房地產抵押融資實務：風險防範與案例解析

《房地產抵押融資實務：風險防範與案例解析》是2016年中國法制出版社出版的圖書，作者是江丁庫、金永熙。

基本介紹

• 書名：房地產抵押融資實務：風險防範與案例解析 
• 作者：江丁庫、金永熙
• 出版社：中國法制出版社
• ISBN：9787509376409

內容簡介

房地產抵押是融資的重要擔保手段，也是風險多發地帶。《房地產抵押融資實務 風險防範與案例解析》分九大專題對房地產抵押融資的基本原理和實務要點進行深度講解，剖析33個真實融資擔保案例，全面揭示實務操作中潛在的法律風險點並提供防範建議，解答糾紛處理及執行疑難問題，旨在為企業管理人員、從事融資業務的相關工作人員及其他金融、法律人士提供有價值的指導。

作者簡介

　　江丁庫，北京德恆（溫州）律師事務所合伙人，中國政法大學法學院兼職教授。浙江省優秀律師，溫州市人民政府法律顧問，鹿城區人民政府法律顧問。主要著作《民間借貸法律規範與操作實務》、《電力行銷風險的法律防範》。其設計的危機企業債權人重組模式為破解溫州民間借貸困局提供了有力的借鑑。江丁庫律師擅長為企業提供投資、融資、規範運營管理、企業危機救濟，金融機構法律風險防控等民商事訴訟和非訴法律服務。

目錄

第一章 房地產融資抵押概述

第一節 房地產抵押的基本內容

一、房地產抵押

二、房地產抵押主體

三、房地產不適用質押擔保

第二節 房地產抵押融資的優勢評估

一、房地產具有普遍性

二、房地產抵押具有安全性

三、房地產抵押不失使用功能

四、房地產抵押融資額度高而成本低

第三節 房地產融資抵押的法律適用

一、借貸融資的法律規範

二、房地產的法律規範

三、房地產抵押的法律規範

四、房地產融資抵押法律的適用規則

第二章 房地產抵押人資格與法律風險

第一節 自然人提供房地產抵押及相關法律風險

一、自然人提供房地產抵押的主體資格問題

二、監護人提供被監護人的房地產抵押

[風險提示]

[案例解析1]

[案例解析2]

第二節 企業法人提供房地產抵押及相關法律風險

一、企業法人提供房地產抵押的主體資格問題

二、分支機構提供房地產抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

第三節 其他組織提供房地產抵押及相關法律風險

一、個人獨資企業提供房地產抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

二、合夥企業房地產抵押及其法律風險

[風險提示]

[案例解析]

三、中外合作經營企業房地產抵押及其法律風險

[風險提示]

四、鄉鎮、村企業房地產抵押及其法律風險

[風險提示]

[關聯案例]

第三章 房地產融資抵押範圍與法律風險

第一節 抵押房產的基本要求

一、抵押人對房屋必須享有所有權或處分權

[風險提示]

[案例解析]

二、抵押房產必須是特定的具體的房屋

[風險提示]

[案例解析]

三、抵押房產必須是合法的財產

[風險提示]

[案例解析]

第二節 法律禁止融資抵押的房產

一、國家機關的房產

二、學校、幼稚園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的房產

三、依法被查封、扣押、監管的房產

四、所有權有爭議的房產

[關聯案例]

第三節 不宜融資抵押的房產

一、抵押人唯一住房

二、夫妻一方為他人債務提供抵押的共有房產

三、已經被列為拆遷範圍的房屋

四、農民私有房屋

[關聯案例]

五、村民集體房產

[案例解析]

第四節 地產抵押物範圍及相關法律風險

一、建設用地使用權

二、以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權

[風險提示]

第五節 房地產一併抵押及相關法律風險

一、約定一併抵押

二、視為一併抵押

三、新增房產不屬於抵押財產

[風險提示]

[案例解析]

第六節 房地產抵押責任範圍及相關法律風險

一、房地產抵押的法定責任範圍

二、房地產抵押的約定責任範圍

[風險提示]

[案例解析]

第四章 房地產融資抵押契約與法律風險

第一節 房地產融資抵押契約及相關法律風險

一、房地產融資抵押契約的法律性質

二、房地產融資抵押契約形式

[風險提示]

三、房地產抵押契約內容

[風險提示]

四、房地產抵押期限

第二節 房地產融資抵押格式契約及相關法律風險

[風險提示]

[關聯案例]

第三節 房地產融資抵押契約附條件及相關法律風險

一、附抵押效力條件

[風險提示]

