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基本信息
【發布單位】81502
【發布文號】魯政發[1996]50號
【發布日期】1996-07-08
【生效日期】1996-07-08
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【發布文號】魯政發[1996]50號
【發布日期】1996-07-08
【生效日期】1996-07-08
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
檔案來源
山東省人民政府關於加快
城市住房建設提高居民住房水平的決定
城市住房建設提高居民住房水平的決定
（一九九六年七月八日魯政發[1996]50號）
為了進一步加快城市住房建設，滿足城市居民不斷增長的住房需求，確保到本世紀未實現城市居民住房達到小康水平的戰略目標，根據黨的十四屆五中全會提出的實現兩個根本性轉變的要求，結合我省的實際情況，特作如下決定：
一、充分認識加快城市住房建設的重大意義
加快城市住房建設是我國小康目標的重要組成部分，是人民民眾最為關心的熱點問題之一，事關改革、發展和穩定全局，是政府的一項重要職責。
加快城市住房建設，有利於實現城市住房的商品化和社會化，促進社會保障制度的建立和市場經濟機制的發育；有利於房地產開發結構的調整和房地產業的健康發展；有利於帶動建築業和相關產業的發展，促進經濟的快速增長；有利於調整消費結構，平抑物價，保持社會穩定。各級政府務必高度重視，列入重要工作日程，切實抓好。
加快城市住房建設是我國小康目標的重要組成部分，是人民民眾最為關心的熱點問題之一，事關改革、發展和穩定全局，是政府的一項重要職責。
加快城市住房建設，有利於實現城市住房的商品化和社會化，促進社會保障制度的建立和市場經濟機制的發育；有利於房地產開發結構的調整和房地產業的健康發展；有利於帶動建築業和相關產業的發展，促進經濟的快速增長；有利於調整消費結構，平抑物價，保持社會穩定。各級政府務必高度重視，列入重要工作日程，切實抓好。
二、住房發展的目標、方針和原則
（一）我省住房發展的總目標是：到2010年，基本解決城市居民住房問題，實現戶均一套舒適住房。具體分兩步走：第一步，到2000年城市新建住房1．2億平方米，人均居住面積達到10平方米（使用面積15平方米），基本解決人均不足6平方米家庭的住房難問題；住房成套率達到80%；住房建設工程質量一次合格率達到100%，優良品率達到40%以上；實行物業管理的小區要達到60%。第二步，到2010年，推動住房建設向更高層次發展，城市新建住房3．7億平方米，人均居住面積達到12平方米（使用面積18平方米），住房成套率達到90%以上，建成一大批規劃合理，設計新穎，配套齊全，環境優美，具有國內外先進水平的住宅小區。
（二）城市住房建設的方針和原則：
1．堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針，堵住零星征地、分散建設的口子，推行住宅建設產業化、專業化，提高住宅投資綜合效益。
2．堅持質量、效益並舉的方針，保護生態環境，提高環境質量，消除質量通病、完善使用功能。
3．堅持舊城改造與新區開發並舉的原則，嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃，加快城市空間布局的置換和現代化建設，使住房建設與經濟建設同步進行，協調發展。
4．堅持同房改相結合，同房改政策相銜接的原則，形成住房建設良性循環。
