住房制度改革是我國經濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮居民住房保障體制的改革。住房制度改革目標是建立與社會主義市場相適應的新的城鎮住房制度經濟系統，實現住房商品化和社會化;各單位建設，分配，維修和管理的房屋系統改變的社會，專業的運行系統;住房利益的一種分布的變化根據一個人的工作為基礎的貨幣工資分配；建立針對中低收入家庭的社會保障性質的公共租賃住房供應體系和高收入家庭的住房供應體系；同時，建立住房公積金制度，建立政策性和商業並存的住房信貸系統。
國務院於2015年5月18日正式轉發《關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》，提出一系列涉及經濟、民生、能源重要領域的改革“日程表”，其中研究提出綜合與分類相結合個人所得稅改革方案，啟動國有企事業單位公務用車制度改革。出台深化出租汽車行業改革指導意見。
基本介紹
指導思想,改革目的,基本原則,改革內容,發展過程,遺留問題,面臨問題,對策建議,
指導思想
深化城鎮住房制度改革的指導思想是：穩步推進住房商品化、社會化，逐步建立適應社會主義市場經濟體制和我國國情的城鎮住房新制度；加快住房建設，促使住宅業成為新的經濟成長點，不斷滿足城鎮日益增長的住房需求。
改革目的
深化城鎮住房制度改革的目標是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系；發展住房金融，培育和規範住房交易市場。
基本原則
深化城鎮住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統一政策目標指導下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔；堅持“新房新制度、老房老辦法”，平穩過渡，綜合配套。
改革內容
1. 改革住房建設投資體制。由原來國家或單位統包的投資體制轉變為國家、單位、個人三者合理負擔的投資體制。
2. 改革住房建設、分配、維修、管理體制。由原來單位統包職工住房建設、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉變為住房的生產、建設專業化，維修、管理社會化的體制。
3. 改革住房分配體制。由原來的行政手段、福利性質、實物分配製度，轉變為按勞分配為主的貨幣分配製度。職工根據自己的經濟承受能力，通過向市場購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。
4. 建立雙軌制的住房供應體系。即以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用住房及廉租住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系。
5. 建立住房公積金制度。由職工個人和所在單位分別交繳占職工工資一定比例的資金，作為職工個人住房基金，以增強職工住房消費能力。
7. 建立規範化的房地產交易市場，規範交易行為，發展社會化的房屋維修、管理市場，逐步實現住房資金投入產出的良性循環，促進房地產業和相關產業的發展。
發展過程
作為我國經濟體制改革的一項重要內容，住房制度改革是指對傳統的福利分房制度進行變革，以建立起符合市場經濟機制的住房體制，實現住房的商品化和社會化。回顧中國改革開放30年的歷程，住房制度改革以及與此密切相關的房地產行業可謂一大看點，其影響和意義遠遠超出經濟範疇。
與其他各項改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進，在調整中逐步展開。根據相關重大決策出台以及實踐中執行的效果，我國住房制度改革大體上經歷了三個10年：
1978-1988年的探索試階；
1988-1998年在全國逐步推開和深化階段；
第一階段：探索和試點
1949～1979年，是我國住房發展相對緩慢的時期。根據相關資料，國家在這30年內雖投入374億元巨資建設住房，但仍不能滿足城鎮職工居民的需求。1978年，全國城鎮居民人均居住面積僅3．6m2，缺房戶達869萬，占城市總戶數的47．5%。同時，由於我國長期實行低租金的福利分房制度，國家和企業為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設的進程。實踐表明，計畫經濟體制下住房完全靠國家包下來，實行福利分配的路子走不通。
因此，從1978年開始，國家和企業一方面增加住房投資，加快住房建設步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年9月，中央召開的城市住宅建設會議傳達了鄧小平的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助，分期付款；在長期規劃中，必須把建築業放在重要位置。1980年4月，鄧小平同志明確指出，住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。
35年房改圖
