公產房糾紛裁判思路與法律適用

《公產房糾紛裁判思路與法律適用》是2016年5月中國法制出版社出版的圖書，作者是李超。

基本介紹

• 書名：公產房糾紛裁判思路與法律適用
• 作者：李超
• 出版社：中國法制出版社
• 出版時間：2016年5月
• 頁數：504 頁
• 定價：98 元
• 開本：16 開
• 裝幀：平裝
• ISBN：9787509374597

內容簡介

《公產房糾紛裁判思路與法律適用》由天津市高級人民法院法官李超根據實踐中的審判經驗攥寫，主要針對公產房糾紛案件的基本問題、公產房的婚姻家庭繼承糾紛、權屬變更與確認糾、買賣(置換)契約糾紛、租賃契約糾紛、拆遷安置糾紛、返還原物糾紛裁判思路與觀點、典型案例等進行了梳理和總結，並較為全面的收錄了公產房糾紛常用的法律依據，對進行此類案件裁判的法官、律師及案件當事人都具有較好的參考和指導作用。

作者簡介

李超，法律碩士，天津市高級人民法院法官。曾任天津市和平區人民法院、天津市濱海新區人民法院法官。民盟成員，民盟天津市委社會發展委員會委員。民盟天津市和平區委委員，天津市和平區政協委員。在《民商法論叢》、《人民司法》、《法律適用》、《月旦民商法》等期刊公開發表論文20餘篇。參加多項省部級以上課題，主要有：國家和社會科學基金項目《公司新類型出資的實證考察與制度完善研究》(13BFX096)、教育部人文社會科學基金項目《民事政策的法源性研究》(11YJA820055)等。主要研究方向為民法學，代表性學術成果有：《侵權法上的防禦性請求權研究》，載《法學新論》(台灣地區)2012年第4期;《履行請求權之界限與給付不能》，載《月旦民商法雜誌》(台灣地區)2010年第1期;《物之毀損的恢復原狀與金錢賠償——多種侵權責任方式下的解釋論》，載《法律適用》2012年第2期;《建築物區分所有權法案例分析》(主編)，對外經濟貿易大學出版社2009年版。

圖書目錄

第一部分疑難問題與裁判思路

一、公產房的概念與特徵

二、公產房“使用權”的法律性質

三、處理公產房糾紛的基本原則

四、婚姻家庭案件中的公產房承租問題

五、公產房承租權的繼承問題

六、轉讓公產房承租權契約效力

七、已購公房上市交易問題

八、“央產房”上市交易問題

九、拆遷安置中的公產房問題

十、公產房糾紛中的“騰房”問題

第二部分典型案例

一、婚姻家庭、繼承糾紛

1折價分割

離婚案件中，一方承租的公產房屋系夫妻雙方所在單位在其婚後進行分配，非承租一方有權承租該房屋;法院裁判時考慮處置房產的便利性，可以採取繼續由原承租人承租、給付對方折價款的方式加以處理。

2房屋分割原則

對夫妻雙方均可承租的公產房，應當依照照顧撫養子女一方、同等條件下照顧女方、照顧殘疾或生活困難的一方、照顧無過錯一方的原則處理。

3暫時居住

離婚案件中，一方對另一方婚前承租的公產房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可以判決其暫時居住。

