《南寧市城市房屋拆遷評估管理規定（試行）》是南寧市一部地方政府規章。
基本介紹
- 中文名：南寧市城市房屋拆遷評估管理規定（試行）
- 類別：地方政府規章
檔案全文
（2003年5月31日南寧市人民政府檔案南府發[2003]78號公布）
第一條 為規範房屋拆遷評估行為，維護房屋拆遷當事人的合法權益，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規範》、《南寧市城市房屋拆遷管理實施辦法（試行）》等法規規章及其他有關規定，結合本市實際，制定本規定。
第二條 凡在本市城市規劃區內國有土地上進行房屋拆遷評估活動的，適用本規定。
第三條 在本市城市規劃區內國有土地上從事房屋拆遷評估的估價機構（以下簡稱估價機構），應取得三級以上房地產評估資質、具備國家或省一級註冊的土地評估資質。
拆遷當事人應當委託符合資質條件的估價機構進行評估，並簽訂房屋拆遷評估委託契約。
估價機構接受評估委託後，不得轉讓評估業務。
第四條 拆遷評估估價人員應當是註冊房地產估價師、土地估價師。
第五條 估價機構應當按照委託契約約定的時間和要求完成評估，並出具房屋拆遷評估報告。評估報告經註冊房地產估價師、土地估價師簽字並經估價機構蓋章方才有效。
第六條 拆遷當事人應當按照《房地產估價規範》和其他有關規定向估價機構如實提供評估所需資料，並協助估價機構開展現場查勘等工作。
拆遷當事人未如實提供有關資料、未履行委託契約約定的義務，造成評估失實或其他後果的，應承擔相應責任。
拆遷當事人要求的，估價機構應向其解釋評估方法等技術問題。
第七條 估價機構及估價人員應按委託方要求，對其提供的涉及房地產評估的情況和資料保守秘密。
第八條 南寧市城市房屋拆遷辦公室（以下稱拆遷管理機構）負責組織或委託相關行業管理協會成立南寧市房屋拆遷評估技術委員會（以下簡稱技術委員會）。技術委員會負責對有爭議的評估結果進行鑑定。
技術委員會通過公開招聘方式選任評估專家設立技術委員備選庫。受聘技術委員需具備如下條件：
（一）取得《房地產估價師執業資格證書》或《土地估價師資格證書》3年以上；
（二）主持完成房地產估價項目10宗以上或評估面積在10萬平方米以上；
（三）在評估機構執業；
（四）無違法或違反估價人員職業道德等不良記錄。
第九條 房屋拆遷評估對象為被拆遷房屋及其附屬物和房屋所有權證範圍內的土地使用權。
房屋拆遷評估採用的價值標準為市場價值。估價時點與批准拆遷日期相距不得超過一個月。
第十條 房屋拆遷評估應當依據有關規定和專業規範，根據區位、結構、房屋用途、產權狀況等因素，採用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法，參照房屋拆遷補償指導價格，綜合考慮成新、樓層、朝向、裝修等因素確定評估結果。
房屋產權狀況包括房屋產權性質和土地使用權性質。房屋產權性質以房屋所有權證上標明的性質為準；房屋所有權證未標明的，由房產行政主管部門確認。土地使用權性質以國有土地使用權證標明的使用性質為準；土地使用權證未標明的，由土地行政主管部門確認。
房屋拆遷補償指導價格（表2、3、4）適用於國有劃撥土地上的被拆遷房屋。
第十一條 拆遷評估包括對被拆遷房屋的分類評估、分戶評估，以及對被拆遷房屋裝修部分的評估。
第十二條 分類評估是指估價機構根據區位、結構、用途、產權狀況等因素，對拆遷範圍內的房屋進行分類並採取適當方法，參照房屋拆遷補償指導價格結合區位修正係數計算出的分類評估指導價，評估出各類房屋的拆遷評估價格。
