南寧市房地產抵押管理暫行辦法

1999年11月29日南寧市人民政府發布人民政府令第32號：南寧市房地產抵押管理暫行辦法。

基本介紹

• 中文名：南寧市房地產抵押管理暫行辦法
• 發布單位：南寧市人民政府
• 發布時間：1999年11月29日
• 相關檔案：人民政府令第32號

第一章　總則

第一條　為加強本市房地產抵押管理，保障房地產抵押當事人的合法權益，維護房地產交易市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押房地產折價或者以拍賣、變賣抵押房地產所得的價款優先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給押抵權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

第三條　本辦法適用於本市行政區域城鎮國有土地範圍內的房地產抵押。

第四條　房地產抵押應當遵循自願、公平、互利和誠實信用的原則，依法設定的房地產抵押關係受法律保護。

第五條　南寧市房產管理局、南寧市土地管理局（以下合稱市房地產行政管理部門）按職責分工負責本市房地產抵押管理工作。市轄縣建委、土地局負責本轄區內的房地產抵押管理工作。

第二章　抵押權的設定

第六條　下列房地產可以設定抵押權：

（一）抵押人依法有權處分的國有土地使用權；

（二）抵押人所有的房屋連同房屋占用範圍內的土地使用權；

（三）抵押人依法預購的商品房；

（四）符合房地產轉讓條件的在建工程。

第七條　下稱房地產不得設定抵押權：

（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制其權利的房地產；

（二）非法占用、違法建設、權屬不明或有爭議的房地產；

（三）房屋所有權、土地使用權權利人不一致的房地產；

（四）教育、醫療、市政等以公益為目的的事業單位、社會團體用作教育設施、醫療設施、市政工程設施及其他社會公益設施的房地產；

（五）宗教寺廟、公園、名勝古蹟、文物建築或有重要紀念意義的其他建築；

（六）已依法公告列入拆遷範圍內的房地產；

（七）政府代管的房地產；

（八）已預售的房屋或拆遷人簽訂拆遷補償安置協定用於補償安置被拆遷人的房屋（房屋預購人或被拆遷人不受此限制）；

（九）國有土地使用權設定抵押後的在建工程及建成的建築物（抵押給原土地使用權抵押權人的除外）；

（十）依法不得設定抵押權的其他房地產。

第八條　以出讓方式取得國有土地使用權設定抵押權時，應當遵守以下規定：

（一）不得違反有關土地使用權出讓、轉讓的規定及該土地使用權出讓契約的約定；

（二）其原有的地上建築物及其他附屬物（不含動產）必須同時抵押；

（三）抵押期限不得超過該土地使用權出讓契約規定的使用年限減去已使用年限後的剩餘年限；

（四）抵押契約簽訂後，該土地上新增的建築物及其他附著物（不含動產）不屬於該契約項下抵押財產。

第九條　以房屋設定抵押權的，其占用範圍內的土地使用權必須同時抵押。

以在建工程已完工部分設定抵押權的，其占用範圍內土地使用權必須同時抵押。

第十條　房地產抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。

房地產抵押後，該抵押房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出餘額部分。

第十一條　抵押人與抵押權人協定，可以設定最高額抵押，即在最高債權額限度內以房地產對一定期限內連續發生的債權作擔保，期限屆滿時以在最高債權額限度內實際發生的累計債權數額為所擔保的主債權額。

第十二條　同一房地產設定兩個以上抵押權的，抵押人應當將已經設定過抵押的情況告知抵押權人。

以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產。但抵押當事人另有約定的除外。

第十三條　以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以抵押人可以處分和收益的份額比例為限。

第十四條　以共有的房地產設定抵押權的，必須事先徵得其他共有人的書面同意。

第十五條　以預購商品房或商品房在建工程設定抵押權的、該商品房必須符合房地產轉讓條件並取得商品房預售許可證。

第十六條　以已出租的房地產設定抵押權的，抵押人應當將租賃情況如實告知擬接受抵押的當事人，並書面通知承租人。抵押契約簽訂後，原租賃契約繼續有效。

第十七條　設定房地產抵押權的特別審批規定：

（一）以集體所有制企業的房地產設定抵押權的必須經集體所有制企業職工（代表）大會通過。

（二）以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產設定抵押權的，必須經董事會通過，但企業章程另有規定的除外。

