參照標準，交付的裝修質量和標準不能低於樣板房標準。樣板房保留的時間自全裝修商品住宅交付之日起不少於1年，或者自工程竣工驗收備案之日起不少於2年。

第十九條　建設單位與購房者簽訂的商品房買賣契約中應當約定全裝修商品住宅的總價，並載明裝修主要材料、部品、設備、施工質量和質量保修期的具體標準。契約中未明確上述內容的，不得向房管部門申請契約備案。

第二十條　建設單位應當在完成工程竣工驗收備案及供水、供電、燃氣、通訊、網路、道路、綠地、停車位、垃圾及污水處理等規劃配套設施建設後方可交房，在交房時須向購房者提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當包括主要材料、部品和設備的生產廠家信息、品牌、規格型號、性能指標，室內空氣品質檢測報告及保修期限；住宅使用說明書應當載明住宅功能，設施設備使用、保養和維護要求等內容。

第二十一條　建設單位在辦理物業承接驗收手續時，向物業服務企業移交的資料中應當包含全裝修設計的竣工圖及相關資料。物業服務單位發生變更時，應當及時將有關資料移交給新的物業服務企業或業主委員會。

第二十二條　全裝修住宅交付使用後，不得擅自拆除和破壞承重牆體、損壞受力鋼筋，擅自拆改水、電、燃氣、通信、防火門等配套設施。

第二十三條　全裝修實施中存在違反規劃設計、建築市場、質量安全等方面法律法規行為及不履行保修義務的，依據有關規定予以處理，並納入誠信管理，記入誠信檔案。

第二十四條　本辦法自2017年7月1起施行。

辦法解讀

全裝修原因

當前，毛坯房交房後二次裝修基本上由業主自行委託無相應資質的家裝企業或者個人進行裝修。商品房二次裝修相關制度、規定不健全，處於政府的監管盲區，裝修漏洞很多。一是質量得不到保障。裝修工程專業性較強，大部分業主對裝修知識了解不多，在面對裝修企業、材料供應商時大都處於弱勢地位，特別是一些不良企業、工頭採用欺詐、威脅等手段非法獲取利益，業主的正常權益很難得到保障；二是產生大量建築垃圾，材料浪費嚴重。據測算，近三年，我省商品住宅裝修平均每年產生建築垃圾約34.75萬噸，年均花費在建築垃圾處理的費用約達到8684.69萬元，2016年則高達14524.88萬元，耗費了大量的社會成本。三是噪音、揚塵污染嚴重。交房後小區業主裝修時間分散在不同的時間段，裝修噪音、揚塵不斷，已入住的業主不厭其煩，降低了居住舒適度，也容易產生鄰里糾紛；四是業主自行裝修管理較差，事故風險較高。

住宅實施全裝修，也是我省推進供給側結構性改革，促進綠色發展和新型城鎮化建設，加快建設美好新海南的重要舉措。有利於提升商品住宅品質，加快我省房地產轉型升級；有利於推動工業化的建築生產方式，促進相關產業的融合發展；有利於資源節約環境保護，推動我省綠色崛起；有利於規範裝修市場，保證裝修質量安全，維護民眾權益，促進社會和諧。　

全裝修含義

所謂全裝修，指的是交房前牆面、地面等房屋固定面、水電管線、開關插座等基本設施完成裝修安裝，廚房和衛生間的固定設施如櫥櫃、潔具等安裝到位，基本屬於民眾常說的“硬裝”範疇，與“精裝修”有一定的區別。我省全裝修的概念是依據住房城鄉建設部的有關規定來定義的，也是國內其他省市對全裝修定義的共識。

實施範圍

我省商品住宅全部要實施全裝修，保障性住房、棚戶區改造項目購房對象主要是海南本地居民，住房以剛性需求和改善性需求為主，為更好保障本地居民住房實際需求，減少本地居民購房壓力，非商品住宅、保障性住房項目和棚戶區改造項目可以參照本辦法實施全裝修，不強制要求全裝修交房。

裝修質量

如何保障裝修質量是全裝修的核心問題，是政府監管的重點。一是堅持有資質的專業企業進行裝修設計、施工、監理，“專業的人做專業的事”。二是突出設計、施工一體化，裝修作為整個住宅工程建設的一部分，與土建一體化設計、一體化施工，實現深度融合，提高設計水平與施工質量水平。