分類評估指導價的計算公式：
分類評估指導價＝房屋拆遷補償指導價格×（1＋區位修正係數）
分類評估費用由拆遷人承擔。
第十三條 分戶評估是指由估價機構根據被拆遷房屋每戶的區位、結構、用途、產權狀況、樓層、朝向、成新等因素，選取適當的評估方法，參照依據房屋拆遷補償指導價格結合相關係數計算出的分戶評估指導價，評估出每戶房屋的拆遷評估價格。
分戶評估指導價的計算公式（不包括未上市或半產權的房改房）
分戶評估指導價＝房屋拆遷補償指導價格×｛1＋區位修正係數（表6）｝×樓層修正係數（表8）×朝向修正係數（表9）×鋪面臨街進深修正係數（表10）－建築安裝工程造價計價標準（表5）×｛1－成新率（表7）｝
分戶評估費用由拆遷人和被拆遷人平均分攤。
第十四條 裝修評估是指由估價機構根據被拆遷房屋的裝修標準，結合裝修市場行情和使用年限，評估出每戶房屋的裝修評估價值。裝修評估價格也可由拆遷當事人協商確定。
房屋裝修評估指導價＝房屋裝修重置價值×（標準使用年限－裝修實際使用年限）÷標準使用年限
各類房屋裝修的標準使用年限：①住宅10年；②辦公用房7年；③鋪面、旅館、飯店等營業性用房5年。
房屋裝修重置價值由估價機構參照房屋裝修補償指導價格（表13）進行評估。房屋裝修補償金額最低不得低於房屋裝修重置價值的20％。
裝修評估費用由委託人承擔。
第十五條 以劃撥方式取得土地使用權的，其地上房屋的拆遷評估價格應扣減土地使用權出讓收益或相當於土地使用權出讓收益的價款。
以出讓方式取得土地使用權的，其地上房屋的拆遷評估價格，由估價機構根據有關技術規定，按市場狀況並結合土地已使用年限等因素，扣除已使用年限的土地使用權價款後評估確定。
第十六條 實行貨幣補償的，被拆遷房屋的貨幣補償價格由拆遷當事人在分類評估價基礎上協商確定，並以該協商結果作為拆遷補償依據。
第十七條 已上市的房改房拆遷補償價格按私有房屋拆遷補償標準補償；未上市的房改房在私有住宅房屋拆遷補償標準基礎上扣除5％的劃撥土地使用權權益。半產權的房改房在私有住宅房屋拆遷補償標準基礎上扣除25％的劃撥土地使用權權益。
未上市房改房的分戶評估指導價＝房屋拆遷補償指導價格×95％×（1＋區位修正係數）×樓層修正係數×朝向修正係數－建築安裝工程造價計價標準×（1－成新率）
半產權房改房的分戶評估指導價＝房屋拆遷補償指導價格×75％×（1＋區位修正係數）×樓層修正係數×朝向修正係數－建築安裝工程造價計價標準×（1－成新率）
第十八條 拆遷當事人對房屋拆遷分類評估結果有異議的，可在收到評估結果之日起七日內，由拆遷當事人共同委託估價機構進行分戶評估；共同委託不成的，由市拆遷管理機構在拆遷人代表和被拆遷人代表均在場的情況下隨機抽取一家符合資質條件的估價機構進行分戶評估。估價機構不得接受拆遷當事人單方對被拆遷房屋的分戶評估委託。
受委託估價機構應在接受評估委託之日起七日內，完成評估並出具評估報告。
第十九條 拆遷當事人對被拆遷房屋的分戶評估結果有異議的，可以在收到評估結果之日起七日內，向技術委員會申請鑑定。
拆遷當事人未在規定時間內對分戶評估結果申請鑑定的，分戶評估結果作為拆遷補償及裁決的依據。
第二十條 技術委員會自收到評估鑑定申請之日起二日內從備選庫中隨機抽取3～7名（單數）技術委員組成評估鑑定小組，並將鑑定小組組成人員告知拆遷當事人。
抽取的技術委員有下列情況之一的，不能作為評估鑑定小組成員：
（一）正在或曾在出具被鑑定評估報告的估價機構工作。
