住房二級市場

住房二級市場，是指住房私有權出售、出租等交易市場，市場的主體是住房產權的所有者和住房消費者。目前亦有房地產三級市場之說，一般指房產出租市場，嚴格講，歸於房地產二級市場的概念之內。

社會意義

發展住房二級市場對於改善人民民眾居住水平，最佳化住房資源配置，完善多層次住房供應體系，穩定房屋價格，提高人民民眾財產性收入具有重要意義。發展住房二級市場同時也是房地產市場健康發展的客觀要求，是房地產一級市場的延伸和補充，有利於促進住房一級市場的活躍與繁榮。由於我市房地產業起步較晚，住房二級市場房屋交易信息不暢，交易行為不夠規範，交易市場不夠活躍，使城鎮居民存量住房較多。我們只有加快住房二級市場的培育，才能使城鎮居民通過住房二級市場將自己較大甚至最大的私有財產通過出售、出租、抵押等交易行為，實現不動產投資收益和為資產的盤活提供條件，有效地提高居民居住水平和生活質量，有利於推動消費結構升級，促進民間創業，擴大社會就業，拉動經濟成長，改善民生，促進和諧社會建設和我市經濟又好又快地發展。

歷史背景

國住房二級市場上的租賃市場起源於雙軌制下公房轉租及公房使用權交易的逐漸發展。公房上市問題則源於以非市場價出售公房；以非市場價格購得的住房只能獲得部分產權。這就是房改房部分產權的由來，也是目前公房上市所面臨問題的由來。

住房制度改革選擇的是存量住房與增量住房分別改革的方式，新建住宅採用新房新租、先售後租以及新建商品房市場所形成的增量市場價格的邊際調節與示範效應，形成了一個與舊住房體制並存的市場型住房經濟體制且日趨壯大。目前的問題是存量住房如何完全市場化以及存量與市場化了的增量的並軌。而放開和發展住房二級市場，恰能完成這個雙重任務。

據抽樣調查，已售公房有上市意願的約占已售公房總量的1/3~1/2.住房二級市場目前存在的主要問題有：市場發育嚴重不均衡；法規政策不完善，市場準入規則模糊，上市要求過於嚴格；收益分配缺乏標準和公平，出現住房分配不公的顯化和貨幣化；住房二級市場上的需求結構與供給結構不相匹配；等等。

理清住房二級市場的收益分配問題是規範和發展住房市場的關鍵之一。

結論

本文對二級市場的收益分配問題進行理論分析，得出如下結論：

――如果承認房改前住房產權的初始安排及房改房出售後職工所享有的全部產權，那么已售房改房再出售的住房收益（不考慮地價）就應全歸職工。

――公房使用權價格評估應採用收益還原法，房租和地租分開評估。

――如果承認既定的產權安排為政府的一種隱蔽性義務和居民的一種隱蔽性權利，那么，公房上市或使用權交易的土地收益就應歸轉讓者所有。反推過來，職工住房福利的貨幣化中必須包括地租（價），亦即已購公房者應享有房產權和土地使用權

――對已售公房再轉讓的，應免徵土地所有權價格；由於土地開發成本已計入房價中，亦不再考慮；但對轉讓時與購買時之間的土地增值，應比照土地增值稅處理。

在上述分析和判斷的基礎上制定發展和規範住房二級市場的政策

住房二級市場

1、住房二級市場的界定

從住房參與流通的時序結構來劃分，住房市場可以分為一級市場和二級（次級）市場。香港分別稱為一手市場和二手市場。一級市場指新建住房流量的權屬首次讓渡的市場，如新建商品住宅的買賣、租賃等。二級市場指存量住房的交易市場，即住房權屬的轉讓或再轉讓的市場。在發展比較成熟、穩定的住房市場上，二級市場上的交易量是反映住房市場景氣的重要指標。

有必要區分住房存量與流量兩個基本概念。住房存量指某一特定時點上有形的住房實物資產的數量。因為有形的建築物在其有效使用期內是相對固定的，故稱為存量。短期內住房的存量供給是無價格彈性的。每一時期住房存量供給的新增加量稱為住房流量（供給），亦即住房投資。住房存量變的變動就是住房淨投資額。還有一個“流量概念”?；?；住房服務流量，即每一段時期內住房的所有特徵所提供的無形的消費效用的總和。住房服務可以看成是從住房存量在其壽命期內源源不斷“流”出來的，故稱為流量。住房存量的供求構成住房買賣市場（含新建住房市場與舊有住房市場）；租賃市場上買賣的則是住房服務，其價格為租金。

分類

目前，各地廣泛存在一、二、三級房地產市場之分。一種分類法是：一級市場指增量房產的買賣與租賃，即新建商品房市場；二級市場指存量房屋的買賣和租賃；三級市場指房屋使用權的轉租與轉讓（臧美華，1999）。顯然，三級市場上的房屋亦屬存量。上海、天津等地的劃分是：一級市場指土地市場（國務院1992年11月4日頒發的《關於發展房地產業若干問題的通知》中即規定“一級市場即土地使用權出讓”），二級市場指增量房地產市場，三級市場指存量房地產市場。本文則將住房市場分為一級市場（新增量市場）與二級市場（存量住房市場）。

二級市場特徵

1.房地產二級市場是建立在追求利益最大化的微觀基礎之上的市場，來自供給和需求兩方面的競爭都十分激烈。

2.市場主體是房地產開發經營企業和房地產需求單位和個人，市場客體是未到期的土地使用權及房地產開發企業所開發建設的房產。

3.市場經營活動主要是房地產開發企業按土地使用契約條款的要求，對土地進行綜合性的開發建設，完善供水、供電、道路交通和通訊等設施，達到建設用地條件，然後進行土地使用權轉讓；或建設各類建築物，並對其從事轉讓、租賃、房地產預售、房地產開發和房地產抵押等經營活動。