房地產法律責任是指違反有關國家房地產管理法律、法規，依法承擔的相應不利法律後果。法律責任是行為人由於違法行為、違約行為或者由於法律規定而應承受的某種不利法律後果。
房地產違法行為的法律責任，《城市房地產管理法》作了主要的規定，其他有關房地產的行政法規和部門規章也都有較全面和具體的規定。其表現形式多樣：違反土地管理法的法律責任；違反城市管理法的法律責任；違反城市房屋拆遷管理條例的法律責任；違反城市房地產開發經營管理條例的法律責任；違反基本農田保護條例的法律責任；等等。基於房地產糾紛的複雜性，實踐中一個行為往往違反多項法律規定導致多種法律責任並存。
基本介紹
- 中文名：房地產法律責任
- 特徵1：責任主體的複合性
- 特徵2：責任性質的多元性
- 特徵3：責任實現途徑多樣性
特徵,主體,形式,承擔,法條指引,
特徵
(1)責任主體的複合性。由於房地產糾紛的複雜性以及房地產經濟價值的重要性，使得責任的最後承擔者不是簡單的一方，往往涉及多方主體。
(2)責任性質的多元性。處於公私法交界處的房地產法使得其糾紛的性質與責任的界定，不是簡單的民事、行政、刑事糾紛與責任，常常是多種性質的責任混合，在一個案件中，責任主體往往既要承擔民事責任．又要承擔行政責任，甚至是刑事責任。
(3)責任實現途徑多樣性。正是房地產責任性質的多元，決定了房地產責任落實途徑渠道的多樣，這也是房地產法律責任較其他單一的部門法律責任特別的地方，正是在責任實現途徑的多樣之上，使得糾紛的化解、責任的最後承擔有了現實性。
主體
房地產法律責任主體是指違反有關國家房地產管理法律、法規，或者根據其所處的事實狀態、依據法律、法規需承擔相應房地產法律責任的公民、法人、其他組織、相關房地產行政部門及其他主體。主要有：
(1)房地產案件中擔責的公民、法人及其他組織。這也是最一般意義上的房地產法律責任主體，如村民非法占用土地修建住宅、開發商擅自轉讓房地產開發項目中，責任主體就是該村民、該開發商。
(2)房地產行政主管部門。由於房地產行政主管部門在房地產管理中所處的位置特殊，在諸種利益的糾葛中，它們有時偏離公正、背離法律、疏於職守，一旦有非法批准占用耕地、違規收費、濫用職權、官商相結魚肉百姓，那么它們及其工作人員即構成房地產法律責任主體。
(3)其他主體。這類主體由於在現實中常見的是房地產行政主管機關之外的其他行政機關以出讓人的身份出讓國有土地使用權；一些公民阻礙土地主管工作人員依法履行職務，此時該行政機關或者公民即為房地產法律責任主體。
形式
1．民事和經濟法律責任
民事法律責任，簡稱民事責任，是指由於民事違法行為而應承擔的法律後果。經濟法律責任，簡稱經濟責任，是指由於經濟違法行為而應承擔的法律後果。民事和經濟法律責任，簡稱民事和經濟責任，是指由於民事和經濟違法行為而應承擔的法律後果。
經濟法律責任是隨著經濟法的產生和發展以及經濟法學的產生和發展而產生的一種法律責任形式，由於經濟法和民法都是調整一定的經濟關係的，因而經濟法律責任和民事法律責任在許多方面是有聯繫的，或者是有更多的共同之處，故將它們放在一起進行闡述。
根據《民法通則》的規定，我國承擔民事責任的方式主要有：消除危險；返還財產；排除妨礙；停止侵害；賠償損失；修理、重作、更換；恢復原狀；支付違約金；消除影響、恢復名譽；賠禮道歉。
此外，《民法通則》還規定，人民法院審理民事案件，除適用上述規定外，還可以予以訓誡、責令具結悔過、收繳進行非法活動的財物和非法所得，並可以依照法律規定處以罰款、拘留。
根據我國經濟法律、法規的規定，我國廣泛採用的經濟責任的形式主要有：警告；罰款；沒收非法所得；取消評優資格；取消銀行賬戶；停業整頓；吊銷許可證或者營業執照。此外，還有通報批評、責令轉產、強制扣繳、責令停業等。
按照我國現行房地產法律、法規的規定，房地產法律責任的形式中，既採用了不少過去常見的民事和經濟責任的形式，又規定了一些與房地產活動的特殊性有聯繫的新的民事和經濟責任的形式。從總體上看，我國房地產法律責任中的民事和經濟責任有以下形式：責令退還(包括責令退還非法占用的土地和責令退回所收取的錢款)；停止侵犯；賠償損失；收回(收回土地使用權)；限期拆除(限期拆除非法占用的土地上新建的建築物和其他設施)；退賠；責令繳納(責令繳納土地使用權出讓金)。
2．行政法律責任
行政法律責任，簡稱行政責任，是指由於行政違法行為而應承擔的法律後果。對於行政違法行為，應追究行政法律責任，給予行政制裁。行政制裁有行政處罰、行政處分等形式。行政處罰包括警告、罰款、行政拘留、沒收違禁財物、勞動教養、賠償損失等方式。行政處分包括警告、記過、記大過、降級、降職、留用察看、開除等方式。我國現行的房地產法律、法規，在法律責任的有關規定中，既有行政處罰的規定，也有行政處分的規定。前者如規定“依照治安管理條例處罰有關規定處罰”，這就是給予行政處罰的規定；後者如規定“由所在單位或者上級機關給予行政處分”。我國房地產法律責任中的行政責任的形式無特殊的規定，一般的行政處罰和行政處分的方式對房地產法律都是可以視情況而採用的。
3．刑事法律責任
刑事法律責任，簡稱刑事責任，是指由於刑事違法行為而應承擔的法律後果。根據《刑法》的規定，刑罰分為主刑和附加刑。主刑包括管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑和死刑5種；附加刑包括罰金、剝奪政治權利和沒收財產3種。此外，對於犯罪的外國人，可以獨立適用或者附加適用驅逐出境。
我國現行的房地產法律、法規中，在法律責任的有關規定中，有“依照《刑法》有關規定追究刑事責任”或以犯罪論處的規定，在《刑法》中也有直接針對房地產活動中犯罪行為的有關規定，對這些犯罪所適用的刑罰方法均需依《刑法》中規定的刑罰方法，房地產法律責任中的刑事責任的形式無特殊的規定。
承擔
1．民事和經濟法律責任的承擔
各種民事和經濟法律責任形式都必須依法適用。只有法律中有規定的才能使用，使用時也必須依據法律規定的要求。
(1)警告
