《商業地產選項》是2012年02月中國建築工業出版社出版的圖書，作者是史博文。
基本介紹
- 書名：商業地產選項
- 作者：史博文
- ISBN：9787112135578
- 類別：經濟與管理
- 頁數：212頁
- 定價：58.00元
- 出版社：中國建築工業出版社
- 出版時間：2012年02月
- 裝幀：精裝
- 開本：16開
作者簡介,內容提要,前言,目錄,
作者簡介
史博文（字錦哲） 蒙古族，出生在美麗遼闊的科爾沁草原。畢業於內蒙古民族大學政法與歷史學院，深造於清華大學國際工程項目管理研究院資本運營專業。
大學畢業後，曾任“地區行政公署”副盟長（地級市副市長）秘書。1992年，融入“十萬人才下海南”的“海南大潮”，創立了中國首家，也是唯一一家“風險研究會”——海南省風險研究會，並任法人代表、理事長；隨後，從事“商業地產與零售店”行業至今20年......
先後出任：海南樂普生商廈資深經理（化妝品部經理、日化超市經理、男裝部經理、業務管理部經理、商鋪銷售部經理），深圳銅鑼灣購物廣場（Shopping Mall）常務副總經理，廣州摩登百貨項目總經理，D FORTUNE TANG.PTE.LTD CEO，豐物堂（中國）商業機構董事長，喜真博文工作室首席顧問等中外著名“商業地產、零售店與商業公司”的高級領導職務。
——從沿海到內地，從百貨到Mall，從經理到總裁，從國內到國際......運營、合作、服務、諮詢了數十個著名的“商業地產與零售店”項目；諸如：海南萬國商城（早期），海南石梅灣旅遊開發區，深圳西武百貨，成都熊貓萬國商城（早期），南寧華星時代廣場，張家界金海岸購物廣場，等等；涵蓋了包括：百貨店、超級市場、Shopping Mall、HOPSCA（城市綜合體）、旅遊開發區等“泛商業地產”的多種經營形態；並親身經歷了中國經濟周期的“高峰與低谷”，深諳中國經濟、商業與地產發展、變化及運營的內在規律。
職業經歷橫跨了“政府、金融、房地產、商業、品牌管理”等“五大領域”，是我國最具權威的“商業地產與零售店”實戰型專家之一，也曾是清華大學“商業地產運營總裁班”的簽約合伙人。其積20年的職業生涯，歷時5年創作的「商業地產運營」叢書和「商業地產&零售店」全書等“系列專著”，也將陸續與廣大讀者見面......
內容提要
本書是“史博文「商業地產運營」叢書”的第一本，“叢書”共分“七本九冊”，包括：《選項》，《商業規劃》（《定位與業態規劃》、《布局與動線規劃》、《土地與物業規劃》），《企劃與行銷》，《招商》，《運營模式與風險》，《經營管理》，《戰略發展》。
本書涉及許多“原創理論”和“創新理論”，這是作者在20年的商業地產實踐中，關於“城市與經濟”、“商業與地產”、“消費與人性”的系統經驗與思考。而且，這些理論在中外“理論界和實業界”都是十分少見的，並期待著能夠套用於中國商業地產的實踐。
職業生涯20年，5年集中創作，數十項原創與創新理論！
史博文「商業地產運營」叢書之《商業地產選項》，系統地論述了商業地產“選項”的基礎範疇，包括“市場需求與競爭”、“城市經濟能量分析”、“商圈原理”及“項目選址”等；並從“基本概念”談起，對商業地產的“內在本質”和“運營規律”進行了深刻的解讀！
本書涉及許多“原創理論”和“創新理論”，這是作者在20年的商業地產實踐中，關於“城市與經濟”、“商業與地產”、“消費與人性”的系統經驗與思考。而且，這些理論在中外“理論界和實業界”都是十分少見的，並期待著能夠套用於中國商業地產的實踐。
本書是商業地產“資本追逐利潤”最基本的運營系統；也是商業地產項目“數千萬”，甚至“數十億”投資獲得成功的基本前提！如果說“良好的開端是成功的一半”，那么，《商業地產選項》就是商業地產項目“成功揚帆的起點”！
