為了規範物業服務管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，改善人民民眾生活和工作環境，陝西省延安市制定了《延安市物業服務管理條例》。本條例自2021年12月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：延安市物業服務管理條例
- 實施時間：2021年12月1日
條例發布,條例全文,
條例發布
2021年5月25日延安市第五屆人民代表大會常務委員會第三十五次會議通過
2021年7月28日陝西省第十三屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議批准
條例全文
第一章 總 則
第一條 為了規範物業服務管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益,改善人民民眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《陝西省物業服務管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於本市行政區域內的物業服務管理及其監督管理活動。
本條例所稱物業服務管理，是指業主選聘的物業服務人按照物業服務契約約定，在物業服務區域內為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等服務的活動。
物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。
第三條 本市將物業服務管理納入社區治理體系和現代服務業發展規劃，堅持黨的領導、政府主導、社區協管、業主自治、各方參與、協商共建、科技支撐的工作原則，推進物業服務規範化、科學化與市場化。
第四條 市、縣（市、區）人民政府應當建立物業服務管理協作機制，制定物業服務管理政策，統籌推進物業服務管理工作。建立健全社區黨組織領導下的居民委員會、村民委員會、業主委員會、物業管理委員會和物業 服務人等共同參與的議事協調機制，維護業主和物業服務人的合法權益。鼓勵依靠科技提高物業服務管理水平，滿足業主對改善生活和工作環境的需求。
第五條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府以及其他承擔政府基層管理職能的機構履行下列職責：
（一）組織、指導和協調本轄區內各物業服務區域業主大會的成立、業主委員會的選舉和換屆、物業管理委員會的組建，並辦理相關備案手續；
（二）指導和監督業主大會、業主委員會和物業管理委員會依法履行職責；
（三）協調和監督老舊小區物業服務管理以及物業服務管理與社區建設之間的關係；
（四）參加物業承接查驗，指導、監督本轄區內物業服務管理項目的移交和接管；
（五）指導、協調物業服務人依法履行義務，調處物業服務管理糾紛；
（六）統籌協調、監督管理轄區內物業服務管理活動。
社區組織、居民委員會或者村民委員會在街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府及其他承擔政府基層管理職能的機構、組織的指導下，做好與業主自治和物業服務管理相關工作。
第六條 市、縣（市、區）物業主管部門負責本行政區域內物業服務管理活動的監督管理工作。
發展和改革、衛生健康、公安、民政、自然資源、生態環境、應急管理、市場監督管理、城市管理執法、人民防空等相關部門按照各自職責，做好物業服務區域內的相關監督管理工作。
第七條 市、縣（市、區）物業主管部門應當完善物業服務信用分級分類監管體系，按照不同的信用狀況對物業服務人實行分級分類和差異化監管，強化信用信息在前期物業服務招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府採購等事項的套用。
市、縣（市、區）物業主管部門應當加強與相關部門聯動，及時共享本轄區內物業服務企業的信用信息。
鼓勵業主大會、業主委員會或者物業管理委員會根據物業服務信用分級分類情況選聘物業服務人。
第八條 物業服務行業協會應當依法制定和組織實施自律性規範，強化行業自律管理，調解行業糾紛，促進誠信經營，維護物業服務人合法權益，提高物業服務水平。
第九條 任何單位和個人對違反物業服務管理法律法規的行為，都有權向物業主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府或者其他有關部門投訴舉報，有關單位應當依法處理。
第二章 前期物業服務管理
第十條 建設單位銷售房屋前，應當依法通過招標方式選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務契約。
符合下列條件之一的，經縣（市、區）物業主管部門批准，建設單位可以採用協定方式選聘物業服務人：
（一）物業服務區域房屋建築面積小於三萬平方米的；
（二）在建設單位向社會公開發布選聘物業服務人信息後，投標人數少於三人的。
第十一條 建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務契約時，應當依法對前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準等進行約定，並在簽訂房屋買賣契約時，向房屋買受人明示前期物業服務契約。
第十二條 建設單位應當在房屋銷售時，向房屋買受人明示依法制定的臨時管理規約，並予以說明。
房屋買受人在與建設單位簽訂房屋買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第十三條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務人完成物業共有部位、共用設施設備的承接查驗。