35年房改圖1982年，國家有關部門設計了“三三制”的補貼出售新建住房方案，即由政府、企業和個人各承擔1/3，並在鄭州、常州、四平、沙市試點。在試點中，驗證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房低租金制未觸動的情況下，租買比價不合理，個人缺乏買房動力，住房建設資金不能自身循環，國家和企業難以長期承受這種負擔，因而有關部門於1985年停止這種做法。
1985年，住房制度改革從“三三制”售房轉向租金制度改革的研究和設計。1986年，選定煙臺、唐山、蚌埠進行房改試點，試行“提租補貼、租售結合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準成本起步，月租金由原來的0．07～0．08元/m2 （使用面積）提高到1元以上，相當於成本租金（由維修費、管理費、折舊費、投資利息和房產稅5項因素組成）的70%～80%；公房按包含建築造價、征地和拆遷補償費的標準價出售。這次試點從根本上動搖了根深蒂固的住房福利觀念、等級觀念和消費觀念，分房上的不正之風也基本得到解決，國家、企業以及職工之間的利益關係得到調整，為全國的住房改革提供了思路。
第二階段：從分批分期到全面推進、深化改革
1988年，國務院召開第一次全國住房制度改革工作會議，推出《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》：首先，實施提租補貼、租售結合，實行維修費、房產稅等5項因素組成的成本租金；其次，隨著工資調整，逐步將住房補貼納入工資，進入成本，並將租金提高到包含8項因素（成本租金加土地使用費、保險費和利潤）的市場租金。
1988年下半年，出現嚴重的通貨膨脹，零售物價總指數上升18．5%，使較大幅度提租補貼方案的實施遇到很大困難，用3～5年完成提租補貼方案的計畫也夭折了。隨後，一些城市想繞開這個難點，試圖“甩包袱”出售公房，在標準價基礎上優惠折扣。據不完全統計，這一年全國共出售舊公房654萬m2，每平方米僅回收資金65．7元，實則以低價福利售房取代租售並舉的配套改革，既不利於住房機制轉換，也帶來很多不良後果，因而國務院房改辦明令制止這種做法。
1991年6月，國務院發出《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》，要求將現有公有住房租金有計畫、有步驟地提高到成本租金；在規定住房面積內，職工購買公有住房實行標準價。11月，國務院下發《關於全面進行城鎮住房制度改革的意見》，確定房改的總目標是：從改革公房低租金制度入手，從公房的實物福利分配逐步轉變為貨幣工資分配，由住戶通過買房或租房取得住房的所有權或使用權，使住房作為商品進入市場，實現住房資金投入、產出的良性循環。這是我國住房制度改革的一個綱領性檔案。
與此同時，各地方政府的房改房也陸續開始實施，其中，一些大城市的運作比較規範，部分中小城市則相對較差，優惠比例越來越高，房改又一次進入了低價售房的怪圈。對此，1992年6月，國務院房改工作會議再次提出制止。
1994年7月，國務院下發了《關於深化城鎮住房制度改革的決定》，確定房改的根本目標是：建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化；加快住房建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房需求。房改的基本內容，可以概括為“三改四建”：
“三改”，即改變計畫經濟體制下的福利性體制，從住房建設投資由國家、單位統包的體制改為國家、單位、個人三者合理負擔的體制；從國家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會化、專業化運行體制；從住房實物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。
“四建”，即建立與社會主義市場經濟體制相適應的新住房制度，包括建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系；建立住房公積金制度；發展住房金融、保險，建立政策性、商業性並存的住房信貸體系；建立規範化的房地產交易市場和房屋維修、管理市場。
《決定》出台後，各地紛紛制定本地區的房改實施方案，在建立住房公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進展。到1998年6月，全國歸集住房公積金總額達980億元。1997年底，35個中等城市的公房租金有了較大提高，平均為1．29元/m2。到1998年中，全國城鎮自有住房比例已經超過50%，部分省市已超過60%。
第三階段：住房貨幣化和保障制度
1998年7月，國務院發布《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系：
1．調整住房投資結構，重點發展經濟適用住房，加快解決城鎮住房困難居民的住房問題。新建的經濟適用住房實行政府指導價，按保本微利原則出售，其成本包括征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、企業管理費、貸款利息和稅金等7項因素，原則上企業管理費不超過2%、開發利潤不超過3%，使中低收入家庭有能力承受。
