《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》是為了進一步規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律法規的規定，結合江西省實際，江西省住房和城鄉建設廳制定的規則。
2022年10月17日，江西省住房和城鄉建設廳以贛建字〔2022〕8號印發《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》。
2024年1月10日，經《關於修訂印發<江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）>的通知》修訂，自發布之日起30日後施行。
基本介紹
- 中文名：江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）
- 頒布時間：2022年10月17日
- 實施時間：2022年10月17日
- 發布單位：江西省住房和城鄉建設廳
- 發文字號：贛建字〔2022〕8號
- 修訂日期：2024年1月10日
規則發布,規則全文,修訂信息,
規則發布
關於印發《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》的通知
贛建字〔2022〕8號
各市、縣（區）住房和城鄉建設局，贛江新區城鄉建設和交通局，新余市城市管理局，贛州市城市住房服務中心：
為進一步規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》和《江西省物業管理條例》等法律法規的規定，結合我省實際，我廳制定了《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》，現予印發，請遵照執行。
江西省住房和城鄉建設廳
2022年10月17日
規則全文
江西省業主大會和業主委員會指導規則
（試行）
第一章 總則
第一條為了規範業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《江西省物業管理條例》等法律法規的規定，結合江西省實際，制定本規則。
第二條 本省行政區域內業主大會和業主委員會的成立、選舉、換屆和日常活動等適用本規則。
第三條 依法登記取得或者通過以下情形取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主：
（一）因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓的，自法律文書或者徵收決定等生效時；
（二）因繼承取得物權的，自繼承開始時；
（三）因合法建造房屋等事實行為設立物權的，自事實行為成就時。
基於與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。
已經達到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分，建設單位為業主。
業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
第四條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。一個物業服務區域成立一個業主大會。
業主大會由物業服務區域內的全體業主組成，代表和維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，履行相應的義務。
業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力。
業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第五條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動，接受物業所在地的縣（市、區）物業管理主管部門和街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織的指導，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會指導、協助和監督，接受業主的監督。
第六條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當落實屬地管理責任，會同市、縣（區）人民政府有關部門對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，建立健全黨建引領下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制。
居（村）民委員會應當依法做好或者依法協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好業主大會、業主委員會有關工作。
市、縣（區）人民政府物業管理主管部門應當加強對街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會有關工作人員的業務培訓，加強對業主大會和業主委員會的業務指導。
第二章 業主大會籌備
第七條 一個物業服務區域內，房屋出售並交付的建築物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內向物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會會議的書面報告，並按規定提供物業服務區域登記證明、建築規劃總平面圖、物業建築面積清冊、業主名冊、交付使用的共用設施設備證明和物業管理用房配置證明等資料。