本書圖文並茂、案例豐富、語言生動、觀點精闢，可供商業地產開發商、投資人、從業者指導實踐以及科研院所、高校師生閱讀參考和學習；同時，它也是政府進行商業地產巨觀管理，防止社會資源巨大浪費的基礎依據。
圖書腰封
圖書第一版發行前言
滯後的理論
商業地產對“城市生活”的影響如此巨大而又高深莫測，是因為它跨越了房地產、商業、金融等多個學科和領域，是一門地地道道的邊緣科學和複合產業。因此，無論是理論還是實踐，無論是國內還是國外，無論是企業還是政府，都存在很多不成熟的和有待完善的問題。主要表現在幾個方面：
理論不夠成熟。在國際上，很多套用於“商業地產和零售店”的“權威理論”，都存在很大的片面性和局限性。諸如，“萊利商圈法則”、“哈夫引力模型”、“SWOT態勢分析法”、“波特競爭模型”、“藍徹斯特法則”等等。就連一些“高等學府”的教材和講義也存在缺欠，甚至是錯誤的。
政府缺乏經驗。我們國家的許多地方政府，由於缺少成熟理論的指導，在“商業地產和零售業”的巨觀管理上也缺乏經驗。如，很多地方政府將“超大型Mall”作為“政績工程”而失敗；又如，將“人均擁有商業面積1平米”這樣“低價值的商業指標”寫入“城市發展規劃”等。
關於“國際標準”
而其中的“鄰里購物中心”，面積小的僅有3萬平方英尺（約2787平方米）；在中國，又有誰見過“這么小的”、“僅服務鄰里的”購物中心哪？！
中國對“購物中心”的理解，是要能輻射“一定城區範圍”的較大商場，好比北京“老崇光SOGO”（南館開業前），長沙平和堂等等，而決不僅僅是“服務鄰里”！（參見：《商業規劃》-商業地產的“八大業態”-Shopping Mall/購物中心與LifeStyle Center）
或許我們將ICSC所界定的“購物中心”，理解為廣義的“購物場所”更符合中國的實際；而“鄰里購物中心”與其說是“購物中心”，倒不如說是“小型商業區”或“社區商業”更為合適！
所謂的“國際標準”，一旦脫離了中國的實際，就會產生混亂——抑或是思想的，抑或是經營的！
又如“坪效”，是衡量商場“單位面積產出”的指標，在業界也經常有人樂此不疲地使用，即使是評價國內商場“單位效益”時也是如此，但在中國又有多少人知道什麼是“1坪”呢？！
“坪”，原為日本的“面積單位”，後來就有國人照搬過來了。1坪=3.3058平方米，既然還要換算，為什麼評價國內商場“單位效益”時，不用我們自己的“面積單位”——“平”（平米）哪？！或許有些人覺得“坪”流行於國外，用起來更淵博、更時尚吧！
就連“社區”這樣一個再普通不過的詞，也要“引經據典”，最後查出來是誕生在德國，於是就覺得有關“社區商業”的論述更加“權威”！那么“居委會”、“街道辦”是不是也要查一查它的“國際淵源”哪？！
我們應該尊重“國際標準”，但並不能失去思考的能力！“盲崇”的思維方式是可怕的，因為它會阻礙一個民族創新能力的發揮！
對傳統知識的反思
在多年的經營實踐和大量中外書籍的閱讀中我發現，有一些“套用價值”很低的理論，卻被很多“中外書籍”重複地傳抄和論述，比如，“商圈層次劃分”理論。
有一種觀點認為：“核心商圈”約占50%-70%的消費群；“次級商圈”約占15%-20%的消費群；其餘為“邊緣商圈”的消費群（當然也有“其它表述”）。
因此，我在想：“核心商圈”為什麼不是55%-75%的消費群？“次級商圈”又為什麼不是20%-25%的消費群？……經過考察和思考我感到：這應該不是一個“一般性理論”，而可能是國外的個別零售企業，早年時對自己銷售狀況統計的一個結論，如美國的西爾斯等，但卻被國內外的某些“專家學者”歸納成了“一般性理論”。