2．對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。對最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過當地人均住房面積的60%，租金由政府按維修費、管理費兩項因素定價。中低收入家庭購買經濟適用住房等普通商品住房。對高收入家庭購買、租賃的商品住房實行市場調節價。
3．發放住房補貼。如果房價收入比（即本地區一套建築面積為60m2的經濟適用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，政府和單位可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼。
截至1998年底，全國已經全面停止實物分房，中國城鎮住房制度發生了一次根本性的轉變。但在執行住房貨幣化改革的過程中，住房補貼的發放和民眾對住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現象進一步擴大，並隨著房價的飆升更加惡化。而經濟適用房由於政策目標不明確，執行過程中失當、失控現象嚴重，1998～2003年，全國經濟適用住房累計竣工面積僅4．77億m2，累計解決600多萬戶家庭的住房問題，經濟適用住房並沒有成為供應主渠道。
2003年以來，中央一方面繼續推進住房制度改革，一方面加大對房地產市場的調控力度。國務院先後頒發“前國八條”、“後國八條”、“國六條”等一系列檔案，提出在高度重視穩定住房價格工作，穩定住房價格（特別是普通商品住房和經濟適用住房價格）的同時，加快建立和完善適合我國國情的住房保障制度。
在穩定房價方面，重點發展滿足當地居民自住需求的中低價位、中小套型普通商品住房。對居住用地和住房價格上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90 m2以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上；對購買住房不足5年轉手交易的，按售房收入全額徵收營業稅。
在建立住房保障制度方面，加快城鎮廉租住房制度建設，穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。各城市人民政府要將土地出讓淨收益的一定比例用於廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。同時，將經濟適用住房嚴格控制在中小套型，嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標，實行申請、審批和公示制度；積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。 不過，由於巨觀調控政策的滯後性以及其他種種原因，城市廉租住房制度建設依然相對滯後，經濟適用住房制度不夠完善、政策措施還不配套，部分城市低收入家庭住房還比較困難。 值得注意的是，2007年以來，中央進一步加大巨觀調控的力度。8月，國務院發布《關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，規定：低收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經濟適用住房；中等收入家庭根據各地實際可以採取限價商品房和經濟租用房的辦法解決；高收入家庭主要通過市場解決。這是中國房改歷程中的一個新的里程碑。
同年10月，黨的十七大提出，要加快推進以改善民生為重點的社會建設，努力使全體人民“住有所居”。11月，溫家寶總理在新加坡國立大學明確闡述了我國住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責是搞好廉租房，讓那些買不起房或進城打工的農民工能夠租得起房、住得上房；其次，是建設主要面向中產階級的經濟適用房；再次，高檔住房主要靠市場調節，但必須有國家的巨觀調控，防止利用房地產炒作，造成市場混亂。溫總理的談話被稱為“房產新政”，為我國今後的住房建設和改革指明了方向。在剛剛結束的十一屆全國人大一次會議上，溫總理在《政府工作報告》中，將住房保障列為2008年重點推進的九項工作之一。同時，新組建的住房和城鄉建設部也已取代原有的建設部，以住房保障為核心的住房制度建設正在邁向新境界。
深化住房制度改革方案正在起草中
2016年全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長陳政高在回答記者提問時表示,住房制度是國家的一項重要制度,事關民生、事關深化改革,也事關新的體制和機制的建立。中央經濟工作會議提出要明確住房制度改革方向,以滿足新市民的住房需求為主要出發點,以建立“購租並舉”的住房制度為主要方向。根據中央的要求,住建部會同有關部門進行了充分調研,反覆徵求了意見,起草了深化住房制度改革的方案,整個工作還在進程當中。
遺留問題
1、上市出售已購公有住房，出售人憑房屋所有權證（房屋所有權共有的，還需提交共有人同意出售的書面意見）、身份證或其他有效身份證明、與產權單位簽訂的公有住房買賣契約、與買受人簽訂的已購公有住房買賣契約，由買賣雙方直接到房屋所在區、縣國土房管局交易管理、權屬登記部門辦理過戶手續。