建設單位未及時書面報告的，以及未成立業主大會的原有住宅項目，十名以上業主可以聯名向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出召開首次業主大會會議的書面報告。街道辦事處（鄉鎮人民政府）也可以根據物業服務區域實際情況指導居（村）民委員會主動發起成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。
第八條 劃分為一個物業服務區域分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。
第九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到成立業主大會的書面報告或者書面申請後十日內，向物業所在地物業管理主管部門、建設單位或者物業服務企業核實是否符合召開首次業主大會會議的情形。符合的，應當在收到書面報告或者書面申請後六十日內組織、協調成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。不符合的，應當告知原因，並及時在該物業服務區域顯著位置公示。
第十條 籌備組由業主代表、建設單位代表、物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居（村）民委員會代表組成。籌備組人數應當為七至十一人單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的二分之一。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當書面通知建設單位參與籌備組，如建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。
第十一條 籌備組中業主代表應當具有業主身份，由業主自薦或者推薦產生。業主自薦或者推薦時，應當說明進入籌備組中業主代表的姓名、年齡、職業、工作單位、聯繫方式、不動產登記信息等。街道、社區黨組織應當加強對籌備組中業主代表人選的審核把關。
鼓勵自薦或者推薦業主中中共黨代表、人大代表、政協委員和中共黨員參加籌備組。
籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。
第十二條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將初步確定的籌備組成員名單、分工、聯繫方式等在物業服務區域內顯著位置公示七日以上。
公示期間，業主對所公示籌備組成員有異議的，可以書面向街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出異議請求，並提供異議請求的有關證明材料。街道辦事處（鄉鎮人民政府）收到業主書面異議請求後，應當予以協調解決。如異議成立，籌備組成員調整後，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當再次公示調整後的籌備組成員名單。公示期滿後，不再受理異議請求。
第十三條 籌備組成員名單公示無異議或者異議已經協調解決的，籌備組應當發布籌備組成立公告。籌備組自公告發布之日起成立。
籌備組發布的通知或者公告，應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署“以上內容經全過程監督”字樣後，加蓋街道辦事處（鄉鎮人民政府）印章。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當對籌備組成員開展籌備相關培訓。
籌備組中業主代表擬提名為業主委員會成員候選人的，其籌備組成員資格即行終止，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當確定補充人選進入。
第十四條 籌備組應當履行下列職責：
（一）確認並公示業主身份、人數和業主專有部分面積，統計業主投票權數；
（二）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；
（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；
（五）制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定業主委員會成員候選人名單；
（六）擬定業主委員會選舉辦法；
（七）召開首次業主大會會議的其他準備工作。
第十五條 籌備組應當遵守以下工作規則：
（一）籌備組會議由籌備組組長召集和主持；
（二）籌備組作出的決定應當經籌備組過半數以上成員同意；
（三）籌備組會議要形成書面記錄，並經會議全體參會人員簽字確認；
（四）籌備組成員是自然人的，不能委託代理人參加會議；
（五）籌備組應當自公告成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。
第十六條 籌備組組長履行以下職責：
（一）召集和主持籌備組會議；
（二）簽發籌備組公告；
（三）在籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的書面材料上籤字；
（四）籌備組賦予籌備組組長的其他職責。
籌備組組長不履行或者不適當履行前款規定職責的，經籌備組中二分之一以上成員簽字確認，可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面申請另行指定組長，經核查屬實，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當及時指定。
第十七條 建設單位、業主、物業服務企業應當對籌備組籌備工作和召開首次業主大會會議給予配合，不得阻擾。