（二）與出具被鑑定評估報告的估價人員有三代以內直系親屬關係的。
（三）與受評估房屋的產權人有三代以內直系親屬關係的。
（四）與當事人有其他利害關係，可能影響公正鑑定的。
拆遷當事人認為抽取的鑑定小組成員具有上述應迴避事由的，可在接到鑑定小組組成人員通知之日起二日內申請迴避；是否迴避，由技術委員會在二日內書面答覆申請人。技術委員會發現抽取的人員具備上述迴避事由的，可決定迴避。
第二十一條 出具被鑑定評估報告的估價機構應當在收到技術委員會發出的受理通知之日起二日內向評估鑑定小組提供評估報告、評估技術報告和其他有關資料。
評估鑑定小組在作出受理通知之日起十日內對評估報告的合法性、合理性進行鑑定，出具鑑定結論。鑑定結論須經評估鑑定小組全體簽名。有不同意見的，應予註明。
鑑定結論作為房屋拆遷補償和裁決的依據。
第二十二條 房屋拆遷評估鑑定費用由申請人預交。評估報告經鑑定為不合法、不合理的，鑑定費用由出具該評估報告的估價機構承擔；評估報告合法、規範、合理的，鑑定費用由申請人承擔。
第二十三條 估價機構有下列行為之一的，市拆遷管理機構應建議房地產估價行政主管部門降低其資質等級或者取消其房地產價格評估資格；給拆遷當事人造成損失的，應當承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）轉讓評估業務、或允許他人借用自己名義從事房屋拆遷評估業務的；
（二）違反房屋拆遷評估操作規則，出具虛假評估報告，評估結果嚴重失實，或者惡意串通、損害拆遷當事人合法權益的；
（三）不履行評估技術諮詢或解釋義務的；
（四）不配合拆遷評估技術委員會進行鑑定的；
（五）以不正當理由或名目收取額外利益的；
（六）其他不符合從事房屋拆遷評估業務的情形。
第二十四條 估價人員、鑑定小組成員有下列行為之一的，市拆遷管理機構應建議房地產估價行政主管部門按規定予以處罰：
（一）故意提高或者降低評估價格，出具虛假評估報告或鑑定結論造成當事人直接經濟損失的；
（二）利用執業方便謀取委託評估契約中約定收取的費用外的其他利益的；
（三）準許他人以自己的名義在房屋拆遷評估活動中執行房地產估價師業務的；
（四）以個人名義承接房屋拆遷評估業務，並收取費用的。
第二十五條 估價機構、估價人員、鑑定小組成員有本規定第二十三條、第二十四條規定的違反職業道德和違法行為的，由房地產估價行政主管部門對該行為予以記錄並公布，不良記錄應存檔備公眾查詢。
第二十六條 本規定所涉及下列各類指導價格和各類係數表見附屬檔案：
搬遷補助費和停產停業補償費指導價格（表1）；
私有房屋拆遷補償指導價格（表2）；
公有房屋拆遷補償指導價格（表3）；
雜物房拆遷補償指導價格（表4）；
房屋建築安裝工程造價計價標準（表5）；
房屋區位修正係數幅度表（表6）；
房屋已使用年限、成新率對照表（表7）；
樓層修正係數表（表8）；
住宅朝向修正係數表（表9）；
鋪面臨街進深修正數表（表10）；
私有房屋最低補償單價（表11）；
部分附屬物的拆遷補償指導價格（表12）；
房屋裝修補償指導價格（表13）。
上述標準，由市價格行政主管部門會同房屋拆遷行政主管部門根據房地產市場價格變動情況定期調整，報市人民政府批准後公布實施。
市轄縣人民政府可結合本地實際制定本轄區內房屋拆遷各類評估指導價格和相關參照係數。
第二十七條 本規定由市人民政府負責解釋。
第二十八條 本規定自2003年7月1日起施行。
附表：南寧市房屋拆遷評估指導價格和相關係數表
表(1) 有關補助費和停產停業補償費指導價格
