2012年4月21日洛陽市人民政府第9次常務會議審議通過，2012年5月2日洛陽市人民政府令第118號公布，自2012年6月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：洛陽市房屋專項維修資金管理辦法
- 頒布時間：2012年05月02日
- 實施時間：2012年06月01日
- 頒布單位：洛陽市人民政府
辦法全文,修改決定,解讀,
辦法全文
第一章 總則
第一條 為了加強對房屋專項維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護房屋專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《建設工程質量管理條例》、《物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的商品房、經濟適用房、售後公有住房、拆遷安置房等專項維修資金（房屋保修金）的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。
本辦法所稱房屋專項維修資金，是指專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。
本辦法所稱房屋保修金，是指開發建設單位交存的，專項用於房屋地基基礎和主體結構及室外工程等部位的維修的資金。
第三條 本辦法所稱房屋共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢房屋業主或者結構相連的不同樓幢業主共有的部位，一般包括房屋的基礎、承重結構、屋頂以及戶外的牆面、門廳、樓梯間、走廊等。
本辦法所稱房屋共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣契約，由單幢房屋業主或者不同樓幢業主共有的附屬設施設備，一般包括共用的上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電幹線、共用照明、消防設施，住宅區的道路、綠地、景觀、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫，公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第四條 房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市、縣（市）、吉利區房地產行政主管部門負責本行政區域內房屋專項維修資金的指導和監督工作，其設立的房屋專項維修資金管理機構，具體負責房屋專項維修資金日常管理工作。
財政、審計等有關部門按照各自職責，共同做好房屋專項維修資金的監督管理工作。
第二章 交存
第六條 有兩戶及以上業主的下列房屋應當建立房屋專項維修資金。
（一）商品房；
（二）城市房屋拆遷安置房；
（三）經濟適用房；
（四）售後公有住房。
第七條 商品房、城市房屋拆遷安置房、經濟適用房等房屋的業主按照所擁有房屋的建築面積交存房屋專項維修資金，每平方米建築面積交存首期房屋專項維修資金的數額為多層房屋45元每平方米，小高層房屋78元每平方米，高層房屋90元每平方米。
首期交存每平方米維修資金數額每兩年按造價管理部門核定的上一年度第四季度的建安成本的5%調整一次。
開發建設單位每平方米建築面積應當交存房屋保修金數額為當地房屋建設投資（包括建築工程、安裝工程、裝飾工程、室外工程）每平方米造價的2%。
第八條 出售公有住房的，按照下列規定交存房屋專項維修資金:
（一）業主按照所擁有物業的建築面積交存房屋專項維修資金，每平方米建築面積交存首期房屋專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取房屋專項維修資金。
第九條 業主交存的房屋專項維修資金屬於業主所有。
開發建設單位所交存的房屋保修金屬於開發建設單位所有。
從公有住房售房款中提取的房屋專項維修資金屬於公有住房售房單位所有。
第十條 業主大會成立前，商品住宅、非住宅、已售公有住房，工、礦、區範圍內自建房、房改房所交存的房屋專項維修資金，由房屋所在地房屋專項維修資金管理機構代管。
市、縣（市）、吉利區房屋專項維修資金管理機構應當委託所在地的商業銀行，作為本行政區域內房屋專項維修資金（房屋保修金）的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立房屋專項維修資金（房屋保修金）專戶。
開立房屋專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設立賬戶，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設立賬目，按房屋戶門號設分戶賬。
開發建設單位所交的房屋保修金以幢為單位設立賬戶。
開立公有住房房屋專項維修資金專戶，應當按照售房單位設立賬戶，按幢設分賬，其中業主交存的房屋專項維修資金，按房屋戶、門號設分戶賬。
第十一條 首期專項維修資金交存時間按下列規定執行:
（一）購買預售商品房的業主在辦理入住手續前，將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。
（二）由維修資金管理部門委託房地產開發建設單位代收的，自代收之日起15日內轉存至房屋專項維修資金專戶。
（三）開發建設單位應當在辦理房屋預（銷）售許可證時將該項目應交房屋保修金的30%存入房屋保修金專戶。在辦理房屋初始登記時將其餘70%存入房屋保修金專戶。
（四）公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內將提取的房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。
第十二條 業主或公有住房售房單位未按規定交存、續交、補交房屋專項維修資金的，房屋行政主管部門不予受理產權登記申請。開發建設單位未按規定交存房屋保修金的，房屋行政主管部門不予受理預告登記申請。
第十三條 業主大會成立後，經業主大會同意，業主所交存的房屋專項維修資金由本物業管理區域的業主委員會管理。房屋專項維修資金管理機構應自收到業主大會申請30日內，通知專戶管理銀行將物業管理區域內業主交存的房屋專項維修資金賬面餘額劃轉至業主大會開立的房屋專項維修資金賬戶，並將有關賬目等移交業主委員會。
業主大會開立的房屋專項維修資金賬戶，應當接受所在地房屋專項維修資金管理機構監督。
第十四條 房屋專項維修資金劃轉後的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立房屋專項維修資金管理制度。
第十五條 業主分戶賬面房屋專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。
成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。
未成立業主大會的，續交的具體管理辦法由所在區域房屋專項維修資金管理機構確定。
第三章 使用
第十六條 房屋專項維修資金的使用，應當遵循業主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。
第十七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業經營服務單位，為業主提供服務並在物業管理區域內所發生相關管線和設施設備的維修、養護費用不得從專項維修資金中列支。
房屋共用部位、共用設施設備因專業經營服務單位施工損壞或者管理不到位損壞或者人為損壞的應當及時恢復原狀，其維修費用應當由責任人承擔。
第十八條 房屋專項維修資金使用程式由市、縣（市）、吉利區房地產行政主管部門依照有關規定確定。
第十九條 發生下列危及房屋安全或嚴重影響使用功能的情況之一的，經本區域內業主委員會或相關業主共同認定後直接提出房屋維修資金使用申請，辦理相關手續，其維修費用由相關業主按各自擁有的房屋建築面積的比例據實分攤:
（一）屋頂、牆體滲漏的（已有約定的除外）；
（二）因線路故障而引起停電或者漏電的；
（三）電梯發生沖頂、蹲底或意外災害危及人身安全的，定期檢驗時被責令停梯整改的；
（四）因水泵故障，進水管內的水管爆裂造成停水或者閘閥嚴重漏水的；
（五）樓體外牆飾面五分之一以上面積有脫落危險的；
（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；
（七）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的；
（八）安全、監控設施出現故障不能運行的；
（九）物業管理區域內圍牆、道路、管網嚴重影響安全及使用的。
發生前款情況後，未按規定實施維修和更新、改造的，市、縣（市）、吉利區房屋專項維修資金管理機構可以組織代修，維修費用從相關房屋專項維修資金中列支。
第二十條 當年交存或者使用的房屋專項維修資金（房屋保修金）按銀行同期活期存款利率計息，超過一年的結餘部分按銀行一年期同期定期存款利率計息。
第二十一條 在保證房屋專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將房屋專項維修資金用於購買國債。
禁止利用房屋專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買的國債用於質押、抵押等擔保行為。
第二十二條 下列資金應當轉入房屋專項維修資金滾存使用:
（一）房屋專項維修資金的存儲利息；
（二）利用房屋專項維修資金購買國債的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（四）房屋共用設施設備報廢后回收的殘值。
第二十三條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋結餘的房屋專項維修資金超過首期應交維修資金的30%時隨房屋所有權同時過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應按首期交存標準補交後辦理過戶手續。
