北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法

《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》（徵求意見稿）是為規範徵收集體土地房屋補償行為，維護被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》及相關法律、法規，結合北京市實際，制定的辦法。

2023年3月30日，北京市規劃和自然資源委員會發布《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》（徵求意見稿）。

基本介紹

• 中文名：北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法
• 發布單位：北京市規劃和自然資源委員會

發布信息

根據《土地管理法》的有關規定，《北京市徵收集體土地房屋補償管理辦法》（徵求意見稿）已經市政府批准。為此，市規劃自然資源委代市政府起草了（徵求意見稿）起草說明，現面向社會公開徵求意見，歡迎社會各界提出意見建議。

北京市規劃和自然資源委員會

2023年3月30日

內容全文

第一章 總則

第一條【目的和依據】為規範徵收集體土地房屋補償行為，維護被徵收人的合法權益，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》及相關法律、法規，結 合本市實際，制定本辦法。

第二條【適用範圍】本市行政區域內集體土地徵收過程中涉 及對被徵收人的房屋進行補償的，適用本辦法。

第三條【實施原則】徵收集體土地房屋補償，遵循公平合理、 程式合法、結果公開的原則，維護被徵收人的合法權益，保障被 征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

第四條【市級部門責任】市規劃自然資源部門是本市徵收集 體土地房屋補償的主管部門，負責制定徵收集體土地房屋補償相 關規定和配套政策；具體負責審核區人民政府上報的徵收土地申 請材料中徵收集體土地房屋補償工作的程式合法性，並依法按征 收土地程式報批；負責監督檢查區人民政府徵收集體土地房屋補 償工作；對區人民政府從事徵收土地前期工作和批後組織實施工 作中的房屋搬遷和房屋補償相關業務進行行業指導。

市住房城鄉建設部門負責安置房建設管理、安置人員及安置 房信息系統的建設和管理，指導區人民政府做好安置人員、安置 房信息錄入查詢工作及對房屋搬遷和房屋安置相關業務進行行 業指導。

市農業農村部門負責制定宅基地認定、審批等管理規定和集 體經濟組織成員資格認定的規定，並指導區農業農村部門做好相 關工作。

市其他相關部門協同做好徵收集體土地房屋補償工作。

第五條【實施主體】區人民政府是本行政區域內徵收集體土 地房屋補償的實施主體，負責集體土地徵收前期工作，依照法定 程式提出申請，經批准後組織實施，對服務機構和被徵收人相關 行為進行監督檢查。區人民政府可以指定區規劃自然資源部門和 區級負責房屋徵收補償部門（機構）承擔具體徵地和房屋搬遷補 償等工作。

鄉鎮（街道）、村（居）民委員會、村集體經濟組織應當配 合做好徵收集體土地房屋補償工作。

第六條【同步實施】集體土地上房屋搬遷應與集體土地徵收 同步實施，集體土地徵收中的房屋補償是集體土地徵收工作的組 成部分，集體土地徵收程式按照《中華人民共和國土地管理法》

《中華人民共和國土地管理法實施條例》相關規定執行。項目范 圍內涉及國有土地房屋徵收的，按照國有土地上房屋徵收相關規 定執行。

第二章 徵收前期工作 第七條【暫停事項】需徵收土地，區人民政府認為符合《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規定的，應當在擬徵收范 圍內發布徵收土地預公告。自公告發布之日起，在擬徵收範圍內， 存在以下不當增加補償費用行為的，不當增加部分不予補償：

（一）擅自從事新建、翻建、改（擴）建建築物、構築物及 其他設施等搶建活動的；

（二）開展房屋裝飾裝修工程的；

（三）已開工應停工仍繼續建設的；

（四）擅自改變土地、房屋用途的；

（五）從事其他不當增加補償費用行為的。 徵收土地預公告之日起，區人民政府應當書面通知鄉鎮（街道）暫停辦理前款相關事項，暫停期限不超過 1 年。 暫停期滿後徵收土地申請未獲得批准的，鄉鎮（街道）恢復