【提示：公有住房的銷售對象是整個家庭，而不僅僅是職工個人。房證寫誰名就是誰的房子嗎？這可不一定，因為還可能有共有人，這個問題在房改房中普遍存在。房改房的產權人和可能存在的共有人經常會對簿公堂。同住人口是否對共同居住的房屋具有共有權，要看該房屋是否已經轉化為家庭共同財產或系共同投入所得。在取得公房時，除承租代表人外，其他同住人口作為分房時確定面積等因素的一個重要條件的，或使用夫妻共同工齡的，或其他同住人口交納了房改款的，即使房屋產權證上未明確記載該同住人口為共有人，也可構成共同共有。】
2、上市出售的已購公有住房土地性質為劃撥的，需按照成交價的1%補交土地出讓金。權屬登記部門在制發房屋所有權證時，應在附記欄中註明土地出讓金繳納情況並加蓋印章。
3、 上市出售按房改成本價購買的公有住房，在按規定繳納稅費後，收入全部歸產權人個人所有。
4、上市出售按房改標準價購買的公有住房，在按規定繳納稅費並扣除按當年房改成本價6%計算的價款後，收入全部歸產權人個人所有。
【提示：也可以向房屋所在區、縣國土房管局交易管理部門申請按當年房改成本價的6%補交房價款後，按照房改成本價的有關政策上市出售已購公有住房。】
相關糾紛
近年來，隨著城鎮住房制度改革進一步深化，這些房改房已經開始進入二級市場，相關的房改房買賣糾紛、權屬糾紛也隨之湧現，成為我們在日常法律服務事務中經常遇到的問題。
面臨問題
我國從1980年提出住房制度改革，經十多年的醞釀和準備，1992年啟動實質性改革，歷時25年，主要經歷以下幾項改革:提租補貼、建立租賃關係;建立了住房公積金制度;公有住房按成本價向職工出售，盤活存量住房資產;開放二手房市場。提前允許房改房上市交易，為職工進入市場賣舊房、買新房創造了條件;實施住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系。經過多年努力，目前全國基本實現了停止實物分房、逐步實行了以建立住房公積金制度、發放一次性住房補貼或按月發放住房公積金補貼等形式的住房貨幣化補貼制度，初步建立了收入高的家庭購買或租賃市場價商品房、中低收入家庭購買經濟適用住房或普通商品住房、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房的住房供應體系。但住房公積金制度、住房補貼制度、住房供應體系依然存在和面臨不適應、不適合的困難和問題，主要表現在:
(一)住房公積金制度有待進一步完善
現行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現象，不利於住房公積金制度的健康有序發展。
《國務院住房公積金條例》規定，住房公積金每月按工資基數的一定比例繳交。但對工資基數界定未作具體規定，由各地自行規定，且未對工資基數實行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達3000元，有的單位平均不足200元，個體最高達上萬元。顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅的嫌疑。由於與工資收入掛鈎，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現象。
由於住房公積金管理機構對《住房公積金條例》的宣傳和執法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據來自建設部的數據顯示，2004年實際繳存職工人數為6138.5萬人，覆蓋率僅為58.4%。主要是住房公積金還存在應建未建的現象，如一些民營企業、外商投資企業、城鎮私營企業的職工還未建立住房公積金制度，大量進城務工人員，非常需要在城市買房或租房居住，但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。一些單位利用當前就業壓力，對一些新招員工簽訂固定薪酬契約，將住房公積金故意排除在外。
住房公積金的作用沒有得到完全發揮。據建設部數據顯示，截至去年底，全國住房公積金繳存餘額為4893.5億元，除去個人住房貸款和購買國債，仍有沉澱資金2086.3億元。這些資金的保管運作完全掌控在340多家住房公積金管理中心手中。近年來擠占、挪用等違法違規現象時有發生。對住房公積金的運作管理強化監管已刻不容緩。由於住房公積金管理委員會制度沒有真正發揮職能作用，“房委會決策”流於形式;住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業單位”運行，個別地方資金管理分散，有過分追求自身利益的現象;住房公積金的作用沒有得到充分發揮;一些地方住房公積金監督機制不健全，住房公積金存在風險隱患。
(二)住房補貼制度矛盾突出，住房補貼發放進展緩慢
以杭州市區為例，對1998年12月31日前參加工作的住房未達標和無房戶按可享受面積每平方米1200元發放住房補貼，對1999年1月1日以後參加工作的無房新職工按月工資的25%發放住房公積金補貼。
一方面，對於杭州市市區商品房價高達每平方米10000元甚至遠郊也高達7000元以上，住房補貼簡直是杯水車薪;另一方面，企事業單位對龐大住房補貼資金需求不堪重負，至今累計發放率不到20%。新人的住房補貼比例又明顯過高，按現行住房公積金同口徑計算，住房補貼每月普遍高達1000元，新老職工之間嚴重不平衡。
(三)住房供應體系亟待完善
過高的商品房價使大多數中低收入家庭的住房夢難以成為現實，苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭既買不到也買不起經濟適用住房，又不能租住廉租房。