籌備組需要查詢建築物面積清冊、核實業主身份等事項的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當出具相應銜接函件，自然資源、住房城鄉建設等有關主管部門按照函件載明事項，依法予以協助。
第十八條 管理規約應當包含以下事項：
（一）物業使用、維護、管理；
（二）建築物及其附屬設施的維修資金籌集、管理和使用；
（三）物業共有部分的經營與收益分配；
（四）業主共同利益的維護與共同管理權的行使；
（五）業主應履行的義務；
（六）違反管理規約應當承擔的責任；
（七）其他事項。
第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：
（一）業主大會名稱及相應的物業服務區域；
（二）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；
（三）業主大會會議的表決形式與程式；
（四）業主委員會的職責；
（五）業主委員會議事規則；
（六）業主委員會成員的資格、人數和任期等；
（七）業主委員會換屆程式、補選辦法等；
（八）業主投票權數的確定方法；
（九）業主代表的產生方式；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；
（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理；
（十二）業主共有資金賬戶的使用和管理。
第二十條 因籌備組成員辭職或者因其他原因造成籌備組不能履行職責或者逾期未完成籌備工作的，籌備組應當在物業服務區域內顯著位置公告並說明理由，籌備組自公告之日起自動解散。符合第七條規定的，可以重新申請召開首次業主大會會議。
第二十一條 業主大會所需籌備經費可以根據實際情況通過業主自籌、建設單位或者物業服務企業出資等方式籌措，也可以由物業所在地物業管理主管部門向同級人民政府申請協調解決。
第二十二條 首次業主大會籌備工作結束後，籌備組應當在業主委員會備案之日起十日內，將籌備經費的使用情況在物業服務區域顯著位置公示，並向業主委員會移交籌備期間的全部資料後解散。
第三章 業主大會活動
第二十三條 下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二十四條 業主大會會議表決可以採用集體討論、書面徵求意見或者線上業主大會表決平台進行。
首次業主大會會議的表決票選項應當明確為同意、反對和棄權三項，業主大會議事規則可以約定增加同意多數票意見的表決票選項。
業主大會會議採取書面方式表決的，會議召集人應當於業主大會會議召開前，印製好表決票，做好表決票印製數量和編號登記，製作表決票發放簽收登記表和投票登記表，並按照預定投票點的數量製作投票箱，投票箱應當放置在有攝像裝置的位置，攝像圖像資料保存不少於三十日。開啟票箱和統票時，應當有各不少於二名的業主代表和居（村）民委員會代表參與現場監督。
線上業主大會表決平台應當具備實名認證、表決信息存儲、核驗查票等功能。通過線上業主大會表決平台召開的業主大會會議的各類事項表決情況應當建立電子檔案管理，並提供免費查閱服務。
對無法使用線上業主大會表決平台或者書面方式進行投票表決的老年人、殘疾人等業主，籌備組或者業主委員會等應當入戶提供幫助。
第二十五條 業主大會會議因未達到法定人數要求無法有效召開的，組織方應當動員缺席未表決業主在十五日內補充表決。
第二十六條 業主大會會議採取記名投票方式進行表決，不得對未公示的議題進行表決。
業主大會會議有多項議題，業主僅就部分議題進行投票表決，視為進行有效投票，納入該議題投票結果的計算。同一業主在投票期限內只能行使一次投票權，投票後不得更改。
第二十七條 業主可以委託他人參加業主大會會議。被委託人應當提供委託人和本人身份證明材料、委託人簽署的授權委託書、委託人不動產權屬證明的複印件，按照受委託事項、許可權以及時限，代表業主行使權利。
第二十八條 業主人數較多，業主可以幢、單元等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，具體辦法在業主大會議事規則中明確。
業主以幢、單元等為單位共同推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加會議前三日內，就需要業主大會會議表決的事項書面徵求其所代表業主的意見，業主代表不能代替業主本人作出決定。表決書應當經業主本人簽字後，由業主代表送達業主大會會議投票表決。
第二十九條 提交業主大會會議表決的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。
業主大會會議擬表決事項應當在表決五個工作日前書面向街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織報告，並在物業服務區域內顯著位置公示，公示內容應包括表決事項、表決形式、表決時間、投票權數計算規則等，公示期不少於十五日。公示期內，業主可以對擬表決事項提出建議和意見，業主委員會應當予以參考，可以對擬表決事項的具體內容進行修改，並接受業主質詢。擬表決事項經修改後應再次進行公告。
首次業主大會會議公示期內，業主對公示內容提出異議的，籌備組應當予以覆核並作出書面答覆。
第三十條 首次業主大會會議應當對以下事項依次表決：
（一）表決通過業主大會議事規則、管理規約；
（二）選舉產生業主委員會；
（三）表決通過需要首次業主大會會議議決的其他事項。
業主大會議事規則、管理規約的草案經表決未通過的，籌備組應當徵求業主意見進行相應修改後，重新組織表決。
第三十一條 業主大會會議因故無法按期完成投票的，組織方可以在物業服務區域內公告相關情況，並適當延長期限，但延長期限原則上不超過十五日。
第三十二條 業主可以幢、單元為單位，共同決定本幢或者本單元範圍內的物業管理事務，但不得違反法律、法規、規章及管理規約，不得與業主大會的決定相牴觸。事項範圍、議事方式、程式應當在管理規約和業主大會議事規則中約定。