建設單位和物業服務人辦理物業承接手續時，應當在縣（市、區）物業主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府的監督下，共同對物業服務區域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗，確認現場查驗結果，形成查驗記錄，簽訂物業承接查驗協定，並向業主公開查驗的結果。物業服務人應當將共有部分、共用設施設備的數量以及質量不符契約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時處理並組織物業服務人復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的，不得承接。
承接查驗協定應當依法對物業承接查驗的基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對於承接查驗發現的問題，建設單位應當在三十日內予以整改，或者委託前期物業服務人整改。
承接查驗費用的承擔由前期物業服務契約約定，沒有約定或者約定不明確的，由建設單位承擔。
第十四條 在辦理承接查驗手續時，建設單位應當向前期物業服務人移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、管線、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）建築物及其附屬設施質量保修檔案和使用說明檔案；
（四）業主名冊；
（五）物業服務區域劃分相關檔案；
（六）建設單位與公用事業專營單位簽訂的供水、供電、供暖、供氣協定；
（七）物業服務所必需的其他資料。
物業已投入使用，上述資料未移交的，應當移交；資料不全的，應當補齊。
物業服務人應當自物業交接後三十日內，將上述資料向所在地縣（市、區）物業主管部門備案。
物業服務人應當在前期物業服務契約終止時將上述資料及時移交業主委員會或者物業管理委員會。
第十五條 有下列情形之一的，建設單位應當依法重新選聘前期物業服務人：
（一）前期物業服務人擅自退出的；
（二）前期物業服務人被吊銷企業證照的；
（三）前期物業服務人進入破產、清算程式的；
（四）前期物業服務不符契約定，建設單位要求限期整改，拒不整改或者達不到整改要求，建設單位依法提前解除契約的；
（五）法律、法規規定的其他情形。
建設單位重新選聘前期物業服務人的，應當按照本條例第十條的規定執行。
第十六條 前期物業服務契約生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。
出售房屋交付之日的次月至前期物業服務契約終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣契約的約定承擔。房屋買賣契約未約定的，由建設單位承擔。
第三章 業主和業主組織
第十七條 房屋所有權人為業主。
本條例所稱業主還包括：
（一）尚未登記取得所有權，但是基於買賣、贈與、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為並已經合法占有建築物專有部分的單位或者個人；
（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；
（三）因繼承取得建築物專有部分所有權的個人；
（四）因合法建造取得建築物專有部分所有權的單位或者個人；
（五）其他符合法律、法規規定的單位或者個人。
第十八條 業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，並承擔相應的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
房屋的租用人、借用人等物業使用人可以根據業主的授權行使相關權利並承擔相應義務。物業使用人違反物業服務管理相關法律、法規、管理規約規定的，有關業主應當承擔相應責任。
第十九條 一個物業服務區域成立一個業主大會，業主大會由物業服務區域內全體業主組成。
物業服務區域業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第二十條 物業服務區域內符合下列條件之一的，可以召開首次業主大會：
（一）房屋出售並交付的建築面積達到物業服務區域建築物總面積百分之五十以上的；
（二）首套房屋出售並交付滿兩年，且房屋出售並交付的建築面積達到物業服務區域建築物總面積百分之二十以上的。
第二十一條 物業服務區域符合本條例第二十條規定的，建設單位應當在三十日內書面告知縣（市、區）物業主管部門和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府，並在物業服務區域內公告。建設單位應當同時依法報送籌備首次業主大會會議所需資料。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當依法組織成立業主大會籌備組。縣（市、區）物業主管部門應當予以指導和協助。
建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業服務區域內二十名以上業主可以依法向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府提出成立業主大會的申請。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當依法核實，符合條件的，組織成立業主大會籌備組，也可以根據物業服務區域實際情況主動組織成立業主大會籌備組。
建設單位未按照規定報告情況的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府可以依法向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋建築面積。