警告是對房地產違法行為者的一種告誡，它是最輕的一種民事和經濟法律責任的形式，一般適用於初犯或者偶犯，而且行為的情節輕微，尚未實際造成後果或者後果較小，違法者的態度也比較好，能夠認識錯誤，並且願意改正的。對於“未按契約規定的期限和條件開發、利用土地的”，市、縣人民政府土地管理部門根據情節，可將警告作為處罰的一種方式(參見《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條第二款)。
(2)責令退還
責令退還實際上是民事責任方式中恢復原狀在房地產法律責任上的具體表現。責令退還可適用於：
①未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的，責令退還非法占用的土地(參見《土地管理法》第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條、第四十八條)。
②臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依法被收回國有土地使用權，拒不交出土地的，責令交還土地(參見《土地管理法》第五十條)。
③沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，責令退回所收取的錢款(參見《城市房地產管理法》第六十九條)。
(3)停止侵犯
停止侵犯實際上是民事責任方式中停止侵害在房地產法律責任上的具體表現。《土地管理法》第五十三條中規定，“侵犯土地的所有權或者使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令停止侵犯”。
(4)賠償損失
賠償損失是和侵犯行為有密切聯繫的，是對侵犯行為所造成損失的補償。根據《土地管理法》第五十三條的規定，縣級以上人民政府土地管理部門在責令停止侵犯土地的所有權或者使用權時，同時給予“賠償損失”的處罰。
(5)收回
國家在出讓土地使用權時，是規定有開發、利用和經營土地的條件的。在土地使用者違反有關開發、利用和經營土地的條件時，國家可採用收回土地使用權的措施(參見《土地管理法》第五十條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條)。
(6)限期拆除
限期拆除可適用於以下情況：未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施(參見《土地管理法》第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條)；買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，限期拆除在買賣或者以其他形式非法轉讓的土地上新建的建築物和其他設施(參見《土地管理法》第四十七條)；無權批准徵用、使用土地的單位或者個人非法批准占用土地的，超越批准許可權非法占用土地的，限期拆除在非法批准占用的土地上新建的建築物和其他設施(參見《土地管理法》第四十八條)。
(7)責令限期治理
根據《土地管理法》第五十一條的規定，對於“違反法律規定，在耕地上挖土、挖沙、採石、採礦等，致使耕地喪失種植條件的或者因開發土地，造成土地沙化、鹽漬化、水土流失的”，限期治理是一種法律責任形式。
(8)退賠
根據《土地管理法》第四十九條的規定，對於“上級單位或者其他單位非法占用被征地單位的補償費和安置補助費的”，退賠是一種法律責任形式。
(9)罰款
罰款是依法限令民事和經濟違法行為者在一定時間內，繳納一定數量的金錢的處罰方法。罰款這種法律責任形式是實際生活中最常見的民事和經濟法律責任形式，也是使用最廣泛的一種形式。它既可以適用於法人和其他組織，又可以適用於自然人。如根據《城市房地產管理法》的規定，對於“未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的”；對於以出讓方式取得的土地使用權，違反法定條件轉讓土地使用權的；對於以劃撥方式取得土地使用權，未經批准和辦理土地使用權出讓手續，並按規定繳納土地使用權出讓金而轉讓房地產的；對於違反法律規定的預售商品房的條件預售商品房的；對於“未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的”，都可以處以罰款。
(10)沒收
沒收是將違法者違反國家法律、法規獲取的收入或其他經濟利益強行收繳歸國家所有的一種處罰措施。《城市房地產管理法》在法律責任中規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的；以出讓方式取得的土地使用權，違反法定條件轉讓土地使用權的；以劃撥方式取得的土地使用權，違反法律規定的條件轉讓房地產的；違反法律規定的預售商品房的條件預售商品房的；未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，均沒收違法所得。
(11)責令停止活動
責令停止活動是限令違法者不準進行某種營利性活動。《城市房地產管理法》中規定了責令停止活動的3種情況：一是未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動；二是違反法律規定的預售商品房的條件預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動；三是未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動。
(12)註銷土地使用證
註銷土地使用證是剝奪違法者繼續使用土地的權利。根據《土地管理法》第十九條的規定，使用國有土地，有下列情形之一的，由土地管理部門報縣級以上人民政府批准，註銷土地使用證：用地單位已經撤銷或者遷移的；未經原批准機關同意，連續兩年未使用的；不按批准的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
根據有關法律、法規的規定，各種民事和經濟法律責任適用方式有下述幾種不同情況：
