《湖南省貫徹《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》的實施意見》是1994年12月15日在湖南發布的檔案。
基本介紹
- 中文名：湖南省貫徹《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》的實施意見
- 時間：1994年12月15日
- 地點：湖南
- 類型：實施意見
（湘政發〔1994〕34號）
《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》（國發〔1994〕43號，以下簡稱《決定》），是指導進一步深化城鎮住房制度改革的重要檔案，各級政府要按照《決定》確定的基本目標和近期任務，積極推進我省城鎮住房制度改革。力爭到本世紀末，初步建立起與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，使全省城鎮居民住房達到小康水平。現就貫徹《決定》提出如下實施意見：
一、全面推行住房公積金制度
（一）全省所有黨政機關和企事業單位及其在職職工均應按照“個人存儲、單位資助、統一管理、專項使用”的原則，從1995年1月1日起交納住房公積金，建立住房公積金制度。已實行住房公積金制度的，要按照本實施意見做好鞏固完善工作。
（二）住房公積金由在職職工個人及其所在單位，按職工個人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納。1995年單位和個人住房公積金的繳交率各定為5%。財政困難的市、縣，對已購房職工，單位部分可暫不實行，個人部分應按規定交納。按5%確定住房公積金繳交率有困難的市、縣，報請省房改領導小組批准可適當下浮。以後隨著經濟發展和個人收入的增長，繳交率由市、縣人民政府報經省房改領導小組批准逐步調整提高。“三資”企業及其中方職工的住房公積金繳交率，起步階段可按不低於5%掌握，具體比例由市、縣人民政府確定報省房改領導小組備案。
（三）住房公積金作為一項職工長期性住房儲蓄，歸職工個人所有，定向用於職工家庭購買、建造和大修自住住房。職工出國定居或離退休、離職時，本息餘額一次結清，退還職工本人。職工住房公積金本息免徵個人所得稅。
（四）黨政機關、企事業單位為職工交納的住房公積金，按《決定》規定的開支渠道撥付、列支。對未經批准不為職工交納住房公積金或降低住房公積金繳交率的單位，計畫、建設、規劃、國土等部門不得為其辦理有關建房手續，銀行房地產信貸部不得為其發放購建房貸款，房改部門不得審批其集資建房，稅務等部門對其集資建房不得給予稅費減免，其職工無權購買安居住宅。對不按期交納住房公積金的單位加罰滯納金。
（五）按照責權利一致的原則，建立和完善住房公積金管理制度。各市、縣人民政府要按照國家和省的統一政策制定本地區住房公積金歸集、使用、管理等有關具體規定，審批住房公積金的使用計畫和財務收支預決算。各市、縣房改辦及省直房改辦下設住房公積金管理機構，負責住房公積金的歸集、支付、核算和會同有關部門編制使用計畫以及承擔當地政府委託的其他房改資金等管理工作。住房公積金的存貸款等金融業務委託專業銀行房地產信貸部辦理，受託銀行房地產信貸部應根據同級政府批准的住房公積金使用計畫和住房公積金管理機構的委託協定，審定、發放和回收貸款。住房公積金專款專用，嚴禁挪作他用。財政、審計、監察部門要加強監督，增強住房公積金使用的透明度和安全性。
二、積極推進租金改革
（一）逐步提高房租支出占職工家庭收入的比重。1995年全省住房租金平均水平提高到占雙職工家庭平均工資的5%以上，即在1994年月平均租金水平基礎上每平方米平均提高0．2元。至2000年，住房租金爭取達到占雙職工家庭平均工資的15%。
各市、縣要根據實際情況，結合實現2000年的提租目標，制定並公布2000年以前租金改革規劃，逐步提高住房租金。有條件的城市或單位，可以加大提租力度，較快實現向成本租金和市場租金的過渡。