二、附抵押效力期限

[風險提示]

[案例解析]

第四節 房地產融資抵押契約的成立與生效

一、房地產融資抵押契約的成立

二、房地產融資抵押契約的生效

三、抵押契約的成立與生效的區別

四、抵押契約生效與有效的區別

五、抵押契約生效與抵押權設立的關係

[風險提示]

[案例解析]

第五節 房地產融資抵押契約無效及相關法律風險

一、無效房地產融資抵押契約

二、房地產融資抵押契約的無效情形

三、房地產融資抵押契約無效的法律責任

四、房地產融資抵押契約無效的民事責任範圍

[案例解析]

第五章 房地產融資抵押方式與法律風險

第一節 最高額房地產抵押及相關法律風險

一、最高額抵押的特點

二、最高額貸款債權的確定

三、最高額抵押與一般抵押的區別

[風險提示]

[案例解析]

第二節 房地產共同抵押融資及相關法律風險

一、連帶共同抵押

二、按份共同抵押

三、按序共同抵押

[風險提示]

[案例解析]

第三節 共有房產抵押融資及相關法律風險

一、共同共有房產抵押

二、按份共有房產抵押

[風險提示]

[案例解析]

第四節 房地產再抵押及相關法律風險

一、前設抵押與後設抵押系同一抵押房地產

二、“不得超出其餘額部分”非禁止性規定

三、抵押物價值重疊問題

[風險提示]

[案例解析]

第五節 房地產融資抵押與混合擔保及相關法律風險

一、關於房地產抵押與保證方式混合擔保的法律適用問題

二、關於債務人提供房地產抵押先予清償問題

三、關於抵押人與保證人按約承擔擔保責任問題

四、關於債權人放棄房地產抵押權的擔保責任問題

[案例解析]

第六節 商品房按揭及相關法律風險

一、商品房按揭的基本內容

二、商品房按揭的有關協定

三、商品房按揭貸款操作程式

四、商品房按揭的產權問題

[風險提示]

[關聯案例]

第七節 在建房地產融資抵押及相關法律風險

一、在建房地產抵押

二、未建房地產抵押

三、關於在建房地產抵押物範圍問題

四、關於在建房地產抵押融資的用途問題

五、關於在建房產與土地使用權一併抵押問題

六、在建房地產抵押權登記

[風險提示]

第八節 房地產融資抵押與房屋租賃及相關法律風險

一、房地產先出租後抵押的效力

二、房地產先抵押後出租的效力

[案例解析]

第九節 房地產融資抵押的反擔保

一、房地產融資抵押的反擔保

二、房地產融資抵押的反擔保方式

三、房地產融資抵押的反擔保對象

四、房地產融資抵押的反擔保契約

[案例解析]

第六章 房地產抵押登記與法律風險

第一節 房地產抵押登記的基本內容

一、房地產抵押權自登記時設立

二、房地產抵押實行統一登記制度

三、房地產抵押登記的法律效力

四、房地產抵押登記的作用

[風險提示]

[案例解析]

第二節 房地產一般抵押權登記

一、房地產一般抵押權登記設立程式

二、房地產一般抵押權的變更登記

三、房地產一般抵押權轉移登記

四、房地產一般抵押權註銷登記

[案例解析]

第三節 最高額房地產抵押權登記

一、最高額房地產抵押權首次登記

二、最高額房地產抵押權變更登記

三、最高額房地產抵押權確定登記

四、最高額房地產抵押權轉移登記

五、最高額房地產抵押權註銷登記

第四節 違法辦理房地產抵押登記的法律責任

一、當事人違法申辦房地產抵押的法律責任

二、登記機構工作人員違法辦理房地產抵押的法律責任

[案例解析]

第七章 抵押權人行使抵押權與法律風險

第一節 抵押權人行使優先受償權及相關法律風險

一、行使優先受償權的途徑

二、抵押房地產價款的清償順序

三、房地產抵押債務清償順序

[風險提示]

第二節 抵押權人行使價值保全權及相關法律風險

一、抵押物價值保全權的基本內容

二、行使抵押房地產價值保全權的基本條件

三、行使抵押房地產價值保全權的內容

[風險提示]

第三節 抵押權人行使追及權及相關法律風險

一、關於抵押人轉讓抵押房地產的追及權問題

二、關於抵押人分割抵押房地產的追及權問題

三、關於繼承抵押房地產的追及權問題

四、關於贈送抵押房地產的追及權問題

[案例解析]

