國外農地使用權流轉制度概況

國外農地使用權流轉的理論、制度及其發展趨勢的簡要介紹。

基本介紹

• 中文名：國外農地使用權流轉制度概況
• 日本：日本實行的是農地私有制度
• 義大利：義大利實行農地私有制度
• 法國：法國實行農地私有制度

大陸法系國家農地使用權流轉制度概況

在羅馬法中，農地租佃關係是通過永佃權制度來調整的，永佃權可以以出讓、抵押或者繼承方式流轉。羅馬帝政以後，政府正式將公田出租給市民耕種，承租者只要正常納稅”便可永久耕作。正是由於其長期性特點，佃租人可以將這種權利出讓、抵押或繼承。受羅馬法的影響，一些大陸法系國家如日本、義大利、法國、德國等國家也確立了農地使用權流轉制度，農地使用權可以通過轉讓、抵押、出租或繼承等方式流轉。

日本農地使用權流轉制度

日本實行的是農地私有制度，土地利用關係先是通過永佃權制度進行調整，後來通過土地租賃契約進行調整。在永佃權的流轉方面，日本民法典規定，永佃權可以以轉讓、出租、抵押或者習慣的方式加以流轉。該法典第272條規定；“永佃權人可以將其權利讓與他人，或於其權利存續期間，為耕作或牧畜而出租土地。但是，以設定行為加以禁止時，不在此限。法典第369條第2款規定，永佃權可以作為抵押權的標的。同時，法典第277條還規定了永佃權流轉習慣的優先適用效力。日本的農地流轉制度從第二次世界大戰至今經歷了兩個發展階段。第一階段從1946年“農村土地改革到1970年5月第二次修改《農村土地法》。這一階段，農村土地法律和政策的宗旨是實現“耕者有其田”

基本上以保護和鞏固自耕農的土地所有權以及穩定農業生產為目的，因而，法律和政策相對限制農地流轉。第二階段從1970年《農村土地法》第二次修改至今。這一時期，日本的經濟高速成長，工業化、城市化的發展占用了大星農業用地，農村土地總面積不斷減少。同時，經濟高速發展創造了大量的就業機會，農業兼業化現象十分普遍。在此背景下，離農人口激增，農業生產者高齡化，後繼乏人，農村土地拋荒現象嚴重。為此，日本採取了促進農村土地所有權和經營權分離，倡導以租賃為主要方式的規模經營的農地制度改革。1980年日本政府頒布了《農用地利用增進法》，其主要內容之一就是以土地租佃為中心，鼓勵農地經營權流轉，促進農地規模經營。這一做法獲得了成功”1980年的租賃田比1970年增加了30多倍，1986年又比1980年增加了50%。

義大利農地使用權流轉制度

義大利實行農地私有制度，土地租佃關係通過永佃權制度進行調整。義大利民法典規定，永佃權可以以轉讓、抵押、繼承的方式加以流轉。該法典第965條規定；“永佃權人可以以生前行為或者臨終行為對自己享有的權利進行處分。永佃權人轉讓永佃權時無須向土地的所有人支付任何費用。但是在設立檔案中”土地所有人可以在不超過20年的時間內，完全或者部分禁止永佃權人以生前行為轉讓永佃權。該法典第2810條第4款規定，永佃權可以為抵押權的標的。同時，根據法典第587條與第2648條的規定，永佃權可以以繼承的方式進行流轉，以繼承的方式流轉的，應符合有關遺囑、遺產的接受及遺贈的取得的規定。但依法典第968條的規定，永佃權不得以轉佃的方式流轉。

法國農地使用權流轉制度

法國實行農地私有制度，法國民法通過用益權制度對相應的土地租佃關係加以調整。該法典第581條規定，用益權需就各種動產或不動產設立之。依該條規定，在農地上可設立用益權。其第595條規定，用益權人得自己享有其權利，或者向他人出租其權利，或者甚至出賣或無償轉讓其權利。法典第2118條規定，用益權可成為抵押權的標的。因此，在法國，農地用益權也可以以轉讓、出租、抵押等方式流轉。

德國農地使用權流轉制度

德國民法以用益權來調整土地租佃關係，但德國民法對各州的永佃權也持肯定態度。根據德國民法典第1059條的規定，用益權可以移轉或轉讓，但根據其第1059條的規定用益權不得抵押。

