國土資源管理部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。預審意見是建設項目批准、核准的必備檔案，今後農用地轉用、土地徵用必須預審過關才能批准項目用地。
基本介紹
- 中文名：土地預審
- 相關部門：國土資源管理部門
- 性質：審查
- 用處：農用地轉用等
辦理條件,申報材料,報省級另附,報國務院再附,辦理程式,主管部門,法律法規,國土資源部令,預審管理辦法,預審意義,行政約束,
辦理條件
2、嚴格保護耕地，特別是基本農田；
3、取得農用地轉用年度計畫指標；
4、合理和集約利用土地；
5、符合國家供地政策；
6、落實耕地占補平衡。
申報材料
1、建設項目用地預審申請表；
2、建設項目立項檔案【投資主管部門下達的項目建議書批覆(審批項目)；或投資主管部門出具的《核准項目服務聯繫單》(核准項目)；或投資主管部門出具的備案檔案(備案項目)；或其他依據檔案】。
4、建設規划行政主管部門出具的選址意見書及附圖（複印件）；
6、工商企業營業執照、納稅證明（複印件）；
7、已完成方案設計的項目需提供設計方案及總平圖；
8、其他需提供的材料（如：項目所在位置地形數據光碟）。
報省級另附
1、項目所在縣市和受理預審申請的縣級國土資源行政主管部門出具的初審意見表；
2、標明項目用地範圍的鄉(鎮)土地利用總體規劃局部圖；
3、如建設項目符合《土地管理法》第二十六條規定，確需涉及基本農田的，應出具項目所在縣級農業行政主管部門的審查意見；
4、如建設項目符合《土地管理法》第二十六條規定，確需涉及標準農田易位的，應附具縣級政府要求標準農田易位的請示和省農業廳審查同意該項目涉及的標準農田易位的意見。
報國務院再附
1、土地利用總體規劃修改方案；
2、建設項目對土地利用總體規劃實施影響評估報告；
3、由項目所在地縣級國土資源行政主管部門負責組織的相關部門和專家論證同意土地利用總體規劃修改方案與規劃實施影響評估報告的會議紀要；
4、修改土地利用總體規劃聽證會紀要。
辦理程式
受理→國土規劃科會同用地管理科、征地事務所審查→審核、匯總→集體研究→用地預審公告（7天）→核發預審意見書→建立台帳、歸檔。
辦理時限：15個工作日。
主管部門
國土資源部、各市國土資源局
法律法規
國土資源部令
第 42 號
《建設項目用地預審管理辦法》已經2008年11月12日國土資源部第13次部務會議修正通過，現予以公布，自2009年1月1日起施行。
部 長 徐紹史
二〇〇八年十一月二十九日
預審管理辦法
建設項目用地預審管理辦法
（2001年6月28日國土資源部第5次部務會議通過，2004年10月29日國土資源部第9次部務會議修訂，2008年11月12日國土資源部第13次部務會議修正）
第一條 為保證土地利用總體規劃的實施，充分發揮土地供應的巨觀調控作用，控制建設用地總量，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》和《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱建設項目用地預審，是指國土資源主管部門在建設項目審批、核准、備案階段，依法對建設項目涉及的土地利用事項進行的審查。
第三條 預審應當遵循下列原則：
（一）符合土地利用總體規劃；
（二）保護耕地，特別是基本農田；
（三）合理和集約節約利用土地；
（四）符合國家供地政策。
第四條 建設項目用地實行分級預審。
需人民政府或有批准權的人民政府發展和改革等部門審批的建設項目，由該人民政府的國土資源主管部門預審。
需核准和備案的建設項目，由與核准、備案機關同級的國土資源主管部門預審。
第五條 需審批的建設項目在可行性研究階段，由建設用地單位提出預審申請。
需核准的建設項目在項目申請報告核准前，由建設單位提出用地預審申請。
需備案的建設項目在辦理備案手續後，由建設單位提出用地預審申請。