根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。由於商品房價過高，廣大中低收入家庭對政府經濟適用住房寄予厚望，而經濟適用住房供應量又非常有限，供需矛盾非常突出。同時，這裡還存在一個由什麼機構、怎么來認定個人家庭收入的問題。由於巨大的利益差異，又缺乏相關權威的收入證明機構，收入線的劃分形同虛設，使得一些事實上的中高收入者能利用各種手段，模糊收入來源，混入購房隊伍，加劇供需矛盾。
（四）異地調動、軍轉幹部住房政策矛盾較大
由於各地經濟、社會發展的不平衡，住房政策、標準、需求有較大的差異，各地住房政策也不盡相同，這對組織需要異地調動的幹部、軍轉幹部的住房安置帶來較大的差異和矛盾。從落後地區調到發達地區工作的幹部、軍轉幹部解決自住住房的能力較弱，難度很大。由於幹部交流、異地調動造成兩地分居的家庭又增加了居住成本，個人難以承擔。
（五）住房維修基金作用沒有得到有效發揮
在公有住房按房改政策向住戶出售時，原產權單位按售房款的15-30%提取了住房公共部位和公用設施維修基金簡稱住房維修基金 ，由於同一小區或同一幢住房原產權有多個單位管理交叉，許多居住區沒有成立業主委員會，房改部門沒有統一的可操作的住房維修基金使用管理辦法，使得住房維修資金長期在銀行沉澱，其作用沒有得到有效發揮。
(一)住房公積金制度有待進一步完善
現行住房公積金制度中存在兩極分化情況嚴重、住房公積金的個體差異過分懸殊、住房公積金占個人工資收入的比重過高、一些企業利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅、住房公積金的覆蓋面不夠廣、住房公積金貸款限額偏低、住房公積金管理不善等現象，不利於住房公積金制度的健康有序發展。
《國務院住房公積金條例》規定，住房公積金每月按工資基數的一定比例繳交。但對工資基數界定未作具體規定，由各地自行規定，且未對工資基數實行封頂，造成不同單位之間、同一單位職工之間住房公積金月繳額過分懸殊。如有的單位職工平均月繳交額高達3000元，有的單位平均不足200元，個體最高達上萬元。顯然存在過分懸殊有失公正性和保障性，存在利用住房公積金規避企業所得稅和個人所得稅的嫌疑。由於與工資收入掛鈎，造成高收入者得高額住房公積金，低收入者少得住房公積金的怪現象。
由於住房公積金管理機構對《住房公積金條例》的宣傳和執法力度不夠，住房公積金的覆蓋面明顯不夠廣。據來自建設部的數據顯示，2004年實際繳存職工人數為6138.5萬人，覆蓋率僅為58.4%。主要是住房公積金還存在應建未建的現象，如一些民營企業、外商投資企業、城鎮私營企業的職工還未建立住房公積金制度，大量進城務工人員，非常需要在城市買房或租房居住，但目前住房公積金也沒有覆蓋到他們身上。一些單位利用當前就業壓力，對一些新招員工簽訂固定薪酬契約，將住房公積金故意排除在外。
住房公積金的作用沒有得到完全發揮。據建設部數據顯示，截至去年底，全國住房公積金繳存餘額為4893.5億元，除去個人住房貸款和購買國債，仍有沉澱資金2086.3億元。這些資金的保管運作完全掌控在340多家住房公積金管理中心手中。近年來擠占、挪用等違法違規現象時有發生。對住房公積金的運作管理強化監管已刻不容緩。由於住房公積金管理委員會制度沒有真正發揮職能作用，“房委會決策”流於形式;住房公積金管理中心未能真正作為“不以營利為目的的獨立的事業單位”運行，個別地方資金管理分散，有過分追求自身利益的現象;住房公積金的作用沒有得到充分發揮;一些地方住房公積金監督機制不健全，住房公積金存在風險隱患。
(二)住房補貼制度矛盾突出，住房補貼發放進展緩慢
以杭州市區為例，對1998年12月31日前參加工作的住房未達標和無房戶按可享受面積每平方米1200元發放住房補貼，對1999年1月1日以後參加工作的無房新職工按月工資的25%發放住房公積金補貼。
一方面，對於杭州市市區商品房價高達每平方米10000元甚至遠郊也高達7000元以上，住房補貼簡直是杯水車薪;另一方面，企事業單位對龐大住房補貼資金需求不堪重負，至今累計發放率不到20%。新人的住房補貼比例又明顯過高，按現行住房公積金同口徑計算，住房補貼每月普遍高達1000元，新老職工之間嚴重不平衡。
(三)住房供應體系亟待完善
過高的商品房價使大多數中低收入家庭的住房夢難以成為現實，苛刻的廉租房條件使一些低收入家庭既買不到也買不起經濟適用住房，又不能租住廉租房。
根據《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供廉租住房;中低收入家庭購買經濟適用住房;其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。由於商品房價過高，廣大中低收入家庭對政府經濟適用住房寄予厚望，而經濟適用住房供應量又非常有限，供需矛盾非常突出。同時，這裡還存在一個由什麼機構、怎么來認定個人家庭收入的問題。由於巨大的利益差異，又缺乏相關權威的收入證明機構，收入線的劃分形同虛設，使得一些事實上的中高收入者能利用各種手段，模糊收入來源，混入購房隊伍，加劇供需矛盾。
（四）異地調動、軍轉幹部住房政策矛盾較大
由於各地經濟、社會發展的不平衡，住房政策、標準、需求有較大的差異，各地住房政策也不盡相同，這對組織需要異地調動的幹部、軍轉幹部的住房安置帶來較大的差異和矛盾。從落後地區調到發達地區工作的幹部、軍轉幹部解決自住住房的能力較弱，難度很大。由於幹部交流、異地調動造成兩地分居的家庭又增加了居住成本，個人難以承擔。
