2003年8月12日,國務院發布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》，將房地產業定位為國民經濟發展支柱產業，我國房地產進入了高速發展時期，而與房地產高速發展形成鮮明對比的是房地產立法相對滯後。迄今為止，我國還沒有一部涵蓋房地產開發全程的法律。由於法律規定不完善，加之開發投資大、周期長，房地產開發企業面臨巨大的法律風險，因此更需要重視和加強事前防範。房地產開發法律風險防控有兩個要點：第一，風險識別，即需要清楚開發流程中面臨的法律風險點。第二，事先防範，即在了解法律風險點後積極應對防範。本書將房地產開發劃分為取地、建造、銷售三大階段，並對每個階段存在的法律風險點一一分析，指導開發企業有針對性地進行事前防範，做到防患於未然。適合房地產開發企業法務人員和建築房地產律師學習參考。
基本介紹
- 書名：房地產開發三大階段法律風險分析與防範
- 類型：人文社科
- 出版日期：2014年3月1日
- 語種：簡體中文
- ISBN：9787511859969
- 作者：王志鋼
- 出版社：法律出版社
- 頁數：287頁
- 開本：16
- 品牌：中國法律出版社
基本介紹,內容簡介,作者簡介,圖書目錄,序言,
基本介紹
內容簡介
★ 經典案例，深度解析
★ 風險防範，實戰為王
★ 風險防範，實戰為王
作者簡介
王志鋼
現任職於盈科律師事務所全球總部，高級合伙人。
長期從事建築房地產和影視傳媒法律服務，執業經驗豐富。擅長房地產開發法律風險防控和制度設計，善於辦理投融資，招投標，併購重組，股權轉讓，合作開發，基礎設施BT∕BOT及產業園區建設等非訴法律事務。精通民事訴訟和仲裁，長期代理房地產開發糾紛，土地使用權轉讓糾紛，房地產項目轉讓糾紛，合作開發糾紛，工程款糾紛，工期違約金糾紛，工程質量糾紛，房屋買賣糾紛，影視製作發行糾紛等案件。熟悉影視製作發行，曾為本山傳媒與東澤影視聯合拍攝的電視連續劇《櫻桃》、《櫻桃紅》提供全程法律顧問服務。
多次應顧問單位和委託人邀請進行法律實務培訓講座。講座內容包括契約法實務、影視製作發行契約實務、工程簽證法律實務、工程索賠法律實務、商品房銷售法律實務、工程契約示範文本實務運用、工程量清單計價規範實務運用、房地產開發三大司法解釋實務運用等。
現任職於盈科律師事務所全球總部，高級合伙人。
長期從事建築房地產和影視傳媒法律服務，執業經驗豐富。擅長房地產開發法律風險防控和制度設計，善於辦理投融資，招投標，併購重組，股權轉讓，合作開發，基礎設施BT∕BOT及產業園區建設等非訴法律事務。精通民事訴訟和仲裁，長期代理房地產開發糾紛，土地使用權轉讓糾紛，房地產項目轉讓糾紛，合作開發糾紛，工程款糾紛，工期違約金糾紛，工程質量糾紛，房屋買賣糾紛，影視製作發行糾紛等案件。熟悉影視製作發行，曾為本山傳媒與東澤影視聯合拍攝的電視連續劇《櫻桃》、《櫻桃紅》提供全程法律顧問服務。
多次應顧問單位和委託人邀請進行法律實務培訓講座。講座內容包括契約法實務、影視製作發行契約實務、工程簽證法律實務、工程索賠法律實務、商品房銷售法律實務、工程契約示範文本實務運用、工程量清單計價規範實務運用、房地產開發三大司法解釋實務運用等。
圖書目錄
第一章房地產開發取地階段法律風險分析與防範
第一節出讓取得
一、出讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節資產轉讓取得
一、資產轉讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第三節股權轉讓取得
一、股權轉讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節合作開發
一、合作開發概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二章房地產開發建造階段法律風險分析與防範
第一節施工契約簽訂
一、施工契約簽訂概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節非法轉包和違法分包
一、非法轉包和違法分包概述
二、經典案例
三、法律風險分析與防範
四、相關法律、法規連結
第三節工程簽證
一、工程簽證概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節工程款結算
一、工程款結算概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第五節2013版《建設工程施工契約（示範文本）》與《建設工程工程量清
單計價規範》
一、2013版《建設工程施工契約（示範文本）》簡介
二、2013版《建設工程工程量清單計價規範》簡介
三、2013版《建設工程工程量清單計價規範》的巨大影響
第三章房地產開發銷售階段法律風險分析與防範
第一節房地產廣告
一、房地產廣告概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節房地產認購書
一、房地產認購書概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第三節懲罰性賠償
一、懲罰性賠償概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節房地產交付
一、房地產交付概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第五節房地產辦證
一、房地產辦證概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第六節商品房包銷
一、商品房包銷概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第一節出讓取得
