基本介紹
- 中文名：土地還原率
- 外文名：Land capitalization approach
- 類型：土地管理
- 性質：還原土地
概念,分類,
概念
土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價格的比率。
分類
還原率分為以下三類：
(1)綜合還原率：是求取土地及其地上建築物合為一體的價格時所使用的還原率。即如果運用收益還原法評估的是土地及建築物合為一體的價格，所使用的純收益必須是土地及建築物合為一體所產生的純收益，同時，所選用的還原率，必須是土地及建築物合為一體的還原率，即綜合還原率。
(2)建築物還原率：是求取單純建築物價格時，所使用的還原率。這時所對應的純收益是建築物本身所產生的純收益，不包括土地產生的純收益，因此選用的還原率，也應是建築物還原率。
(3)土地還原率：是求取純土地價格時，所應使用的還原率。一般情況下，土地還原率比建築物還原率低2～3個百分點。
綜合還原率、建築物還原率、土地還原率三者雖有嚴格區分，但又是相互聯繫的。若知道其中兩個還原率，便可求出另一個還原率。計算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)
公式2：r=[r1L十(r2+d)B]/(L十B)
式中：r—綜合還原率；
r1——土地還原率；
r2——建築物還原率；
L——地價；
B——建築物價格；
d——建築物折舊率。
上述第一個公式適用於建築物折舊後的純收益的情況；第二個公式適用於建築物折舊前的純收益的情況。
土地還原率取當年中國人民銀行存款利率值加上估價師認為在估價時點所需的附加值。個人一般取6%-10%