（一）我省住房發展的總目標是：到2010年，基本解決城市居民住房問題，實現戶均一套舒適住房。具體分兩步走：第一步，到2000年城市新建住房1．2億平方米，人均居住面積達到10平方米（使用面積15平方米），基本解決人均不足6平方米家庭的住房難問題；住房成套率達到80%；住房建設工程質量一次合格率達到100%，優良品率達到40%以上；實行物業管理的小區要達到60%。第二步，到2010年，推動住房建設向更高層次發展，城市新建住房3．7億平方米，人均居住面積達到12平方米（使用面積18平方米），住房成套率達到90%以上，建成一大批規劃合理，設計新穎，配套齊全，環境優美，具有國內外先進水平的住宅小區。
（二）城市住房建設的方針和原則：
1．堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針，堵住零星征地、分散建設的口子，推行住宅建設產業化、專業化，提高住宅投資綜合效益。
2．堅持質量、效益並舉的方針，保護生態環境，提高環境質量，消除質量通病、完善使用功能。
3．堅持舊城改造與新區開發並舉的原則，嚴格執行土地利用總體規劃、城市規劃，加快城市空間布局的置換和現代化建設，使住房建設與經濟建設同步進行，協調發展。
4．堅持同房改相結合，同房改政策相銜接的原則，形成住房建設良性循環。
三、建立住房建設新機制
（一）建立住房建設投資體制。要堅持住房改革的方向，逐步建立起國家
、集體和個人共同負擔的住房投資新體制：各級政府每年要適當提高住宅建設投資，加快解決人均居住4平方米以下的住房困難戶的住房問題，加快舊城區、棚戶區、澇窪區改造；“九五”期間，各地每年都要拿出一定數額的土地出讓金，用於為住宅小區配套的基礎設施建設；企業應根據實際情況，每年從公益金中劃出一定比例資金用於本單位職工住房建設；努力推行住房公積金制度，今年全省所有城市都要推行公積金制度，公積金歸集率要達到70%以上，今後逐步增加；鼓勵單位和個人籌資建房。
（二）建立住房金融服務系統。按照國家有關規定，逐步建立和完善住房生產、交換、分配、消費的金融服務系統。商業銀行要廣泛吸收社會資金，大力發展抵押貸款和住房儲蓄業務；要積極盤活房地產貸款存量，將回收的貸款優先支持省安居工程和普通住宅建設。
（三）建立住房建設用地體制。住房建設要認真貫徹節約合理用地的原則，嚴格控制在城市規劃區之內，嚴格限制占用耕地建房；充分利用城市土地和舊城改造，以內涵挖潛改造為主。對住房建設用地實行區別政策、分類供應、分類管理。安居工程用房、經濟適用房用地，通過劃撥方式供應，商品房用地通過出讓方式供應。
（四）建立住房供應體制。即建立以高收入家庭為對象的商品住房供應體系和以中低收入家庭為對象的具有社會保障性質的普通住房供應體系。安居工程要體現政策性、示範性，並由政府直接管理或間接管理。在房改的基礎上，逐步將新住房的供給按職工家庭收入線劃分，實行住房供應多軌制。高收入家庭的住房由房地產市場提供；中收入家庭購買政府和企事業單位提供的經濟適用房或安居住房；低收入家庭購買或租賃政府和企事業單位提供的安居住房或公有住房。
（五）建立住房價格體系。物價部門要會同建設主管部門做好住房價格的分類管理工作。凡向房地產開發企業收取的進入房屋成本和價格的收費，一律實行中央和省（不含計畫單列市和副省級城市）兩級管理，集中審批。所有房地產開發企業都必須按照國家規定的成本構成和現行財會制度規定，正確計算房屋開發成本，不得虛列或擠占成本，凡政府減免的收費不得在價格構成中虛列。個人購買公有住房，按房改政策及條件辦理。
（一）建立住房建設投資體制。要堅持住房改革的方向，逐步建立起國家
、集體和個人共同負擔的住房投資新體制：各級政府每年要適當提高住宅建設投資，加快解決人均居住4平方米以下的住房困難戶的住房問題，加快舊城區、棚戶區、澇窪區改造；“九五”期間，各地每年都要拿出一定數額的土地出讓金，用於為住宅小區配套的基礎設施建設；企業應根據實際情況，每年從公益金中劃出一定比例資金用於本單位職工住房建設；努力推行住房公積金制度，今年全省所有城市都要推行公積金制度，公積金歸集率要達到70%以上，今後逐步增加；鼓勵單位和個人籌資建房。
