房地產違法行為

房地產違法行為是指房地產法律關係主體不履行法定義務或侵犯其他房地產主體權利、擾亂房地產市場秩序的行為，如不按土地使用出讓契約約定進行房地產開發行為，不進行交易價格申報行為等。房地產違法行為往往會導致房地產法律關係無效，或引起損害賠償及行為處罰關係的產生。[1]

房地產違法行為的主要特點是：

(1)違反城市房地產管理法；

(2)侵害了城市房地產管理秩序；

(3)應承擔法律規定的責任(主要是行政責任)。[2]

房地產違法行為的要件

房地產違法行為的構成要件是：

(1)行為人負有城市房地產管理法規定的義務。違法行為實際上是不履行、不承擔法定義務的行為。在房地產開發、經營、管理和服務活動中，房地產開發企業、土地使用者、房地產交易當事人、房地產中介服務機構、房地產行政主管部門及其工作人員都有各自具體的義務。

(2)行為人有不履行城市房地產管理法規定義務的行為。房地產違法行為表現為兩種方式：一種是“不當為而為之”，即違反了法律規定的禁止性義務，而行為人卻不承擔禁止性義務，進行了法律不允許的行為。另一種是“當為而不為”，即法律規定了作為義務，而行為人卻不履行。

(3)行為人具有主觀上的過錯。即行為人在心理上具有故意或過失。

房地產違法行為應承擔的法律責任

法律責任是指違法行為的人必須承擔的帶有懲罰性的法律義務，可分為民事責任、行政責任和刑事責任。在房地產活動領域，上述三種法律責任都是存在的。但因《城市房地產管理法》屬於行政法，違反本法的行為以承擔行政責任為主；違法行為對社會危害較大，觸犯了刑法，則構成犯罪，應承擔刑事責任。

(1)房地產違法行為的行政責任。《城市房地產管理法》規定的行政責任方式分為行政處罰和行政處分兩種。行政處罰是行政機關依照法律法規對違法行為實施的制裁行為，《城市房地產管理法》規定的行政處罰有：①沒收違法所得；②罰款；③責令停止房地產開發業務活動；④責令停止預售活動；⑤責令停止房地產中介服務活動；⑥責令繳納土地使用權出讓金；⑦責令退回所收取的錢款。

行政處分是行政機關對行政工作人員違反行政紀律所追究的法律責任。《城市房地產管理法》對房地產行政主管部門工作人員違反行政紀律的行為，規定給予行政處分。行政處分的形式有警告、記過、記大過、降級、撤職、開除。

(2)房地產違法行為的刑事責任。《城市房地產管理法》第70條規定，房地產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。房地產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依照懲治貪污賄賂罪的補充規定追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。