（三）以有限責任公司、股份有限公司的房地產設定抵押權的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有規定的除外。

第十八條　設定房地產抵押權時，抵押房地產的價值可以由抵押當事人協商議定，也可以委託具有房地產評估資格的評估機構評估確定。屬國有資產的房地產，其評估報告須經國有資產管理部門立項確認。以劃撥土地使用權設定抵押權時，必須經有國有土地評估資格的機構進行評估，其地價評估的結果須經地土管理部門確認，並預核地土使用權出讓金數額。

第三章　抵押契約

第十九條　房地產抵押，抵押當事人應當簽訂書面抵押契約。抵押契約自抵押登記之日起生效。

第二十條　房地產抵押契約應當載明以下主要條款：

（一）抵押當事人姓名或名稱、住所或營業所在地：

（二）被擔保的主債權種類、數額、利率、債務人履行債務的期限；

（三）抵押房地產的名稱、座落、狀況、抵押範圍、建築面積、用地面積、所有權權屬或使用權權屬；

（四）抵押房地產的價值、抵押率；

（五）抵押房地產占管人、占管方式、占管責任和意外毀損、滅失的風險責任；

（六）抵押期限；

（七）抵押權滅失的條件；

（八）違約責任；

（九）爭議的解決方式；

（十）契約訂立的時間與地點；

（十一）抵押當事人約定的其他事項

第二十一條　訂立抵押契約，抵押當事人在契約中不得約定在履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押房屋的所有權轉移為抵押權人所有或者抵押土地轉移為抵押土地移為抵押權人使用。

第二十二條　以在建工程抵押的，抵押契約還應當載明；

（一）《國有地土使用證》、《建設工程規劃許可證》編號，若為在建商品房的，還應載明《商品房預售許可證》編號；

（二）已交納的土地使用權出讓金或者需交納的相當於土地使用權出讓金的款額；

（三）已投入在建房屋的工程款；

（四）施工進度及工程竣工日期：

（五）已完成的工作量和工程量。

第二十三條　借款契約或者債權人與債務人就某項商品在一定的期間內連續發生交易簽訂的契約可以附最高額抵押契約。

除第二十條所列條款外，最高額抵押契約還應當載明；

（一）被擔保的主債權最高額限度；

（二）被擔保的主債權發生期間；

第二十四條　抵押當事人在契約中約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。在抵押期間，保險賠償金作為抵押財產，抵押權人有優先受償權。

第二十五條　抵押當事人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其合法繼承人、受遺贈人或者代管人應當繼續履行原抵押契約。

抵押當事人發生合併或者分立等變更，變更方應當及時通知另一方當事人。原抵押契約繼續有效，其權利和義務由變更後的當事人享有和承擔。

第二十六條　已設定抵押權的房地產經抵押權人同意翻建、改建、擴建的，以翻建、改建、擴建後的房地產重新設定抵押權，或者相應變更抵押契約。

第二十七條　抵押契約以中文書寫。抵押契約必須以其他國家或者地區文字書寫，應當附有中文文本。以兩種以上文字書寫的抵押契約發生歧義的，應當以中文文本為準。

第二十八條　抵押契約在我國境內訂立的，可以在簽訂地或者抵押物所在地的公證機構公證：在港、澳、台地區訂立的，應當由我國認可的港、澳、台地區的律師或團體見證；在國外訂立的，應當由訂立所在國或者地區公證機關公證，並取得我國駐該國或者該地區使（領）館或者商務代表機構認證。

第二十九條　抵押契約因下列情況之一而終止；

（一）抵押契約的主契約已依法終止的；

（二）抵押權人已就抵押房地產受償的；

（三）抵押權人放棄抵押權的；

（四）抵押人與抵押權人協定解除抵押契約的。

第三十條　破產企業在法院受理破產案件前6個月至破產宣告期間，對原沒有抵押的債務設立抵押的，抵押契約無效。

第四章　抵押登記

第三十一條　抵押當事人應當在房地產抵押契約簽訂之日起三十日（港、澳、台地區或者境外訂立的抵押契約在見證或者認證之日六十日）內，到市房地產行政管理部門辦理抵押登記。土地使用權抵押登記由市土地管理局辦理，房屋抵押登記由市房產管理局辦理。

第三十二條　辦理房地產抵押登記，抵押當事人必須持主契約、抵押契約、抵押房地產價值證明、身份證或者法人資格證明，填寫房地產抵押登記申請表，並按抵押物類別分別交驗下列材料：