第二十二條 業主大會籌備組由業主代表、建設單位代表和街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府、物業主管部門、社區黨組織、居民委員會或者村民委員會的代表組成。籌備組人數應當為單數，其中業主代表人數所占比例應當不少於籌備組總人數的二分之一。
業主大會籌備組組長由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府工作人員擔任。業主代表由業主推選產生，業主推選不能達成共同意見的，可以由社區黨組織推薦產生。
業主大會籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業服務區域內公示。
第二十三條 業主大會籌備組應當依法履行下列職責：
（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份和專有部分面積，製作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）擬定業主委員會選舉辦法；
（五）提出業主委員會成員候選人名單；
（六）承擔召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款規定的業主大會議事規則草案，應當包括業主大會的議事方式、表決程式及業主委員會的組成、任期、罷免等事項，並不得違反法律、法規的規定。
籌備組成員對籌備工作意見不一致的，由籌備組組長作出決定。籌備組發布的通知或者公告，應當加蓋街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府公章。
業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開的十五日前將第一款規定的內容在物業服務區域內公示。業主對公示內容有異議的，業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開之前研究處理並做出答覆。
第二十四條 業主大會籌備組所需經費根據物業服務區域規模、業主人數和建築面積等因素確定，由建設單位先行墊付。建設單位應當將籌備經費交存至物業服務區域所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指定的銀行賬戶，供業主大會籌備組使用。
無法確定建設單位的老舊住宅小區，首次業主大會的籌備經費由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府墊付，無公共收益或者公共收益不足的，由全體業主共同承擔。
業主大會籌備組應當制定籌備經費使用辦法，並將籌備經費的使用情況予以公示。
第二十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業主大會會議的，可以延長三十日。
業主大會籌備組履行職責的期限，到首次業主大會會議選舉產生業主委員會之日終止。
第二十六條 業主共同決定事項，可以採取召開業主大會會議的方式，也可以以書面徵求意見等其他方式進行。下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第（六）項至第（八）項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第二十七條 管理規約應當依法對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約對全體業主及其他物業使用人、物業服務人具有約束力。
業主大會議事規則應當對業主大會的議事方式、表決程式、業主委員會的組建和成員任期等事項作出約定。
管理規約和業主大會議事規則應當弘揚社會主義核心價值觀，不得違反法律、法規，不得損害國家利益和社會公共利益，不得違背公序良俗，不得含有對部分業主顯失公平的內容。
第二十八條 業主大會會議可以採用現場討論、書面徵求意見以及網路討論和投票的形式召開。
業主大會會議採用現場討論形式的，業主可以自行參加，也可以書面委託代理人參加，但應當出具書面委託書，並載明委託事項；採用書面徵求意見形式的，應當將徵求意見書送交業主，無法送達的，應當在物業服務區域內公告，業主應當書面簽署意見；採用網路討論和投票形式的，應當對業主進行網路實名認證，並接受物業主管部門的監督。
第二十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）經專有部分占建築總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業主大會議事規則規定或者管理規約約定的其他事項。
召開業主大會會議的，業主委員會應當於會議召開十五日前以適當方式告知全體業主，將會議議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業服務區域內顯著位置公示，但前款第（二）項規定的情形除外。
第三十條 業主委員會未按照規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地的街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由物業所在地的街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府組織召集。
第三十一條 物業服務區域內業主較多的，業主可以按照管理規約或者業主大會的決定成立業主代表大會，由業主代表大會履行業主大會職責，但依法需要由業主大會決定的事項除外。
業主代表大會由業主按樓（幢）、單元或者樓層為單位推選業主代表組成，每樓（幢）至少有一名業主代表，業主代表不少於物業服務區域內業主的百分之三十。
業主代表大會的議事規則，由業主大會制定。