4徵求管理單位意見

人民法院在調整和變更單位自管房屋的租賃關係時，一般應徵求自管房單位的意見。

5夫妻共同財產

確認房改房是否屬於夫妻共同財產，應結合當地房管政策以及購買的時間節點加以判斷。

6財產約定

離婚時，雙方對公房的使用、承租已作約定，且不違反法律規定，該約定具有法律約束力。

7承租權與戶籍

公產房的承租權的變更對象，一般要求具有本地戶籍。

8同等保護

在變更承租權人的離婚後財產糾紛訴訟案件中，對享有承租資格的夫妻雙方應同等保護其訴訟權利。

9拆遷款的分割

婚姻關係存續期間承租的公產房被徵收後所得拆遷補償款，應作為夫妻共同財產分割。

10權屬確認順序

對涉訴公房承租利益未分割明確的情況下，一方不得逕行主張對涉訴房屋居住使用權利，而應先行明確承租權歸屬。

11工齡折算

折算工齡購買公產房屋享受的僅是一種優惠政策，而非財產權益

12承租權歸屬確認

對於公產房原承租人死亡後承租權歸屬的確認，司法實踐的處理差異較大。

13遺囑繼承

是否認可公產房承租人生前訂立遺囑指定符合承租條件的親屬在其死後繼續承租公產房，應依照當地房管政策的規定。

14共同共有

在房改購房時，核算購房面積已考慮其他家庭成員的情況，應視為家庭成員共同購房，房屋產權應屬於家庭成員共同所有。

15遺產範圍

公產房屋拆遷的貨幣補償款屬遺產範疇，應由繼承人依法繼承。

16工齡利益

使用已故配偶工齡利益購買公有住房產權，該房產不應作為夫妻共同財產。

二、公產房租賃契約糾紛

17租賃契約的區分

區分平等主體之間的一般房屋租賃契約與公產房租賃契約，應結合租賃契約約定的具體內容加以判斷。

18租賃價格

對公產房屋租賃價格的認定，體現的是公產房管理人代表行政機關對國有資產的管理，該行為系行政管理範疇，有關公產房屋租賃價格調整的爭議不屬於人民法院民事案件受理範圍。

19承租憑證

在雙方租賃關係存續的情況下，公產房產權管理單位不得以拖欠租金為由，拒絕向承租人發放公產房承租憑證。

20契約解除

產權管理單位不能以承租人拒不繳納“公房租金”為由，解除公有住房租賃契約而收回房屋。

21租賃契約效力

公產房承租人因出國(境)被註銷戶口，其與產權單位之間的公產房租賃關係依然有效。

22文物保護

公產房被確定為文物後，出於保護文物的需要，產權單位可以要求公產房承租人騰退房屋，但應提供同等條件可供租住的房屋。

三、公產房買賣(置換)契約糾紛

23擅自拆改的責任

公產房買賣(置換)契約中，承租人因擅自拆改房屋造成產權單位不予辦理承租權變更手續的，應當承擔違約責任。

24家庭成員的同意

因未徵得同戶籍共同生活的家庭成員同意，致使無法辦理承租權變更手續，作為出賣方的公房承租人應當承擔違約責任。

25承租權轉讓條件

公產房承租人事先未徵得同戶籍、共同居住人的同意，不得轉讓公產房承租權。

26善意取得

夫或妻一方代為訂立買賣契約處置公產房承租權，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。

27轉讓契約的效力

當事人訂立房屋買賣契約後，未到房管部門正式簽訂公有住房承租權轉讓契約，不影響雙方先前訂立的房屋買賣契約的效力，違約方應按照約定承擔違約責任。

28抵押條款

公產房不能作為抵押物，以公產房為抵押物設定的抵押條款無效。

29過戶手續與契約履行

公產房買賣契約履行過程中，房屋能否辦理過戶手續是判斷契約能否繼續履行的重要因素，而能否辦理過戶手續應當以有關行政主管部門的意見為準。

30違約金

公產房買賣契約約定違約金過高，應當予以調整。

31居間義務

房屋中介機構對於房屋權屬狀況、交易流程、應納稅額等訂約相關事項負有積極調查並據實報告的義務，違反此項義務，嚴重損害委託人利益的，不得要求委託人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。

