《河南省焦作市人民政府關於加強房地產開發管理的意見》是河南省焦作市人民政府2008年5月14日發布的意見。
基本介紹
- 中文名：河南省焦作市人民政府關於加強房地產開發管理的意見
- 類型：意見
- 文號：焦政14號
- 發布機構：河南省焦作市人民政府
法規頒布,法規內容,
法規頒布
河南省焦作市人民政府關於加強房地產開發管理的意見
房屋物業
法規內容
各縣（市）區人民政府，高新區管委會，市人民政府有關部門：
為進一步規範房地產市場秩序，加強房地產開發建設全過程監管，促進房地產市場健康發展，針對當前房地產市場存在的問題，現就加強我市房地產開發管理工作提出以下意見：
一、加強房地產市場管理的指導思想
1．加強房地產開發管理的指導思想是：堅持規範與發展並重，管理與服務並重，以住房市場化的基本方向為指導，以住房需求為導向，有序發展房地產業，調整供應結構，增加普通商品住房供應，滿足不同收入家庭的住房需要，努力實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定，使房地產業的發展與我市經濟和社會發展相適應，與相關產業相協調，促進人民民眾居住條件的持續改善，推動城市經濟社會全面協調可持續發展。
二、加強規劃管理，最佳化住房結構
2．房地產開發必須符合城市總體規劃、近期建設規劃、住房建設規劃，貫徹經濟效益、社會效益、環境效益相統一的要求，堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的原則。
3．增加普通商品住房供應。根據我市居民住房狀況和收入水平的變化，調整住房供應結構，加快普通商品住房發展。
4．嚴格執行規劃許可。規劃區內所有新建、擴建、改建的房地產項目，必須按規定辦理《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》，依法足額交納有關規費。
5．房地產項目的建築層高、建築風格、色彩搭配要列入控制內容。建築物的圍牆基礎、台階、陽台、管線和附屬設施等不得逾越道路規劃紅線。
6．建築基地內應預留足夠的綠地，綠化面積占基地總面積的比例應不少於40%，舊城區建設可降低到35%。
7．房地產項目用地嚴禁占壓道路紅線、綠化綠線、河渠藍線。
8．鼓勵在劃定區域內進行高層房地產項目開發。開發建設高層房地產項目的，要嚴格執行市政府關於鼓勵建設高層建築的有關規定。
9．各有關部門應依法按職責審批房地產開發項目，違法審批的建設項目，批准檔案無效，不予辦理房產證、土地證，不準上市交易。
10．城市規劃管理部門對全市城中村開發改造項目進行統一規劃。實施城中村改造項目時，由市城中村領導小組統一研究，定區域、定項目、定方案，任何部門和單位不得獨自出具與核發城中村改造的有關批文和證書。
三、嚴格土地管理，提高土地收益
11．健全房地產開發用地計畫供應制度，房地產開發用地必須符合土地利用總體規劃和納入年度用地計畫，嚴格控制占用耕地。
12．調控土地供應，保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應，其年度供應量不得低於居住用地供應總量的70%；土地的供應可以在限套型、限房價的基礎上，採取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。繼續停止別墅類房地產開發項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應。
13．房地產開發項目要嚴格按照城市規劃要求進行建設，不得擅自改變容積率和用地性質。根據實際情況確需調整容積率或用地性質的，需要按程式報經有關部門批准。房地產開發項目需要改變用地性質的，由規劃、國土部門按照有關規定和程式批准後，對土地重新進行招標、拍賣、掛牌。
14．重要地段、重要區域的集中開發和招商引資項目在不改變用地性質的情況下，對建築容積率和開發區域內不同性質的建築規模的比例，可以根據房地產開發企業實際規劃效果做適當調整。調整比例不超過15%的，由規劃、國土部門按照有關規定和程式審批辦理，並按當期周邊土地市場最高價足額補交土地出讓收益；超過15%的，該宗土地重新進行招標、拍賣、掛牌。
15．嚴格執行閒置土地處置政策。土地閒置滿兩年且依法應當無償收回的，堅決依法收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府土地儲備等途徑及時處置和充分利用。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。對閒置土地特別是閒置房地產用地要征繳增值地價。
16．加強對節約集約用地工作的監管。金融機構對房地產項目超過土地出讓契約約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應謹慎貸款和核准融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，凡違規提供貸款和核准融資的，要依法追究相關責任人的責任。
17．城中村開發改造項目的實施，要按照市政府關於城中村開發改造的有關檔案要求，堅持整體推進、成片開發。分期開發的須在土地使用條件或規劃許可時嚴格限定時間，按時完成。嚴禁各種零星、分割開發行為。違者將予追回已經享受的城中村開發各種優惠政策所產生的收益，並依法予以處罰。
18．進一步整頓土地市場秩序。對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地行為。嚴禁以科技、教育等產業名義取得享受有關政策的土地後再用於房地產開發，嚴禁非法占用（租用）農民集體土地進行房地產開發。嚴禁任何單位和個人與鄉村簽訂協定圈占土地，使用農村集體土地進行房地產開發。各職能部門不得為違法用地項目辦理房地產開發手續。
19．新增建設用地主要用於經濟適用住房和棚戶區改造，房地產開發用地要集約挖潛，充分利用企業搬遷和城中村改造拆遷的土地。
20．解決中低收入階層住房的，可申請建設經濟適用住房，其用地以劃撥方式供給。
四、加強建設管理，完善功能配套