（二）建立住房金融服務系統。按照國家有關規定，逐步建立和完善住房生產、交換、分配、消費的金融服務系統。商業銀行要廣泛吸收社會資金，大力發展抵押貸款和住房儲蓄業務；要積極盤活房地產貸款存量，將回收的貸款優先支持省安居工程和普通住宅建設。
（三）建立住房建設用地體制。住房建設要認真貫徹節約合理用地的原則，嚴格控制在城市規劃區之內，嚴格限制占用耕地建房；充分利用城市土地和舊城改造，以內涵挖潛改造為主。對住房建設用地實行區別政策、分類供應、分類管理。安居工程用房、經濟適用房用地，通過劃撥方式供應，商品房用地通過出讓方式供應。
（四）建立住房供應體制。即建立以高收入家庭為對象的商品住房供應體系和以中低收入家庭為對象的具有社會保障性質的普通住房供應體系。安居工程要體現政策性、示範性，並由政府直接管理或間接管理。在房改的基礎上，逐步將新住房的供給按職工家庭收入線劃分，實行住房供應多軌制。高收入家庭的住房由房地產市場提供；中收入家庭購買政府和企事業單位提供的經濟適用房或安居住房；低收入家庭購買或租賃政府和企事業單位提供的安居住房或公有住房。
（五）建立住房價格體系。物價部門要會同建設主管部門做好住房價格的分類管理工作。凡向房地產開發企業收取的進入房屋成本和價格的收費，一律實行中央和省（不含計畫單列市和副省級城市）兩級管理，集中審批。所有房地產開發企業都必須按照國家規定的成本構成和現行財會制度規定，正確計算房屋開發成本，不得虛列或擠占成本，凡政府減免的收費不得在價格構成中虛列。個人購買公有住房，按房改政策及條件辦理。
四、堅持綜合開發，配套建設
城市居民住宅小區建設要滿足人口環境和社會發展需要，形成規模效益，並突出地方特色。加快舊城改造步伐，要鼓勵拆遷居民購買拆遷還建房，調動居民外遷積極性，提高居民外遷安置比例，促進城市功能結構布局的合理調整。大中城市要把建設的重點放到舊城改造，特別是危房區、棚戶區和澇窪區改造上。要增加綠化面積，改善居住環境，適當提高安置房建設標準。新區建設一次規劃，分步實施，分期建設。小區住房建設與基礎設施、公建項目必須做到同步規劃，同步建設，同步交付使用。所有住房建設項目，均應納入住宅小區實行統一開發配套建設。“九五”期間，大中城市住房綜合開發率達到95%以上，小城市達到85%以上。當前要重點抓好在建或已建住宅小區的配套工作，完善小區功能，為居民排優解難。
城市居民住宅小區建設要滿足人口環境和社會發展需要，形成規模效益，並突出地方特色。加快舊城改造步伐，要鼓勵拆遷居民購買拆遷還建房，調動居民外遷積極性，提高居民外遷安置比例，促進城市功能結構布局的合理調整。大中城市要把建設的重點放到舊城改造，特別是危房區、棚戶區和澇窪區改造上。要增加綠化面積，改善居住環境，適當提高安置房建設標準。新區建設一次規劃，分步實施，分期建設。小區住房建設與基礎設施、公建項目必須做到同步規劃，同步建設，同步交付使用。所有住房建設項目，均應納入住宅小區實行統一開發配套建設。“九五”期間，大中城市住房綜合開發率達到95%以上，小城市達到85%以上。當前要重點抓好在建或已建住宅小區的配套工作，完善小區功能，為居民排優解難。
五、採取多種形式推進住房建設
進一步調整房地產綜合開發投資結構和發展方向，把房地產綜合開發重點轉移到普通居民住房建設上來，加大住房建設比重，房地產綜合開發總量中，住房建設不得低於70%。
各級政府要加快經濟適用房、安居工程和解困房建設，大力發展住房合作建房和有組織的個人集資建房。重點解決中低收入家庭的住房問題。
按照“鼓勵、扶持、引導、規範”的原則，積極吸引和利用外資進行普通居民住房建設，拓寬住房建設融資渠道。外商參與安居工程建設，可以享受安居工程有關優惠政策。加強住房建設有關政策的宣傳工作，增強外商投資住房建設的信心和興趣。
進一步調整房地產綜合開發投資結構和發展方向，把房地產綜合開發重點轉移到普通居民住房建設上來，加大住房建設比重，房地產綜合開發總量中，住房建設不得低於70%。
各級政府要加快經濟適用房、安居工程和解困房建設，大力發展住房合作建房和有組織的個人集資建房。重點解決中低收入家庭的住房問題。