其實，這種“商圈層次劃分”理論，是缺少“套用價值”的。原因有二：
其一、對於商場開業前的“選項”而言。如果“業態定位”不準確，50%-70%的消費群並不能帶來50%-70%的業績；如果“業態定位”準確，或許20%的消費群就能帶來70%的業績。因此，這一命題是缺少實際意義和指導價值的！
其二、對於開業後的“商圈管理”而言。用“客群數量”來界定“商圈層次”是不科學、也不準確的；因為“一定比例的客群數量，並不一定帶來等比例的銷售業績”；而界定“商圈層次”的根本依據是銷售業績！（參見：《選項》-商圈原理-項目商圈）
如果連“商圈原理”都出問題，那么，對於“商業地產和零售店”的成功運營是致命的！
實證的方法
在“本套叢書”的創作中，大凡涉及到“套用理論”，即使是“國際的、權威的、經典的”，我們也多以“實證的方法”進行了驗證，而不是“人云亦云”！諸如，“商圈的測量”、“通道寬度的測量”、“物業層高的測量”，等等……
在“步行商圈”的測量中，我們採用了“捲尺、秒表和記步器”等工具，測算了行走步伐的大小、頻率，以及“不同距離”帶給人們的疲勞程度，並考慮到老人、婦女及年輕人行走速度的不同等。最後得出結論：步行商圈的距離範圍在0.5～2.1公里左右；並且由“活力距離、有效距離和障礙距離”“三段距離”所組成。（參見：《選項》-商圈原理-項目商圈）
對“機動車商圈”的測量，我們通過一遍一遍地乘坐“小汽車和捷運”，測量和評估了人們的“乘車時間”及“忍耐程度”。最後得出結論：“小汽車和軌道交通”可以使項目商圈“有效地延伸”10～20公里左右的距離。“理由充分”的項目則可以使“商圈距離”延伸至30～50公里左右......（參見：《選項》-商圈原理-項目商圈）
而科學地界定這些“理論範疇”，對於“商業地產和零售店”的“商圈距離”、“口岸範圍”、“步行街長度”等的“研究和運營”都是相當重要的！
在對“商業物業層高”進行界定和評價時，我們也實地測量了多個Shopping Mall；諸如，北京國貿商城、西單大悅城，上海梅龍鎮廣場、來福斯廣場，廣州正佳廣場等，並進行了充分對比和評估；最後才得出結論：2.5米-3米的層高，是人們“感官舒適度”的一個域限。低於2.5米的層高，人們會有明顯的“壓抑感”；超越3米的層高，人們的感官舒適度會有明顯的好轉。（參見：《商業規劃》-賣場與物業規劃-層高與層數）
……凡此種種！
關於“原創理論”和“創新理論”
商業地產是一個“全新的領域”，多年的經營實踐與思考使我發現，商業地產的很多實際問題，用現有的理論是難以解釋的，無論是“零售學、房地產學、金融學還是管理學、經濟學”等等都是如此；而有些“經院理論”在行業的套用甚至是錯誤的！我也查閱了包括美國、日本在內的“數千萬字”的書籍和資料，也都無法釋義。
為了更好地解決商業地產的實際問題，在“本套叢書”的創作中，我也相繼建構了多項“套用理論”（包括原理、定律、模型等）；這也是我20多年來，關於“城市與經濟”、“商業與地產”、“消費與人性”的系統思考與總結，並期待著能套用於中國商業地產的實踐。
在業界尚未發現有闡述的理論，我暫定名為“原創理論”；業界已經存在的理論，需要修正或完善才能套用於實踐的，我稱之為“創新理論”。
還有一些理論，也應該是業界尚未出現的，如城市級別的“階梯段劃分法”，“城市消費水平係數”等，但我並沒有稱之為“原創理論”；是因為對於“非常成熟”的“GDP理論”，我實在不敢造次！
這些“原創理論”和“創新理論”包括：商業地產的“三級市場”結構，商業地產“競爭態勢模型”，城市級別的“階梯段劃分法”，“逐級消費”的市場理論，“口岸準入法則”，“商用馬太”布局準則，理性銷售商鋪的“平安值面積模型”，等等......