第三十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議每年至少召開一次，具體內容和召開次數由業主大會議事規則約定。
業主大會定期會議召開七日前，業主委員會應當在物業服務區域顯著位置公告以下內容：
（一）物業管理情況報告；
（二）業主委員會工作情況報告；
（三）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理情況報告；
（四）利用物業共有部分進行經營活動所得的收益和使用情況報告；
（五）物業管理的其他有關事項。
第三十四條 有下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議或者情形發生之日起二十日內組織召開業主大會臨時會議：
（一）百分之二十以上業主提議的；
（二）物業服務區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則或者管理規約規定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。
第三十五條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以責令業主委員會限期召開。逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。
第三十六條 業主大會組織者應當記錄業主大會會議時間、形式、表決事項和表決結果等內容，並存檔。首次業主大會會議的決定公告應當由街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署“以上決定經全過程監督”字樣後加蓋街道辦事處（鄉鎮人民政府）印章。
第三十七條 業主大會決定利用共有部分開展經營活動的，可以授權業主委員會管理，也可以以契約方式委託物業服務企業或者其他經營主體經營。
利用共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，收益屬於業主共有。業主共有部分收益應當優先用於補充建築物及其附屬設施的維修資金。
第三十八條 業主共有部分收益應當單獨列賬。業主大會應當設立業主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業主委員會管理，共有部分收益應當及時轉入共有資金賬戶。
物業服務區域專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主對共有部分收益收支情況提出書面異議的、業主大會決定或者業主大會議事規則作出約定的，業主委員會應當委託第三方機構對共有部分收益等共有資金進行審計，審計費用在共有部分收益中列支。
第三十九條 業主大會組織者應當以書面形式及時在物業服務區域內公告業主大會的決定，公告應當加蓋業主大會印章，公告期不少於十日。
業主對公告表決結果有異議的，應當在公告期內向業主大會組織者提出核查請求，並提交有效線索、相關證明材料。業主大會組織者應當在十日內向業主反饋核查結果。業主對核查結果仍有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實處理。街道辦事處（鄉鎮人民政府）核實確有影響表決結果問題的，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
公告期結束後十日內，業主大會組織者應當將表決情況報告以及業主的選票、表決票和書面委託書等資料移交至業主委員會或者物業管理委員會歸檔留存，保管期限不少於五年，同時複製一份抄送居（村）民委員會。採用線上業主大會表決平台的，業主投票信息保存應當不少於五年。
第四章 業主委員會
第四十條 業主委員會應當履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況和業主委員會履職情況；
（三）制定業主委員會財務、印章、會議等管理制度，並建立相關檔案；
（四）擬定共有部分經營方案和共有資金使用與管理辦法並提請業主大會確定；
（五）擬定物業服務企業選聘、續聘、解聘方案並提請業主大會確定；
（六）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約，與退出的物業服務企業辦理交接手續，與新選聘的物業服務企業辦理移交手續；
（七）聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務契約；
（八）督促業主交納物業費及其他相關費用；
（九）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十）監督管理規約的實施；
（十一）監督建築物及其附屬設施維修資金的使用；
（十二）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；
（十三）按規定暫停存在負面清單的業主委員會成員履行職責；
（十四）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。
業主委員會的活動經費及成員的報酬，從業主共有部分的收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法和標準由業主大會決定。業主大會可以授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。
第四十一條 業主委員會由業主大會選舉產生，五人至十一人單數組成，每屆任期不超過五年。
業主委員會成員出缺時，設有候補成員的，由候補成員依次遞補。
業主委員會成員具體數額、具體任期和候補成員候補程式應當在業主大會議事規則中明確。