第三十二條 業主代表在參加業主代表大會前，應當對業主代表大會會議擬討論的事項書面徵求所代表業主的意見。需全體業主投票表決的事項，業主的選票經本人簽字後，可以由業主代表提交業主代表大會會議。
第三十三條 業主代表已經不具備業主身份的，其代表資格自然終止。業主代表不履行職責的，其所代表樓（幢）、單元或者樓層的業主可以協商決定終止其代表資格。業主代表資格終止後，由相關業主重新推選業主代表。
第三十四條 業主委員會是業主（代表）大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主（代表）大會負責並報告工作，在社區黨組織的指導下開展工作，受業主（代表）大會和業主監督。業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主（代表）大會的決定；
（二）召集業主（代表）大會會議，報告物業服務管理的實施情況、業主委員會履職情況；
（三）代表業主與業主（代表）大會選聘的物業服務人簽訂物業服務契約；
（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務人履行物業服務契約；
（五）監督維修資金和公共收益的使用；
（六）制定檔案和印章管理制度，製作和保管會議記錄、共有物業檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關檔案及印鑑，並建立相關檔案；
（七）督促業主按時交納物業費，以及組織維修資金的補交、再次籌集；
（八）監督管理規約的實施；
（九）調解業主間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十）在物業服務區域內配合行政執法機關開展執法工作；
（十一）配合支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督；
（十二）勸阻業主或者物業使用人違法裝飾裝修房屋；
（十三）業主（代表）大會賦予的其他職責。
第三十五條 業主委員會由主任、副主任和委員組成。
業主委員會成員為單數，其任期除議事規則另有規定外一般為三年，可以連選連任。
業主委員會成員的具體人數等事項由業主大會議事規則規定。
業主委員會成員具有同等表決權。
第三十六條 業主委員會成員候選人通過業主自薦或者聯名推薦，以及社區黨組織、居民委員會或者村民委員會推薦等方式產生。
業主委員會成員應當為本物業服務區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表，並符合《陝西省物業服務管理條例》第四十六條規定的條件。
業主有《陝西省物業服務管理條例》第五十條規定的情形之一的，不得擔任業主委員會成員。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府負責指導業主委員會的選舉換屆工作，加強對業主委員會的人選推薦和審核把關。
社區黨組織引導和支持業主中的黨員積極參選業主委員會成員，通過法定程式擔任業主委員會成員。
鼓勵符合條件的社區黨組織成員、居民委員會或者村民委員會委員通過法定程式兼任業主委員會成員，發揮模範帶頭作用。
第三十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內召開首次會議。
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法向縣（市、區）物業主管部門進行備案。
業主委員會持備案回執和備案的相關資料到街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府開具業主委員會印章刻制證明。
第三十八條 業主委員會成員不得有下列行為：
（一）阻撓、妨礙業主大會行使職權或者不執行業主大會決定；
（二）虛構、篡改、隱匿、毀棄物業服務管理活動中形成的檔案資料；
（三）拒絕、拖延提供物業服務有關的檔案資料，妨礙業主委員會換屆交接工作；
（四）擅自使用業主大會、業主委員會印章；
（五）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改物業服務契約；
（六）將業主共有財產借給他人或者設定擔保等挪用、侵占業主共有財產；
（七）與物業服務人有可能影響其公正履行職務的經濟往來或者利益交換；
（八）泄露業主信息；
（九）侵害業主合法權益的其他行為。
業主委員會成員、候補成員有前款規定的第（一）項至第（五）項行為的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當及時制止和通報全體業主，並向業主大會提出撤銷業主委員會成員資格或者重新選舉業主委員會的建議。在業主委員會成員資格被撤銷前，業主委員會應當停止該成員履行職責，並向業主公示。
第三十九條 業主委員會成員有下列情形之一的，其業主委員會成員資格自然終止：
（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（二）因健康原因無法履行職責的；
（三）被判處刑罰失去人身自由的；
（四）其他原因喪失履行職責能力的。
第四十條 業主委員會成員有下列情形之一的，根據業主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業主提議，由業主（代表）大會或者業主委員會根據業主（代表）大會的授權，決定終止其成員資格：
（一）不履行業主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業主委員會會議的；
（二）違反本條例第三十八條規定的；
（三）拖欠住宅維修資金的；
（四）自行提出辭呈的；
（五）本人、配偶、直系親屬在本物業服務區域內的物業服務人處任職，或者有承攬業務等其他利害關係的；