第四節 抵押權人行使代位權及相關法律風險

一、行使抵押物上代位權的基本條件

二、抵押權人行使代位權的途徑

[風險提示]

[案例解析]

第五節 抵押權人放棄、變更抵押權及相關法律風險

一、抵押權人放棄房地產抵押權

[風險提示]

二、變更抵押權順位

[風險提示]

[案例解析]

第六節 房地產抵押權的消滅

一、債權已經全部實現

二、抵押權已經滌除

三、抵押房地產已經處置完畢

四、抵押物滅失

五、另行提供擔保

第八章 房地產融資抵押糾紛訴訟與風險防範

第一節 房地產融資抵押案件的訴訟時效及相關風險

一、房地產抵押案件適用的訴訟時效

二、抵押人的訴訟時效抗辯權

三、主債權和抵押權的訴訟時效中止

四、主債權和抵押權的訴訟時效中斷

[風險提示]

[案例解析]

第二節 申請保全抵押房地產及相關風險

一、債權人申請訴訟保全

二、債權人申請訴前保全

三、債權人申請執前保全

四、抵押房地產保全範圍

[風險提示]

第三節 房地產融資抵押案件的起訴和受理

一、債權人確定被告

二、債權人提起起訴

三、房地產融資抵押案件的管轄

四、債權人起訴方式

五、房地產融資抵押案件受理

六、被告債務人、抵押人答辯

七、原告預交訴訟費

第四節 房地產融資抵押案件的調解和判決

一、法庭調解

二、法院裁判

第五節 抵押人行使追償權及訴訟風險

一、抵押追償權

二、連帶擔保責任追償方法

三、抵押人承擔賠償責任的追償

四、抵押人行使追償權的途徑

[風險提示]

[關聯案例]

第九章 房地產融資抵押案件的強制執行

第一節 房地產融資抵押案件強制執行的基本內容

一、債權人申請執行房地產融資抵押案件

二、房地產融資抵押案件的執行對象

三、房地產融資抵押案件的執行和解

四、房地產融資抵押案件的執行擔保

[關聯案例]

第二節 對債務人實施強制執行

一、責令被執行債務人報告財產

二、限制被執行債務人出境

[案例解析]

三、限制被執行人高消費

[關聯案例]

四、公布被執行人不履行義務信息

[案例解析]

五、執行債務人的存款

六、被執行債務人的收入

[案例解析]

七、執行債務人的財產

八、搜查被隱匿的執行財產

九、執行被執行債務人對第三人享有的到期債權

[關聯案例]

第三節 對抵押房地產實施強制執行

一、執行抵押房地產的強制措施

二、對共有房地產抵押的強制執行

三、對第三人占有抵押房地產的執行

第四節 抵押債權參與分配

一、債權人申請參與分配

二、抵押權人申請參與分配

三、提出參與分配申請

四、分配方案及異議處置

[案例解析]

第五節 執行異議及其處理

一、案外人提出執行異議及處理

二、當事人、利害關係人提出執行異議及處理

第六節 被執行主體的變更和追加

一、變更被執行人

二、追加被執行人

三、變更、追加被執行人的操作程式

第七節 執行中止

一、中止執行的情形

二、裁定中止執行

三、恢復執行

[案例解析]

第八節 終結本次執行程式

一、終結本次執行程式的由來

二、“終結本次執行程式”的情形

三、“終結本次執行程式”的窮盡財產調查措施

四、恢復執行

第九節 執行終結

一、結束執行程式方式

二、執行終結與執行中止的區別

三、終結執行的情形

附錄：相關法律規範

中華人民共和國民法通則（節錄）

（2009年8月27日）

中華人民共和國契約法（節錄）

（1999年3月15日）

中華人民共和國擔保法（節錄）

（1995年6月30日）

中華人民共和國物權法（節錄）

（2007年3月16日）

中華人民共和國土地管理法（節錄）

（2004年8月28日）

中華人民共和國城鄉規劃法（節錄）

（2015年4月24日）

中華人民共和國商業銀行法（節錄）

（2015年8月29日）

不動產登記暫行條例

（2014年11月24日）

不動產登記暫行條例實施細則

（2016年1月1日）

最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定

（2015年8月6日）

最高人民法院關於適用《中華人民共和國契約法》若干問題的解釋（二）

（2009年4月24日）

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋（節錄）

（2000年12月8日）

最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定

（2004年11月15日）

最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定

（2008年12月16日）

城市房地產抵押管理辦法

（2001年8月15日）