（一）以出讓土地使用權設定抵押權的，提交《國有土地使用證》、土地使用權出讓契約、投入開發建設資金數額證明等；以劃撥土地使用權設定抵押權的，提交土地管理部門對土地評估價值的確認書；土地使用權分割抵押的，提交土地管理部門確定抵押土地界線和面積的分割圖。

（二）以房屋及其占用範圍內土地使用權設定抵押權的，提交《房屋所有權證》、《國有土地使用證》（商品房、已購公有住房、經濟適用住房等因故未辦理《國有土地使用證》的暫免），共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的書面證明；

（三）以預購商品房設定抵押權的，提交生效的《商品房購（銷）契約》；

（四）以在建房屋設定抵押權的，提交《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》（附建設紅線圖），投入開發建設資金證明等，在建工程為商品房開發項目的，還應當提交《商品房預售許可證》；

（五）房地產行政管理部門認為必要的其他材料。

第三十三條　市房地產行政管理部門應當對申請人的申請進行審核。凡權屬清楚、證明材料齊全的，應當在受理抵押登記申請之日起十五日內辦結登記手續。

第三十四條　以依法取得房地產權屬證書的房地產抵押的，登記機關應當在原《房屋所有權證》、《國有土地使用證》上作他項權利記載後，由抵押人收執，並向抵押權人頒發《房屋他項權證》、《土地他項權利證明書》。

以預售商品房或者在建房屋抵押的，登記機關應當抵押契約上作記載，並向抵押權人頒發預購商品房貸款抵押登記證明、在建工程抵押證明。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人應當在抵押人領取房地產權屬證書後，重新辦理房地產抵押登記。

第三十五條　設立最高額抵押的，抵押當事人應將最高額抵押契約所擔保的每一項主債權契約自簽訂之日起三十日內送市房地產行政管理部門辦理登記備案手續。

第三十六條　抵押期間，抵押契約發生變更的，抵押當事人應當在抵押契約變更之日起三十日內，持有關證明檔案向市房地產行政管理部門辦理抵押變更登記手續。

抵押契約到期，抵押當事人雙方同意延長抵押期限的，應當簽訂抵押延期契約，並在契約簽訂之日起三十日內，到市房地產行政管理部門辦理抵押變更登記手續。

抵押終止，抵押當事人應在終止之日起三十日內，持抵押權人提供的終止契約證明與《房屋他項權證》、預購商品房貸款抵押登記證明、在建工程抵押說明、《土地他項權利證明書》到市房地產行政管理部門辦理註銷登記手續。

第三十七條　因依法處分抵押房地產而取得土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權的，抵押當事人應當自處分行為生效之日起三十日內，到市房地產行政管理部門分別辦理房屋所有權、土地使用權變更登記。原有的房地產權屬證書應當繳回發證機關註銷，原房地產權屬證書持有人拒不繳回權屬證書的，發證機關依法予以註銷。

第五章　抵押房地產的占用管理

第三十八條　抵押房地產由抵押人占管。抵押人在占管期間應當維護抵押房地產的安全、完好，抵押權人有權按抵押契約的約定檢查抵押房地產。

第三十九條　未徵得抵押權人的書面同意，抵押人不得將抵押房地產地出售、贈與、交換、拆除、翻建、改建、擴建。

抵押房地產發生繼承、析產時，承受人應當及時書面通知抵押權人。

第四十條　抵押期間，抵押人轉讓抵押房地產的，應當書面通知抵押權人並告知受讓人所轉讓房地產已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。

轉讓抵押房地產的價格明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押房地產。

抵押人轉讓抵押房地產所得的價款，應當提前清償所擔保的債權或者與抵押權人約定的第三人提存。

第四十一條　已設定抵押權的房地產依法被列入拆遷範圍，抵押人應當及時書面通知抵押權人，抵押雙方可以就拆遷補償所得房地產或者抵押人提供的其他房地產重新設定抵押，也可以就拆遷補償價款等抵押人財產依法清理債權債務，解除抵押契約。

第四十二條　抵押房地產發生毀損、滅失（自然損耗除外），抵押人應當及時通知抵押權人，並採取有交措施防止損失擴大。

抵押房地產因抵押人的行為造成損失，使抵押房地產價值不足以作為其履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加提保以彌補不足，或者直接向保險公司行使求償權。