一、出讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節資產轉讓取得
一、資產轉讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第三節股權轉讓取得
一、股權轉讓取得建設用地使用權概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節合作開發
一、合作開發概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二章房地產開發建造階段法律風險分析與防範
第一節施工契約簽訂
一、施工契約簽訂概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節非法轉包和違法分包
一、非法轉包和違法分包概述
二、經典案例
三、法律風險分析與防範
四、相關法律、法規連結
第三節工程簽證
一、工程簽證概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節工程款結算
一、工程款結算概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第五節2013版《建設工程施工契約（示範文本）》與《建設工程工程量清
單計價規範》
一、2013版《建設工程施工契約（示範文本）》簡介
二、2013版《建設工程工程量清單計價規範》簡介
三、2013版《建設工程工程量清單計價規範》的巨大影響
第三章房地產開發銷售階段法律風險分析與防範
第一節房地產廣告
一、房地產廣告概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第二節房地產認購書
一、房地產認購書概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第三節懲罰性賠償
一、懲罰性賠償概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第四節房地產交付
一、房地產交付概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第五節房地產辦證
一、房地產辦證概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
第六節商品房包銷
一、商品房包銷概述
二、經典案例
三、經典案例評析
四、法律風險分析與防範
五、相關法律、法規連結
序言
前言
根據《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》第2條的規定，所謂房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產開發經營是一個系統工程，要經過立項、批地、獲取建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工招標、獲取施工許可、施工建造、竣工驗收、辦理初始登記、銷售等多個環節。
從不同的角度出發，對房地產開發的整個流程可以劃分為不同的階段。從法律風險分析與防範的角度出發，房地產開發的整個流程可分為三大階段：（1）取地，獲取建設用地使用權，進行初期開發建設；（2）建造，與承包人簽訂施工契約，進行施工建設；（3）銷售，將具備銷售條件的房地產項目進行銷售。
司法實踐表明，有關房地產開發的糾紛大部分集中在上述取地、建造、銷售三大階段。最高人民法院先後頒布了三大司法解釋, 與上述三大階段正好吻合。三大司法解釋分別是《關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
本書將以房地產開發上述三大階段劃分為基礎，從司法實踐中發生的典型案例出發，根據房地產開發相關法律和最高人民法院三大司法解釋的有關規定，分析房地產開發企業在取地階段、建造階段、銷售階段存在的法律風險，在分析存在的法律風險的同時，找到切實可行，行之有效的防範風險、化解風險的方法，指導房地產開發企業規避開發過程中的法律風險。這是本書的目的和價值所在。
由於我國房地產相關法律法規錯綜複雜，加之司法實踐中存在同樣的案情出現不同判決結果的現象，本書對有關問題的分析闡述若有遺漏或錯誤，歡迎批評指正。
本書在引用我國有關法律法規時使用簡稱，在經典案例中引用有關法律法規時亦使用簡稱。
本書引用的法律法規統一簡稱如下：
1．《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》簡稱為《城市房地產開發經營管理條例》；
2．《關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《國有土地使用權契約糾紛司法解釋》；
3．《關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《建設工程施工契約糾紛司法解釋》；
4．《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》簡稱為《商品房買賣契約糾紛司法解釋》；
5．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》簡稱為《國有土地使用權出讓和轉讓條例》；
6．《中華人民共和國城市房地產管理法》簡稱為《城市房地產管理法》該法頒布於1994年，後於2007年、2009年經過兩次修正，書中未標註年份的為1994年法，新法在書中稱為《城市房地產管理法》（2009年）。；
7．《中華人民共和國物權法》簡稱為《物權法》；
8．《中華人民共和國土地管理法》簡稱為《土地管理法》；