（五）住房維修基金作用沒有得到有效發揮
在公有住房按房改政策向住戶出售時，原產權單位按售房款的15-30%提取了住房公共部位和公用設施維修基金簡稱住房維修基金 ，由於同一小區或同一幢住房原產權有多個單位管理交叉，許多居住區沒有成立業主委員會，房改部門沒有統一的可操作的住房維修基金使用管理辦法，使得住房維修資金長期在銀行沉澱，其作用沒有得到有效發揮。
對策建議
(一)進一步完善住房公積金制度
住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題，主要是制度缺陷和管理缺位問題。
住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點。不同單位、不同職位之間不應有過分的懸殊。職工工資中已體現了按勞分配、多勞多得的原則，住房公積金再與工資掛鈎，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應根據當地的商品房價格、經濟發展水平有所限制，對一個職工年平均工資不到20000元的城市，一些單位住房公積金人均月繳額高達3000元是有點離譜的，比個人所得稅起征點1600元也高出許多，從制度上也給人進行所謂合理避稅的驅動力，顯現住房公積金制度上的缺陷。筆者認為，住房公積金月繳額應與工資基數脫鉤，按當地的經濟水平、住房市場價格水平、適當拉開差距、適當考慮職務職稱等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場均價每平方米8000元購買90平方米住房計72萬元，按工作30年計，通過銀行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人計算，職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應超過2000元，對享受住房補貼的職工每月的住房公積金應不超過1000元。
住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對《住房公積金條例》宣傳不夠和執行不力。據了解，許多新參加工作人員、私企員工和進城務工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念，更不了解立法規定，在當前就業壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向企業提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》，設立維權機構，加大執法力度，擴大住房公積金的覆蓋面，維護職工權益。
加強對住房公積金管理機構的管理，是有效規避住房公積金風險、發揮住房公積金效能的重要措施。要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用，最佳化住房公積金管理委員會成員的結構，適當增加金融、房地產、法律專業人才比例，為科學決策提供保障。
(二)採取更加靈活的政策，推進住房補貼發放進程
政府相關部門應加大力度，推進住房補貼的發放。據分析，住房補貼發放進展緩慢主要有四個方面的原因:
一是企事業單位領導重視不夠，一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計畫，無視弱勢職工的權益，不願意有計畫地安排資金髮放住房補貼。
二是住房補貼資金來源嚴重不足，事業單位本身收入來源有限，財政補貼又難以到位，企業單位要看經濟效益來確定。
三是由於企事業改革改制過程中未考慮老職工的住房補貼問題，改制後的企業又不願承擔住房補貼的責任，造成無人管現象。
四是企事業單位對住房補貼政策的了解不夠，不了解國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持，如企業發放住房補貼資金可以在成本上列支等等。
筆者認為，房改、財政部門應加大力度，促進住房補貼的發放進程，主要應從以下幾個方面著手:
一是加強政策推動力度，對企事業單位區分情況分類指導，對有能力解決的單位應限期發放，對一次性解決有困難的單位應研究辦法分步實施，對確實困難又符合財政支持的要加大加快財政支持。
二是對企事業單位改制改革中未考慮的應由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。
三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業單位重視和掌握政策，加快實施步伐。
四是加強對住房補貼政策研究，增強解決政策實施中出現矛盾的能力，儘快出台解決民眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。
(三)加強住房保障體系建設，調整供需關係，完善住房供應體系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要立即解決全部的住房問題是很困難的，也是不現實的。政府應從確保廣大中低收入家庭“有房住”，通過完善經濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體系。
