收房(房屋交易術語)

“收房”有兩層含義；一是指中介公司的一種常規操作手法，先用現金將業主要出售的房屋收購，辦理公證手續，再以較高的價格轉讓出去，從中牟利的行為；另一種是指房屋竣工後，與開發商辦理交接手續的行為。

基本介紹

• 中文名：收房

基本概念

收房的過程並不複雜。帶齊身份證件、相關資料、費用以及驗房工具等，按照與開發商約定的時間前去收房，主要有以下幾個步驟：

1、開發商和物業核驗業主材料。雙方確認收房流程。

2、業主領取《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項必須為原件）以及《房屋土地測繪技術報告書》，並由開發商加以說明。

3、業主對新房做綜合驗收，即最重要的驗房環節

4、業主就驗收中存在的問題提出質詢、改進意見或解決方案。雙方協商並達成書面協定，根據協定內容解決交房中存在的問題。無法在15日內解決的，雙方應當就解決方案及期限達成書面協定。

5、開發商出具《實測面積測繪報告》，雙方確認面積誤差後結算剩餘房款、各項費用以及延期交房違約金等。

6、業主領取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。

7、與物業公司簽署物業協定、向物業公司交納物業費並索要發票或蓋章確認的收據。

8、辦理產權證有關的事項。若業主委託開發商辦理產權證，則可由開發商代收契稅和房屋產權登記費。代辦費金額雙方協商。業主也有權拒絕代辦。

9、業主簽署《入住交接單》，收房完成。

商品房項目竣工交付使用備案證，是對整個小區綜合驗收，除了單體工程質量驗收合格外，還要求有規劃、消防、人防、燃氣等專業管理部門出具的專項驗收合格證明材料;房地產開發企業與供電、給排水等營運部門簽定的有關契約協定，及已經達到正常使用條件的證明材料。

沒有取得《竣工驗收備案證》的房子不能辦理房產證。

程式步驟

收樓要點

終於等到了收樓時刻，在高興的同時別忘了收樓也要有前提條件：

· 當業主收到發展商寄出的收樓通知書時，首先要看信的郵戳日期是否超過了預售契約上的收樓日期，如超過了，可考慮向發展商按契約索賠；

· 持信去收樓時，務必要明確發展商是否已經取得了由政府有關部門核發的《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》以及由發展商提供的《商品住宅質量保證書》和《商品住宅使用說明書》，只有"三書"具備方可辦理接收手續；

· 按預售契約上的具體條款、裝修指標驗樓。別忘了向發展商索取已交費用和款項的發票和憑證；

· 要求發展商出示當地物價部門對該樓盤管理費批核的檔案證明；

· 實地驗樓，內容包括：土建、裝修、給排水、照明用電、衛生器具以及防盜設施等方面。對契約上已列明的內容，更需要與實際交樓情況仔細核對，防止出現貨不對版的情況。在您準備在收樓書上籤字之前，仔細驗樓是必不可少的，畢竟花了這么多錢，不了解清楚房子的情況怎么能安心呢？

驗樓應包括如下內容：土建；裝修；給排水；照明用電；衛生器具；防盜設施；其它設施配件。當您對驗樓的結果滿意之後，就可以簽字收樓了。而對於原契約上清楚列明的內容，如交樓時發展商送的器具等，還要看是否與實際交樓情況相吻合，以防止貨不對板、"偷梁換柱"的情況出現。還有一點要提防的，發展商交樓時房子面積是否縮水。按最新規定，縮水小於0.6%，發展商不需作任何補償；縮水在0.6%與3%之間，按契約約定的房屋單價多退；縮水超過3%發展商應多退或買家有權提出退房。如果面積不是縮水，而是多了，增加面積小於0.6%的，房價款保持不變；增加面積在0.6%與3%之間，按契約約定房屋單價少補；增加面積超過3%，3%以內部分按單價少補，超過3%部分，買家無條件擁有。 良好的物業管理是居住質量的保證。因此，作為業主的您掌握了與物業公司打交道的技巧將使您日後的生活更順心。

· 一般來說，發展商在出售商品房時，會聘請一家物業管理公司負責該物業正式使用後的管理。當業主正式收樓後，便會跟該物業管理公司簽訂物業管理契約和業主公約，確定雙方的權利和義務。

· 同時，業主要支付一筆一次性的管理費用，但費用當中不應包括供水、供電一戶一表（含抄表裝置）設備費、信報箱與通郵費、電話管線費、裝修管理費等。

· 假如該物業的預售證是在1998年10月1日前核發的，業主須按購房款的2%繳交物業管理維修養護基金；預售證在1998年10月1日後核發的，由開發商按物業總投資的2%繳交維修基金，在業主入住時繳交至1%以上，移交物業管理權時繳足2%。