（六）違法搭建建築物、構築物，非法侵占業主共有部分、共用設施設備和場地，以及存在其他損害業主共同利益或者侵害其他業主合法權益行為的；
（七）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人的；
（八）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。
業主（代表）大會未按照前款規定終止相關成員資格的，街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府經調查核實後，予以糾正。
第四十一條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會成員從副主任中推選主任；副主任資格終止的，由業主委員會成員從委員中推選副主任。業主委員會應當及時在物業服務區域內顯著位置公告成員的變更情況。
業主委員會成員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。
第四十二條 業主委員會會議分為定期會議和臨時會議。業主委員會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開，至少每兩個月召開一次；經三分之一以上成員提議，業主委員會應當召開臨時會議。
定期會議和臨時會議應當有過半數成員參加，成員不得委託他人參會。
業主委員會應當在會議召開五日前將會議議題告知物業所在地的居民委員會或者村民委員會，並聽取意見和建議。居民委員會或者村民委員會可以根據情況派代表參加。
業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由其委託的副主任召集。
經三分之一以上成員提議，主任應當召集業主委員會會議。主任或者受委託的副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府指定業主委員會成員召集業主委員會會議。逾期仍未召集的，由物業所在地的居民委員會、村民委員會或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織召集，並重新推選業主委員會主任、副主任。
第四十三條 業主委員會確定的事項應當經半數以上成員簽字同意。會議結束後三日內，業主委員會應當將會議情況以及確定事項在物業服務區域內顯著位置公示。定期公布維修資金和公共收益的收支情況，接受業主查詢物業服務管理信息。
應當公開而沒有公開的信息，業主有權查詢或者要求業主委員會公開；仍不公開的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府責令公開。
第四十四條 一個任期內，出現業主委員會成員經遞補人數仍不足總數的二分之一等無法正常履行職責的情形，或者業主委員會拒不履行職責的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府組織，物業所在地的居民委員會或者村民委員會協助，召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
第四十五條 業主委員會任期屆滿前三個月，應當書面向街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府報告。街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府在收到書面報告之日起六十日內組建換屆領導小組，並在其指導下召開業主大會進行換屆選舉。
街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府也可以應業主書面要求組建換屆領導小組。
業主委員會未依法組織換屆選舉或者不能正常開展工作的，由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府按照有關規定組織換屆選舉工作。
第四十六條 街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府負責組建物業管理委員會。物業管理委員會作為業主委員會成立前的過渡性機構，依照本條例承擔相關職責，組織業主共同決定物業服務管理事項，並推動符合條件的物業服務區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
第四十七條 有下列情形之一的，業主可以申請組建物業管理委員會：
（一）業主大會籌備組未能在本條例第二十五條規定的期限內召開業主大會的；
（二）具備成立業主大會條件但因其他原因未成立的；
（三）不具備成立業主大會條件的；
（四）已召開首次業主大會，但未能選舉產生業主委員會的。
第四十八條 物業管理委員會由街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府代表、社區黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業主代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少於物業管理委員會成員人數的二分之一。業主代表由業主推選，業主推選不能達成共同意見的，可以由社區黨組織推薦產生。
物業管理委員會主任由居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業主代表推選。物業管理委員會成員名單應當在物業服務區域內顯著位置公示。
第四十九條 成立業主大會的，物業管理委員會持印章刻制證明依法向公安機關申請刻制業主大會印章，持街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
未成立業主大會的，物業管理委員會持街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
