簡介
按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定，城市房屋被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。其中包括：私有房屋的所有人，公有房屋的產權人，被拆遷房屋的代管人，國家授權的國有房屋的管理人等。
基本介紹
- 中文名：城市房屋被拆遷人
- 外文名：Urban house dismantled
- 條例 ：《城市房屋拆遷管理條例》
- 屬性：房屋
- 所屬類別：國家事務
心理條件,總體思路,注意事項,維護權益,司法救濟,法律後果,事後補救,
心理條件
現在我們積極營建的和諧社會首先應該是法治社會，在社會主義法治建設的進程中要堅持法律至重、民權至上、憲法至尊、民主為本。律師作為法律的宣傳者、維護者在廣泛的業務活動中有很多的體會。有感於城市的房屋拆遷矛盾很多，眾說紛紜。筆者認為；不管怎樣，律師的定盤星要向民眾傾斜，向社會的低弱勢力傾斜。這才體現律師的正義感，本文就城市拆遷問題，集中了大家的討論意見，勾勒了“被拆遷人應具備的心理條件”，供現實中參考。
總體思路
1、不可輕易表態：
在拆遷工作中拆遷人有額定的拆遷時限，因此他們的工作方式都是火急火燎。然而被拆遷人自己一定要穩住。切忌“大意失荊州”。時間不是被拆遷方的主要問題，做得好反而對自己有利。被拆遷方的主要問題是安置補償是否合理，別的都是次要問題。
2、不要怕對方強硬：
面對人多勢重的拆遷人，單個被拆遷戶是弱小而無力的，此時要牢記不要和人家動粗，和他們去拼是不理智的的。收藏好所有的房、地產檔案，談判時只拿複印件，不要輕信他人語言擅自將房、地檔案的主件交給他人。被拆遷方的比做之事是“關鍵的時點”留存錄音、錄像資料。當然，有的資料照片要提前拍攝，不能是出現問題再動手。你將後悔晚矣！
3、要掌握第一手資料：
客觀實踐證明，凡事愛亂來的，你的拆遷對手們一定有大量的弱點，要善於撲捉、掌握這些信息。尤其是他們大量違反“公開公平公正”的拆遷原則的證據材料。
4 、要相信政府：
必要時一定要向基層政府反映情況，爭取基層政府的支持。當然，得不到支持也不要氣餒。不是還有上級政府嗎，還有黨中央嗎。依法上訪、抗訴是憲法賦予公民的權利，任何人不得阻攔。
5 、要依靠各級人大代表：
人大代表是人民選舉產生的，他們的“進言權”是有力度的，他們的社會能量絕不可低估。必要時也可以求助於新聞媒體，但要注意這是一把雙刃劍。
6 、和拆遷人談判要有策略：
告訴他們，你支持拆遷，這是利國利民的大事，但反對違法拆遷。切忌不要談補償問題，只談他們不合理的地方、違法亂紀系列問題，告訴他們，一定要解決所有違法亂紀才肯談拆遷。一定要叫他們主動和你談條件，不滿意就永遠和違法拆遷做鬥爭，拒絕在拆遷契約上籤字。
注意事項
第1階段 公告階段
當拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告內容並最好進行拍照或錄像。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據,被拆遷人要仔細斟酌,立項,規劃,土地批准書是否清晰，有無明顯或不理解的問題。必要時找專業人士諮詢。
第2階段 商談、協定階段
房屋拆遷是以土地為目的而進行“協商”，必須對拆遷後建設的項目要了解清楚,是作為公益事業還是搞經營性的商業開發,土地性質是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權的，必須符合國土資源部頒布的第9號令《劃撥用地目錄》。不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領導責任。國土資源部第11號令（2002年7月1日起施行）《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》中的第四條明確規定：商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。未經招標、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項目不合法,追究國土資源局領導責任,拆遷行為不成立屬違法。
房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委託。另外還應該了解拆遷實施單位資質情況，是否超資質拆遷，（三級資質為三萬平方米以下）拆遷人是否持證上崗，拆遷資金是否到位。
這一階段為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，想方設法促使對方主動抬高補償水準為好。這時被拆遷方要沉住氣，要耐住性子，俗語講“心急吃不著熱豆腐”，更不能隨便簽字。
切記一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價；心理素質一定要好，對拆遷方的語言要精心揣摩，不要叫人家的“雕蟲小技”輕易拿下。
第3階段 聽證調解、行政裁決階段
1、政府下拆遷通知前就應當聽證，通過聽證讓當地民眾獲悉相關情況。關鍵是通過聽證了解拆遷人的資格是
否真的具備。該有的五項檔案是否具備。五項檔案為：
（一）建設項目批准檔案；一般由地方計畫委員會批准立項。
（二）建設用地規劃許可證（附紅線圖）；一般由地方城市規划行政主管部門核發。
（三）國有土地使用權批准檔案；一般由地方土地行政主管部門頒發。
（四）拆遷計畫和拆遷方案：指拆遷人對將來準備實施的拆遷活動所制定的計畫和方案。
（五）
1、辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明；由拆遷人開設房屋拆遷補償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機構、房屋拆遷管理部門三方監管。特別在形成“強拆裁決”之前，依照法律規定必須舉行聽證，否則就是違法操作。
2、了解是否拆管分離，現在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運動員”，又
是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。是違規、違法的！
3、政府一旦下發裁決通知，被拆遷方應立即申請行政複議（法律規定時間很短，過期等於放棄權利）。記住
申請複議時要闡明拆遷方的不當之處，最最重要的是剝奪了被拆遷人的知情權，有些問題根本不清楚，這是法律賦予被拆遷人的權利。
4、拆遷執行階段，由於被拆遷方的失誤或拆遷方的狡猾，強拆令依法院判決或行政裁決而生效，此時，被拆方不可強硬阻撓（當然能文明阻止住最好），如果阻止不了，關鍵之處是想方設法採取措施進行證據保全，這項工作要邀請公證處到場，當地的公證機關不來，可請外地的公證處到場（國內的都可以）；還可以《律師見證》，這些都是合法途徑。