（二）在租金水平達到成本租金以前，新建公有住房租金標準應高於同期現住房的租金標準，也可以規定職工承租新建公有住房實行同期現住房租金標準，另交納租賃保證金或認購住房債券。繼續實行超標準住房加租辦法。新房新制度和超標準住房加租辦法由各市、縣確定。對過去超標準住房未實行加租的，各級政府要認真檢查，切實糾正。
（三）租金調整後，對離退休職工、政府民政部門確定的社會救濟對象和非在職優撫對象等，在一定時期內仍實行減免補政策。
紅軍時期參加革命工作的離休職工，新增房租全額免繳，本人去世後，其配偶可繼續享受；抗日戰爭時期參加革命工作的離休職工，新增房租減免50%；解放戰爭時期參加革命工作的離休職工，新增房租減免30%；退休職工新增房租支出過多造成生活困難的，可酌情減免，具體辦法由各市、縣確定。以上減免僅限離退休職工在規定住房標準內的新增房租。
政府民政部門確認的社會救濟對象和非在職的優撫對象，單獨居住者，新增房租全額免繳，與親屬同住者，按當地職均住房面積增支部分減免。
（四）單位對職工家庭住房租金補助和補助金的列支、單位租金收入管理，按《決定》的規定辦理。
三、穩步出售公有住房
（一）城鎮公有住房，除下列不宜出售的外，均可向城鎮職工出售。不宜出售的公有住房包括：危房、已列入近期規劃拆遷改造的住房；地處臨街宜改造為營業用的住房；庭院式住房、平房；市區內二層（含二層）以下的樓房；產權有爭議的住房；具有歷史紀念意義的、風景名勝區域內列為景點的住房以及市、縣人民政府認為不宜出售的其他住房。職工購買公有住房堅持自願原則，允許不願購買的職工租住公有住房。新建公有住房和騰空的舊住房實行先售後租，並優先出售給住房困難戶。
（二）向高收入職工家庭出售公有住房實行市場價，向中低收入職工家庭出售公有住房實行成本價。目前以成本價售房確有困難的市、縣，可以實行標準價作為過渡。高收入家庭和中低收入家庭的界定標準，由各市、縣根據實際情況測算報省房改辦審定。
（三）各市、縣都應按照《決定》和本實施意見的規定測算出當地的標準價和成本價。各市、縣在測定成本價時，小區級非營業性配套公建費和按省政府湘政發〔1994〕18號檔案對安居住宅減免的相應稅費部分可不計入成本價。凡是成本價高於標準價的市、縣，可以實行標準價出售公有住房，反之則應實行成本價售房。
凡實行標準價售房的市、縣，應允許企事業單位選擇按成本價售房；實行按標準價售房的單位，應允許職工選擇按成本價購房。
（四）各市、縣應從本地實際出發，售房價格要逐步由標準價向成本價過渡。新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數要逐步提高，2000年以前達到3．5倍，具體倍數由省房改領導小組確定。出售公有住房的標準價和成本價，由市、縣人民政府按年度報省房改領導小組批准後公布執行。售房價格年度為每年7月1日至第二年6月30日，各市、縣應於每年6月底前公布下年度的售房價格。
（五）公有住房出售應堅持先評估後出售的原則，按成本價、標準價出售的住房，由政府房改部門委託具有房地產評估資格的評估機構，按規定的售房價格、面積計算辦法、裝修標準等逐戶丈量實地評估。發現弄虛作假者，追究當事人和單位領導人的責任。
職工預購在建公有住房，只能按建成交付使用當年的標準價或成本價結算。
（六）職工按標準價和成本價購買公有住房，按《決定》規定給予職工現住房折扣和工齡折扣。職工參加工作前攻讀大專以上（含大專）學歷的學習年限視同工齡給予工齡折扣。
（七）職工按成本價或標準價購買公有住房，每個家庭只能享受一次。在同一城鎮範圍內有私房且人均建築面積在當地人均建築面積水平以上的，不能按成本價或標準價購買公有住房。
職工家庭在本省內跨市、縣遷移，凡按本實施意見規定的售房政策購買的公有住房按以下規定退交原售房單位的，可以在遷入地新單位按標準價或成本價購買一套公有住房；原按成本價購買的，按退房時的成本價退交原售房單位；原按標準價購買的，按退房時的標準價退交原售房單位。單位在向職工退回房價款時，應扣除原給予的現住房折扣、工齡折扣和一次性付款折扣。凡未按原售房政策購買的公有住房，只能按規範後個人擁有的產權比例與退房時成本價計算退房款（並應扣除原給予的優惠），方可在遷入地新單位按標準價或成本價購買一套公有住房。
（八）出售公有住房，按建築面積計價。每戶建築面積按國家有關規定計算，樓梯、走廊等共用部分面積分攤到戶。