第五十條 物業管理委員會應當對物業共同管理事項徵求全體業主意見，形成的決定在公示欄公示，公示期不少於十五日。
物業管理委員會自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責，並在七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續後解散。
第五十一條 業主（代表）大會、業主委員會或者物業管理委員會工作經費從物業服務區域公共收益中支出，具體額度由業主委員會提出預算，經業主大會表決通過後執行。無公共收益或者公共收益不足以支付的，由全體業主共同承擔。
經業主共同決定，可以對業主委員會成員或者物業管理委員會中的業主代表成員發放工作津貼。
業主（代表）大會、業主委員會或者物業管理委員會工作經費以及業主委員會成員或者物業管理委員會中的業主代表成員的工作津貼應當按照財務要求建賬、入賬。業主委員會或者物業管理委員會應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料，業主可以隨時查詢。並在每年六月和十二月底前公布半年度的賬目情況。
第五十二條 業主（代表）大會、業主委員會或者物業管理委員會應當依法履行職責。
業主（代表）大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定違反法律法規和規章的，物業主管部門、街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
業主（代表）大會、業主委員會或者物業管理委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
業主或者其他行為人拒不履行相關義務的，有關當事人可以向相關行政主管部門報告或者投訴，相關部門應當依法處理。
第四章 物業服務管理
第五十三條 物業服務人自簽訂物業服務契約之日起十五日內，應當向縣（市、區）物業主管部門備案。
第五十四條 物業服務人應當在物業服務區域顯著位置設定公示欄，如實公布並及時更新下列信息：
（一）物業服務人的相關證照，物業服務項目負責人聯繫方式，客服、工程維修及投訴監督等電話；
（二）物業服務契約約定的服務內容、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準、收費方式等；
（三）電梯、消防、安全防範等專項設施設備的日常維護單位的名稱、資質、聯繫方式；
（四）專項服務業務委託給其他服務機構的名稱、聯繫方式等基本信息；
（五）業主委員會委託物業服務人管理的業主公共收益的財務信息；
（六）共有部分、共用設施設備分布圖；
（七）受委託代收代繳事項；
（八）其他應當公示的信息。
第五十五條 物業服務人應當制定物業服務區域內應急預案。發生下列情形之一的，物業服務人應當立即通知相關業主、物業使用人，及時採取應急措施，同時向相關主管部門報告，並協助做好救助工作：
（一）發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建築物安全的；
（二）建築物及其附屬設施設備出現安全隱患，嚴重危及人身安全、建築物安全的；
（三）發生群體性事件，影響社會穩定的；
（四）發生重大傷亡事件的；
（五）其他嚴重影響業主或者物業使用人正常生活的事件。
第五十六條 物業服務人按照法律規定與契約約定履行職責，不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務區域內公共建築、物業用房以及其他共有部分、共用設施設備的用途；
（二）擅自占用或者允許他人占用物業服務區域內道路、綠地、場地等共有部分開設停車場、設定廣告等經營活動；
（三）騙取、挪用或者侵占住宅維修資金；
（四）將全部物業服務一併委託或者轉交給其他單位、個人；
（五）擅自增加收費項目、提高收費標準或者重複收費；
（六）非法限制業主進出物業服務區域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報復業主，擅自停水停電等；
（七）非法泄露業主信息；
（八）拖欠應當承擔的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運等費用；
（九）同意、默許業主破壞或者變動房屋承重結構、主體結構、樓頂加層；
（十）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
第五十七條 物業服務人應當按照物業服務契約約定的標準提供物業服務，不得以成本上漲、收費不足等為由降低服務標準。
物業服務人提供的服務不符合契約約定或者法定標準的，應當按照物業服務契約約定承擔違約責任。
第五十八條 業主應當自接收房屋之日起按照約定交納物業費，不得以未享受或者無需接受相關物業服務為由拒交、拖欠或者少交物業費。
業主未按照契約約定交納物業費，經書面催交，無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納的，物業服務人可以通過司法程式予以追繳。
物業服務人不得以業主未交納物業費為由，採取停水、停電、停氣、停熱、捆綁收費等方式，強迫業主交納物業費。
第五十九條 除物業服務契約另有約定外,契約期限屆滿九十日前，業主委員會或者物業管理委員會應當組織召開業主（代表）大會決定選聘或者續聘物業服務人。物業服務人決定不再續簽物業服務契約的，應當在物業服 務契約期限屆滿九十日前在公示欄公告，並書面告知業主委員會和物業主管部門、物業服務區域所在地街道辦事處或者鄉（鎮）人民政府。
物業服務期限屆滿後，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務契約繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務契約，但是應當提前六十日書面通知對方。
