住房抵押銀行貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年；貸款額度是房屋評估值的70%；貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行，基準年利率是5.94%。
又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。 住房抵押貸款是指借款人以所購住房和其他具有所有權的財產作為抵押或質押，或由第三人為其貸款提供保證並承擔連帶責任的貸款。它是由住房買賣契約、住房按揭協定、住房按揭貸款契約連線起來的三角關係。 借款人或產權人用現有完全產權的房屋抵押給貸款銀行，貸得的款項用於各類消費用途，包括購房、購車、住房裝修、留學、經營等。
基本介紹
- 中文名：住房抵押銀行貸款
- 貸款額度：房屋評估值的70%
- 基準年利率：5.94%
- 消費用途：購房、購車等
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風險
住房抵押貸款的風險主要有以下幾種：
1.1 違約風險
違約風險包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為，支付能力理論認為導致被迫違約是因為支付能力不足。這說明借款人有還款的意願，但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約，權益理論認為在完善的資本市場上借款人可僅通過比較其住房中特有的權益與抵押貸款債務的大小，作出違約與否的決策。當房地產市場價格上升時，借款人可以轉讓房屋還清貸款，收回成本並能掙取一定的利潤；當房地產市場價格下降時，借款人為了轉嫁損失，即使他有償還能力，他也主動違約拒絕還款。?
1.2 流動性風險
流動性風險是指資金短存長貸難於變現的風險，流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面，一是目前我國的住房貸款主要來源於公積金和儲蓄存款，銀行吸納的儲蓄存款屬於短期存款，一般只有三五年，而住房抵押貸款卻屬於長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低，繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現，極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會，增加機會成本帶來的損失。?
1.3 經濟周期風險
經濟周期風險是指在國民經濟整體水平周而復始的波動過程中產生的風險，相比其他產業，房地產業對於經濟周期具有更高的敏感性。經濟擴張時，居民收入水平提高，市場對房地產的需求量增大，房屋的變現不成問題，銀行與個人都對未來充滿樂觀的預期，銀行發放的住房抵押貸款數量也急劇增加。經濟蕭條時，失業率上升，居民的收入急劇下降，大量貸款無力償還，即使已將房屋抵押給銀行，也因為房地產業的疲軟無法變現。這時抵押風險轉變為銀行的不良債權和損失，銀行則面臨大量的“呆壞賬”，極易導致銀行的信用危機甚至破產。
1.4 利率風險
風險防範
針對上面所述的這些風險，本文從以下幾個角度出發，提出一些防範的措施，使房抵押貸款在為民眾有效服務的同時所帶來的風險儘量最小化。
2.1 違約風險的控制
針對購房者存在違約可能性，我們應從以下兩點入手：一是銀行在接到購房者的貸款申請後，需要對購房者的基本情況（如收入情況、資產負債情況、月供占家庭月收入的比重、購買房屋的用途等）進行詳細調查，並根據調查的結果決定貸款與否及契約條款的擬定。二是對置業者的資信進行審核。審核的指標主要有：置業者的家庭總收入及儲蓄證明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。 2.2 流動性風險的控制?
住房抵押貸款期限長，而用於貸款的資金來源主要是銀行存款及住房公積金，銀行存款已處於一個基本穩定的狀態。但現有住房公積金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆蓋率低，來自建設部的數據顯示，2007年實際繳存公積金的職工人數僅有7187.91萬；公積金存在應建未建的現象，如一些民營企業還未創建住房公積金制度；歸集的公積金較少，普及面不廣。針對這些問題，我們應該著手完善住房公積金制度，讓住房公積金切實地滿足消費者實現住房融資需求，降低流動性風險。
2.3 經濟周期風險的控制
房地產業與經濟周期密切相關，應建立個人住房抵押
貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。一是建立風險預警的資料庫，從各個方面取得數據，不斷積累和完善數據的收集整理，為模型開發打下堅實的基礎；二是開發合適的風險預警模型，對預警區間、警戒線以及指標權重、機率密度函式等設定合理參數；三是建立快速反應和預控機制，對風險預警系統顯示的潛在風險進行及時處理和化解，最大程度地降低經濟周期給住房抵押貸款帶來的風險。?
