《北京市物業管理委員會組建辦法》 是為規範本市物業管理委員會組建工作，依據《北京市物業管理條例》，制定的該辦法。
2021年3月19日，北京市住房和城鄉建設委員會關於印發 《北京市物業管理委員會組建辦法》的通知，以京建法〔2021〕4號予以發布。該辦法自3月31日起實施。
該辦法明確，物管會需履行推動選舉業委會、組織業主選聘物業、監督專項維修資金的使用等12項職責。
基本介紹
- 中文名：北京市物業管理委員會組建辦法
- 頒布時間：2021年3月19日
- 實施時間：2021年3月31日
- 發布單位：北京市住房和城鄉建設委員會
- 發文字號：京建法〔2021〕4號
發布通知,辦法全文,內容解讀,政策解讀,要點解讀,檔案起草,
發布通知
北京市住房和城鄉建設委員會關於印發 《北京市物業管理委員會組建辦法》的通知
京建法〔2021〕4號
各區住房城鄉（市）建設委、房管局，各有關單位：
為貫徹實施《北京市物業管理條例》，規範本市物業管理委員會組建工作，市住房城鄉建設委研究制定了《北京市物業管理委員會組建辦法》，現印發給你們，請遵照執行。
北京市住房和城鄉建設委員會
2021年3月18日
辦法全文
北京市物業管理委員會組建辦法
第一條 為規範本市物業管理委員會組建工作，依據《北京市物業管理條例》，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本辦法。其他物業項目參照執行。
第三條 物業管理委員會依照《北京市物業管理條例》承擔相關職責，組織業主共同決定物業管理事項，推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會。
成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按照《北京市物業管理條例》第三十四條的規定履行職責，並組織執行業主大會的決定。
未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使《北京市物業管理條例》第三十四條和第四十四條規定的業主大會和業主委員會的職責。
第四條 市住房城鄉建設主管部門負責建立健全物業管理委員會委員培訓制度。
區住房城鄉（市）建設或者房屋主管部門負責組織對轄區內物業管理委員會委員開展培訓。
街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建本轄區內物業管理委員會，指導、監督物業管理委員會依法履行職責。
第五條 一個物業管理區域組建一個物業管理委員會。
堅持黨建引領，推動在物業管理委員會中建立黨組織。充分發揮業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和社區志願者在社區治理中的帶頭作用，引導和支持其積極參選物業管理委員會委員。
第六條 物業管理委員會由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等7人以上單數組成，其中業主代表不少於物業管理委員會委員人數的二分之一。
業主擔任物業管理委員會委員的，應當符合下列條件：
（一）擁護中國共產黨的領導，遵紀守法；
（二）熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力並具備必要的工作時間；
（三）身體健康，具有完全民事行為能力；
（四）公告之日前一年度在本物業管理區域內居住半年以上；
（五）按照物業服務契約約定交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況；
（六）本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關係；
（七）未有《北京市物業管理條例》規定的房屋使用禁止規定的行為；
（八）未有法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會委員的情形。
第七條 有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：
（一）已交付業主的專有部分不足建築物總面積百分之五十的；
（二）具備成立業主大會條件，但經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的；
（三）業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的。
第八條 符合組建條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府就物業管理區域擬組建物業管理委員會事項進行公告。公告中明確物業管理委員會委員的人選要求、報名方式、起始日期等。
公告應當在物業管理區域內顯著位置至少兩處公示。物業管理區域顯著位置是指公告欄、小區出入口、單元門、電梯轎廂內、客服場所等。
公示期限不得少於7日。
第九條 物業管理委員會委員人選通過下列方式產生：
（一）社區黨組織推薦；
（二）居民委員會、村民委員會推薦；
（三）業主自薦或者聯名推薦。
其中自薦、推薦的人選人數應當為物業管理委員會總人數的兩倍以內。聯名業主應當不少於10人。推薦人選應當經本人同意。
公示截止日後7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織居民委員會、村民委員會根據人選自薦、推薦情況，確定物業管理委員會委員名單。其中，物業管理委員會主任由居民委員會、村民委員會代表擔任。副主任由居民委員會、村民委員會指定一名業主代表擔任。
第十條 物業管理委員會委員姓名、職業、住址等應當在物業管理區域內顯著位置至少兩處公示。公示期限不得少於7日。如有異議的，應書面向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在7日內完成核查，並將核查結果在物業管理區域內顯著位置公示。