（九）職工按成本價或標準價購房面積控制標準，一般職工為65平方米；科級幹部為75平方米；縣處級幹部為85平方米；地廳級幹部為110平方米。黨政機關、民眾團體職工按職務確定購房面積控制標準。企事業單位中具有專業技術職務的中、高級知識分子購房面積控制標準，由省根據國家有關規定結合本省實際情況另行確定。
以上是購房面積控制標準，不是必須達到的分房、建房標準。各市、縣及單位可根據實際情況，在上述購房面積控制標準內確定本地職工購房面積控制標準。超過購房面積控制標準的，15平方米以內部分按成本價全價計價，15平方米以上部分按市場全價計價。
（十）職工購房按《決定》規定的付款方式辦理。一次付款折扣率由省房改辦按《決定》有關規定統一確定。
（十一）職工購房按《決定》規定明確產權，規範住房交易行為，領取統一制定的房屋所有權證和土地使用權證。職工出售、出租、贈與、繼承及以其他形式轉讓所購住房，按國家規定交納有關稅費。
（十二）職工購買公有住房後，住房室內各項維修開支由購房人負擔。售房單位從售房款中提取15%作為共用部位、共用設施的維修費用，不足部分由購房職工按各自占有房屋建築面積的比例分攤。
公有住房出售後，有條件的單位要在當地房產管理部門的指導下組建物業管理機構。積極發展多種形式的物業管理企業和社會化的房屋管理、維修、服務，對房屋及其配套設施實行社會化管理，平等競爭，方便住戶。各市、縣要根據國家有關規定製定公有住房售後維修養護管理具體辦法。
（十三）國有住房的出售收入按住房產權關係和一定比例上交同級財政和留歸單位，分別納入城市住房基金和單位住房基金。其他公有住房的出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。城市住房基金年度使用計畫由財政部門會同房改部門編制，報經同級政府批准後執行。單位住房基金存入住房公積金管理中心專戶，單位住房基金年度使用計畫，需報經同級政府房改辦批准。各級住房基金目前均存入政府指定的專業銀行房地產信貸部，全部用於住房建設和城鎮住房制度改革，嚴禁挪用。
（十四）職工按成本價或標準價購房，免徵一次性契稅，職工自住期間，免徵房產稅和土地使用稅、費；單位向職工按成本價或標準價出售公有住房所得收入，免徵營業稅；新建成投入使用的公有住房，以成本價、標準價向個人出售，其個人出資部分，固定資產投資方向調節稅按零稅率給予照顧；房屋評估、辦理住房過戶和產權轉移登記手續時，只能收取房屋估價費、買賣管理費，收費按規定標準的30%收取。
四、加快開發建設經濟適用住房
（一）各級人民政府要十分重視經濟適用住房的開發建設，逐步建立起以中低收入職工家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系，加快解決中低收入家庭的住房問題。當前，開發建設經濟適用住房的重點就是抓好安居住宅的建設、分配，認真做好“安居工程”的組織實施工作，加快危房戶、無房戶、住房困難戶的解危解困步伐。
（二）經濟適用住房的開發建設應堅持“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、配套建設”和國家、單位、個人合理負擔的原則。經濟適用住房建設用地、計畫、規劃、稅費等方面按省政府湘政發〔1994〕18號檔案對安居住宅的扶持政策辦理。經濟適用住房要合理設計，實行一般標準裝修，降低住房造價。多渠道籌集經濟適用住房建設資金，各級住房基金融通應優先保證用於開發建設經濟適用住房，金融部門在信貸等方面應予以支持。
（三）房地產開發公司每年的建房總量中，要拿出20%以上做為經濟適用住房，由同級政府用於安排住房解危解困。在建房、售房等方面，對離退休職工、教師和住房困難戶應予優先安排，具體辦法由各市、縣確定。
（四）繼續鼓勵集資合作建房，發展住房合作社。凡城鎮職工、且夫妻雙方均有同一城鎮常住戶口的無房戶、擁擠戶、願退出現租住公房戶，以及在同一城鎮有私房、但人平建築面積低於當地人均水平、又無法擴建的戶，都可以戶為單位申請參加職工集資合作建造住宅。已購買公有住房的職工，不能申請參加集資合作建房。