32央產房買賣的條件

央產房買賣中，賣方負有先行辦理央產房上市交易手續，取得並提供《中央在京單位已購公房上市出售登記表》的義務。

33賠償損失

央產房買賣須履行相關上市審批手續，由於賣方的違約行為，買方為促成交易向產權單位繳納的相關費用，應由賣方承擔。

34信賴利益

因賣方擅自處分共有房屋，致使《中央在京單位已購住房上市出售登記表》被撤銷，央產房買賣契約被確認無效後，賣方應承擔締約過失責任，賠償買方的信賴利益損失。

35購買產權

城鎮職工購買公有住房產權，須符合當地城鎮住房制度改革政策規定的相關條件。

36出售公產房的特別約定

公有住房售出單位對公有住房的共用部位承擔著維修責任，售出單位與公有住房買受人可以約定買受人不得實施有礙公有住房共用部位安全的行為。

37部分產權

部分產權房的買賣，當產權單位認可交易行為或已經具備購買全部產權的條件時，買賣契約有效。

四、權屬確認與保護糾紛

38承租權人變更案件的受理

家庭成員之間因確定公有住房承租人資格發生爭議，應由公產房行政主管部門處理，不屬於人民法院民事案件受理範圍。

39轉讓承租權案件的受理

因轉讓公產房使用權(承租權)引發的爭議，人民法院應當受理。

40“企業產”承租人的變更

原承租人死亡後，產權單位變更“企業產”承租人應符合當地公產房管理政策。

41返還房屋

基於租賃、借用、交換使用等契約的公產房使用期屆滿後，具有契約義務的相對人或實際使用人均負返還房屋義務。

42占住費用

在不主張返還房屋的情況下，公房承租權人有權逕行向占住人主張房屋使用費。

43承租人權利的保護

公產房租賃契約是公產房承租人享有權利的依據，占住人不因占住行為享有居住權。

44居住權

因身份關係取得的公產房居住權，應予保護。

45騰退房屋的條件

對於不享有公產房居住權的實際占用人，在騰退房屋不影響其基本生活的情況下，承租人主張占用人騰退房屋的請求應予支持。

46原始調配對象的權益

權利人在購買公產房產權並登記在其名下後，應保證該公有住房原始調配對象居住、使用的權益。

47相鄰通風、採光和日照妨害

公產房受到通風、採光和日照等妨礙，承租人可以向構成妨礙的建設單位請求賠償。

48第三人參加訴訟

公產房的產權單位或管理單位，基於對公產房糾紛案件的處理結果與其有法律上的利害關係，在除婚姻家庭、繼承案件以外，可以作為第三人參加訴訟。

49承租權過戶手續

因客觀原因無法提供房管政策要求的變更公產房承租人所需相關材料的，不影響其申請變更承租權相關權利的行使。

50產權購買與服務年限

公產房以成本價出售給職工，產權歸個人所有，經過規定時限後可以依法進入市場;產權單位可與職工約定服務年限與購買產權的具體事宜。

51換房糾紛

城鎮職工可以對承租的公產房換房居住，換房居住關係解除後，雙方均應返還占用對方的房屋。

52“文革產”的保護

因“文革產”房屋落實政策引發房地產糾紛，不屬於人民法院受案範圍;但落實政策後房屋因繼承或租賃等糾紛起訴到法院的，人民法院應予受理。

五、公產房拆遷安置糾紛

53拆遷時承租人利益的保護

通過房地產開發、產權置換取得的公產房所有權應依法保護，同時應保證原承租人利益，做出妥善安置。

54承租人的拆遷安置

城鎮職工依法取得的公產房承租權受法律保護，拆遷單位在未進行妥善安置之前不得要求公產房承租人騰退房屋。

55拆遷利益的分割

因徵收公產房而發放的拆遷安置貨幣補償款、產權調換房等應歸公產房承租人及其共同居住人共有。

56承租權轉讓無效與拆遷利益

未經公產房管理部門審核同意的公產房承租權轉讓無效，該受讓人不能取得作為公房承租人的拆遷安置利益。

57拆遷安置補償協定的簽約主體

公產房承租人死亡後尚未確定新的承租人，拆遷單位與某一有權承租人簽訂拆遷安置協定，並不影響其他有權承租人主張拆遷利益。

第三部分相關法律、法規及政策

一、公產房糾紛核心規範

中華人民共和國物權法

(2007年3月16日)

中華人民共和國契約法(節錄)

(1999年3月15日)

最高人民法院印發《關於審理離婚案件中公房使用、承租

若干問題的解答》的通知

(1996年2月5日)

最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知

(1992年11月25日)

最高人民法院關於適用《中華人民共和國契約法》若干問

題的解釋(一)

(1999年12月19日)

最高人民法院關於適用《中華人民共和國契約法》若干問

題的解釋(二)

(2009年4月24日)

最高人民法院關於審理買賣契約糾紛案件適用法律問題的解釋

(2012年5月10日)

二、各地法院裁判意見

北京市高級人民法院關於因直管公房租賃引發糾紛的受理

問題的意見

(2003年11月27日)

北京市高級人民法院關於印發北京市高級人民法院《關於

國有土地上房屋徵收與補償案件審判工作指南(試行)》

的通知

(2012年12月18日)

天津市高級人民法院關於印發《天津市高級人民法院關於

因直管公產房屋租賃產生爭議案件受理問題的審判委員

會紀要》的通知

(2015年6月8日)

上海市高級人民法院關於審理公房承租權確定及使用權轉

讓糾紛案件若干問題的意見

(2004年9月28日)

上海市高級人民法院關於印發《處理公有住房出售後糾紛

的若干意見》的通知

(1996年10月31日)

上海市高級人民法院關於房屋動拆遷補償款分割民事案件

若干問題的解答

(2004年1月12日)

上海市高級人民法院關於審理分家析產案件若干問題的意見

(2007年9月20日)