維護權益
地方政府不得違反法定程式和法律規定，以政府會議紀要或檔案代替法規確定的拆遷許可要件及規劃變更，
擅自擴大拆遷規模。詳見（國辦發〔2004〕46號國務院辦公廳《關於控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》）。不要以為拆遷管理部門頒發拆遷許可證就一定五項檔案齊全。現在好多項目證件不齊全照發拆遷許可證，這是被拆遷方最好突破的一個環節。在城市房屋拆遷中，地方政府可能會偏袒拆遷方，這個事態也不怕什麼。如果是不服拆遷裁決提起訴訟的話，訴訟期間是不能停止拆遷的執行；而在裁決未做出之前，對拆遷單位提起撤銷拆遷許可證的訴訟，這倒是一個很好的辦法。這樣，按照《城市房屋拆遷管理條例》的相關規定，裁決未作出，是無權執行拆遷的。相應的做法是：
1、一般拆遷單位解釋上面的條例會說，達不成協定就可以強拆。其實，這是嚇唬老百姓的。在房屋拆遷管理部門裁決之前，必須舉行聽證會，而在聽證會上，被拆遷人可以就拆遷方是否有違法的地方提出問題，比如拆遷計畫、規劃條件、產權調換房屋（期房）的相關檔案、拆遷補償資金證明以及國有土地使用權批准檔案等方面判斷拆遷行為是否合法，畢竟，法律是保護人民的，雖然有的地方保護不到，但勢必形成了這樣的條件。這時千萬不要被拆遷方誤導，從而主動放棄法律的保護。法律並不希望損害老百姓的利益。
2、起訴撤銷拆遷許可證中止裁決
在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟（一般而言，不宜過早提起該訴訟），請求法院撤銷拆遷主管部門頒發的××號房屋拆遷許可證。
3、訴訟期間無權裁決
根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其後的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況就是法律對被拆遷戶的保護了，所以要相信法律，政府不是也大力開展普法宣傳活動么，大家都懂法了，就不會有人想鑽老百姓不懂法的空子。
司法救濟
1、 訴訟期間作出裁決的後果
如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人可申訴到當地高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的後續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。
2、告拆遷許可證的訴狀
這要針對各種綜合情況來定，拆遷人提交的不合法的申請資料只有在案件受理後才能看見，寫訴狀時只能針對已發生的且看得見的（以證據說話，廣為蒐集拆遷人散發的各種拆遷宣傳資料）一樣或兩樣不合法的事實（含實體或程式違法）即可，案件受理後，見到被告提交的證據再補充撤銷拆遷許可證的理由也不遲（訴訟的目的就是要拆遷人提交拆遷許可證的申請資料）。
3、提起第二個行政訴訟合法延長告拆遷許可證一案的時間
（一）被拆遷人可在此案一審判決下達的前或後時間內（不可超過二審判決書下達的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據所存在的問題，又提起第二個行政訴訟，請求法院撤銷第三人提交的以下檔案之一即可：
1、建設項目批准檔案（2004年後改為建設項目核准或備案檔案）；
2、建設用地規劃許可證；
3、國有土地使用權批准檔案。
（二）法院受理了第二個案件後，原告應持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關於執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到當地最高法院必被撤銷！第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。
法律後果
有律師曾代理過一件眾多被拆遷戶提起的訴訟，狀告開發商的房地產開發資質證書不合法（此證書是取得建設項目批准檔案的必要條件），開發商拖不起時間，在告拆遷許可證一案的二審判決未下達之前，自己就強行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強拆的錄像資料一齊交到公安局，強烈要求追究強拆者和幕後指揮者的“強迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責任、並要求附帶民事賠償（而不是補償），開發商無法只好答應賠商鋪房和經營損失。
事後補救
（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被先予執行強拆了，並且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事後補救的方法是：
1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給
撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行迴轉。
2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。
3、將拆遷裁決一案申訴到當地高法。
（二）如果訴拆遷裁決一案還未結案，建議儘快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書.
依靠物權法，堅決要求合理公正的補償
先予執行拆除了房屋，只是判前保障日後執行的一種措施，並不意味著被拆遷人已敗訴，在案件未結案之前，告拆遷許可證一案的提起，大大增強了被拆遷人推翻（即撤銷）拆遷裁決書的力度，因為法院如果要認定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎條件――拆遷許可證也要合法，如果出現拆遷許可證被撤銷的結果，拆遷裁決必然會被撤銷；如果告拆遷許可證一案的時間拖得很長，久久不能結案，依照高法以上司法解釋，告拆遷裁決一案也依法不能結案，這種結果對被拆遷人來說也是很有利的，依據物權法第四條“ 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”， 第七條 “物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。”。第四十二條“ 為了公共利益的需要，依照法律規定的許可權和程式可以徵收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。徵收…個人的房屋…，應當依法給予拆遷補償，維護被徵收人的合法權益；還應當保障被徵收人的居住條件”。