第十一條 成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會自成立之日起30日內，持下列材料向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請備案：
（一）業主大會會議記錄和會議決定；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約。
街道辦事處、鄉鎮人民政府對以上材料進行核實，符合要求的，5個工作日內予以備案，並出具業主大會備案證明和印章刻制證明。物業管理委員會持業主大會備案證明和印章刻制證明向公安機關申請刻制業主大會印章，持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
未成立業主大會的，物業管理委員會於成立之日由街道辦事處、鄉鎮人民政府自行備案。物業管理委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的成立證明申請刻制物業管理委員會印章。
第十二條 物業管理委員會負責組織業主共同決定物業管理事項，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區黨組織、居民委員會、村民委員會的指導和監督，接受業主監督。組織業主行使下列職責：
（一）推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會；
（二）召集業主大會會議或者全體業主會議，報告年度物業管理的實施情況和物業管理委員會履職情況；
（三）組織業主選聘、解聘物業服務人，確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格，代表業主與物業服務人簽訂物業服務契約，與解聘的物業服務人進行交接；
（四）組織業主決定共用部分的經營方式，擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；
（五）組織業主籌集、管理和使用專項維修資金；
（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，督促業主交納物業費，監督物業服務人履行物業服務契約；
（七）組織業主制定或者修改管理規約、議事規則，監督管理規約的實施，對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行制止；
（八）製作和保管會議記錄、共有部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關檔案；
（九）定期向業主通報工作情況；
（十）在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作；
（十一）配合、支持居民委員會、村民委員會依法履行職責，並接受其指導和監督；
（十二）業主大會或者業主共同決定賦予的其他職責。
組織業主共同決定可以採用書面形式或者通過市住房城鄉建設主管部門建立的電子投票系統進行。
第十三條 物業管理委員會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照議事規則的規定召開，每兩個月召開一次。經物業管理委員會主任或者物業管理委員會三分之一以上委員提議，可以召開物業管理委員會臨時會議。
物業管理委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委託副主任召集和主持，三分之一以上委員提出召開物業管理委員會會議的，主任應當組織召開會議。
物業管理委員會會議應當有過半數委員且過半數業主代表委員參加。業主代表委員不能委託代理人參加會議。
物業管理委員會作出的決定應當經過半數委員簽字同意。會議結束後3日內，物業管理委員會應當將會議情況以及確定事項在物業管理區域內顯著位置公示10個工作日。
物業管理委員會全體成員有同等表決權。
第十四條 物業管理委員會委員有下列情形之一的，委員資格自情形發生之日起自然終止，由物業管理委員會向業主公示，並應當在30日內向街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理變更：
不再是本物業管理區域內業主或者物業使用人；
(二)以書面形式向物業管理委員會提出辭職；
(三)因健康等原因無法履行職責且未提出辭職。
物業管理委員會委員一年內累計缺席物業管理委員會會議總次數一半以上，或者不再符合本辦法規定的委員條件的，物業管理委員會應當提請街道辦事處、鄉鎮人民政府依法終止其委員資格。
第十五條 物業管理委員會相關工作經費及委員津貼由業主承擔的，應當由全體業主共同決定。
第十六條 物業管理委員會的任期一般不超過3年。期滿仍未推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
第十七條 已成立業主大會、選舉產生業主委員會，並按照規定備案的，或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內解散物業管理委員會，收回物業管理委員會印章，並在物業管理區域內顯著位置公示。
第十八條 物業管理委員會應當依法履行職責。街道辦事處、鄉鎮人民政府對物業管理委員會作出的違反法律法規和規章的決定，應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。
第十九條 本辦法由北京市住房和城鄉建設委員會負責解釋。
第二十條 本辦法自2021年3月31日起實施。
附屬檔案:
1.物業管理委員會組建工作流程
2.關於物業管理區域組建物業管理委員會的公告
3.物業管理委員會委員人選自薦表
4.物業管理委員會委員人選社區推薦表
5.物業管理委員會委員人選聯名推薦表
6.物業管理委員會組成人員情況公示
7.物業管理委員會成立證明
8.印章刻制證明
（附屬檔案內容詳見原檔案）
內容解讀
政策解讀
《北京市物業管理委員會組建辦法》政策解讀
一、《辦法》出台的目的