· 當業主已對房屋進行驗收並簽字認可，或者已辦理入住手續，物業管理公司便開始收取物業管理費。

· 從收樓書註明的收樓日算起，物業有一年的保修期，在此期間，發展商將對物業因施工造成各種質量問題進行維修。

· 按規定，當您所在的物業已交付使用的建築面積達到50%以上，或者使用超過1年，已交付使用的建築面積在30%-50%的，可以按程式成立業主委員會，以保障物業的合理與安全使用。

· 業主委員會有權對物業管理公司的工作質量作出評價，若該公司未取得資質證書的，業主可拒交物業管理費，還可以辭退該公司，另外挑選更為合適的物業管理公司。 經過一翻大工程，終於要驗收裝修質量了。這主要看幾方面：

· 天花板是否牢固，有無裂縫、滲水等現象；

· 牆面的油漆和牆紙是否平滑，顏色是否正確，牆裙高度是否一致，有無凹凸；

· 各種管線的安裝是否齊全、整齊、合理；

· 廚房、衛生間、陽台處的水管材料和安裝質量，地面是否向排水口傾向，排水是否通暢，是否已做好防水措施；地面鋪設的瓷磚、地板是否光滑平整無空洞，地毯的紋理方向是否一致，接口是否明顯，等等。

驗房步驟

大部分的商品住宅交付時都是毛坯房。驗毛坯房的程式主要是三大步驟。

第一步“看外部”：即觀察外立面、外牆瓷磚和塗料、單元門、樓道。

第二步“查內部”：即檢查入戶門、內門、窗戶、天棚、牆面、地面、牆磚、地磚、上下水、防水存水、強弱電、暖氣、煤氣、通風、排煙、排氣。

第三步“測相鄰”：主要是就閉存水試驗、水錶空轉等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗。

驗精裝房還要記得檢查地板、櫥櫃、潔廁具以及家電的質量。

驗房流程

1、在檢查完整棟樓座的外牆瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設備完好性後，開啟戶門。

2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有鬆動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象。

3、檢查戶內門窗、陽台等部位有無開裂現象(陽台裂縫危險最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長紙條放在密封點上，關門壓住紙條用力抽出，多點試驗看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認是否推動靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。雙層玻璃里外都擦不乾淨時應提出拆換玻璃清潔，否則以後不易解決。

4、檢查層高是否符合契約。最好把水錶、電錶數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個點用盒尺進行測量，若數值一致說明沒有傾斜。

5、檢查牆壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點（生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻，抹在牆上乾後會形成爆點）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責成陪同物業人員儘快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板。

6、如是精裝房，還要檢查廚衛吊頂是否安裝牢固。牆磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規範。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥櫃開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。

7、檢查上下水。儘量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個下水處灌水，如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽台地漏等，每個下水口應灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認沒問題後要儘快將這些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑膠袋罩著水口，加以捆實。地漏等下水則需要塞實並留下可拉扯的位置。

8、檢查衛生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至於流入其他房間。將水倒在衛生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業主24小時後查看其房間內廁衛的天花板是否有滲水。全部用完水後打開水錶，記錄下水錶的數字。同時也要記錄電錶數字。

9、檢查電氣開關箱內的各開關是否有明顯標示，是否安裝牢固，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據指示燈明滅測定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測試插座對地絕緣情況是否良好。

10、檢查有線電視插座、寬頻插座，插進去有無鬆動或插不進現象。檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

11、檢查管道通風。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛生間應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手電查看是否具備安裝性，同時用與測廚房煙道同樣的辦法測抽力。用手電查看煙道、通風口中是否存有建築垃圾。

12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示應同時關閉進氣閥。

13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動。

14、核對買賣契約上註明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。驗房過程發現問題及時記錄，並與物業人員確定解決方案和解決日期。如果驗房後認為質量問題較多且需較大整改，則業主可要求開發商簽收“關於房屋存在質量問題要求限期整改的確認函”後中止辦理手續。

查驗指南

只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發生問題的地方，基本上就可以驗出房屋質量的好壞。我們為您蒐集了最容易出現問題的要點查驗環節，並附上一些查驗的簡易方法，希望給予您一定的幫助。

1、內外門窗

1．門的開啟關閉是否順暢。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3．門四邊是否緊貼門框，門開關時有無特別聲音。4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊。5．窗邊與混凝土接口是否已做到沒有縫隙。窗框屬易撞擊處，框牆接縫處一定要密實，不能有縫隙。6．開關窗戶是否太緊，開啟關閉是否順暢。7．窗戶玻璃是否完好。8．窗台下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。