關於“名店案例”
在“本套叢書”中，或許會涉及到很多“中外名店案例”，諸如：沃爾瑪、家樂福、永旺、易初蓮花、嘉茂購物中心、萬達廣場、北京國貿商城、北京東方廣場、燕莎友誼商城、北京莊勝崇光、連卡佛、北京王府井百貨、上海港匯廣場、上海東方商廈、深圳中信城市廣場，等等；但並不像以往社會對他們“一貫的高評價”，而可能是指出它們一些“深層次的不足”。
其實，這些“中外名店”都已經做得非常好，只是因為它們“太著名”，才更容易引起人們的關注。並且，這些“案例”也只說明“昨天和過去”，並不代表“明天和未來”！之所以選擇這些“名店”作“案例”，只是希望能給行業一些更為深刻的啟示！
在“案例”中，本人所提及的一些看法，也謹代表個人的經驗及一家之言，其中也不免有偏頗和片面的觀點，若有不妥之處，在此深表歉意！
“叢書”的結構與特性
“本套叢書”定名為：「商業地產運營」叢書。其大體分為“七大知識模組”，包括：《選項》、《商業規劃》、《企劃與行銷》、《招商》、《運營模式與風險》、《經營管理》、《戰略發展》（參見：附錄 史博文「商業地產&零售店」全書圖），這是按商業地產運營的“基本程式”來創作的。
“本套叢書”的每個章節和知識模組，都是從“基本概念”談起，並力圖從“原理的深度”，對商業地產的“內在本質和發展規律”進行了探討。
“本套叢書”也試圖從更廣的角度，對“系統理論”作了更加充分地詮釋，其知識面涵蓋了“巨觀經濟、房地產、商業、金融、投資、數量方法、行銷、管理、形式邏輯，甚至文學、哲學”等多個領域。
我希望能通過“本套叢書”搭建起一套“系統的理論體系”，為行業的發展做一些有益的嘗試，哪怕是一塊石、一塊磚、一塊瓦……
“本套叢書”擁有“上百萬字”的龐大體系（雖然很多章節已經過“十數次”甚至“數十次”的修改與完善），並且包含了許多“原創理論”和“創新理論”；大凡“龐大、創造與創新”，不足之處甚至錯誤都在所難免，也希望業界同行不吝賜教。
“本套叢書”是“我與中國商業地產20年”的經驗積累與思考，更希望能與國內外的業界同仁和朋友們共同分享！
巨變時代的中國
生產方式的改變，一定會帶來思想文化的社會變革。中國正在經歷著與西方社會完全不同的“時代巨變”……
在未來，就“商業地產和零售業”而言，“中國的就是世界的！”——已開發國家的經營形態，中國都會出現；而中國市場的特性，已開發國家卻少有經驗，如“一線城市”、“二線城市”、“三線城市”、“四線城市”等。
這是由於中國的人口眾多，並存在著大量的“農村人口”；城市數量多，但“城市化率”較低，城鄉差距也較大造成的。但它很可能在“實踐和理論”上超越西方，使“商業地產和零售業”的內涵比西方更加豐富！
史博文
2011年8月10日於北京
圖1-6
圖2-6
圖4-16
圖5-18目錄
前 言
第1章商業地產概述
1、1 商業地產的涵義
開篇實例：中國的商業地產_“霧裡看花、水中望月”！（01）
1、1、1 商業地產的概念
1、1、2 商業地產的範疇
新聞觀察：華僑城商圈：活脫脫是個“購物公園”
1、2 商業地產的本質
1、2、1 商業地產的“行業本質”
1、2、2 商業地產的“產業要素”
1、3 商業地產的社會價值
1、3、1 商業地產與“城市生活”
1、3、2 商業地產與“都市機能”
1、3、3 商業地產與“產業關係”
1、4 商業地產與住宅地產
1、4、1 產業性質的差異性
1、4、2 產業價值的關聯性
1、5 運營程式與理論範疇
1、5、1 商業地產的運營程式
1、5、2 商業地產的理論範疇
第2章市場需求與競爭
2、1 代群
2、1、1 代群的基本含義
2、1、2 兩種代群的界定
2、1、3 代群關係與市場地位
新聞觀察：70後、80後、90後三代人與服裝業的互動式成長
2、2 市場區隔
2、2、1 市場區隔的含義
2、2、2 市場區隔的標準
2、2、3 市場區隔的運用
2、2、4 市場區隔的原則
2、3 目標市場選擇
2、3、1 目標市場的基本含義
2、3、2 目標市場的選擇策略
2、3、3 目標市場的競爭考量
2、4 “三級市場”結構
2、4、1 一級市場（投資市場）
2、4、2 二級市場（招商市場）
2、4、3 三級市場（零售市場）
2、5 項目的競爭態勢
