宗地地價評估是根據已有宗地的收益資料、市場成交價格資料、征地拆遷成本費用資料及影響土地使用權價格的自然、社會、經濟因素之間的相關關係，評估出宗地在特定時間、特定目的下的價格。
基本介紹
- 中文名：宗地地價評估
- 類型：經濟術語
原理,方法,
原理
(3)在同一供需圈內，具有同樣等級和土地使用價值的宗地，應該具有同樣的價格。在正常的市場條件下，市場比較價格與收益價格應基本一致，在非正常的市場條件下，比較價格不能反映地價與地租的基本原理，難於反映土地作為生產要素參與社會經濟活動時應該具有的價格標準。
(4)土地市場中，不同的土地使用者對同一宗地的價格認識可能不完全一致，但土地使用權轉移成交時，雙方對地價標準的認識趨於一致，這也正是土地估價應追求的結果。
方法
- 1．基準地價係數修正法的定義
基準地價係數修正法，是我國土地估價的方法之一。它是利用城鎮基準地價和基準地價修正係數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正係數表選取相應的修正係數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
- 2．基準地價係數修正法的基本原理
基準地價係數修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市場條件下，具有相似土地條件和使用價值的土地，在交易雙方具有同等市場信息的基礎上，應當具有相似的價格。基準地價，是某一級別或均質地域內分用途的土地使用權平均價格，該級別或均質區域內該類用地的其他宗地價格在基準地價上下波動。基準地價相對應的土地條件，是土地級別或均質地域內該類用途土地的一般條件。因此，通過待估宗地條件與級別或區域內同類用地一般條件的比較，並根據二者在區域條件、個別條件、使用年期和估價期日等方面的差異大小，對照因素修正係數表選取適宜的修正係數，對基準地價進行修正，即可得到待估宗地地價。
- 3．基準地價係數修正法的特點與適用範圍
(1)基準地價係數修正法，適用於完成基準地價評估城鎮中的土地估價，即具備基準地價和相應修正體系成果的城鎮中的土地估價。(2)基準地價係數修正法，是對一般比較法變形、量化及系統化後的一種估價方法，是在短時間內大批量進行宗地評估的有效手段，可快速方便地評估多宗土地的價格。
(3)基準地價係數修正法估價的精度與基準地價及其修正體系的精度密切相關。
- 4．基準地價係數修正法估價的程式與方法
(1)收集、整理當地的土地定級估價成果資料。定級估價資料是採用基準地價係數修正法估價的基礎。因此在估價前必須收集當地土地定級估價的成果資料，主要包括：土地級別圖、土地級別表、基準地價圖、基準地價表、基準地價因素修正係數表和相應的因素條件說明表等，並根據估價的需要加以整理，作為宗地估價的基礎。
(2)確定待估宗地所處的土地級別、對應的基準地價、相應的修正係數表和該級別基準地價對應的地價內涵和土地開發程度等。根據待估宗地的位置、用途，對照前面所收集的土地級別圖表、基準地價圖表等，確定待估宗地所處的土地級別、基準地價和相應的因素條件說明表、因素修正係數表、該級別土地平均開發程度和基準地價內涵，以確定地價修正的基準和需要調查的影響因素項目。
(3)調查宗地地價影響因素的指標條件。按照與待估宗地所處級別和用途的對應的基準地價修正係數表和因素條件說明表中所要求的因素條件，確定宗地條件的調查項目，調查項目應與修正係數表中的因素一致，並明確待估地價的內涵和相應的土地開發程度。
宗地因素指標的調查，應充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關圖件，不能滿足需要的，應進行野外實地調查，在調查基礎上，確定宗地地價因素指標數據。
(4)土地開發程度差異修正。比較待估宗地價格定義與基準地價內涵，當二者內涵一致，開發程度相同時，則不必進行土地開發程度差異修正，當二者不一致時，則要進行土地開發程度差異修正，將基準地價修正為與待估宗地地價設定的土地開發程度，例如某市三級工業用地基準地價為500元/m，對應的土地開發程度為四通一平(通路、通電、通上水、通下水和場地平整)，而待估宗地地價定義為三通一平(通路、通電、通上水和場地平整)條件下的工業用地地價，二者開發程度不一致，需進行修正，據調查，該級別土地通下水開發費用為40元/m；則該級別三通一平條件下的基準地價應為500 - 40=460元/m，以此作為下一步宗地地價評估的基準。
(5)確定宗地地價評估的修正係數。按調查結果，首先根據每個因素的指標值，查對各用途土地的基準地價影響因素指標說明表，確定因素指標對應的優劣狀況；按優劣狀況再查對基準地價修正係數表，得到該因素的修正係數。對所有影響宗地地價的因素都同樣處理，即得到宗地的全部因素修正係數。