職工集資標準一般應按占住房成本價30%以上比例確定，具體集資標準，由各市、縣和單位根據房屋結構確定。鼓勵職工按成本價或標準價全額集資，按成本價全額集資的住房產權歸個人所有，按標準價全額集資的住房個人擁有部分產權，未按標準價全額集資的，住房產權屬國家或單位所有，集資職工可獲得住宅使用權，其使用年限、租金標準和職工個人集資款的處理，由組織單位和集資職工協商議定。產權屬國家或單位所有的集資房可向集資職工出售，按向職工出售公有住房政策辦理，原集資款可轉作購房款，多退少補。
職工集資建造住宅，原則上不得超過規定建築面積和裝修標準，因特殊情況需超過住房控制面積標準的，其超過部分按市場價交納集資款，超標準裝修的要按實計價，並一次付清。
集資建房職工個人出資部分的稅費減免，按省政府湘政發〔1994〕18號檔案有關安居住宅的扶持政策辦理。單位出資部分的稅費減免，區別不同情況酌情處理。
五、搞好原售房政策與《決定》規定的售房政策的銜接
1994年1月1日前出售的公有住房，經省房改領導小組審批、並按批准的房改方案實行的試點市、縣和單位，按售房當年售價占成本價的比重確定個人擁有的產權比例；其餘的均須按售房當年售價占1994年度成本價的比重確定個人擁有的產權比例。提倡購房人按《決定》規定的售房政策，即按1994年度的價格標準、售房折扣、產權比例計算辦法進行規範，並補交購房款，原交房價款連同補交金額合併計算為累計購房款，相應提高個人擁有的產權比例。從有利於售房政策的銜接、籌集更多的建房資金、加快住宅建設出發，要求全省各級各部門各單位原已購房的領導帶頭補交房價款，提高個人擁有的產權比例。
1994年1月1日後所出售的公有住房和預購1994年1月1日後交付使用的公有住房，一律按《決定》和本實施意見規定的售房政策進行規範。
原有關檔案規定出售公有住房的標準價和最低價一律停止執行。
六、加強領導，統籌安排，積極推進城鎮住房制度改革
（一）各級人民政府要把推進住房制度改革、加快住房建設作為九十年代經濟工作的一個戰略重點來抓，切實加強對住房制度改革工作的領導。要賦予同級房改領導小組相應的協調決策權力，建立健全房改工作機構，確保住房制度改革積極穩步推進。
（二）各市、縣要根據《決定》和本實施意見的統一政策，結合本地社會經濟發展實際，因地制宜，抓緊制訂城鎮住房制度改革實施方案。實施方案要有對前段售房政策與新政策的銜接意見。市、縣城鎮住房制度改革的實施方案和以後的年度實施方案，經行署和州、市人民政府審查報省房改領導小組批准後執行。各行署和自治州人民政府可制定本地區城鎮住房制度改革的指導性方案，報省房改領導小組備案。所有單位（鐵路系統、國家統配煤礦、部隊除外）不論隸屬關係，都應執行所在市、縣政策經省批准的房改方案以及相應的部署。
（三）各市、縣應結合房改，從建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度出發，相應調整城鎮建設規劃和住宅建設布局規劃，逐步實行住宅區與工作區分離。從現在開始，原則上應停止再在工作區內建住宅的做法，以利於住房新制度的順利推行。
（四）加快企業住房制度改革步伐。企業房改是城鎮住房制度改革的重點。有條件的國有大中型企業，應結合企業轉換經營機制和勞動工資制度改革，把對職工住房管理從以往與生產性房產的混合管理中逐步分離出來，獨立經營，獨立核算，率先實行住房商品化、社會化。
（五）住房制度改革涉及面廣，政策性強，是一項複雜的系統工程。省房改領導小組要加強對全省住房制度改革工作的協調和分類指導，各部門都應在同級政府房改領導小組的統一領導下參與、支持住房制度改革工作，各盡其責，密切配合。各部門有關住房制度改革的檔案應與同級政府房改辦協商後下發，以保證住房制度改革順利實施。
（六）各地要認真做好住房制度改革的宣傳工作，新聞單位要加強輿論引導，幫助廣大幹部民眾理解、支持、參與住房制度改革。要加強對各市、縣和單位住房制度改革工作的檢查督促，嚴肅房改紀律。對不執行國務院和省的統一政策、低價售房、變相增加優惠和以權謀私等違法、違紀行為，要嚴肅查處。
（七）本實施意見自發布之日起施行。原有的住房制度改革政策與規定，與《決定》和本實施意見不一致的，按《決定》和本實施意見執行。
（八）本實施意見由省房改辦負責解釋。