三是將裝修質量管理納入施工質量管理體系，像當前主體結構建設一樣，政府主管部門對裝修施工開展全過程質量監管，裝修圖紙要經過審查，裝修企業要進行資質審核，裝修所用材料要進場檢驗、驗收，施工過程要開展監督檢查，裝修完成要進行驗收。四是重視室內空氣污染物控制，專門編制了空氣污染控制技術規程，室內環境質量情況要進行檢測，不合格不能交房，避免裝修後住宅有害氣體等污染物超標危害民眾身體健康。五是購房契約要有約定裝修主要材料、施工質量和質量保修期等內容，住宅質量保證書和住宅使用說明書要載明裝修的質保內容和使用說明。通過這些措施實現“保質量、明責任、減糾紛、提品質、促發展”的全裝修目標。　

體現個性化

全裝修範圍為“硬裝”，未對最能體現個性的“軟裝”作出限制，為實現個性化保留了較大發揮空間。我們也鼓勵開發企業以市場為導向，針對差異化消費需求，提供不同檔次、風格的全裝修住宅，防止千房一律。

開發企業要在取得預售許可前，要設立樣板房和產品展示區作為房屋裝修的標準參照，民眾可以更直觀感受到裝修風格與質量標準。同時，隨著裝修行業的不斷發展，選單式裝修等裝修新業態、新模式也將不斷催生、成熟，個性化將不斷得到滿足。

價格核算

全裝修不另外專設收費，費用將納入到商品住宅總價中。建設單位與購房者簽訂的商品房買賣契約中應當約定全裝修商品住宅的總價，並載明裝修主要材料、部品、設備、施工質量和質量保修期的具體標準。契約中未明確上述內容的，不得向房管部門申請契約備案。

全裝修要求

從事全裝修活動的設計、施工、監理等單位必須具有建設行政主管部門頒發的相應資質。裝修工程事關民眾生命財產安全，從事裝修活動的設計、施工、監理單位必須主體合法，且應具有承攬相應業務的能力。根據《建築法》、《行政許可法》等法律法規，國家對從事裝修活動的企業設立從業許可，住房城鄉建設部門作為建築活動的統一監督管理部門，設立了建築裝修裝飾工程相應資質類別，從事全裝修的設計、施工、監理等單位必須依法取得建設行政主管部門頒發的相應資質證書。當前我省具有建設行政主管部門頒發的建築裝修裝飾專業承包資質的企業共有250家，外省入瓊的有555家，能夠滿足當前住宅裝修需要。對當前裝修市場大量未取得相應資質的家裝企業，將其生存發展納入政策考量。　　

施工要求

建設單位應當將住宅工程中的裝修工程一併發包給住宅工程施工總承包單位。《建築法》、《建設工程質量管理條例》等法律法規規定建設單位不得將建設工程肢解發包。住建部《建築工程施工轉包違法分包等違法行為認定查處管理辦法（試行）》（建市[2014]118號）規定“建設單位將一個單位工程的施工分解成若干部分發包給不同的施工總承包或專業承包單位”屬於違法發包。《國務院辦公廳關於促進建築業持續健康發展的意見》（國辦發〔2017〕19號）、《建築業發展“十三五”規劃》對推行總承包提出了要求。裝修工程作為單位工程中的一個分部工程，若建設單位將裝修工程這一分部工程施工從整個住宅工程中分解出來直接發包給總承包單位以外的單位，則構成了肢解發包，屬於違法行為，將承當相應法律責任。

推行措施

為有力支持全裝修的全面落地實施，接下來要進一步細化明確全裝修技術、管理要求，計畫出台5個相關配套標準規範檔案。一是海南省全裝修住宅室內裝修設計標準，細化明確我省全裝修具體設計內容及技術標準，指導設計檔案的編制；二是海南省全裝修住宅裝修施工圖設計檔案圖審要點，保障設計內容、技術標準的落實，規範設計行為，為圖紙審查提供可操作性的指導；三是海南省全裝修住宅裝修工程質量驗收規範，明確全裝修的驗收方法、質量標準和程式，指導規範住宅全裝修的施工、驗收；四是海南省全裝修住宅室內裝修污染控制技術規程，保護好海南的生態優勢，制定高於國家標準的污染控制技術規程，為設計、選材、施工、驗收等階段室內污染物的控制提供指導，預防室內污染物超標，保障民眾身體健康；五是修訂《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，適應住宅實施全裝修，明確全裝修質量內容和住宅使用操作說明，更好保證質量和保障消費者權益。這五個配套標準檔案將於2017年7月1日前出台。