假按揭

假按揭是指開發商為資金套現，將手中的存量住房以虛構的買房人（內部職工或開發商親屬或素不相識的人）的名字購買，從銀行套取購房貸款。程式一般如下：開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償使用對方身份證，並由身份證持有人在按揭貸款契約上籤字，簽字完成，銀行即根據契約向開發商放款，開發商提前收回投資。開發商和身份證持有人之間還會有一個協定，包含開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。

基本介紹

• 中文名：假按揭
• 外文名：無
• 目的：資金套現
• 科目：經濟學

介紹

假按揭是指開發商為資金套現，將暫時沒有賣出的房子以內部職工或開發商親屬的名字購下，從銀行套取購房貸款。

辦理假按揭的程式一般如下：開發商通過給身份證持有人一定數額的報酬，有償使用對方身份證，並由身份證持有人在按揭貸款契約上籤字，簽字完成，銀行即根據契約向開發商放款。開發商和身份證持有人之間還會有一個協定，包含開發商承諾不需要身份證持有人承擔任何債務以及保密條款等內容。

假按揭流程

通常是開發商聯合一些沒有提供首付款的關聯人向銀行提交已付首付款的收據，進而銀行向其關聯人提供按揭貸款

成因

假按揭是一個風險轉嫁過程，開發商通過假按揭，提前收回成本，變現利潤，把包袱和風險悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由於房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金也就越多，開發商自然傾向於提高價格。

方式

假按揭方式

一、借款申請人是知情人第一，開發商安排內部的工作人員，以內部工作人員的名義去辦理房屋預售商品房的銷售貸款；

假按揭

第二，開發商不以內部人員為局限，比如說開發商利用他的親戚或者他能尋找到的一些人員來做假按揭。

這兩種情況的共同的特點是：以自己的名義向銀行申請做借款，基本上這個借款申請人對這個事情是知情的。

二、借款申請人不知情

借款申請人的姓名被冒用，他本人對於向銀行申請借款是不知道的，包括所有銀行的借款檔案上的簽字都不是他本人的。

2009年2月份以來，中國房地產市場成交量出現了較大幅度的增加，很多人據此得出房地產市場回暖的結論，對此，筆者不予苟同。因為，成交量放大是由於2008年底開始政府出台惠及購房者的政策、部分剛性需求被壓抑了較長時間得到釋放、開發商較大幅度降價等因素激發了市場需求所導致的結果，加之，在這一階段的成交放大的背後是大量動遷房集中成交，相關資料顯示，還有較多假按揭現象的存在。故此，這一表現並不能說明市場回暖。

六種表現

一、開發商不具備按揭合作主體資格，或者未與銀行簽訂按揭貸款業務合作協定，未有任何承諾，不承擔任何義務，與某些不法之徒相互勾結，以虛假銷售方式套取銀行按揭貸款；

二、以個人住房按揭貸款名義套取企業生產經營用途的貸款；

三、以個人住房貸款方式參與不具有真實、合法交易基礎的銀行債權置換或企業重組；四、銀行信貸人員與企業串謀，所定售的房價水分大，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款；

假按揭

五、所有借款人均為虛假購房，有些身份和住址不明，有些為外來民工，或由開發商一手包辦，或由包工頭一手包辦；

六、開發商與購房人串通規避零首付的政策限制，將實際售房價提高一定比例後規定在售房契約中，再向購房人出具收到首付款的收據，雙方按照售房契約規定的虛假售價，依銀行要求的按揭成數辦理貸款手續。採取這種假按揭的方式，購房人事實上未向開發商支付一分錢的首付款，而銀行卻要向購房人提供售房總價100%的借款。

造成危害

一、假按揭會使一些不知情的消費者會受到傷害。消費者的貸款最終違約的話，將導致個人信用記錄上會有不良記載，導致其個人信用的負面評價，這是從所謂不知情的消費者角度帶來的危害。而即便是知情的消費者，如果他去幫忙簽字，也有可能要承擔相應的民事責任。這樣，其今後的人生道路將因此而受到很大影響。

