基本介紹
- 中文名：前期物業管理內容
- 包含：初始階段和基礎階段
一、通過投標來接洽物業管理業務
前期物業管理內容，無論物業管理企業是開發商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉換的，還是各大系統組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標競爭來接洽業務。
進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業管理企業既要從自身的實際出發，考慮擬接管的物業與本企業的資質等級是否相符，該物業的接管能否發揮本企業的優勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業的管理權競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業的建設是否有保證，業主的資信條件是否較好並能協作配合，等等。以免管理權競爭得手後，由於業主或建設方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今後的物業管理難以完善，給企業帶來不應有的損失。可盈利性是指物業管理企業根據自己的經營目標，測算物業的管理能否給企業帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業能在該地區打開新局面，爭取更多的業務。
（1）具體測算物業管理費用，並草擬總體管理方案。
（2）投標競爭、洽談、簽訂物業管理契約（協定）。
（3）選派管理人員運作前期物業管理。
二、建立與業主式租戶的關係
物業管理的管理對象是物業，而服務對象則是人，即業主和使用人。因此，物業管理企業既應與第一業主（開發商）共同協商，又要與未來業主或使用人取得聯繫，聽取意見。
（ 1）聽取業主或使用人對物業管理的要求、希望。
（2）了解業主或使用人對物業使用的有關安排、打算。
（3）參與售房部門同業主或使用人簽約，並提供草擬的業主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業轄區綜合管理辦法。
三、察看工程建設現場
前期物業管理的目的是為以後的管理創造良好的條件，因此，物業管理企業應根據物業管理要求，對物業的規劃設計及建築施工提出合理建議。
（1）審視工程土建構造、管線走向、出入線路、保全系統、內外裝飾、設施建設、設備安裝的合理性。重點察看消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、通訊設備、給排水設備、空調設備、車庫及公用泊位設備、電力設備、交通運輸及電梯設備、服務設備等。
（ 2）對施工現場提出符合物業管理需要的建議方案，磋商解決辦法。
（3）在施工現場做好日後養護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。
（4）參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，並按整改計畫督促整改。
四、設計管理模式擬定管理制度
物業管理企業在前期管理中要根據業主和使用人的希望與要求，設計日後的管理模式，制定相應的規章制度，其中還須與開發商一起草擬有關檔案制度。
（1）籌建業主管理委員會。
（ 2）與開發商一起草擬物業轄區的規章制度、業主管理委員會章程、業主公約、裝修施工管理辦法等。
（ 3）設定物業轄區的組織機構，規定各部門人員崗位責任制度，編制住戶手冊、物業轄區綜合管理辦法等。
（ 4）制定上崗人員的培訓計畫，並實施計畫