非抵押人過錯造成抵押房地產毀損、滅失的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保，抵押房地產價值未減少的部分仍作為債務擔保。

第六章　抵押房地產的處分

第四十三條　有下列情況之一的，抵押權人有權要求處分抵押房地產：

（一）債務人未依約履行到期債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協定的；

（二）作為公民的債務人死亡、被宣告死亡而無人代為履行債務的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務的；

（三）作為公民的債務人被宣告失蹤，其財產代管人拒絕履行到期債務的；

（四）抵押人被依法宣告解散或破產的；

（五）抵押人違反本辦法第四十條規定擅自處分抵押房地產的；

（六）抵押契約約定的其他情況。

第四十四條　有本辦法第四十三條規定情況之一的，應當通過拍賣方式處分抵押房地產。不具備拍賣條件的，經房地產行政主管部門同意可以以折價或者變賣方式處分抵押房地產。

抵押房地產的拍賣，由具有房地產拍賣貨格的拍賣機構按法律規定的程式進行。

第四十五條　抵押權人處分抵押房地產前，應當事先書面通知抵押人，抵押房地產為共有或者出租的，還應當同時書面通知共有人或者承租人。

第四十六條　處分抵押房地產時，在同等條件下按下列順序行使優先購買權：

（一）共有人；

（二）承租人；

（三）抵押權人；

第四十七條　房地產抵押契約簽訂後該土地上新增的房屋及其他附著物（不含動產）不屬於該抵押契約項下抵押財產。需要處分該抵押房地產時，可以依法將土地上新增的房屋或者其他附著物與抵押房地產一併處分，但對處分新增房屋或者其他附著物所得，抵押權人無權優先受償。

抵押人破產的，破產前已依法設定抵押權的房地產不屬破產財產，但處分抵押房地產所得金額超過履行債務所需金額部分除外。

第四十八條　有下列情況之一的，應當中止處分抵押房地產；

（一）第三人就抵押房屋的所有權或者土地使用權向人民法院提起訴訟或者申請仲裁機構仲裁的；

（二）抵押權人要求中止處分的；

（三）抵押人願意即時履行債務或者向抵押權人提供有能力履行債務的證明，申請中止處分並經抵押權人同意的；

（四）應當中止處分的其他情況。

第四十九條　處分抵押房地產所得金額，依下列順序和原則分配：

（一）支付處分抵押房地產所需費用；

（二）扣繳抵押房地產處分後應當繳納的稅費；

（三）抵押房地產占用的土地為劃撥方式取得土地使用權的，繳納相應的土地使用權出讓金；

（四）按契約約定償還債務及支付違約金；

（五）剩餘金額交還抵押人。

第五十條　同一抵押房地產設定兩個或者兩個以上抵押權的，應當按照抵押登記的先後順序清償；順序相同的，按照債務權比例清償。抵押人及各抵押權人之間另有約定的，從其約定。

第七章　罰則

第五十一條　房地產抵押未到市房地產行政管理部門辦理登記的，抵押行為無效，由此造成經濟損失的，由責任方承擔並賠償損失；雙方均有責任的，按責任大小分擔。

第五十二條　抵押契約生效後，抵押當事人應當履行契約約定的義務，任何一方不履行或者不完全履行的，應當承擔違約責任，賠償另一由此遭受的經濟損失。

團抵押當事人一方過錯致使抵押契約不能履行的，過錯方應當賠償另一方當事人遭受的經濟損失。

第五十三條　未經抵押權人同意，抵押人擅自以出售、贈與、析產、交換或者其他方式處分抵押房地產的，其處分行為無效，並賠償由此給抵押權人及第三人造成的損失。

第五十四條　抵押人隱瞞抵押房地產存在權屬爭議、共有、已抵押、已出租或者已用於拆遷補償安置及被查封、扣押等情況的，抵押人應承擔由此產生的法律責任。

第五十五條　抵押當事人因履行抵押契約或者處分抵押房地產發生爭議的，應當協商解決；協商不成的可以依法向人民法院提起訴訟或者向仲裁機構申請仲裁。

第五十六條　房地產行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、索賄受賄的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十七條　抵押房地產的評估、抵押登記的收費，按物價管理部門制定的收費標準執行。

第五十八條　本辦法自二○○○年一月一日起施行。