二、假按揭會導致銀行房地產貸款資產質量的下降，將對銀行經營產生極為嚴重的惡劣影響。在房地產按揭貸款質量下降的時候，必然會影響到幾個方面，一方面可能會影響銀行的盈利，也會影響到銀行的股東，有可能又變成持有銀行股的廣大公眾，收益會受到影響。同時，對銀行本身來講，可能由於資產質量的惡化導致資金流動性出現問題，而流動性出現問題就會給銀行帶來聲譽風險。如果流動性問題比較嚴重的話，還可能導致銀行的擠兌。如果銀行發生擠兌，甚至發生破產將損害存款人也就是廣大儲戶的利益。

三、假按揭將造成房地產市場虛假繁榮，嚴重危害住房金融業務的健康發展。一些開發商抓住銀行政策的空隙，大肆進行假按揭融資。假按揭的主要特徵是開發商將積壓的房產套取銀行信用，詐欺銀行信貸資金。假按揭還造成了房地產虛假繁榮的表象，引誘社會上大量的資金湧入房地產市場，嚴重危害住房金融業務的健康發展。

假按揭

四、假按揭將誘導消費者、投資者盲目入市。假按揭所產生的直接結果是成交量的大幅攀升，而成交量放大將讓消費者、投資者產生樓市向好的錯覺，從而產生購買衝動，有可能導致其盲目入市。

五、假按揭將影響政府對房地產市場的決策。假按揭所產生成交量放大、房產投資增多、房產信貸大幅增加、房地產市場虛假繁榮等表象都會影響決策層對房地產市場的判斷，從而影響政府在出台相關政策時出現偏差或變得沒有針對性。

六、假按揭將滋生職務侵占、行賄、受賄等違法犯罪行為。因假按揭能給開發商、房產銷售者、銀行信貸經辦人帶來直接的利益，故假按揭將滋生職務侵占、行賄、受賄等違法犯罪行為。

七、假按揭將導致企業聲譽受到嚴重影響。假按揭一旦被揭露以後，房地產開發企業的聲譽會受到沉重的打擊，其美譽度將會受到嚴重影響，並將對其後期的經營產生非常不利的影響。

八、假按揭較為嚴重地破壞了金融秩序，並將誘導犯罪。根據《中華人民共和國刑法》第193條的規定是指以非法占有為目的，行為人採用虛構貸款理由、虛假證明檔案等手段，騙取銀行或者其他金融機構的貸款數額較大，占為己有的行為。在假按揭中，開發商以本單位職工及其他關係人冒充客戶作為購房人，通過虛擬借款人以虛假銷售方式套取銀行貸款數額較大的行為已構成貸款詐欺罪，將要受到法律的制裁。

預防假按揭的措施

為有效預防“假按揭”，不同的主體應當從不同的角度採取不同的防範措施。

(一)銀行的防範措施

首先，銀行應當謹慎選擇合作對象，只有那些具有較強資金實力、良好市場信譽，並且具備一定資質的房地產開發商，銀行才應與其建立信貸合作關係。在合作的同時，還應當著重審查其自有資金是否達到開發項目總投資的法定比例以上，是否具備項目運作必需的“四證”(《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》)。

其次，銀行應當加強貸款前的調查和審核，對開發商提交的個人住房按揭材料進行重點審查，仔細辨別申請材料的真偽，或者通過調查核實按揭申請人的情況，然後決定是否發放貸款。有的銀行為防範風險，除了要求開發商提供住房按揭可行性報告之外，銀行自己也要形成分析報告，並且組織有關專家進行評審。對於房地產開發商的售樓員代辦全部申請手續、房屋銷售價格明顯高於市場價值的，要特別提高警惕，避免開發商通過偽造材料或虛抬房價騙取貸款。

第三，銀行應當加強對貸款資金的監管。貸款項目行銷成功後，銀行必須加強項目跟蹤管理，及時了解項目的工程形象是否與資金的使用進度相匹配，特別是對期房項目更應提高警惕，確保所有售房款用於項目修建，防止“爛尾樓”的產生。

第四，對於現有項目中存在問題的按揭貸款，銀行還應當進行認真核查，嚴格控制和化解貸款風險，並採取有效措施清收違約貸款；對那些需要通過法律程式收回貸款的，必須及時提起訴訟，申請法院強制執行其財產，以保全銀行資產並減少貸款損失；對涉嫌“貸款詐欺罪”的開發商，應向有關國家機關提出舉報，並要求追究其刑事責任。