第四十二條 業主委員會成員、候補成員應當為本物業服務區域內的自然人業主或者非自然人業主授權的代表，並符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵紀守法、公正廉潔、熱心公益事業、責任心強，並提交書面承諾；
（三）具備履行職責的健康條件、具有一定組織能力和相應的時間；
（四）法律、法規規定的其他條件。
第四十三條 業主委員會成員候選人通過下列方式產生：
（一）業主自薦或五名以上業主聯名推薦；
（二）業主大會籌備組推薦；
（三）街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織推薦。
街道、社區黨組織應當加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。鼓勵業主中中共黨代表、人大代表、政協委員和中共黨員參選業主委員會成員，提高業主委員會成員中中共黨員比例。
第四十四條 有下列情形之一的，不得擔任業主委員會成員、候補成員：
（一）被人民法院納入失信被執行人名單的；
（二）在物業管理活動中，違反相關法律、法規受到行政處罰或者被追究刑事責任的；
（三）本人、配偶以及本人和配偶的近親屬在本物業服務區域的物業服務企業任職的；
（四）拒不遵守管理規約、臨時管理規約，或者拒不履行業主義務的；
（五）法律、法規規定或者業主大會議事規則約定其他不得擔任業主委員會成員、候補成員的情形。
第四十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內持以下材料，按規定向街道辦事處（鄉鎮人民政府）等有關單位備案。
（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；
（二）業主大會表決通過的管理規約、業主大會議事規則；
（三）業主大會決定的其他重大事項。
因管理規約、業主大會議事規則、業主委員會成員等事項內容發生變更時，業主委員會應當自變更之日起三十日內到原備案機關辦理變更備案。
第四十六條 業主委員會收到備案通知書後，業主委員會持業主大會、業主委員會備案通知書向公安機關或者公安機關許可的印章刻制單位依法申請刻制相關印章。業主委員會印章應當刻制業主委員會的名稱、屆別和任期終止日期。業主大會印章可以根據業主大會議事規則或者業主委員會的請求由物業所在地居（村）民委員會代為保管。
首屆業主委員會應當在收到備案通知後十五日內持業主大會備案通知書向商業銀行申請開設銀行賬戶。
第四十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。
業主委員會主任除應當符合第四十二條規定外，還應當符合以下條件：
（一）具有豐富的工作經驗和良好的民眾基礎；
（二）具有良好的職業道德，遵紀守法；
（三）熟悉物業管理相關法律、法規、規章、政策和標準。
第四十八條 業主委員會應當按照業主大會議事規則、業主委員會工作規則的約定召開業主委員會會議。會議由主任召集和主持；主任不能履行職責或不履行職責的，由副主任召集和主持；副主任仍不能履行職責或不履行職責的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以指定業主委員會其他成員召集業主委員會會議。業主委員會會議應當有過半數成員出席，每名成員擁有一票表決權。業主委員會成員不能委託代理人參加會議。
業主委員會根據業主大會授權決定大額建築物及其附屬設施的維修資金使用、小區公共收益支出、公共設施完善等事項前，應當主動向街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織和居（村）民委員會報告。業主委員會應當於會議召開七日前，在物業服務區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。業主委員會會議可以邀請街道（鄉鎮）或者社區（村）黨組織代表參加。
業主委員會作出的決定，應當經全體成員過半數同意，形成書面記錄並經參會成員書面簽字確認，並告知物業所在地的居（村）民委員會，認真聽取居（村）民委員會的建議，自作出決定之日起三日內在物業服務區域內顯著位置公告，公告期不少於七日。
第四十九條 業主委員會應當及時在物業服務區域顯著位置和相關信息服務平台上公示下列事項，並將相關資料存檔：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）物業服務契約；
（三）業主大會和業主委員會的決定；
（四）物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；
（五）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（六）建築物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；
（七）業主委員會成員支付物業費、交存建築物及其附屬設施的維修資金等情況；
（八）業主委員會備案情況；
（九）法律、法規規定和管理規約約定的其他應當向業主公開的情況和資料。
前款第一項、第二項的事項應當持續公示；前款第三項的事項應當在作出決定之日起三日內公示，公示期不少於三十日；前款第四項至第八項的事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少於三十日。
業主委員會未按照本條規定進行公示的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當督促業主委員會限期公示。
第五十條 業主委員會應當將下列屬於物業服務區域內業主共同所有的檔案資料編號造冊，並指定專人管理：
（一）物業服務區域內的物業資料；
（二）管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；
