清原滿族自治縣物業管理條例於2018年12月5日清原滿族自治縣第七屆人民代表大會第二次會議通過，2019年9月27日遼寧省第十三次人民代表大會常務委員會第十三次會議批准。
基本介紹
- 中文名： 清原滿族自治縣物業管理條例
- 法律效力： 地方性法規
- 制定機關：清原滿族自治縣人民代表大會
- 時效性： 有效
- 公布日期： 2019/11/4
第一條 為規範物業管理活動，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》及有關法律、法規，結合自治縣實際，制定本條例。
第二條 本條例適用於自治縣縣城區域內的物業管理及其監督管理活動。縣城區域外各鄉鎮人民政府參照執行。
第三條 自治縣住房和城鄉建設局是自治縣物業行政主管部門，負責物業管理活動的監督管理，履行下列職責：
（一）負責對物業服務質量、企業信用等進行監督管理；
（二）負責制定物業管理規約、服務契約、服務標準等示範文本和規範；
（三）對物業服務企業及從業人員進行業務指導、培訓和監督管理；
（四）對物業的使用和維護進行監督管理；
（五）建立物業管理投訴受理制度，依法查處物業管理中的違法行為；
（六）指導、協助和監督轄區內物業的移交和接管工作；
（七）其他物業管理應履行的職責。
第四條 自治縣其他行政部門按照各自職責，負責物業管理區域內相關活動的監督管理工作。
具體事項由下列部門負責：
（一）城市管理綜合執法部門負責違法搭建、亂設攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾及其他廢棄物等監督檢查；
（二）公安機關負責依法查處物業小區內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監控安防等開展監督檢查；
（三）市場監督行政主管部門負責電梯等特種設備安全運行監督檢查；
（四）價格行政主管部門負責物業服務收費監督檢查。
第五條 自治縣鄉鎮人民政府應當履行下列物業管理職責：
（一）組織指導和協調業主大會成立、業主委員會選舉、物業服務企業選聘相關工作；
（二）對業主委員會履職進行監督管理；
（三）協調業主、業主委員會與物業服務企業之間的物業管理糾紛；
（四）協調物業服務企業與社區居民委員會之間的關係；
（五）其他物業管理應履行的職責。
第六條 社區居民委員會具體負責監督業主大會、業主委員會依法開展業主自治管理，配合自治縣物業行政主管部門對本轄區內物業服務企業服務活動的日常管理與考評。
第七條 業主委員會工作經費由業主共有部分收益中提取或者由全體業主承擔，具體辦法與標準由業主大會決定。
第八條 因物業管理區域發生變更等原因，導致業主大會或者業主委員會解散的，解散前由物業所在地鄉鎮人民政府組織業主做好財產清算工作。
物業管理區域未成立業主大會和業主委員會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由所在地鄉鎮人民政府組織業主共同決定有關事項，並由社區居民委員會代業主委員會履行職責。
第九條 建設單位在出售房屋時，應將《臨時管理規約》作為房屋買賣契約的附屬檔案，購房人在購買新建房屋時，要對《臨時管理規約》予以書面簽字確認，並受其約束。
第十條 物業服務企業禁止向業主收取物業服務契約之外的任何費用。
第十一條 物業服務區域內大型維修計畫應提交業主大會審議，維修項目、費用預算、資金來源、列支範圍及資金使用結果等應在小區內公示。
維修項目符合住房專項維修資金使用條件的，物業服務企業應按住房專項維修資金使用相關規定協助業主辦理。
第十二條 物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起15日內，將物業服務契約報送到自治縣物業行政主管部門備案。
第十三條 物業服務企業在簽訂物業服務契約時，應當向自治縣物業行政主管部門交納物業服務履約保證金。物業服務履約保證金應當按照所屬物業小區總建築面積三個月收取的物業服務費用為標準向自治縣城鄉規劃建設行政主管部門繳存物業服務履約保證金。物業服務企業履約保證金不得少於5萬元，保證金低於應繳額70%的，足額補齊。履約保證金實行企業繳存、政府監管、專戶儲存的原則。
物業服務企業不按照物業服務契約提供服務或未按照契約約定擅自終止物業服務的，應當承擔違約責任。契約到期不再續簽或提前解除的，在物業用房、物業檔案等移交無誤後，物業服務履約保證金按契約約定、使用情況返還物業服務企業。
第十四條 物業服務契約期滿不再續訂以及依法解除或者提前解除物業服務契約的，物業服務企業應當履行下列義務：
（一）向業主委員會移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房，未成立業主委員會的，由社區居民委員會代替業主委員會履職；
（二）撤出物業管理區域內的物業服務人員；
（三）與業主委員會結算物業服務費用和預收、代收的有關費用並移交；
（四）法律、法規規定的其他事項。