按照“鼓勵、扶持、引導、規範”的原則，積極吸引和利用外資進行普通居民住房建設，拓寬住房建設融資渠道。外商參與安居工程建設，可以享受安居工程有關優惠政策。加強住房建設有關政策的宣傳工作，增強外商投資住房建設的信心和興趣。
六、努力降低住房建設成本和價格
對於具有社會保障性質的住房建設，各級政府要認真落實已出台的各項優惠政策，降低住房成本造價；對於商品住房，要嚴格清理搭車收費項目，剔除不合理因素。限期對全省城市建設中的收費項目進行全面清理整頓，按照商品房、微利房、安居工程三者不同的政策要求，合理確定其收費範圍和收費標準。堅決查處和打擊哄抬住房價格、擾亂市場、偷稅漏稅、謀取暴利等非法行為，穩定住房價格和住房市場秩序。
對於具有社會保障性質的住房建設，各級政府要認真落實已出台的各項優惠政策，降低住房成本造價；對於商品住房，要嚴格清理搭車收費項目，剔除不合理因素。限期對全省城市建設中的收費項目進行全面清理整頓，按照商品房、微利房、安居工程三者不同的政策要求，合理確定其收費範圍和收費標準。堅決查處和打擊哄抬住房價格、擾亂市場、偷稅漏稅、謀取暴利等非法行為，穩定住房價格和住房市場秩序。
七、加強房改資金的歸集管理使用
房改歸集的資金是住宅建設投資的重要渠道，要在理順關係的基礎上，建立國家、集體和個人三級住房基金。要加大力度，繼續深化住房制度改革，按照房改方案中確定的規劃分步實施，確保到位。任何部門和單位不得低價出售公有住房。房改歸集的資金要專款專用，嚴禁挪作他用。公有住房出售收入實行“統一管理，專戶儲存，權屬不變，定向使用”的原則。採取低進低出的辦法，為中低收入家庭購買住房提供抵押貸款。
房改歸集的資金是住宅建設投資的重要渠道，要在理順關係的基礎上，建立國家、集體和個人三級住房基金。要加大力度，繼續深化住房制度改革，按照房改方案中確定的規劃分步實施，確保到位。任何部門和單位不得低價出售公有住房。房改歸集的資金要專款專用，嚴禁挪作他用。公有住房出售收入實行“統一管理，專戶儲存，權屬不變，定向使用”的原則。採取低進低出的辦法，為中低收入家庭購買住房提供抵押貸款。
八、積極組織實施住宅產業化工程
住宅產業化是住宅建設體制改革的重要內容，是住房建設發展的必然趨勢和主導方向。要制定優惠政策，扶持住房建設新技術、新設備、新材料、新產品的開發、研製和生產，使之儘快形成產業規模。有關部門要組織好新型優質產品的開發和推廣。改革住房建設施工方式，組建住宅產業化試點企業，積極推進住房建築產品工廠化，裝配化生產施工的試點工作。
積極組織實施住房科技帶動戰略。用4至5年時間，集中開發研製推出一批成套化、系列化、標準化的節能、節材、節地住房新產品，並在全省推廣，努力建成一批具有超前性、示範性和導向性的住宅示範小區。
當前重點要加強現代廚房、衛生間設備的研製，儘快形成產品系列。研究設計、開發新型住房，根據不同戶型、人口結構提供靈活分室、合理布局的空間，克服現有住房千篇一律的狀況。
住宅產業化是住宅建設體制改革的重要內容，是住房建設發展的必然趨勢和主導方向。要制定優惠政策，扶持住房建設新技術、新設備、新材料、新產品的開發、研製和生產，使之儘快形成產業規模。有關部門要組織好新型優質產品的開發和推廣。改革住房建設施工方式，組建住宅產業化試點企業，積極推進住房建築產品工廠化，裝配化生產施工的試點工作。
積極組織實施住房科技帶動戰略。用4至5年時間，集中開發研製推出一批成套化、系列化、標準化的節能、節材、節地住房新產品，並在全省推廣，努力建成一批具有超前性、示範性和導向性的住宅示範小區。
當前重點要加強現代廚房、衛生間設備的研製，儘快形成產品系列。研究設計、開發新型住房，根據不同戶型、人口結構提供靈活分室、合理布局的空間，克服現有住房千篇一律的狀況。
九、努力提高住宅建設質量
住宅建設質量要從規劃設計抓起。規劃、設計要採取招標投標方式確定規劃設計單位。規劃設計單位要推行全面質量管理。規劃設計標準要適當超前，要充分考慮社會、經濟發展和人民生活水平提高對住房的需求。