英美法系國家農地使用權流轉制度概況

英美法系國家農地使用權流轉所涉及的一個基本概念就是“地產權”。地產權概念源於英國的古老的封建土地分封制。在這裡，所有的土地歸國王所有，國王又將土地分封或特許給有功者或下屬，享有土地者被稱為主持有人(tenant-in-chief），主持有人又將土地讓與或許可給其他人占有、使用。這種讓與或許可可能有多個層次，直到土地的直接占有人（demesne-tenant）。每一層次的土地所有人或占有人都享有一種地產權，地產權可以說是一系列土地權利〔益)的抽象表達。地產權是一種私人財產權，可以轉讓、出租、抵押或繼承。對於農地而言，這一規則同樣適應。以美國為例，美國的農地使用權流轉制度主要有兩種表現；一是自主所有地產權人對農地使用權的流轉。美國實行農地私有制度，土地私人所有權的原始取得主要源於購買或政府的無償贈送，無論購買或贈送獲得的土地所有權，其產權邊界都是非常明晰的，正因為土地所有者具備了明晰的土地產權邊界,土地所有者在土地轉讓、租賃、抵押、繼承等各方面都具有不受干擾和侵犯的權利。二是租賃地產權人即土地租用者對農地使用權的流轉。在美國，土地轉讓的主要方式是租佃制，擁有土地而不自己經營的人自找使用者出租，或通過中介出租。出租的形式主要有固定地租和分成地租兩種，買賣或出租的價格由交易雙方協定採取某種方式確定。根據美國法的規定，土地租用者享有因租賃而來的土地權益，這種土地權益可以以轉租、轉讓、繼承等方式流轉。在美國，農地流轉的基本精神是促進農地的規模經營。一方面，法律賦予農地所有人或租用人享有穩定而有保障的土地私有權利；另一方面，美國家庭農場的組織形式及其制度也有利於農地的規模經營，如為保證農場土地的完整性，農場經營者可註冊成立公司或合夥組織等。法律規定，家庭成員可擁有或繼承農場土地股份，但不能退股或將股份作抵押，只許內部轉讓，以保證在代際傳承中不被細分碎化。

社會主義國家農地使用權流轉制度概況

以越南為例。越南實行農地國有制度，特別重視農地使用權的流轉。越南1992年憲法第18條規定土地屬於全民所有，國家將土地委託給組織和個人長期使用，這些組織和個人可以依法轉讓土地使用權。根據1993年的《土地法》第3條的規定，國有農地無償分配給農民使用，農民對所使用的土地有7種流轉性權利，包括；土地使用權轉讓、交換、抵押、繼承、出租、入股、再出租。1995年頒布的《越南民法典》第五篇是關於土地使用權轉讓(流轉)的專門規定。該篇共分6章，其中；第一章，總的規定；第二章，土地使用權交換契約；第三章，土地使用權轉讓契約；第四章，土地使用權租賃契約；第五章，土地使用權抵押契約；第六章，土地使用權的繼承。根據規定，土地使用權交換的條件是為了生產和生活便利(第700條)。土地使用權轉讓契約須經政府主管機關確認並辦理登記手續(第691條)，土地使用權轉讓的條件是遷居、轉換行業、喪失勞動能力心第（706條)。

土地使用權出租的條件是缺乏勞動力、資金等生產條件或轉換行業，租賃期限不得超過使用限額，必須保護、改良、補養土地，提高土地增值能力，保護環境，維護和諧的鄉鄰關係〔第695條)。宅基地，家地、林地使用權可以設定抵押。以農林地設定抵押的目的是為了獲得，“生產性貸款”接受抵押的一方是“越南銀行或國家批准成立的國內信用機構。宅基地抵押的目的是為了“生產和生活需要，接受抵押的一方是“越南經濟組織或個人。土地使用權的繼承根據不同的土地用途而有不同的條件。如繼承用於一年生作物種植和水產養殖的農地的條件是；繼承人有使用土地的需要和條件，繼承人現在使用的土地面積未足法定的限額(第740條)。但對用於種植多年生作物的農地、用於種植林木的林地和宅基地的繼承，並無特別的限制。越南民法典的這些規定確認了土地使用權的物權性質，為土地使用權的流轉提供了基礎條件。同時，防止土地向少數人集中等土地使用權流轉限制條件的規定，在保障土地利用效率的同時，又兼顧了土地流轉中的社會公平。可以說，越南民法典的這些規定是在土地全民所有的憲法原則下，適應土地商品化和私人財產化需求的良好的制度設計。