辦理相關事項。暫停期間徵收土地申請獲得批准，但征地補償安 置工作仍未完成的，暫停期限順延至征地補償安置工作全部結束。 第八條【現狀調查】區人民政府在徵收土地現狀調查過程中，對擬徵收土地範圍內房屋的位置、權屬、用途、面積，附屬設施 狀況及補償安置對象等進行調查。調查結果應當在擬徵收範圍內 公示，公示時間不少於 10 日。對公示結果有異議的，區人民政 府應當進行核實。經核實後有變化的，應當及時公布。

第九條【房屋補償安置方案】區人民政府根據現狀調查和社

會穩定風險評估結果擬定房屋補償安置方案，內容包括房屋補償 安置範圍、安置對象、安置方式和標準、安置獎勵情形及標準、 安置房坐落等，並隨征地補償安置方案一併進行征地補償安置公 告，公告時間不少於 30 日。

公告期內，超過半數（不含）以上被征地的農村集體經濟組 織成員認為擬定的征地補償安置方案中的房屋補償安置方案不 符合法律、法規及本辦法規定的，區人民政府應當組織聽證，並 根據聽證會情況修改完善，確定房屋補償安置方案。

第十條【簽訂征地補償安置協定（房屋）】區人民政府以征 地補償安置公告發布之日作為價值時點組織開展補償安置費用 測算確認工作，依據確定的房屋補償安置方案和測算確認結果， 與被徵收人簽訂征地補償安置協定（房屋）。徵收集體土地房屋 補償過程中涉及的有關協定示範文本由市人民政府另行制定。

第十一條【未達成協定的處理方式】對於個別確實難以達成 協定的，區人民政府在申請徵收集體土地時，應如實說明未簽訂 征地補償安置協定（房屋）的情況及保障被徵收人合法權益的措 施。

第十二條【補償資金】在徵收土地申請前，區人民政府應當 明確徵收集體土地房屋補償資金的總額、來源，並確保足額到位。

第三章 宅基地房屋補償 第十三條【補償方式】徵收宅基地房屋的，應採取房屋安置、

貨幣補償方式予以補償，被徵收人可以選擇其中一種方式。符合

房屋安置對象認定條件的，可以選擇房屋安置方式或貨幣補償方 式，有條件的地區也可以選擇重新安排宅基地建房方式；不符合 房屋安置對象認定條件的，應當實行貨幣補償方式。

第十四條【安置房源】實行房屋安置的，區人民政府應尊重 農村村民意願，按照安居優先、先補償後搬遷的原則，明確安置 房源具體位置、套數、戶型、面積及交付時間。

安置房源一般應為具備入住條件的現房，採取期房安置的， 儘量縮短安置周期。

第十五條【房屋安置】實行房屋安置的，採取以宅基地置換 安置房的方式安置，並對宅基地上房屋給予重置成新價補償。

置換安置房面積根據符合宅基地面積補償控制標準規定的 宅基地面積的一定比例確定。認定合法的宅基地面積低於本市宅 基地審批最低標準的，置換安置房面積按照最低標準的一定比例 計算。具體比例由區人民政府按照實施規劃、維護公平的原則， 考慮原地回遷和異地搬遷的區域差異研究制定。

為保障集體經濟組織成員的居住權利，區人民政府可結合宅 基地審批原則，以本區上一年度城鎮居民人均住房面積水平作為 安置上限核算安置房面積；核算出的安置房面積超出前款置換安 置房面積的部分，安置對象應按照區人民政府確定的同區域同類 型安置房建安成本購買。

因戶型設計導致實際安置房面積超過或少於應置換安置房 面積的部分，可以參照區人民政府確定的同區域同類型安置房建

安成本結算。

第十六條【貨幣補償】 實行貨幣補償的，宅基地房屋補償 價值=宅基地區位補償價×宅基地面積+宅基地房屋重置成新價 宅基地區位補償價按照最高不超過擬徵收範圍所在區片住 宅類出讓國有建設用地使用權基準地價地面單價的一定比例計算，具體比例由區人民政府制定。 出讓國有建設用地使用權基準地價地面單價=擬徵收範圍所在區片住宅類出讓國有建設用地使用權基準地價×區片土地級別平均容積率。出讓國有建設用地使用權基準地價、區片土地 級別平均容積率按照我市公布的出讓國有建設用地使用權基準 地價更新成果確定。