第四章 監督管理
第二十四條 房屋滅失的，按照以下規定返還房屋專項維修資金:
（一）房屋分戶賬中結餘的房屋專項維修資金返還業主；
（二）公有住房售房單位交存的房屋專項維修資金賬面餘額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關係，收繳同級國庫。
第二十五條 市、縣（市）、吉利區房屋專項維修資金管理機構，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對房屋專項維修資金（房屋保修金）賬目，並向業主、業主委員會、公有住房售房單位及開發建設單位公布房屋維修資金（房屋保修金）的使用情況和餘額。
第二十六條 審計部門應當加強對房屋專項維修資金（房屋保修金）的審計監督。財政部門應當加強對房屋專項維修資金（房屋保修金）財務管理情況的監督。
第五章 法律責任
第二十七條 房地產行政主管部門、房屋專項維修資金管理機構，違反本辦法規定，有下列情形之一的，由主管部門責令其限期改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法予以行政處分，涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任:
（一）未按本辦法設立房屋專項維修資金專戶或未按每戶業主設立賬戶的；
（二）未按本辦法撥付維修資金的；
（三）利用房屋專項維修資金從事國債回購、委託理財業務或者將購買國債用於質押、抵押等擔保行為及其他風險較大的理財和投資的；
（四）挪用、侵占房屋專項維修資金的。
第二十八條 本辦法自2012年6月1日起施行。
地方規章(類別)
修改決定
洛陽市人民政府關於修改《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》的決定
一、第二條第一款修改為：“本市行政區域內的商品房、經濟適用房、售後公有住房、拆遷安置房等專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。”
刪去第二條第三款。
二、刪去第七條第三款。
三、刪去第九條第二款。
四、第十條第二款修改為“市、縣（市）、吉利區房屋專項維修資金管理機構應當委託所在地的商業銀行，作為本行政區域內房屋專項維修資金的專戶管理銀行，並在專戶管理銀行開立房屋專項維修資金專戶。”
刪去第十條第四款。
五、刪去第十一條第（三）項，第（四）項調整為第（三）項。
六、第十二條修改為：“業主或公有住房售房單位未按規定交存、續交、補交房屋專項維修資金的，房屋行政主管部門不予受理產權登記申請。”
七、第二十條修改為：“當年交存或者使用的房屋專項維修資金按銀行同期活期存款利率計息，超過一年的結餘部分按銀行一年期同期定期存款利率計息。”
八、第二十五條修改為：“市、縣（市）、吉利區房屋專項維修資金管理機構，應當每年至少一次與專戶管理銀行核對房屋專項維修資金賬目，並向業主、業主委員會及公有住房售房單位公布房屋維修資金的使用情況和餘額。”
九、第二十六條修改為：“審計部門應當加強對房屋專項維修資金的審計監督。財政部門應當加強對房屋專項維修資金財務管理情況的監督。”
本決定自公布之日起施行。
《洛陽市房屋專項維修資金管理辦法》根據本決定修改後，重新予以公布。
解讀
9類緊急情況，申請程式可簡化
《辦法》對維修資金的交存時間進行了調整：購買預售商品房的業主，在辦理入住手續前須將首期房屋專項維修資金存入房屋專項維修資金專戶。
《辦法》同時規定了維修資金的使用程式：須由列支範圍內專有部分占建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主討論通過，方能使用房屋專項維修資金。
但是，在現實生活中，遇到一些緊急情況時很難做到這一點。因此，《辦法》首次列出屬於危及房屋安全或嚴重影響使用功能的9種情況，規定發生其中之一時，經本區域內業主委員會或相關業主共同認定後可直接提出房屋維修資金使用申請並辦理相關手續，其維修費用由相關業主按各自擁有的房屋建築面積的比例據實分攤。
過戶時，維修資金結餘需超過首期應繳額的30%
去年（2011年）年初，房屋維修資金實現了信息化管理，您只需輕點滑鼠，房屋維修資金的使用、繳費、結息甚至包括退款情況，盡可一目了然。
不過，這筆房屋“養老金”如何計息，有不少人還不明白。過去，維修資金自存入維修資金專戶次日起，即按銀行同期活期存款利率計息。為了更好地幫助廣大業主理好這筆房屋“養老金”，《辦法》規定，當年交存或者使用的房屋專項維修資金，按銀行同期活期存款利率計息，超過一年的結餘部分按銀行一年期同期定期存款利率計息，實現了維修資金的保值增值。
關於維修資金過戶，過去並沒有詳細規定。此次《辦法》對維修資金過戶有了明確規定：房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明房屋專項維修資金交存和結餘情況並出具有效證明，該房屋結餘的房屋專項維修資金超過首期應交維修資金的30%時隨房屋所有權同時過戶，不足首期交存額30%的，受讓人應按首期交存標準補交後辦理過戶手續。