地面地板：

1．地板有無鬆動、爆裂、撞凹。行走時是否吱吱作響。2．地板間隙是否太大。3．柚木地板是否出現大片黑色水漬。4．地腳線接口是否妥當，有無鬆動。5．地面是否有裂縫，是否有起砂現象。

2、屋內頂棚

1．頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫樑平行的裂縫，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與牆角呈45度斜角，甚至與橫樑呈垂直狀態，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。2．看頂部是否有爆點，有爆點會給後續的裝修帶來很多不利影響。3．頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4．留意廁所頂棚有否油漆脫落或長黴菌。5．牆身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6．牆身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7．牆身、牆角接位有無水漬、裂痕。8．內牆牆面上是否有石灰爆點。

3、衛生間

1．廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現象。裂痕有時很細小，要仔細觀察。2．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3．浴缸、面盆與牆或櫃的接口處防水是否妥當。4．廚房瓷磚、馬賽克有無疏鬆脫落及凹凸不平。廚房、衛生間牆面瓷磚砌築是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。5．磚縫有無滲水現象。6．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7．櫥櫃櫃身有無變形，壁櫃門是否牢固周正，門能否順利開合。8．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢。9．衛生間、廚房內是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10．出水是否通暢，會不會出水口內留有較多的建築垃圾。11．樓上的鄰居家是否漏水。

4、電氣管線

1．試全部開關、插座及總電閘有無問題。仔細了解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發事故的可能。檢查迴路數，按照國家規定，每套住宅的迴路數不宜少於5個。2．自來水水質怎樣。供水管是什麼材質。有些城市已發文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能淨化管內水質，有益健康。3．煤氣熱水器開關是否有問題。4．居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會造成裝修困難。

5、驗房工具

專業驗房需要配備垂直檢測尺、內外直角檢測尺、垂直校正器、游標尺、對角檢測尺、反光鏡和伸縮桿等。還要帶上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）、各種插頭（電話、電視、寬頻插頭）、萬用表、搖表、多用螺絲刀（“－”字和“+”字）、5號電池2節、測電筆、手錘、小錘、燈泡。

自己驗房的業主很難帶齊這些專用工具。事實上，您只要準備一些常用的工具就可以了。它們主要是：1）盆：用於驗收下水管道。2）小錘：用於驗收房子牆體與地面是否空鼓。3）塞尺：用於測裂縫的寬度。4）5米捲尺：用於測量房子的淨高。5）萬用表：用於測試各個強電插座及弱電類是否暢通。6）5號電池：兩節，用於檢查門鈴。7）鏡子、小凳、手電：用於檢查不易觸及處和暗處。8）其他：計算器、紙筆、塑膠袋、打火機、衛生紙、報紙、包裝繩。

注意事項

不少業主是第一次買房子。好不容易盼到交房了，卻往往不知所措。什麼時間收房最好？交房手續怎樣辦才省時省力？請您留意以下幾個注意事項和經驗建議。

1、關於收房時間。一般房產商通知小業主交房時間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因為那兩天同時來收房的人很多，陪同驗收房子的人也不會有太充裕的時間仔細陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。

2、您可以去物業部門查看資料，包括《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)》、《面積實測表》等。需要注意的是，前四項檔案是可以帶走的。其中《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》必須是原件。

3、注意核實面積、契約及價錢多退少補等問題。首先要確認售樓契約附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與契約簽訂面積是否有差異。查看售房契約，看誤差為多少。注意簽訂契約時將誤差定在2%至3%，建議不超過5%。

4、物業可能會催促交付物業費等費用。但根據建委的最新規定，開發商不得以先交物業費等費用為收房條件。可以驗收好後交付費用。

5、從物業領取鑰匙時，要確認樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水錶鑰匙、電錶鑰匙是不是齊全。

法律規定

相關檔案

《住宅質量保證書》是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律檔案,可以作為商品房預、出售契約的補充約定,與契約具有同等效力。

我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律檔案，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內；屋面防水為3年；牆面、廚房和衛生間地面為1年；《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年；牆面、頂棚抹灰層脫落為1年；地面空鼓開裂、大面積起沙為1年；門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年；燈具、電器開關損壞為6個月；管道堵塞為2個月；供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。

房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。

住宅質量保證書，是房地產開發商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質量向購買者做出承諾保證的書面檔案，具有法律效力。

繳納稅費

一、交易過程中需交費用
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二、申辦產權證過程中需交費用
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三、入住過程中需交費用
物業管理費及供暖費

四、辦理按揭須繳納的費用
保險費：財險保險費=總房款*年費率*年限係數。保費一次性交。

五、辦理公積金需繳納費用
1、評估費：評估價格100萬以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。
2、保險費：財險：保險費=貸款額*年費率*年限係數
綜合險：保險費=貸款人年限對應係數*貸款額