9．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》簡稱為《招拍掛出讓土地使用權規定》；
10．《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國契約法〉若干問題的解釋(一)》簡稱為《契約法解釋一》；
11．《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國契約法〉若干問題的解釋（二)》簡稱為《契約法解釋二》；
12．《中華人民共和國民法通則》簡稱為《民法通則》；
13．《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》簡稱為《民法通則意見》；
14．《中華人民共和國招標投標法》簡稱為《招標投標法》；
15．《中華人民共和國招標投標法實施條例》簡稱為《招標投標法實施條例》；
16．《中華人民共和國建築法》簡稱為《建築法》；
17．《中華人民共和國廣告法》簡稱為《廣告法》；
18．《最高人民法院關於審理買賣契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《買賣契約糾紛司法解釋》。
根據《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》第2條的規定，所謂房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，並轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。房地產開發經營是一個系統工程，要經過立項、批地、獲取建設用地規劃許可、建設工程規劃許可、施工招標、獲取施工許可、施工建造、竣工驗收、辦理初始登記、銷售等多個環節。
從不同的角度出發，對房地產開發的整個流程可以劃分為不同的階段。從法律風險分析與防範的角度出發，房地產開發的整個流程可分為三大階段：（1）取地，獲取建設用地使用權，進行初期開發建設；（2）建造，與承包人簽訂施工契約，進行施工建設；（3）銷售，將具備銷售條件的房地產項目進行銷售。
司法實踐表明，有關房地產開發的糾紛大部分集中在上述取地、建造、銷售三大階段。最高人民法院先後頒布了三大司法解釋, 與上述三大階段正好吻合。三大司法解釋分別是《關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律問題的解釋》、《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。
本書將以房地產開發上述三大階段劃分為基礎，從司法實踐中發生的典型案例出發，根據房地產開發相關法律和最高人民法院三大司法解釋的有關規定，分析房地產開發企業在取地階段、建造階段、銷售階段存在的法律風險，在分析存在的法律風險的同時，找到切實可行，行之有效的防範風險、化解風險的方法，指導房地產開發企業規避開發過程中的法律風險。這是本書的目的和價值所在。
由於我國房地產相關法律法規錯綜複雜，加之司法實踐中存在同樣的案情出現不同判決結果的現象，本書對有關問題的分析闡述若有遺漏或錯誤，歡迎批評指正。
本書在引用我國有關法律法規時使用簡稱，在經典案例中引用有關法律法規時亦使用簡稱。
本書引用的法律法規統一簡稱如下：
1．《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》簡稱為《城市房地產開發經營管理條例》；
2．《關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《國有土地使用權契約糾紛司法解釋》；
3．《關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《建設工程施工契約糾紛司法解釋》；
4．《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》簡稱為《商品房買賣契約糾紛司法解釋》；
5．《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》簡稱為《國有土地使用權出讓和轉讓條例》；
6．《中華人民共和國城市房地產管理法》簡稱為《城市房地產管理法》該法頒布於1994年，後於2007年、2009年經過兩次修正，書中未標註年份的為1994年法，新法在書中稱為《城市房地產管理法》（2009年）。；
7．《中華人民共和國物權法》簡稱為《物權法》；
8．《中華人民共和國土地管理法》簡稱為《土地管理法》；
9．《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》簡稱為《招拍掛出讓土地使用權規定》；
10．《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國契約法〉若干問題的解釋(一)》簡稱為《契約法解釋一》；
11．《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國契約法〉若干問題的解釋（二)》簡稱為《契約法解釋二》；
12．《中華人民共和國民法通則》簡稱為《民法通則》；
13．《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》簡稱為《民法通則意見》；
14．《中華人民共和國招標投標法》簡稱為《招標投標法》；
15．《中華人民共和國招標投標法實施條例》簡稱為《招標投標法實施條例》；
16．《中華人民共和國建築法》簡稱為《建築法》；
17．《中華人民共和國廣告法》簡稱為《廣告法》；
18．《最高人民法院關於審理買賣契約糾紛案件適用法律問題的解釋》簡稱為《買賣契約糾紛司法解釋》。