各地要積極推廣全國住宅建設試點經驗，凡新開工的住宅小區都要參照國家和省住宅小區建設試點方案進行建設。各地要抓2－3個典型重點指導。
住宅開發建設必須由相應資質的開發、設計、施工單位承擔，任何單位不得越級承擔開發、設計、施工任務。住宅項目竣工後，有關部門要進行綜合驗收，質量不合格的不得交用。開發企業出售住宅，應與住戶簽訂購銷契約，明確雙方責、權、利關係。推行住宅建設和管理承諾制度，開發、設計、施工企業要對住戶實行質量承諾，承擔住宅建設質量責任。
住宅建設質量要從規劃設計抓起。規劃、設計要採取招標投標方式確定規劃設計單位。規劃設計單位要推行全面質量管理。規劃設計標準要適當超前，要充分考慮社會、經濟發展和人民生活水平提高對住房的需求。
各地要積極推廣全國住宅建設試點經驗，凡新開工的住宅小區都要參照國家和省住宅小區建設試點方案進行建設。各地要抓2－3個典型重點指導。
住宅開發建設必須由相應資質的開發、設計、施工單位承擔，任何單位不得越級承擔開發、設計、施工任務。住宅項目竣工後，有關部門要進行綜合驗收，質量不合格的不得交用。開發企業出售住宅，應與住戶簽訂購銷契約，明確雙方責、權、利關係。推行住宅建設和管理承諾制度，開發、設計、施工企業要對住戶實行質量承諾，承擔住宅建設質量責任。
十、大力推行物業管理
按照統籌規劃、先易後難、分步實施的原則，大力推行物業管理。要建立形成規範的物業管理體系，健全管理機構，初步形成競爭機制和監督約束機制，使物業管理市場得到健康發育。
加強物業統一管理。所有物業管理企業必須依法取得物業管理資質，辦理工商註冊後方可開業經營。建立物業管理的資金渠道。開發建設單位在出售住宅時，按該住宅建安費3%的比例向購房者代收小區物業管理公共資金。此項資金歸小區房屋所有權人集體所有。主要用於小區物業管理工作的啟動、小區公共設施的更新及公共設施（項目）的增改。新建小區要全面推行物業管理；原有小區要在政府投入部分資金整治、改造的基礎上，積極創造條件，爭取3至5年完成由行政管理型向經營服務型的轉換。
按照統籌規劃、先易後難、分步實施的原則，大力推行物業管理。要建立形成規範的物業管理體系，健全管理機構，初步形成競爭機制和監督約束機制，使物業管理市場得到健康發育。
加強物業統一管理。所有物業管理企業必須依法取得物業管理資質，辦理工商註冊後方可開業經營。建立物業管理的資金渠道。開發建設單位在出售住宅時，按該住宅建安費3%的比例向購房者代收小區物業管理公共資金。此項資金歸小區房屋所有權人集體所有。主要用於小區物業管理工作的啟動、小區公共設施的更新及公共設施（項目）的增改。新建小區要全面推行物業管理；原有小區要在政府投入部分資金整治、改造的基礎上，積極創造條件，爭取3至5年完成由行政管理型向經營服務型的轉換。
十一、切實加強住房建設領導
住房建設是一項關係到經濟發展和社會穩定的大事，是黨和政府的一項長期任務。各級政府一把手，要抓住房建設中的難點、熱點，明確任務，落實責任，及時檢查。要把加快住宅建設、改善居民居住水平，作為衡量和考核領導幹部政績的重要內容，提到各級政府的工作日程。各級房地產行政主管部門要把住宅建設工作作為中心工作。政府有關部門要通力協作，密切配合，落實各項政策措施。
各級機關在幹部住房建設中，要嚴格執行國家的政策，不準超標準建造和裝修住房。各級監察部門要加強監督檢查，對違法、違紀行為應及時嚴肅處理。
住房建設是一項關係到經濟發展和社會穩定的大事，是黨和政府的一項長期任務。各級政府一把手，要抓住房建設中的難點、熱點，明確任務，落實責任，及時檢查。要把加快住宅建設、改善居民居住水平，作為衡量和考核領導幹部政績的重要內容，提到各級政府的工作日程。各級房地產行政主管部門要把住宅建設工作作為中心工作。政府有關部門要通力協作，密切配合，落實各項政策措施。
各級機關在幹部住房建設中，要嚴格執行國家的政策，不準超標準建造和裝修住房。各級監察部門要加強監督檢查，對違法、違紀行為應及時嚴肅處理。