第六條 依照本辦法第四條規定應當由國土資源部預審的建設項目，國土資源部委託項目所在地的省級國土資源主管部門受理，但建設項目占用規劃確定的城市建設用地範圍內土地的，委託市級國土資源主管部門受理。受理後，提出初審意見，轉報國土資源部。
涉密軍事項目和國務院批准的特殊建設項目用地，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
應當由國土資源部負責預審的輸電線塔基、鑽探井位、通訊基站等小面積零星分散建設項目用地，由省級國土資源管理部門預審，並報國土資源部備案。
第七條 已批准項目建議書的審批類建設項目與需備案的建設項目申請用地預審的，應當提交下列材料：
（一）建設項目用地預審申請表；
（二）建設項目用地預審申請報告，內容包括擬建項目的基本情況、擬選址占地情況、擬用地面積確定的依據和適用建設用地指標情況、補充耕地初步方案、征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況等；
（三）項目建議書批覆檔案或者項目備案批准檔案；
（四）單獨選址建設項目擬選址位於地質災害防治規劃確定的地質災害易發區內的，提交地質災害危險性評估報告；
（五）單獨選址建設項目所在區域的國土資源管理部門出具是否壓覆重要礦產資源的證明材料。
直接審批可行性研究報告的審批類建設項目與需核准的建設項目，申請用地預審的不提交前款第（三）、（四）、（五）項材料。
本條第一款規定的用地預審申請表，由國土資源部統一規定。
第八條 直接審批可行性研究報告的審批類建設項目與需核准的建設項目，項目單位應當在用地預審完成後，申請用地審批前，依據相關法律法規的規定，辦理地質災害危險性評估與礦產資源壓覆情況證明等手續。
第九條 受國土資源部委託負責初審的國土資源管理部門在轉報用地預審申請時，應當提供下列材料：
（一）依據本辦法第十一條的有關規定，對申報材料作出的初步審查意見。
（二）標註項目用地範圍的縣級以上土地利用總體規劃圖及相關圖件；
（三）屬於《土地管理法》第二十六條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，應當出具經相關部門和專家論證的規劃修改方案、規劃修改對規劃實施影響評估報告和修改規劃聽證會紀要。
第十條 符合本辦法第七條規定的預審申請和第九條規定的初審轉報件，國土資源主管部門應當受理和接收。不符合的，應當場或在五日內書面通知申請人和轉報人，逾期不通知的，視為受理和接收。
受國土資源部委託負責初審的國土資源管理部門應當自受理之日起二十日內完成初審工作，並轉報國土資源部。
第十一條 預審應當審查以下內容：
（一）建設項目選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規規定的條件；
（二）建設項目用地規模是否符合有關建設用地指標的規定；
（三）建設項目占用耕地的，補充耕地初步方案是否可行；
（四）征地補償費用和礦山項目土地復墾資金的擬安排情況；
（五）屬《土地管理法》第二十六條規定情形，建設項目用地需修改土地利用總體規劃的，規劃的修改方案、規劃修改對規劃實施影響評估報告等是否符合法律、法規的規定。
第十二條 國土資源主管部門應當自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，並出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源管理部門負責人批准，可以延長十日。
第十三條 預審意見應當包括對本辦法第十一條規定內容的結論性意見和對建設用地單位的具體要求。
第十四條 預審意見是有關部門審批項目可行性研究報告、核准項目申請報告的必備檔案。
第十五條 建設項目用地預審檔案有效期為三年，自批准之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
