房地產強制拍賣估價

房地產強制拍賣估價是指為相關部門確定拍賣保留價提供服務的行為。如為人民法院或者有關當事人確定拍賣保留價提供參考，對擬拍賣的房地產市場價值或快速變現價值進行分析、測算和判斷的結果。以拍賣方式對房地產進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執行房地產的交易中較為常見。

基本介紹

• 中文名：房地產強制拍賣估價
• 類型：經濟術語

類型

• 商品房

商品房屬於完全產權的房地產，估價時可採用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

• 行政劃拔地上的房產

行政劃撥地上房產的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關的法律法規的規定，拍賣所得在支付處分工作費用後，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產進行估價時，可採取兩種技術路線進行估價：

（1）以完全商品房產權進行估價，拍賣後從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。估價時可採用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

（2）以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行評估，估價時可先採用市場法、成本法、收益法評估完全產權下的正常市場價格，再評估應補繳的地價。

由於完全產權市場價格比較容易獲取，而應補交地價存在較多變數，因此通常採用第一種技術路線。

• 在建工程

對處於在建工程階段的拍賣房地產的估價，應充分考慮後續工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發法、成本法、市場法。

特點介紹

• 強制處分

處分行為在規定的時間內完成，如果拍賣不成，通常由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

• 快速變現

買受人（購得拍賣標的的竟買人）承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。

• 成交價格一般低於正常市場價格

原因是：

①市場需求面窄、推廣力度小；

②基於消費者的心理預期；

③由於購買者要支付拍賣機構佣金等額外成本。