物業服務契約期滿仍未完成選聘工作，經雙方協商同意，原物業服務契約自動延續至選聘工作完成。
業主大會依法決定續聘且物業服務人同意繼續服務的，業主委員會應當在物業服務契約期限屆滿七日前與物業服務人續簽物業服務契約。
契約到期未續簽或者由於其他原因解除契約的，物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第五章 物業的使用和維護
第六十條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守有關法律、法規的規定以及臨時管理規約、管理規約。
臨時管理規約、管理規約可以對下列事項作出約定：
（一）建（構）築物及其配套設施設備和相關場地的使用、維護、管理；
（二）業主公共收益的分配、使用和管理；
（三）業主和物業使用人在安全管理、環境衛生、裝飾裝修、動物飼養、植物種植等方面的權利與義務；
（四）違反臨時管理規約、管理規約應當承擔的責任；
（五）其他約定的事項。
第六十一條 建設單位、物業服務人利用物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行經營的，應當經業主共同決定。所得收益在扣除合理成本之後，屬於業主共有，單位和個人不得擅自挪用和侵占。
建設單位、前期物業服務人利用共有部分、共用設施設備進行經營所得收益應當主要用於補充維修資金，並按季度補充維修資金，補充比例應當高於經營收益的百分之五十。
利用共有部分、共用設施設備經營所得收益應當單獨分類列賬，專戶儲存，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，並接受業主監督。
業主大會成立前，公共收益由居民委員會或者村民委員會開設銀行專戶代管，業主大會成立後經業主大會同意可以由居民委員會或者村民委員會代管。業主委員會自行管理的，應當接受居民委員會或者村民委員會的監管。
第六十二條 業主委員會或者物業管理委員會可以委託專業機構對公共收益的收支情況進行審計，相關機構和個人予以配合。審計結果應當向全體業主公示，審計費用從公共收益中支出。
業主委員會、物業管理委員會和物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。
第六十三條 物業服務人應當加強消防安全宣傳教育，定期對物業服務區域開展消防安全巡查，消除火災隱患。已成立業主委員會但未選聘物業服務人的，由業主委員會組織業主、物業使用人做好消防安全工作。對尚未組建業主委員會也未選聘物業服務人的住宅小區，房屋管理單位、居民委員會或者村民委員會應當組織業主、物業使用人做好消防安全工作。
第六十四條 物業服務區域內建設的機動車車位、車庫，優先滿足本物業服務區域內業主的需要後，可以出租給本物業服務區域外的使用人，租賃期限不得超過兩年。
物業服務區域內建設的機動車停車位未銷售的，業主、使用人要求租賃的，建設單位不得拒絕。
第六十五條 占用物業服務區域業主共有道路或者其他場地用於臨時停放機動車的車位，屬於全體業主共有。
共有停車位的場地占用費歸業主所有，占用費標準在業主（代表）大會或者業主委員會成立前執行政府指導價，業主（代表）大會或者業主委員會成立後由業主（代表）大會或者業主委員會決定，並在物業服務區域內公示。
公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業服務區域內停放，不得收取費用。
第六十六條 業主（代表）大會或者業主委員會可以委託物業服務人代為收取物業服務區域內的場地占用費。收取的場地占用費，應當單獨列賬、獨立核算。
第六十七條 物業服務區域配建的充電設施不能滿足業主需要時，如果占用業主共有的道路或者其他公共場地增設充電設施的，應當由業主大會決定，並確保消防通道和道路暢通。
第六十八條 物業服務區域內未按照規定停放車輛，影響道路通行的，物業服務人有權按照臨時管理規約、管理規約或者停車管理服務協定中業主（代表）大會或者業主委員會授權的方式進行處理。
第六十九條 物業服務人承接物業後，負責電梯的日常管理和定期養護，及時制止危及電梯安全的行為，確保電梯正常運行。因日常管理或者維護保養不當等原因導致電梯無法正常使用造成損害的，物業服務人應當依法承擔相應的責任。業主自行管理物業的，由業主共同履行電梯日常管理和維護保養職責。
第七十條 物業服務人承接物業後，負責高層住宅二次供水水箱（水池）的日常管理，按照有關規定對設施進行全面清洗、消毒，並對水質進行檢驗。
第七十一條 物業服務區域內的業主不得有下列行為：
（一）擅自變動房屋建築主體和承重結構或者改變房屋外貌，在外牆體開設、擴大門窗，違法搭建建（構）築物，下挖地下空間；
（二）擅自占用或者故意毀損共有部分、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）隨意拆除、損壞電梯的部件、附屬設施或者標誌，開啟電梯層門、轎門或者阻止電梯層門、轎門正常關閉，超過額定載荷使用電梯；
（四）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道；
（五）擅自占用、改造和損壞人民防空工程設施；
（六）違反有關規定存儲、使用和處置爆炸性、毒害性、放射性和腐蝕性物質或者傳染病病原體等危險物質；
（七）任意堆放雜物、高空拋物或者張貼、塗寫、刻畫、懸掛等；
（八）隨意棄置垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物，影響鄰居通風、採光等；
（九）侵占綠地，毀壞花草樹木；
（十）飼養動物干擾他人正常生活；
（十一）違反噪聲污染防治法律、法規規定，製造噪聲干擾他人正常生活；
（十二）違反有關規定，任意停放機動車和非機動車或者電動車輛進樓入戶充電；