未經預審或者預審未通過的，不得批覆可行性研究報告、核准項目申請報告；不得批准農用地轉用、土地徵收，不得辦理供地手續。預審審查的相關內容在建設用地報批時，未發生重大變化的，不再重複審查。
第十六條 本辦法自2009年1月1日起施行。
預審意義
國土資源部以第7號部長令的形式發布了《建設項目用地預審管理辦法》。為什麼要制定這個《辦法》？它在規範和保障合理用地方面具有怎樣的法律效應和約束力？《辦法》出台後，國土資源部將採取哪些具體措施，保證預審工作的順利進行？
問：國土資源部為什麼制定這個《辦法》？其出台有什麼特殊意義？
答：制定這個《辦法》是落實新《土地管理法》和《<土地管理法>實施條例》的重要舉措。《土地管理法》第52條規定：“建設項目可行性研究論證時，土地行政主管部門可以根據土地利用總體規劃、土地利用年度計畫和建設用地標準，對建設用地有關事項進行審查，並提出意見。”《<土地管理法>實施條例》第22條、第23條又對上述規定進行了細化。制定這個《辦法》，就是要保證土地利用總體規劃的實施，控制建設用地總量，規範建設項目用地預審管理工作。實行建設項目用地預審，具體說有以下兩方面的意義：
一是加強了建設用地管理。建設項目用地預審是實施土地利用總體規劃，落實用途管制的重要手段。在建設項目可行性研究階段，土地行政主管部門依據土地利用總體規劃，對項目的選址定點、用地規模等進行審查，能有效地引導建設項目合理布局，節約用地，防止建設用地盲目擴張，保護耕地，確保規劃目標的實現。
二是加強了服務的功能。建設項目用地預審是保證項目合理用地需求的有效措施，通過預審，參與項目的前期審查，及時掌握和了解建設項目用地情況。對合理的用地需求，通過土地利用年度計畫給予安排；對項目用地安排存在的問題，及時提出解決辦法和途徑，就能保證建設的順利進行。
問：《辦法》對預審機關是如何規定的？其重點在哪裡？具體應在哪個階段開展預審？
答：《辦法》規定了預審機關、預審原則、程式、時間和法律效力。規定預審工作由有批准立項權的人民政府土地行政主管部門負責，這是與以前發布的《建設用地審查報批管理辦法》有關規定相銜接的。《辦法》規定，土地行政主管部門重點應當對建設項目的下列內容進行審查：一是建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合土地管理法律法規規定的條件；二是建設項目是否符合國家供地政策；三是建設項目用地選址是否符合地質災害防治規劃；四是占用耕地的，補充耕地資金是否落實，計列費用是否合理。建設項目用地選址是否符合土地利用總體規劃，建設項目是否符合國家供地政策，補充耕地措施是否可行，實質性的審查內容是規劃選址審查。預審作為一項管理手段，其意義就在於它通過參與建設項目的前期審查，依據土地利用總體規劃引導建設項目合理布局，防止建設亂鋪攤子、重複建設濫占耕地，保證規劃目標的落實，從而保證土地的可持續利用。因此，項目用地是否符合規劃是預審審查的核心內容。項目用地不符合規劃要求的，一般不得通過用地預審。
雖然用地預審並不最後確定項目用地規模，但是在用地預審階段，應對項目用地總規模和地類進行大體審核，對明顯不合理的用地及時提出建議。用地預審不涉及土地權屬、征地補償、勘測定界等用地審批階段審查的內容。
在建設項目可行性研究階段開展用地預審，也就是說，在項目可行性研究報告報批前，建設單位先向土地行政主管部門提出預審申請，土地行政主管部門對項目用地進行審查，並出具預審意見。此階段對建設項目用地安排提出審查意見，既能體現用地預審從源頭上控制和引導建設項目用地的意圖，也便於建設單位根據審查意見，對項目用地進行調整。有的項目在可行性研究報告批准後，建設單位才提出用地預審申請，這就失去了用地預審的意義。而且，一旦項目用地未能通過預審，將給建設單位造成較大損失。因此，開展建設項目用地預審工作，必須準確把握預審的時機，這是充分發揮建設項目用地預審作用的關鍵。
行政約束
問：預審具有怎樣的法律效力和行政約束力？