第十七條【宅基地面積認定】宅基地面積認定，以不動產權 屬證件登記面積為準；未取得不動產權屬證件但有宅基地批准文 件的，鄉鎮（街道）按照批准的宅基地面積認定；對於沒有不動 產權屬證件和宅基地批准檔案的，應當結合土地使用情況和現 狀，由所在村集體經濟組織或村（居）民委員會對宅基地使用權 人、面積、四至範圍等進行確認，經公示 10 日且無異議後，出 具證明，報鄉鎮（街道）審核後認定。

第十八條【宅基地面積補償控制標準】本市按照一戶一宅的 原則給予補償，嚴格控制宅基地面積補償標準。

一戶一宅的宅基地面積補償控制標準：對認定為 1982 年（含）之前的宅基地，最高不超過 267 平方米；對認定為 1982 年以後的宅基地，最高不超過 200 平方米，具體宅基地面積補償 控制標準由各區人民政府根據本區實際確定。

一戶一宅的宅基地面積超出補償控制標準的部分不予補償。 但對於認定為 1982 年（含）之前的宅基地面積超出補償控制標 準的部分，由區人民政府視情分檔，按照最高不超過宅基地區位 補償價的一半予以貨幣補償。

因房屋繼承等合法因素形成一戶多宅的，每宅宅基地面積按 照前款規定的補償控制標準確定後相加計算，合計為一宗宅基地 進行補償；對於合計後宅基地面積超過補償控制標準的部分，由 區人民政府視情分檔，按照最高不超過宅基地區位補償價的一半 予以貨幣補償。在確定每宅宅基地面積時，遇有 1982 年（含） 之前的，可按照原面積參與相加計算。

第十九條【宅基地房屋補償面積認定】宅基地房屋補償面積 認定，以不動產權屬證明檔案登記面積為準。對於未取得不動產 權屬證明檔案但有批准建房檔案的，鄉鎮（街道）按照批准的建 築面積認定。對於沒有不動產權屬證明檔案和批准建房檔案的， 由鄉鎮（街道）會同村集體經濟組織或村（居）民委員會等，結 合房屋測繪面積、應批准的建築面積和相關政策，綜合研究確定 補償面積，經公示10日且無異議後，由鄉鎮（街道）出具證明予 以認定。

對於超出宅基地房屋補償面積認定的部分，不予補償。

第二十條【補助和獎勵費用】區人民政府應當制定並公布宅

基地房屋徵收補償中補助、獎勵的類別和標準。補助主要包括搬 家、設備遷移、臨時安置補助等；獎勵主要包括工程配合、提前 搬家、資源節約獎勵等。

徵收補償項目的補助費用與獎勵費用之和不得超過該項目 安置房建安總成本和貨幣補償總額的一定比例，具體比例由區人 民政府確定。因房屋繼承等合法因素形成一戶多宅的，補助和獎 勵應合併為一戶計算。

第二十一條【停產停業損失補償費】對於利用自有房屋開展 合法經營活動或者依法盤活利用閒置宅基地和閒置住宅發展鄉 村旅遊、餐飲民宿和文化體驗等符合政策引導方向產業的，應當 給予停產停業損失補償費。補償標準應結合用途、經營方式、經 營狀況、納稅情況、停產停業期限確定，具體標準由區人民政府 參照國有土地上房屋徵收補償規定確定。

第二十二條【房屋安置對象認定】房屋安置對象的認定，應 由鄉鎮（街道）會同村集體經濟組織或村（居）民委員會等聯合 初步認定，並在擬徵收土地所在的鄉鎮（街道）和村進行公示， 公示無異議後，由鄉鎮（街道）審核，報區人民政府採取備案方 式予以認定。