第十五條 物業服務企業撤離後，仍未選聘到新物業服務企業的，經業主委員會或者業主代表申請，鄉鎮人民政府應當進行應急管理。在鄉鎮人民政府指導和監督下，社區居民委員會可以根據應急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務，服務期限協商確定，費用由業主承擔。
第十六條 物業服務企業在進行物業服務活動中，禁止下列行為：
（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務委託、轉讓給他人;
（二）不履行物業服務契約;
（三）不按照規定向有關部門報送物業服務契約；
（四）擅自改變物業管理用房用途;
（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途；
（六）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（七）物業服務企業契約期限屆滿，未及時移交物業檔案、物業服務相關資料和物業服務用房；
（八）擅自停水停電；
（九）物業服務企業未按照契約約定自行終止物業服務；
（十）未經業主大會同意，物業服務企業與業主委員會擅自修改服務契約內容；
(十一) 其他嚴重損害業主權益的情形。
第十七條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構；
（二）侵占、損壞物業的共同部位、共用設施設備；
（三）違法搭建建築物、構築物；
（四）擅自改變建築物及附屬設施用途；
（五）擅自改變房屋外觀；
（六）違反規定在建築物、構築物上塗寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品、排放有毒、有害物質或者發出超過標準的噪音；
（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設施；
（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物、焚燒垃圾；
（十）違反規定停放車輛；
（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；
（十二）違法飼養寵物、家畜家禽；
（十三）違反規定增設供暖設施循環泵、排水閥等；
（十四）違反規定種植果樹、蔬菜；
（十五）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
違反前款規定的，業主委員會、物業服務企業應當制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告後，應當依法予以解決。
第十八條 物業管理區域內的殘冰積雪應及時清除，實行物業管理的由物業服務企業負責，未實行物業管理的，由社區居民委員會負責組織除雪。
第十九條 物業服務企業應當按照有關技術規範和標準對電梯、避雷、消防等涉及人身、財產安全和生活保障以及其他有特定要求的設施設備，進行定期檢查和維護，確保設施正常、安全運行，應當委託具有相應資質等級專業機構進行維修和養護，並簽訂維修保養契約，電梯達到使用年限需強制報廢時，可依法申請專項維修資金在本小區內統籌調配使用，予以更新。
第二十條 物業管理區域內業主或者物業使用人商業用房的煙塵排放、噪聲等要符合環保規定標準。餐飲、洗浴、食品加工業的單位和業戶應安裝油煙淨化設備或安裝管道實行油煙高空排放，並使用規定的清潔燃料，禁止燃用散煤。
第二十一條 物業管理區域內的業主或者物業使用人封閉陽台以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，應當遵守管理規約和物業管理的有關規定，安裝牢固保證安全，保持物業的整潔、美觀。施工中相鄰關係人應當提供方便，給相鄰關係人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建築防水功能和房屋安全，不得高於防雷帶。
第二十二條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應到物業服務企業進行登記，物業服務企業需將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。按照規定需要報有關部門批准的，裝修人應依法辦理批准手續。
物業服務企業應為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供方便，或者按照規劃設計要求對業戶裝修工程和公用設施使用提供服務、指導，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。
第二十三條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當經自治縣物業行政主管部門同意並及時恢復原狀。
第二十四條 占用物業管理區域內業主共有的道路或場地用於停放機動車，相關收費屬全體業主共有，由業主大會決定收費事項。
物業管理區域內停放車輛，應有序停放在指定位置，不得占用消防通道、疏散通道，影響其他車輛和行人的正常通行。