答：土地行政主管部門出具的預審意見是審批建設項目可行性研究報告和建設用地申請的必備檔案。為了保證預審工作真正發揮作用，《辦法》規定，建設用地報批時，必須附註土地部門的預審報告書。凡應預審而未申請的，有關土地行政主管部門將不受理建設用地申請，即使當地土地部門受理了這個用地申請，上級土地部門也將不接受這級土地部門上報的建設項目呈報說明書和有關方案。
此外，《土地管理法實施條例》和《辦法》都明確規定，建設用地項目無論是占用規劃確定的城市建設用地範圍外土地，還是占用城市建設用地範圍內的土地，都應實行用地預審。城市建設用地範圍外的建設用地項目和城市建設用地範圍內的建設用地項目，申報用地預審的程式不同。城市建設用地範圍外的建設用地項目，建設單位應向項目批准機關的同級土地行政主管部門申請用地預審。具體說，凡是國務院及國務院有關部門批准立項的建設項目，由國土資源部進行用地預審；省級人民政府及其有關部門批准立項的建設項目，由項目所在地省級國土資源部門受理用地預審；市、縣級人民政府及其有關部門批准立項的建設項目，分別由項目所在地市縣級土地行政主管部門受理用地預審。
由於規劃確定的城市建設用地範圍內的農用地轉用是分批次報批的，在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地，由項目所在地市、縣人民政府批准，其用地預審由項目所在地市、縣土地行政主管部門受理。
《辦法》規定，建設單位直接向有權受理預審的土地行政主管部門提出預審申請。需要說明的是，受理預審的土地行政主管部門的下一級土地行政主管部門應按《辦法》的有關規定，提出審查意見，作為辦理建設用地預審的檔案一併上報。
問：《辦法》對土地行政主管部門在預審工作中的依法行政作了怎樣的規定？
答：《辦法》在對建設單位的義務作出具體規定的同時，特別規定了土地行政主管部門在預審工作中的責任：一是對符合規定的申請，應當受理，不符合條件的，應當在兩個工作日內通知申請人，逾期不通知的，視為受理；二是應當從受理之日起15日內完成審查工作，經批准延長的最長不得超過30日；三是預審必須實行內部會審制度，第一次把會審制度上升為規章；四是應預審未申請預審的，市、縣人民政府土地行政主管部門不得受理建設用地申請，上級人民政府土地行政主管部門不接受下級人民政府土地行政主管部門上報的建設項目呈報說明書。
問：隨著《辦法》的頒布實施，建設項目用地預審工作將全面推開，為保證建設項目用地預審工作順利推進，當前應採取哪些措施？
答：全面推開建設項目用地預審工作。當前應著重在以下幾個方面下工夫：一是認真學習《辦法》和有關法律法規，積極做好用地預審宣傳工作。由於建設項目用地預審是一項新工作，項目批准機關、建設單位對其意義和要求了解不夠，應採取各種手段，開展宣傳，使建設項目用地預審為項目批准機關、建設單位所了解和接受，促進建設項目用地預審工作的順利進行。
二是加強協調與合作。建設項目用地預審工作涉及面廣，涉及到項目立項批准機關、項目可行性研究報告批准機關、建設主管部門、建設單位等部門。正確處理好部門之間的關係，有利於做好建設項目用地預審工作。各級土地行政主管部門要加強與有關部門的協調和合作，妥善處理好各方面的關係，積極主動地做好服務工作，把管理寓於服務之中。
三是加強規章制度建設，要規範建設項目用地預審管理。建設項目用地預審剛剛起步，各地應加強研究，積極探索，並結合本地的實際情況，制定有關規章制度和技術規範，不斷完善建設項目用地預審管理，提高建設項目用地預審工作的水平。
四是要明確預審管理機構，確定預審管理人員。各級土地行政主管部門應儘快理順內部職能，儘早明確預審管理部門和人員，保證建設項目用地預審工作有專人負責。
需要特彆強調的是，從《辦法》頒布之日起，尚未批准可行性研究報告的建設項目，都要在可行性研究報告報批前辦理預審手續。未辦理用地預審先批准可行性研究報告的建設項目，須補辦用地預審手續，否則，不予辦理建設用地審批手續。各地土地行政主管部門應認真抓好建設項目用地預審的審批工作，力爭做到按規定應預審的建設項目，依法辦理用地預審手續，真正發揮建設項目用地預審從源頭上控制和引導建設項目用地的作用。