（三）物業服務契約及其他專項服務契約；
（四）業主大會會議、業主委員會會議記錄、作出的決定等書面材料；
（五）業主委員會備案材料和本物業服務區域內車輛停放等其他有關制度；
（六）建築物及其附屬設施的維修資金、利用物業共有部分經營所得收益及工作經費的收支情況清冊；
（七）業主委員會選舉工作、印章使用登記、財務會計等檔案；
（八）業主名冊及聯繫方式、業主建議及意見；
（九）相關公示、公告；
（十）業主共同決定事項的表決資料；
（十一）其他有關材料。
第五十一條 業主委員會及其成員不得有下列行為：
（一）挪用、侵占業主共有財產；
（二）抬高、虛增、截留由業主支付的建築物及其附屬設施的維修資金、電梯檢測維修費用以及業主共同支付的其他費用；
（三）索取、收受建設單位、物業服務企業或者利害關係人的不正當利益；
（四）明示、暗示物業服務企業減免物業費；
（五）泄露業主信息或者將業主信息用於與物業管理無關的活動；
（六）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業管理有關檔案、資料；
（七）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（八）拒不執行業主共同決定的事項；
（九）違反法律、法規規定或者侵害業主合法權益的其他行為。
有前款行為的，有關部門應當依法處理。
第五十二條 業主委員會成員有下列情形之一的，其職務自行終止：
（一）不再具備業主身份的；
（二）喪失民事行為能力的；
（三）依法被限制人身自由的；
（四）法律、法規或者管理規約規定的其他情形。
第五十三條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當指導和監督業主委員會建立業主委員會成員履職負面清單，並向全體業主公示。
業主委員會成員履職負面清單包括以下內容：
（一）干擾、阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業管理活動中形成的檔案資料或者擅自使用、拒不移交業主大會、業主委員會印章；
（三）拒絕、拖延提供物業管理有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自與物業服務企業簽訂、修改物業服務契約，擅自決定應當由業主或者業主委員會共同決定的事項；
（五）挪用、侵占業主共有財產或者將業主共有財產借給他人、設定擔保；
（六）收受建設單位、物業服務企業和有利害關係的其他單位、個人提供的財物或者其他利益；
（七）違法收集、泄露業主信息；
（八）侵害業主合法權益的其他行為；
（九）其他履職負面清單的行為。
第五十四條 業主委員會成員以書面形式提出辭職請求、不履行業主委員會成員職責、拒不履行業主義務或其他情形不宜擔任業主委員會成員的，經專有部分面積占比百分之二十以上的業主且人數占比百分之二十以上的業主聯名，或者三分之一以上業主委員會成員聯名，可以向業主委員會提出終止業主委員會部分成員的書面建議，業主委員會應當自收到終止建議之日起三十日內提請業主大會表決。業主委員會成員存在第五十三條規定負面清單情形的，由業主委員會暫停該成員履行職責，並在三十日內提請業主大會終止成員資格並公告全體業主。
業主委員會未按時提請業主大會表決的，提出終止建議的業主或者業主委員會成員可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令限期召開業主大會會議；逾期仍不召開的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下組織召開。
第五十五條 業主委員會應當在業主委員會成員資格終止之日起七日內，將有關情況在物業服務區域顯著位置公示。資格終止的業主委員會成員應當在終止之日起七日內向業主委員會移交由其保管的檔案資料及財物。
業主大會議事規則可以對業主委員會主任、財務負責人離任審計事項作出約定。
第五十六條 業主委員會成員資格終止或者被終止後缺員的，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補後仍不足總人數的二分之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以參照本規則首次業主大會會議籌備組的規定組建換屆小組，選舉產生新一屆業主委員會。
第五十七條 業主委員會應當在距任期屆滿三個月前書面報告街道辦事處（鄉鎮人民政府），在街道辦事處（鄉鎮人民政府）指導下，按照業主大會議事規則組建換屆小組，召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會未按期報告並組建換屆小組的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當發出換屆通知書，督促其履行職責。業主委員會任期屆滿仍未組建換屆小組的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以參照本規則首次業主大會會議籌備組的規定組建換屆小組。
第五十八條 新一屆業主委員會產生之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處（鄉鎮人民政府）監督下將其保管的有關憑證、檔案等檔案資料、印章及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，新一屆業主委員會可以請求街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令移交。有侵占公共財物、隱匿會計賬簿等違法行為的，由公安機關依法調查、處理。
業主委員會任期屆滿，換屆未產生新一屆業主委員會的，或者其他原因導致業主委員會解散且六個月內未組織換屆的，原業主委員會可以向街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定單位移交前款資料，由指定單位代為保管。