被徵收人同時滿足以下條件的認定為房屋安置對象。

（一）符合以下情形之一的：

（1）合法宅基地使用權人、戶籍在本村的配偶和未成年子 女（含徵收土地預公告發布之日前因政策原因導致戶籍無法遷入 的人員，以及徵收土地預公告發布之日後至區人民政府在補償安 置方案中確定的獎勵期內的新生嬰兒），因繼承宅基地房屋可以 依法使用宅基地的城鎮居民除外；徵收土地預公告之後離婚的， 離婚雙方只能按一戶核定；

（2）戶籍在本村且在本址長期居住的集體經濟組織成員；

（3）原戶籍在本村，由於正在服兵役、上學、服刑的原因 戶籍遷出的人員；

（4）對征地轉非、符合宅基地審批條件但未實際取得宅基 地、整建制轉居以及其他特殊情形等確需安置的人員，區人民政 府應制定聯合審核機制予以認定。

（二）不屬於以下任何一種情形：

（1）重複享受本市搬遷補償安置政策的人員；

（2）享受過保障性住房且未退出的人員；

（3）戶籍在本村但本村無宅基地房屋的空掛戶人員；

（4）本集體經濟組織成員離婚後，與非本集體經濟組織成 員再婚後的成年繼子女；

（5）徵收土地預公告發布後再婚配偶等新增人員。

第四章 非住宅房屋補償 第二十三條【補償方式】非住宅房屋補償，應採取貨幣補償的方式。貨幣補償包括非住宅房屋重置成新價、搬遷補助費、設 備搬遷和安裝費及停產停業損失補償費。公共公益設施確需遷建 的，應當遷建。

第二十四條【非住宅房屋認定】非住宅房屋建築面積認定， 以不動產權屬證明檔案登記面積為準。對於未取得不動產權屬證 明檔案但有批准建房檔案的，鄉鎮（街道）按照批准的建築面積 和權屬情況予以認定。

對於沒有不動產權屬證明檔案和批准建房檔案的非住宅房 屋，鄉鎮（街道）應當查明土地來源、使用現狀和符合規劃情況， 認定屬於合法使用的，經所在村集體經濟組織或村（居）民委員 會同意，並在所在的鄉鎮（街道）和村公示 10 日且無異議後， 由鄉鎮（街道）審核認定；屬於鄉鎮（街道）使用的，報區人民 政府審核後認定。

第二十五條【設備搬遷和安裝費及停產停業損失補償費】 設備搬遷和安裝費，對可恢復使用的機器設備，應包括拆卸費、 包裝運輸、調試費等；對無法恢復使用的機器設備，應按重置成 新價確定。

停產停業損失補償標準，應結合用途、經營方式、經營狀況、 納稅情況、停產停業期限確定。搬遷補助和停產停業損失補償具 體標準由區人民政府參照國有土地上房屋徵收補償規定確定。

第二十六條【其他情形】未超過批准期限的臨時建築，按照 重置價結合剩餘使用期限，予以適當補償；認定為違法建築和超 過批准期限的臨時建築，不予補償。

第五章 征地補償安置決定 第二十七條【征地補償安置決定】區人民政府取得征地批覆檔案並發布徵收土地公告後，對個別未達成征地補償安置協定（房屋）的，應當依據征地補償安置方案和測算確認結果作出征 地補償安置決定，明確搬遷期限。

第二十八條【責令交出土地決定】被徵收人簽訂征地補償安 置協定（房屋），拒絕履行相關義務的，經催告，在催告規定時 限內仍不履行的，由區人民政府作出責令交出土地決定。

第二十九條【強制執行】被徵收人對征地補償安置決定、責 令交出土地決定不服的，可以依法申請行政複議或提起行政訴 訟。被徵收人在征地補償安置決定、責令交出土地決定規定的期 限內不交出土地和房屋，且不在法定期限內申請行政複議或者提 起行政訴訟的，由區人民政府依法申請不動產所在地人民法院強 制執行。