一要合理確定經濟適用住房供應對象。在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認為，應摒棄不具有操作性的收入線作剛性規定，對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應作為簡單條件，改戶口遷入年限作為要件，如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應對象將更加具有合理性，抑制那些為了馬上購買經濟適用房遷移戶口的出現。
二要規範經濟適用住房面積標準、戶型標準。住房是經久耐用商品，要有適當超前意識，儘管是經濟適用住房，但也不宜過小、功能過於簡單。要與全面建設小康社會的目標一致，如多數城市為了節省建設成本，經濟適用房選址較遠離市區，生活成本又很高，房子戶型、面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。這與開發經濟適用住房的初衷是不相符的。因此，要根據需求適當增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。
三要倡導租售並舉，引導合理的住房消費，改變“有房產”為“有房住”的觀念。購買住房不是解決住房的惟一途徑，應通過規範租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。據了解，在市場經濟已開發國家，通過租賃解決住房的人占60%以上，自有住房率在40%左右。要合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產權”，二者可分步解決，不求一次到位。
四要適當擴大“廉租房”供應對象。對賣不起甚至租不起經濟適用住房又不是最低收入的困難家庭，應逐步列入廉租房解困對象，採取適當補貼支持向市場租房，逐步消除住房“夾心層”。
五要採取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府宜採用金融、稅費政策抑制購買第二套住房的投資者，如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交易時間限制、交易稅費等政策，來抑制投資購房和非理性住房消費。
(四)因地制宜、實事求是地制定實施異地調動、軍轉幹部的住房管理政策
2003年7月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了《建設部、中組部、財政部關於異地調動幹部住房管理暫行規定》，對異地調動幹部承租或購買現住房、申請領取購房補貼、建立臨時周轉住房制度、建立調動幹部住房檔案、嚴肅住房紀律等方面作了具體規定，並規定由各省、市、區結合實際情況制定實施辦法。筆者認為，省、市、區在制定實施辦法時應實事求是、因地制宜，切實保證異地調動、軍轉幹部能住得上、住得起房。由於住房價格的持續上漲，應適時調整補貼標準，對原工作地退出房改房產權的應不受準購條件限制優先供應經濟適用住房。
(五)加快研究制定住房維修基金使用管理辦法，充分發揮住房維修基金的作用
制定住房維修基金使用管理辦法，要注重界定清楚，操作簡便，尊重現實。在許多老城區未成立業主委員會前，如何採取過渡辦法，對原產權交叉的住房如何採取措施，使住房維修基金的功能得到有效發揮，房改、建設、財政部門要加強調查研究，儘快制定相關辦法，滿足住戶住房維修的需求。
住房制度改革，經過十多年的實質運作，住房基本矛盾已解決，已初步建立了新型的住房制度。但住房商品化、社會化、分配貨幣化過程中困難依然存在，一些新的矛盾又逐漸顯現，需要從政策上、服務上逐步完善解決。住房改革的任務依然還很重，要完成這項改革尚需時日。
住房公積金制度中存在的月繳額差距過大、覆蓋面不廣、比重過高、管理不善等問題，主要是制度缺陷和管理缺位問題。
住房公積金制度是住房分配貨幣化的主要形式，具有福利性、保障性和互助性等特點。不同單位、不同職位之間不應有過分的懸殊。職工工資中已體現了按勞分配、多勞多得的原則，住房公積金再與工資掛鈎，高收入者多得住房公積金，低收入者少得公積金，有失公平。既然住房公積金具有住房保障性，住房公積金的月繳額度就應根據當地的商品房價格、經濟發展水平有所限制，對一個職工年平均工資不到20000元的城市，一些單位住房公積金人均月繳額高達3000元是有點離譜的，比個人所得稅起征點1600元也高出許多，從制度上也給人進行所謂合理避稅的驅動力，顯現住房公積金制度上的缺陷。筆者認為，住房公積金月繳額應與工資基數脫鉤，按當地的經濟水平、住房市場價格水平、適當拉開差距、適當考慮職務職稱等原則確定繳交額。以杭州市為例，按市場均價每平方米8000元購買90平方米住房計72萬元，按工作30年計，通過銀行按揭需每月支付3882元，按夫妻二人計算，職工個人享受的住房公積金和住房補貼每月合計不應超過2000元，對享受住房補貼的職工每月的住房公積金應不超過1000元。
住房公積金的覆蓋面不廣的根本原因是對《住房公積金條例》宣傳不夠和執行不力。據了解，許多新參加工作人員、私企員工和進城務工人員基本不了解或根本不知道住房公積金的概念，更不了解立法規定，在當前就業壓力較大的情況下，一些員工就是知道了也不敢向企業提出繳交住房公積金的要求。因此，住房公積金管理機構應通過各種媒體大力宣傳《住房公積金條例》，設立維權機構，加大執法力度，擴大住房公積金的覆蓋面，維護職工權益。