2、5、1 市場需求
2、5、2 項目條件
2、5、3 現有的競爭者
2、5、4 潛在進入者
2、5、5 品牌資源與“多功能”
案例：由“燕莎商號”想到的......！（01）
2、6 更多競爭考量法
2、6、1 波特模型
2、6、2 SWOT分析法
案例：河南某項目與“SWOT”診斷（02）
第3章城市經濟能量分析
3、1 GDP與城市級別劃分
3、1、1 城市級別的統計分析
3、1、2 城市級別的劃分方法
3、1、3 城市能量與市場準入
3、1、4 城市GDP的“補充指標”
3、2 城市綜合指標分析
3、2、1 城市消費指標分析
3、2、2 城市存量指標分析
3、2、3 城市增量指標分析
3、3 “現狀飽和指數”分析
3、3、1 零售飽和指數IRS
3、3、2 “多業態”飽和指數
3、4 “千人擁有商場面積”
3、4、1 “千人擁有商場面積”的含義
3、4、2 “千人擁有商場面積”表達式
3、4、3 “千人擁有商場面積”的指標解析
3、4、4 “千人擁有商場面積”的評估依據
3、4、5 “千人擁有商場面積”與城市規劃
實例：“人均擁有商業面積”之評價（02）
3、5 “逐級消費”的市場理論
3、5、1 “逐級消費理論”的基本內容
3、5、2 “逐級消費理論”的市場背景
3、5、3 “逐級消費理論”的指導價值
第4章商圈原理
4、1 商圈的基本範疇
4、1、1 商圈的含義
4、1、2 商圈的類別
4、1、3 “理論商圈”與“實際商圈”
案例：深圳“嘉匯新城”與“實際商圈”（03）
4、2 城市商圈與口岸
4、2、1 城市商圈的基本含義
4、2、2 城市商圈劃分與闡述
4、2、3 城市商圈的存在方式
4、2、4 城市規模與商圈特徵
4、2、5 城市商圈與適合業態
4、2、6 城市商圈與業態定位
4、2、7 城市商圈與商業口岸
4、3 項目商圈
4、3、1 項目商圈的含義
4、3、2 項目商圈的劃分
4、3、3 項目商圈的結構
4、3、4 典型商圈的闡述
經濟學概念：「1小時生活圈」
4、3、5 項目的商圈管理
實例：“商圈構成”分析（03）
商家背景：Sears Roebuck（美國西爾斯·羅巴克）
4、4 項目業態與商圈
4、4、1 業態、商圈與人口
行業借鑑：“商圈假想”-實例（04）
4、4、2 業態、商圈與距離
附錄：城市商業網點條例
4、5 消費商圈
4、5、1 消費商圈的含義
4、5、2 消費商圈的形式
4、6 商圈的引力模型
4、6、1 萊利法則
4、6、2 伽薩法則
案例：“商圈分界點”分析（04）
4、6、3 哈夫模型
案例：“引力機率”分析（05）
4、6、4 “引力法則”評價
經濟學概念：「大都市帶」
第5章項目選址
5、1 選址的基本準則
5、1、1 把握城市的發展趨勢
5、1、2 適當逃避遠大的理想
5、1、3 重視區域的市場特性
5、1、4 規避項目的存在障礙
5、1、5 依賴良好的交通環境
5、1、6 有效避免同質化競爭
5、1、7 商業中心都是雙刃劍
5、1、8 謹慎開創全新的口岸
5、1、9 位置要適合業態需要
實例：商圈“乾字型”結構——“上位”與活力？！（05）
經濟學概念：CBD、RBD
商家背景：West Edmonton Mall（加拿大西埃德蒙頓購物中心）
5、2 選址與城市商圈
5、2、1 “項目動力學說”的含義
5、2、2 “項目動力學說”的內容
5、3 項目落點的選擇
5、3、1 儘量靠近“繁華區”
5、3、2 儘量靠近“商業主幹線”
5、3、3 十字路口“金角勝銀邊”
5、3、4 項目一定要臨街
5、3、5 “主門位”要能迎接“主客流”
5、3、6 道路兩旁的選點要素
5、4 商圈/口岸變遷
5、4、1 商圈/口岸變遷的基本範疇
5、4、2 變遷方式與投資/選址機會
5、4、3 商圈/口岸變遷的客觀條件
經濟現象：城市空心化
案例：從“五虎鬧長沙”到“平和堂一枝獨秀”（06）
5、5 特殊商業區的選址
5、5、1 車站口岸與商業地產
5、5、2 海濱景區與商業地產
後 記
史博文「商業地產&零售店」全書圖
史博文「商業地產&零售店」全書圖
北京王府井新華書店展銷圖書-1
北京王府井新華書店展銷圖書-2