第三十條【不動產註銷登記】被徵收人完成搬遷後，區人民 政府應當組織拆除擬徵收範圍內的房屋，並依法辦理不動產註銷 登記。

第六章 監督檢查與法律責任 第三十一條【督察】市規劃和自然資源總督察辦公室代表市

人民政府對區人民政府、市規劃自然資源、市住房城鄉建設、市 農業農村局部門等執行本辦法規定的政務工作進行督察。

第三十二條【監督檢查】市規劃自然資源、住房城鄉建設、

農業農村部門應依職責分工對區級負責房屋徵收補償部門（機 構）、區有關部門、鄉鎮（街道）涉及徵收集體土地房屋補償工 作進行監督檢查。

發現區人民政府、區級負責房屋徵收補償部門（機構）、區 有關部門、鄉鎮（街道）存在以下情形問題的，提請市人民政府 要求整改，並可視情節給予通報批評或警示等處理；責令區人民 政府對相關工作人員給予處分或移交區紀檢監察機關進行處理； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。

具體情形包括：

（一）不依法作出征地補償安置決定的；

（二）違反本辦法第七條暫停事項辦理規定的；

（三）未按照現狀調查結果、補償安置方式和標準擬定房屋 補償安置方案的；

（四）未依法進行公示、公告、聽證確定房屋補償安置方案 的、組織實施徵收補償的；

（五）現狀調查和房屋補償安置過程中出具虛假證明檔案 的；

（六）違反本辦法第十七條、第十九條、第二十二條認定宅 基地面積、宅基地房屋面積及房屋安置對象的；

（七）違反征地補償安置協定（房屋）的補償內容、補償方 式、補償標準等實施徵收補償的；

（八）貪污、挪用、私分、截留、拖欠被徵收人的安置補償 費用的；

（九）採取暴力、威脅等方式中斷供水、供熱、供氣、供電 和道路通行等迫使被徵收人搬遷的；

（十）未依法核實處理投訴、信訪、舉報、政府信息公開的；

（十一）濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等違法行為或其他 不履行法定職責的行為。

第三十三條【被徵收人違法行為】被徵收人在徵收集體土地 房屋補償工作中存在騙取超面積安置、超額補償等弄虛作假行為 的，依法移交相關部門處理。

被徵收人騙取超面積安置、超額補償等弄虛作假行為是指：

（一）提供土地及房屋虛假權屬證明檔案的；

（二）隱瞞享受過搬遷安置政策或產權類政策性住房事實的；

（三）串通參與徵收集體土地房屋補償工作的相關人員，騙 取超面積安置或者超額補償的；

（四）其他弄虛作假，騙取超面積安置或者超額補償行為的。 被徵收人採取暴力、威脅等方式拒不交出土地及房屋或其他阻礙徵收集體土地房屋補償工作的，經核實後由相關行政部門依 法處理。構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構 成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則 第三十四條【名詞解釋】本辦法中的被徵收人是指徵收範圍內依法、合理取得土地、房屋的權屬證明材料的相關權利人，即 宅基地使用權人及宅基地房屋所有權人、非住宅房屋所有權人。

被徵收人的房屋是指宅基地上的房屋和非住宅房屋。其中，非 住宅房屋是指鄉（鎮）村產業、公共設施、公益事業中的建築物、 構築物及其附屬設施。不含設施農業用地、耕地、林地、園地等 農用地和未利用地上的建築物、構築物及其附屬設施；不含集體 土地上道路、橋樑、變壓器、水井、各類管線和線桿等交通市政 基礎設施。

第三十五條【參照執行】與土地一級開發、棚戶區改造等項 目同步實施整理用地或集體經營性建設用地入市涉及房屋搬遷 補償的，可參照執行。

本市綠化隔離地區應按照本辦法執行，並做好與現行政策過 渡銜接。

第三十六條【另行規定及不適用情形】涉及村民集中住宅房 屋搬遷補償的，其補償標準、認定程式等由區人民政府參照本辦 法結合實際另行規定。

對集體土地上現狀直管、自管公房相關承租人的補償，由區 人民政府結合實際另行規定。

因進行水利水電工程建設、地質災害移民涉及集體土地房屋 搬遷的，不適用本辦法。

第三十七條【實施細則】區人民政府應按照本辦法中由其制 定房屋補償安置標準和程式等條款的規定，結合本區實際制定實施細則，並報市司法局備案，推動本區征地補償工作。

第三十八條【施行日期】本辦法自公布之日起施行。本辦法 施行前已批准房屋拆遷補償安置方案的項目、鄉鎮（街道）已確 定補償安置方案的項目，按原方案執行。

2003 年 8 月 1 日起施行的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》（北京市人民政府令第 124 號）同時廢止。