（十三）違反法律、法規及管理規約規定，未徵得有利害關係的業主一致同意，擅自將住宅改變為經營性用房；
（十四）違反法律、法規以及管理規約（臨時管理規約）從事危害公共利益和侵害他人合法權益的其他行為。
發現有上述行為的，業主有權投訴、舉報。物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當勸阻、制止。勸阻、制止無效的，應當及時報告有關部門，有關部門應當依法及時處理。
第六章 維修資金的使用和管理
第七十二條 建設單位和業主在辦理房屋權屬登記手續時，應當向不動產登記機構提供繳存維修資金的憑證。
業主繳存的維修資金屬於全體業主所有，用於物業共有部分、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造，不得挪作他用。
業主分戶賬面住宅維修資金餘額不足首期繳存額百分之三十的，應當及時續交。已成立業主大會的，續交方案由業主大會決定，報物業主管部門備案；未成立業主大會的，續交方案根據國家和省、市有關規定執行。
第七十三條 維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。單位和個人不得擅自挪用或者侵占維修資金。
業主委員會每半年公布一次維修資金的使用情況，並接受業主的監督。
第七十四條 未建立維修資金的，物業維修、更新、改造的費用，按照下列規定承擔：
（一）專有部分所需費用，由擁有專有部分的業主承擔；
（二）共有部分所需費用，由擁有該共有部分業主按照各自擁有的房屋專有面積比例共同承擔；
（三）全體業主共有部分所需費用，由物業服務區域內的全體業主按照各自擁有的房屋專有面積比例共同承擔。
屬於人為損壞的，費用應當由責任人承擔。
第七十五條 發生下列情況之一的，物業服務人或者業主委員會應當及時維修、更新、改造：
（一）水泵、水箱（池）故障，影響正常使用的；
（二）電梯故障，電梯專業檢測機構出具整改通知書要求停運的；
（三）火災自動報警系統、自動噴淋系統、消火栓系統損壞，消防部門出具整改通知書的；
（四）外牆牆面、建築附屬構件有脫落危險，經有資質的鑑定機構出具證明的；
（五）屋頂或者外牆滲漏等情況，嚴重影響房屋使用，經有資質的鑑定機構出具證明的；
（六）二次供水、排水、排污系統中涉及的設施設備發生故障影響使用的，由專業經營單位負責維修、養護的除外；
（七）其他危及人身財產安全、房屋使用安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況，經專業機構核實並認定的。
第七十六條 發生下列緊急情況，需要立即對物業服務區域內共有部分、共用設施設備進行維修、更新、改造的，根據國家和省、市應急維修資金的有關規定辦理：
（一）電梯故障；
（二）消防設施故障；
（三）屋面、外牆滲漏；
（四）二次供水水泵運行中斷；
（五）排水設施堵塞、爆裂；
（六）樓體外立面存在脫落危險；
（七）其他危及人身財產安全、房屋使用安全、公共安全以及嚴重影響業主日常生活的緊急情況。
發生前款規定的緊急情況，縣（市、區）物業主管部門收到業主委員會或者物業管理委員會申請後，應當立即赴現場查勘。屬於前款規定情形的，應當出具住宅維修資金應急使用確認書。
沒有成立業主大會、業主委員會或者物業管理委員會的，由物業服務人或者相關業主依法提出申請。
第七十七條 應急使用維修資金的，物業服務人、業主委員會或者相關業主依法申請撥付維修資金。維修費用從相關業主維修資金中直接列支。
應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況，在物業服務區域內顯著位置公示。
第七十八條 建設單位已經按照規定提出成立業主大會的書面報告，但業主大會尚未成立期間，共有部分、共用設施設備已過保修期，需要使用維修資金的，物業服務人提出維修實施方案，由物業管理委員會組織徵詢業主意見，經全體共有部分業主依法討論通過後，由物業服務人組織實施。僅涉及部分共有部分的，可以提交涉及共有部分的業主依法討論通過。
第七十九條 維修資金的財務管理和會計核算，應當執行國家和省、市財政部門有關規定。財政部門應當加強對維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第七章 法律責任
第八十條 違反本條例的規定，建設單位未按照規定選聘前期物業服務人的，由物業主管部門給予警告並責令限期改正；逾期未改正的，處十萬元以下罰款。
第八十一條 違反本條例的規定，建設單位未向前期物業服務人移交有關資料的，由物業主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位予以通報，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第八十二條 違反本條例的規定，建設單位在交接查驗時，對不符合竣工驗收資料的物業服務區域共有部分、共用設施設備拒不處理，或者物業服務人明知查驗結果與竣工驗收資料不符仍然承接的，由物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上三十萬元以下罰款。
第八十三條 違反本條例的規定，物業服務人未按規定公示相關信息的，由物業主管部門給予警告並責令限期改正，可以並處五千元以上三萬元以下罰款。
第八十四條 物業主管部門及其他有關部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的工作人員，在監督管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由有權機關依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八十五條 違反本條例規定的行為，法律、法規另有規定的，從其規定。
第八章 附 則
第八十六條 本條例自2021年12月1日起施行。