21．加強已審批項目的後續管理。房地產開發商對已審批項目應整體推進開發，未經市政府批准不得分期開發。
22．已取得土地使用權的房地產開發企業，必須在規定時間內完成建設任務。建築面積1萬平方米以下的多層建築（四至六層，下同），開發建設期限從土地成交之日起不得超過1年；建築面積1萬平方米以上、5萬平方米以下的多層建築，開發建設期限從土地成交之日起不得超過1年半；建築面積5萬平方米以上、10萬平方米以下的多層建築，開發建設期限從土地成交之日起不得超過2年；建築面積10萬平方米以上的多層建築，開發建設期限從土地成交之日起不得超過2年半。對於高層建築，在上述規定開發建設期限內可延長半年時間。房地產開發企業取得土地使用權後不能按時完成建設任務的，不得參與新的土地招拍掛活動；已列入市重點項目的，將追回免繳的相關費用。
23．房地產開發建設必須同時完善相應的基礎設施和公共設施，做到供水、供電、供氣、供暖、通訊等基礎設施和停車場、幼稚園、醫療、蔬菜、水果、熟食交易等社區公共服務設施配套齊全。小區在規劃和建設過程中，社區公共服務設施要同時設計、同時施工、同時交付使用。
24．房地產建設項目的竣工驗收，由房地產開發企業組織，規劃、國土、園林、房產、環保部門等部門和工程建設施工單位共同參與，並接受建設主管部門監督。規劃、國土部門要對建築容積率、土地使用性質做專項檢查，對違背規劃的項目或部分項目，應限期拆除；對相關配套設施不完善的，應限期完善。
五、規範銷售管理，維護市場秩序
25．建立健全房地產市場信息系統和預警預報體系。繼續加強房地產市場統計工作，完善房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。對房地產市場信息應定期發布。
26．整頓和規範房地產市場秩序。要加大房地產市場秩序專項整治力度，重點查處房地產開發、交易、中介服務和物業管理中的各種違法違規行為。堅決制止非政府授權的收費行為，堅決制止強制消費者接受中介服務以及指定中介服務機構的行為。加快完善房地產信用體系，強化社會監督。
27．完善市場監管制度。加強對房地產企業的資質管理和房地產開發項目審批管理，嚴格執行房地產開發項目項目手冊制度，積極推行業主工程款支付擔保制度。支持具有資信和品牌優勢的房地產企業做大做強。
28．規範商品房預（銷）售管理。嚴格實行商品房預售許可制度，房地產開發企業預（銷）售商品房屋，應當取得商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證，未經批准，不得按分期或單體工程計算工程進度和預售申報；並應當持有整體項目的建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證等合法手續。涉及房屋拆遷安置的開發項目，補償安置尚未到位的，不得發放預售許可證。對未取得預售許可證擅自銷售房屋、收取預售款，以及不按規定向購房人出示預售許可證的，市房管部門應當依法查處。
29．房地產開發企業預（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸《商品房預售許可證》，向購房人公開承諾經營行為的合法性和真實性，並把購買商品房應當注意的事項告知購房人。
30．規範商品房銷售網上備案管理。房地產開發企業預（銷）售商品房屋，應當簽訂《商品房買賣契約》，自契約簽訂30日內，開發企業應當向房地產管理部門及時辦理網上備案。對於未及時備案，囤積房源、惡意哄抬房價擾亂市場秩序的，市房管部門應當依法查處。
31．規範房地產廣告管理。房地產開發企業發布商品房預（銷）售宣傳廣告，應當嚴格執行《中華人民共和國廣告法》和國家工商總局《房地產廣告發布暫行規定》有關規定。新聞媒體接受發布廣告時，必須嚴格進行審查，確保廣告內容真實、合法、科學、準確。房地產廣告和宣傳資料中明示或承諾的主要內容和事項，應在商品房買賣契約中予以明確。企業違法發布房地產廣告或發布虛假廣告的，工商行政管理部門會同市房管部門應當依法查處。
32．規範商品房買賣契約管理。房地產開發企業與購房人簽訂房屋買賣契約，應當使用由省建設、工商行政管理部門統一監製的《河南省商品房買賣契約》示範文本。房地產開發主管部門、工商行政管理部門和房管部門應當在各自的職責範圍內，加強對契約的監管，嚴厲打擊各類房地產契約欺詐行為，切實保護消費者的合法權益。
33．規範商品房面積計算標準和方法。房地產開發企業交付商品房時，應當向購房人提供由具有相應資質的測繪單位出具的，且已在房地產主管部門備案的商品房面積測繪證明檔案。市房管部門應當加大查處力度，嚴厲打擊商品房面積計算、分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
34．已購公有住房和經濟適用住房首次上市交易，土地出讓收益繳納按《河南省財政廳河南省國土資源廳關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金繳納標準問題的通知》（豫財綜〔2004〕24號）規定的標準繳納，不再繳納所得收益。
35．規範物業管理。房地產開發企業單位應當按照河南省《物業管理條例》規定，配套修建物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。開發企業在辦理商品房預售許可證、商品房產權證（公產證）時，應標明物業區具體坐落位置、面積。物業管理企業的選聘，應當通過招投標的方式確定；投標人少於3個或住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式確定。物業管理企業應當按照物業管理服務契約的約定提供質價相符的服務，應當按照價格管理部門批准的收費項目和收費標準收費，並實行明碼標價，不得亂收費。
36．政府各職能部門和相關部門要按上述規定認真履行職責，嚴格管理。對因工作不到位、不履行職責、失職、瀆職等行為，致使企業和消費者受到損失以及造成不良影響的，將追究部門負責人和直接責任人的責任。
本意見自下發之日起執行。市人民政府以前發布的有關檔案規定與本意見不一致的，以本意見為準。