物業管理委員會是指按照建築物區分所有權規定，在不具備成立業主大會條件或者成立不了業主委員會的等情形下成立的，所以物業管理委員會的組建將彌補業主組織的缺失，形成對業主委員會的有效補位。同時物業管理委員會組建後，將在推動成立業主委員會、組織共同決定方面發揮重要作用。
二、《辦法》的適用範圍
本市行政區域內的住宅物業管理活動適用本辦法。其他物業項目參照執行。
三、物業管理委員會的職責
成立業主大會但是尚未成立業主委員會的，物業管理委員會組織業主大會按照《北京市物業管理條例》第三十四條的規定履行職責，並組織執行業主大會的決定。
未成立業主大會的，物業管理委員會組織業主行使《北京市物業管理條例》第三十四條和第四十四條規定的業主大會和業主委員會的職責。
物業管理委員會主要負責組織業主共同決定物業管理事項，承擔十二項具體職責。
四、物業管理委員會人員組成
物業管理委員會由居民委員會、村民委員會、業主、物業使用人代表等七人以上單數組成，其中業主代表不少於物業管理委員會委員人數的二分之一。
五、物業管理委員會中業主成員的資格要求
業主擔任物業管理委員會委員的，應當符合下列條件：
（一）擁護中國共產黨的領導，遵紀守法；
（二）熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力並具備必要的工作時間；
（三）身體健康，具有完全民事行為能力；
（四）公告之日前一年度在本物業管理區域內居住半年以上；
（五）按照物業服務契約約定交納物業費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業主共同分擔費用的情況；
（六）本人、配偶及其直系親屬與物業服務人無直接的利益關係；
（七）未有《北京市物業管理條例》規定的房屋使用禁止規定的行為；
（八）未有法律法規規定的其他不宜擔任物業管理委員會委員的情形。
六、物業管理委員會的組建條件
有下列情形之一的，可以組建物業管理委員會：
（一）已交付業主的專有部分不足建築物總面積百分之五十的；
（二）具備成立業主大會條件，但經物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府指導後仍不能成立的；
（三）業主大會成立後，未能選舉產生業主委員會的。
七、物業管理委員會的組建流程
具體有三種情形：一是已選舉業主委員會的，物業管理委員會解散；二是因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使無法存續的，物業管理委員會解散；三是三年期滿仍未推動成立業主大會、選舉業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新選舉。
要點解讀
物管會需履行12項具體職責
物管會的履職範圍，是社區和居民最關心的事兒，也是辦法的重點內容。辦法提出，物管會需負責組織業主共同決定物業管理事項，履行包括推動符合條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會；組織業主選聘、解聘物業服務人，確定或者調整物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；組織業主決定共用部分的經營方式；組織業主籌集、補建、續籌專項維修資金；督促業主交納物業費，監督物業服務人履行物業服務契約；在物業管理區域內配合行政執法機關開展執法工作等12項職責。
“物業管理委員會是業主組織的過渡形態，主要負責組織業主協商共治，其中成立之初最重要的功能是要推進向業委會的過渡。”該位負責人表示。
當委員不開會 委員資格將被終止
辦法規定，想要擔任物管會委員或候補委員的業主代表，除了得符合遵紀守法、責任心強、具有完全民事行為能力等基本條件外，還必須滿足公告之日前一年度在本物業管理區域內連續居住半年以上，且不存在未按契約約定交納物業費、欠繳專項維修資金及房屋使用禁止行為的。
辦法新增了物管會委員退出機制。辦法提出，當物管會委員不再是本物業管理區域內業主或者物業使用人，或者因健康等原因無法履行職責且未提出辭職，委員資格自然終止。同時，當物管會委員一年內累計缺席物業管理委員會會議總次數一半以上，物管會應當提請街道辦事處、鄉鎮人民政府依法終止其委員資格。
最快20多天可組建物管會
辦法提出，符合組建條件的，街道辦事處、鄉鎮人民政府就物業管理區域擬組建物管會事項進行公告，公告應當在小區出入口、單元門、電梯轎廂內等物業管理區域內顯著位置至少兩處公示，且公示期限不少於7日。公示截止日後7日內，街道辦事處、鄉鎮人民政府組織居民委員會、村民委員會根據人選自薦、推薦情況，確定物管會委員名單。隨後，物管會委員名單在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不得少於7日。
“不同於業委會動輒半年、一年甚至多年的成立周期，物管會的組建將提高效率，簡化流程，具有快捷高效的組建路徑。”市住建委相關負責人介紹，最順利的情況下，20多天就能成立物管會。
與此同時，三年任期內，若是已成立業主大會、選舉產生業委會，並按照規定備案的，或者因物業管理區域調整、房屋滅失等其他客觀原因致使物業管理委員會無法存續的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在30日內解散物業管理委員會，收回物業管理委員會印章，並在物業管理區域內顯著位置公示。
檔案起草
北京市住建委於2020年5月抓緊起草了《北京市物業管理委員會組建辦法》（以下簡稱“辦法”），並於6月初提供給基層實踐檢驗，充分吸納基層意見進一步修改完善後，現向社會公開徵求意見。
“物業管理委員會”是北京市的一大機制創新，辦法明確了物業管理委員會組建的條件，細化了具體流程。辦法強調物業管理委員會為臨時機構，是在不具備成立業主大會的條件或者有業主大會但成立不了業主委員會等情形下，解決業主組織缺位難題的機制創新。為了便於業主能夠較快成立自己的組織，提高組建效率，辦法簡化流程，設計了快捷高效的組建路徑，提高了實操性和可操作性。物業管理委員會成立後，將組織業主共同決定物業管理事項。同時，還肩負著推動成立業主大會、選舉產生業主委員會的重任。