一是單用，即對某種房地產活動中的民事和經濟違法行為只能適用某一種民事和經濟法律責任形式。
二是選用，即對某種房地產活動中的民事和經濟違法行為可以在兩種或者兩種以上的法律責任形式中選擇其中的一種或一種以上的民事和經濟責任形式予以適用。例如，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十七條第二款中，規定了警告、罰款和收回土地使用權3種責任形式，在使用時只能根據情節擇其一種使用。
三是並用，即對某種房地產活動中的民事和經濟違法行為可以同時使用兩種或者兩種以上的民事和經濟法律責任形式。例如，《城市房地產管理法》第六十五條中規定了兩種處罰，這就是沒收違法所得；罰款。該條中明確規定，罰款與沒收違法所得“可以並處”。這就表示，兩種處罰可以同時適用。
2．行政法律責任的承擔
對行政違法行為追究行政法律責任，必須堅持依法行政。只有法律有規定的，才能依法適用行政處罰和行政處分。在房地產法律責任中，追究行政法律責任的規定主要有：全民所有制單位、城市集體所有制單位未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地的，對非法占地單位的主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分；國家工作人員利用職權，未經批准或者採取欺騙手段騙取批准，非法占用土地建住宅的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；買賣或者以其他形式非法轉讓土地的，對主管人員由其所在單位或者上級機關給予行政處分；無權批准徵用、使用土地的單位或者個人非法批准占用土地的，超越批准許可權非法批准占用土地的，對非法批准占用土地的單位主管人員或者個人由其所在單位或者上級機關給予行政處分；等等。
3．刑事法律責任的承擔
刑事法律責任在所有的法律責任中是最嚴厲的法律責任形式，只能對犯罪行為適用。《刑法》第三條明確規定：“法律明文規定為犯罪行為的，依照法律定罪處刑；法律沒有明文規定為犯罪行為的，不得定罪處刑。”根據房地產法律和《刑法》的規定，追究與房地產有關的刑事責任時，承擔刑事責任的主體主要是自然人，只有在極少數的情況下才可能是單位。綜觀房地產法律和《刑法》的規定，在房地產活動中可能涉及的犯罪情況及適用的刑罰種類主要是：投標人相互串通投標報價，損害招標人或者其他投標人利益，情節嚴重的，或者投標人與招標人串通投標，損害國家、集體、公民的合法權益的，適用的刑罰種類是有期徒刑、拘役和罰金；以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，適用的刑罰是有期徒刑、拘役和罰金；違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大量毀壞的，適用的刑罰是有期徒刑、拘役和罰金；根據《土地管理法》第四十九條的規定，個人非法占用被征地單位的補償費和安置補助費的，以貪污論處。對犯貪污的，根據情節輕重，可適用拘役、有期徒刑、無期徒刑、死刑和剝奪政治權利、沒收財產；等等。
法條指引
*《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007年8月30日修正)
第六十四條違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批准出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。
第六十五條違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十六條違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十七條違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十八條違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第六十九條違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，沒收違法所得，可以並處罰款。
第七十條沒有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。
第七十一條房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。
*《中華人民共和國刑法》(1997年3月14日修訂)
第三百八十五條國家工作人員利用職務上的便利，索取他人財物的，或者非法收受他人財物，為他人謀取利益的，是受賄罪。
國家工作人員在經濟往來中，違反國家規定，收受各種名義的回扣、手續費，歸個人所有的，以受賄論處。
第三百八十六條對犯受賄罪的，根據受賄所得數額及情節，依照本法第三百八十三條的規定處罰。索賄的從重處罰。
第三百九十七條國家機關工作人員濫用職權或者玩忽職守，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失的．處3年以下有期徒刑或者拘役；情節特別嚴重的，處3年以上7年以下有期徒刑。本法另有規定的，依照規定。
國家機關工作人員徇私舞弊，犯前款罪的，處5年以下有期徒刑或者拘役；情節特別嚴重的，處5年以上i0年以下有期徒刑。本法另有規定的，依照規定。
第四百一十條 國家機關工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規，濫用職權，非法批准徵用、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，情節嚴重的，處3年以下有期徒刑或者拘役；致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處3年以上7年以下有期徒刑。