內容解讀

《辦法》提出，集體土地上房屋搬遷應與土地徵收同步實施，被徵收人可以選擇房屋安置或貨幣補償的方式。本市按照一戶一宅的原則給予補償，嚴格控制宅基地面積補償標準。

《辦法》正式施行後將作為徵收集體土地房屋補償的依據，已施行近20年的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》將同時廢止。市民可登錄市政府網站“政民互動”版塊下的“政策性檔案意見徵集”專欄或市規自委網站“政民互動—民意徵集”欄目反饋意見。

《辦法》共七章三十八條，核心目的就是要規範徵收集體土地房屋補償行為，維護被徵收人的合法權益，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

按照《土地管理法》要求，《辦法》廢止了房屋拆遷許可證制度，將集體土地房屋“拆遷”改為“搬遷”，將集體土地上房屋搬遷補償納入徵收集體土地徵收程式，實行房屋搬遷與土地徵收同步實施。區政府應在徵收前期擬制房屋補償安置方案，內容包括房屋補償安置範圍、安置對象、安置方式和標準、安置獎勵情形及標準、安置房坐落等並隨征地補償安置方案一併進行公告，公告時間30日。

《辦法》提出，徵收土地預公告發布後，在擬徵收範圍內，存在以下五種不當增加補償費用行為的，不當增加部分不予補償。具體包括：擅自從事新建、翻建、改（擴）建建築物、構築物及其他設施等搶建活動的；開展房屋裝飾裝修工程的；已開工應停工仍繼續建設的部分；擅自改變土地、房屋用途的；從事其他不當增加補償費用行為的。

根據《辦法》，徵收農村村民宅基地房屋的，採取房屋安置或貨幣補償方式予以補償。符合房屋安置對象認定條件的，可以選擇房屋安置或貨幣補償方式，有條件的地區也可以選擇重新安排宅基地建房方式；不符合房屋安置對象認定條件的，應當實行貨幣補償方式。強化以房屋安置方式為主，做到安置房先行，安置房源一般應為具備入住條件的現房,安置房源為期房的，儘量縮短安置周期。

《辦法》明確，按照一戶一宅的原則給予補償，嚴格控制宅基地面積補償標準，本著“限高、擴中、托底”的原則，確定安置房安置面積。宅基地面積超過補償控制標準的部分，只給予貨幣補償；對宅基地面積低於宅基地審批最低標準的，置換安置房面積按照最低標準的一定比例計算。具體比例由區人民政府按照實施規劃、維護公平的原則，考慮原地回遷和異地搬遷的區域差異研究制定。該辦法施行後，被徵收人的補償與原來基本一致。

《辦法》明確了四種可以認定的情形和五種不予認定的情形，並規定了認定程式。

合法宅基地使用權人、戶籍在本村的配偶和未成年子女；戶籍在本村且在本址長期居住的集體經濟組織成員；原戶籍在本村，由於正在服兵役、上學、服刑的原因戶籍遷出的人員等可被認定為房屋安置對象。戶籍在本村但本村無宅基地房屋的空掛戶人員，重複享受本市搬遷補償安置政策的人員，享受過保障性住房且未退出的人員等則是不予認定的。

《辦法》調整了宅基地區位補償價計算辦法，按照項目所在區片住宅類出讓國有建設用地使用權基準地價地面單價的一定比例計算，具體比例由區人民政府制定。此外，還規定了補助和獎勵費用的主要科目和總額上限，解決全市補助獎勵科目不統一的問題。