上海市高級人民法院關於適用最高人民法院婚姻法司法解

釋(二)若干問題的解答(一)(節錄)

(2004年9月7日)

上海市高級人民法院關於印發《關於民事案件審理的幾點

具體意見》的通知(節錄)

(2000年8月15日)

江蘇省高級人民法院關於印發《關於審理離婚案件處理住房

問題的意見》的通知

(1995年1月3日)

瀋陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理

意見(之一)

(2004年3月27日)

瀋陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理

意見(之二)

(2004年12月2日)

重慶市高級人民法院關於當前民事審判若干法律問題的指

導意見(節錄)

(2007年11月22日)

山東省高級人民法院關於印發《全省民事審判工作座談會

紀要》的通知(節錄)

(2005年11月23日)

三、公有住房改革政策檔案

建設部關於進一步推進現有公有住房改革的通知

(1999年8月13日)

國家計委、建設部、財政部印發關於積極穩妥地推進公有

住房租金改革的意見的通知

(2000年7月19日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳轉發建設部等單位《關於

完善在京中央和國家機關住房制度的若干意見》的通知

(2005年5月21日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於轉發國務院機關事務

管理局、中共中央直屬機關事務管理局關於《在京中央

和國家機關部級幹部住房制度改革實施意見》的通知

(2000年2月6日)

中共中央辦公廳、國務院辦公廳關於轉發建設部等單位關於

《在京中央和國家機關進一步深化住房制度改革實施方案》

的通知

(1999年8月16日)

四、已購公房上市交易的規定

建設部已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法

(1999年4月19日)

建設部關於已購公有住房和經濟適用住房上市出售若干問題

的說明

(1999年7月27日)

國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局關於

印發中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知

(2003年8月14日)

中央國家機關住房制度改革辦公室、中共中央直屬機關住房

制度改革辦公室關於做好中央在京單位已購公房上市出售

工作有關問題的通知

(2003年8月28日)

北京市人民政府關於印發北京市已購公有住房上市出售實施

辦法的通知

(2003年2月18日)

天津市國土房管局關於公有住房出售有關問題的通知

(2015年6月30日)

天津市國土房管局關於印發公有住房續購全部產權和單位新

購建住房出售有關問題的通知

(2015年11月19日)

山東省人民政府關於印發《山東省職工所購公有住房上市交

易管理暫行辦法》的通知

(1998年2月13日)

河北省公有住房售後首次交易管理辦法

(2000年2月23日)

河南省已購公有住房和經濟適用住房上市交易管理暫行辦法

(1999年10月21日)

內蒙古自治區已售公有住房清理規範辦法

(1998年6月1日)

廣東省廣州市人民政府關於修改《廣州市已購公有住房上市

規定》的決定

(2008年1月2日)

安徽省合肥市人民政府關於修改《合肥市已購公有住房上市

交易管理暫行辦法》的決定

(2009年1月16日)

南寧市已購公有住房上市出售管理辦法

(2012年3月15日)

南陽市人民政府關於印發南陽市已購公有住房上市交易管理

辦法的通知

(2013年10月24日)

五、公產房管理與使用的規定

北京市人民政府關於印發《北京城鎮公有住房租金減免暫行

辦法》的通知

(2000年3月1日)

天津市國土房管局關於修改《天津市公有住房變更承租人管

理辦法》的通知

(2014年10月17日)

關於印發天津市公有住房售後維修基金使用管理辦法的通知

(2010年9月17日)

天津市國土資源和房屋管理局關於印發天津市公有住房租金

計算辦法的通知

(2011年5月21日)

天津市國土資源和房屋管理局關於進一步加強公有住房使用

權置換工作的通知

(2010年9月25日)

天津市人民政府辦公廳關於轉發市國土房管局擬定的天津市

直管公產房屋管理辦法的通知

(2014年5月31日)

上海市房屋租賃條例

(2010年9月17日)

上海市房地資源局關於貫徹實施《上海市房屋租賃條例》的

意見(二)

(2001年6月28日)

上海市居住房屋租賃管理辦法

(2014年3月24日)

唐山市關於出售公有住房的若干規定

(2004年5月17日)

杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關於杭州市公有住房使用

權有償轉讓轉租管理暫行規定的通知

(2004年1月8日)

杭州市人民政府辦公廳轉發市房管局關於杭州市市區公有住房

售後維修基金管理使用規定的通知

(2006年3月21日)

寧波市人民政府關於印發寧波市市三區國家直管公有住房租賃

管理若干規定的通知

(2007年8月16日)