加強對住房公積金管理機構的管理，是有效規避住房公積金風險、發揮住房公積金效能的重要措施。要充分發揮住房公積金管理委員會的決策作用，最佳化住房公積金管理委員會成員的結構，適當增加金融、房地產、法律專業人才比例，為科學決策提供保障。
(二)採取更加靈活的政策，推進住房補貼發放進程
政府相關部門應加大力度，推進住房補貼的發放。據分析，住房補貼發放進展緩慢主要有四個方面的原因:
一是企事業單位領導重視不夠，一些單位沒有將住房補貼工作列入本單位工作計畫，無視弱勢職工的權益，不願意有計畫地安排資金髮放住房補貼。
二是住房補貼資金來源嚴重不足，事業單位本身收入來源有限，財政補貼又難以到位，企業單位要看經濟效益來確定。
三是由於企事業改革改制過程中未考慮老職工的住房補貼問題，改制後的企業又不願承擔住房補貼的責任，造成無人管現象。
四是企事業單位對住房補貼政策的了解不夠，不了解國家、省、市對住房補貼政策的優惠支持，如企業發放住房補貼資金可以在成本上列支等等。
筆者認為，房改、財政部門應加大力度，促進住房補貼的發放進程，主要應從以下幾個方面著手:
一是加強政策推動力度，對企事業單位區分情況分類指導，對有能力解決的單位應限期發放，對一次性解決有困難的單位應研究辦法分步實施，對確實困難又符合財政支持的要加大加快財政支持。
二是對企事業單位改制改革中未考慮的應由現企業會同國有資產管理部門、房改部門研究解決。
三是加大住房補貼宣傳力度，讓企事業單位重視和掌握政策，加快實施步伐。
四是加強對住房補貼政策研究，增強解決政策實施中出現矛盾的能力，儘快出台解決民眾反響較大的新老職工補貼不平衡問題的政策。
(三)加強住房保障體系建設，調整供需關係，完善住房供應體系
住房是老百姓的最基本需求，建立基本的住房保障體系也是政府的基本職能，但政府要立即解決全部的住房問題是很困難的，也是不現實的。政府應從確保廣大中低收入家庭“有房住”，通過完善經濟適用住房制度、廉租房制度、住房公積金制度，建立和完善住房保障體系。
一要合理確定經濟適用住房供應對象。在收入多元化的今天僅通過工資性收入作為收入線劃分是有失公平的，但其他收入又是難以掌握的。因此，筆者認為，應摒棄不具有操作性的收入線作剛性規定，對正在戶籍改革中要剔除附加值的戶口不應作為簡單條件，改戶口遷入年限作為要件，如將具有本市常住戶口5年以上的住房困難中低收入家庭作為供應對象將更加具有合理性，抑制那些為了馬上購買經濟適用房遷移戶口的出現。
二要規範經濟適用住房面積標準、戶型標準。住房是經久耐用商品，要有適當超前意識，儘管是經濟適用住房，但也不宜過小、功能過於簡單。要與全面建設小康社會的目標一致，如多數城市為了節省建設成本，經濟適用房選址較遠離市區，生活成本又很高，房子戶型、面積又很不如意，成了中低收入家庭“食之無肉、棄之可惜”的雞肋。這與開發經濟適用住房的初衷是不相符的。因此，要根據需求適當增加面積、提供多種戶型滿足不同層次家庭的需求。
三要倡導租售並舉，引導合理的住房消費，改變“有房產”為“有房住”的觀念。購買住房不是解決住房的惟一途徑，應通過規範租賃市場、加強租賃服務、減低租賃租費等有力措施大力倡導向市場租賃來解決自住住房困難。據了解，在市場經濟已開發國家，通過租賃解決住房的人占60%以上，自有住房率在40%左右。要合理引導人們的住房消費觀念，首先要“有房住”，其次才是“有房產權”，二者可分步解決，不求一次到位。
四要適當擴大“廉租房”供應對象。對賣不起甚至租不起經濟適用住房又不是最低收入的困難家庭，應逐步列入廉租房解困對象，採取適當補貼支持向市場租房，逐步消除住房“夾心層”。
五要採取措施抑制投資炒房帶來的“泡沫需求”。政府宜採用金融、稅費政策抑制購買第二套住房的投資者，如通過對購買第二套住房和大戶型購房者加大首付比例、貸款利息、交易時間限制、交易稅費等政策，來抑制投資購房和非理性住房消費。
(四)因地制宜、實事求是地制定實施異地調動、軍轉幹部的住房管理政策
2003年7月中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合轉發了《建設部、中組部、財政部關於異地調動幹部住房管理暫行規定》，對異地調動幹部承租或購買現住房、申請領取購房補貼、建立臨時周轉住房制度、建立調動幹部住房檔案、嚴肅住房紀律等方面作了具體規定，並規定由各省、市、區結合實際情況制定實施辦法。筆者認為，省、市、區在制定實施辦法時應實事求是、因地制宜，切實保證異地調動、軍轉幹部能住得上、住得起房。由於住房價格的持續上漲，應適時調整補貼標準，對原工作地退出房改房產權的應不受準購條件限制優先供應經濟適用住房。
(五)加快研究制定住房維修基金使用管理辦法，充分發揮住房維修基金的作用
制定住房維修基金使用管理辦法，要注重界定清楚，操作簡便，尊重現實。在許多老城區未成立業主委員會前，如何採取過渡辦法，對原產權交叉的住房如何採取措施，使住房維修基金的功能得到有效發揮，房改、建設、財政部門要加強調查研究，儘快制定相關辦法，滿足住戶住房維修的需求。
住房制度改革，經過十多年的實質運作，住房基本矛盾已解決，已初步建立了新型的住房制度。但住房商品化、社會化、分配貨幣化過程中困難依然存在，一些新的矛盾又逐漸顯現，需要從政策上、服務上逐步完善解決。住房改革的任務依然還很重，要完成這項改革尚需時日。