第二十五條 物業服務企業或其他管理人，未能採取措施及時搶修損壞的物業共用部位、共用設施，造成業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。
第二十六條 自治縣建立物業服務企業黑名單制度。
對於物業服務企業不履行物業服務契約、物業服務質量不達標的，物業服務契約到期不再續簽或業主大會通過決議解除物業服務契約後拒不退出的，違反法律法規和相關規定的，列入物業服務企業黑名單。並定期向社會公布。
第二十七條 自治縣人民政府應當對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅小區進行更新改造整治，並向社會公布改造整治規劃和年度計畫。老舊住宅小區的範圍由自治縣人民政府確定並公布。
具備條件的老舊住宅區，經業主大會同意，在滿足城市建設規劃前提下，可以建設經營性用房、車庫、車位，經營收益彌補改造整治資金不足或者納入住宅專項維修資金管理。
第二十八條 業主不得以放棄共有權利為由拒絕交納物業管理服務費。物業產權轉移時，業主應當結清物業管理服務費。對拒不交納物業管理服務費的業主，由業主委員會或社區居民委員會督促其交納，必要時，物業服務企業可向人民法院提起訴訟。
物業管理服務費應當包括物業服務人員費用、共用設施設備正常使用和日常運行及維護、綠化養護、清潔衛生、秩序維護、物業共用設施設備保險和辦公費用等。
第二十九條 物業服務企業違反本條例第十條的，物業服務企業應返還所收費用，並處5000元罰款。
第三十條 物業服務企業違反本條例第十六條規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門按照以下規定予以處罰，給他人造成損失的，應當予以賠償：
（一）違反本條例第十六條第一項規定的，責令限期改正，處以委託契約價款30%的罰款，沒收委託契約所得收益；
（二）違反本條例第十六條第二項、第三項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，予以通報，並處以1萬元的罰款；
（三）違反本條例第十六條第四項、第五項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5萬元罰款，有收益的，沒收全部所得；
（四）違反本條例第十六條第六項規定的，責令恢復原狀，沒收經營所得，並處以5萬元的罰款；
（五）違反本條例第十六條第七項規定的，責令限期改正，逾期不改正的，處以5萬元罰款；
（六）違反本條例第十六條第八項、第九項、第十項、第十一項規定的，責令限期改正，給予警告，並處以3萬元的罰款。
第三十一條 違反本條例第十七條規定的，由物業行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門按照下列規定予以處罰：
（一）違反第一款第一項規定，裝修過程中擅自變動房屋建築主體和承重結構的，責令限期改正、恢復原狀，處以5萬元的罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償；
（二）違反第一款第二項規定，侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備的，責令限期改正、恢復原狀，賠償損失，並對個人處以5000元的罰款。對單位處以10萬元的罰款；
（三）違反第一款第四項規定，擅自改變建築物及其附屬設施用途，由業主委員會根據管理規約約定進行協調、處理；協調不成的，責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的，處以5000元的罰款；
（四）違反第一款第三項、第五項至十五項規定的，依照相關法律、法規實施行政處罰。
第三十二條 違反本條例第二十三條規定，占用、挖掘道路、場地的，損害公共利益，由物業行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門責令限期改正，恢復原狀，拒不改正的，對個人處以3000元的罰款；對單位處以5萬元的罰款。
第三十三條 物業行政主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有下列情形之一，由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分：
（一）未按照規定履行監督管理職責，造成嚴重社會不良影響的；
（二）未按照規定及時組織成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議，造成不良後果的；
（三）未按照規定在物業管理區域內顯著位置公布聯繫方式或者物業服務活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；
（四）發現違法行為或者接到舉報後不及時查處的；
（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；
（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
第三十四條 本條例自2019年12月1日起施行。