業主委員會任期屆滿未選舉產生新一屆業主委員會的，經業主大會表決通過或者業主大會議事規則有明確授權約定的，可以以業主委員會身份在物業服務區域內發布公示公告。
第五十九條 住宅項目有下列情形之一的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織成立物業管理委員會臨時代行本指導規則第四十條規定的業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但確有困難一年內未成立的；
（三）業主大會成立後，未能依法選舉產生業主委員會的。
第六十條 物業管理委員會由業主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會代表組成，人數應為五至九人的單數，其中業主代表人數應占全體成員的半數以上。物業管理委員會主任、副主任人選由物業管理委員會成立七日內召開會議推選產生。
物業管理委員會中業主代表應當具有業主身份，並符合業主委員會成員候選人條件。街道（鄉鎮）、社區（村）黨組織應當加強對物業管理委員會中業主代表人選的審核把關。
物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員資格有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調處理。
物業管理委員會持街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
第六十一條 物業管理委員會履職期間應當積極推動成立業主委員會，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）對能夠選舉業主委員會的，應當及時指導業主大會選舉產生。物業管理委員會應當自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，並在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續後解散。物業管理委員會的任期一般不超過二年，期滿仍未選舉產生業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）重新組建物業管理委員會。
第五章 指導監督
第六十二條 建設單位拒不履行協助籌備成立業主大會相關義務的，業主、籌備組可以向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）報告，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）將核實情況書面抄送縣（市、區）人民政府物業管理主管部門，縣（市、區）人民政府物業管理主管部門應當責令其限期改正；逾期未改正的，縣（市、區）人民政府物業管理主管部門應當依法依規處理，並記錄信用檔案。
第六十三條 業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）或者物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理主管部門應當責令限期改正或撤銷其決定，並通告全體業主。
第六十四條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違法活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十五條 業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事，負責監督業主委員會的工作，並履行業主大會賦予的其他職責。業主監事會或者獨立監事的職責、任期、成員構成、成員選舉或者終止辦法等由業主大會議事規則作出約定。
第六章 附則
第六十六條 業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
專有部分面積，按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，按照測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣契約記載的面積計算。
業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
第六十七條 一個專有部分有兩個以上所有權人的，共有人所代表的業主人數為一人，應當推選一人行使表決權，在規定期限內未推選的，表決在前的人計入有效表決。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。
業主為法人或者其他組織的，採用書面表決的，表決票應當加蓋公章。
第六十八條 市、縣級人民政府物業管理主管部門可以根據本規則制定業主大會和業主委員會活動的具體細則和流程、表格等樣本。
第六十九條 本規則中所稱的“以上”“屆滿”“少於”，包括本數。
第七十條 本規則自發布之日起30日後施行。《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》（贛建字〔2022〕8號）同時廢止。
修訂信息
關於修訂印發《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》的通知
各市、縣（區）住房和城鄉建設局，贛江新區城鄉建設和交通局，新余市城市管理局，贛州市城市住房服務中心：
為進一步規範業主大會和業主委員會活動，我廳組織修訂了《江西省業主大會和業主委員會指導規則（試行）》，現印發給你們，請遵照執行。
江西省住房和城鄉建設廳
2024年1月10日