2.4 利率風險的控制
針對利率變動帶來的風險，銀行可以採取以下措施：一是開發可調整利率抵押貸款，其利率根據市場利率不斷變化而作周期性調整。與我國現行的浮動利率相比，它的不同之處在於這種周期性的利率調整將有助於改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔的利率上升風險轉嫁給借款人，同時借款人承擔的利率下降風險也可轉嫁給銀行。二是開發固定利率抵押貸款，它是指在抵押貸款契約所規定的還貸期限內，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在這種模式下，銀行承擔了大部分的利率風險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發行固定利率債券等），可以避免相應的利率錯配和流動性風險。
結論
住房抵押貸款涉及到置業者、銀行以及開發商三方的利益，要使其帶來的風險降低到最小化，上面所述的防範措施只是其中一部分，我們應該不斷完善。總之，三方都應正確處理好業務發展與風險防範的關係，在貸款產品的設計中充分考慮風險因素，強化風險控制，完善個人住房抵押貸款的品種，使其適合不同的住房需求者，最大限度的確保住房抵押貸款的安全，推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。
手續流程
(2)銀行對借款人的貸款申請、購房契約、協定及有關材料進行審查。
(4)借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款契約並進行公證。
(5)貸款契約簽訂並經公證後，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房契約或協定指定的售房單位或建房單位。
申請資料
1.房產證
2.權利人及配偶的身份證
3.權利人及配偶的戶口本
4.權利人的婚姻證明(結婚證或民政局開具的未婚證明)
5.收入證明
6.如房產證權利人有未成年兒童,請提供出生證
7.如房產內還有銀行貸款,請提供原貸款契約及最後一期的銀行對帳單
8.為提高貸款通過率,請儘量多的提供家庭其他財產證明,(如另處房產證、股票、基金、現金存摺、車輛行駛證等等)
貸款條件
(1)有合法的身份;
(2)有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;
(3)有合法有效的購房契約;
(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房契約，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款;
(6)能夠提供貸款行認可的有效擔保;
(7)貸款行規定的其他條件。
基準利率
年限 | 年利率(%) | 月利率(%) | 月還款額（元） | 本息總額（元） |
6個月 | 4.86% | 到期一次還本付息 | ||
1 | 5.31% | |||
2 | 5.40% | 4.50 | 440.51 | 10572.18 |
3 | 5.40% | 4.50 | 301.51 | 10854.29 |
4 | 5.76% | 4.80 | 233.75 | 11220.07 |
5 | 5.76% | 4.80 | 192.21 | 11532.84 |
6 | 5.94% | 4.95 | 165.45 | 11912.10 |
7 | 5.94% | 4.95 | 145.80 | 12247.04 |
8 | 5.94% | 4.95 | 131.12 | 12587.75 |
9 | 5.94% | 4.95 | 119.76 | 12934.19 |
10 | 5.94% | 4.95 | 110.72 | 13286.33 |
11 | 5.94% | 4.95 | 103.36 | 13644.14 |
12 | 5.94% | 4.95 | 97.27 | 14007.57 |
13 | 5.94% | 4.95 | 92.16 | 14376.58 |
14 | 5.94% | 4.95 | 87.80 | 14751.12 |
15 | 5.94% | 4.95 | 84.06 | 15131.14 |
16 | 5.94% | 4.95 | 80.82 | 15516.58 |
17 | 5.94% | 4.95 | 77.98 | 15907.38 |
18 | 5.94% | 4.95 | 75.48 | 16303.49 |
19 | 5.94% | 4.95 | 73.27 | 16704.85 |
20 | 5.94% | 4.95 | 71.30 | 17111.37 |
21 | 5.94% | 4.95 | 69.54 | 17523.01 |
22 | 5.94% | 4.95 | 67.95 | 17939.68 |
23 | 5.94% | 4.95 | 66.53 | 18361.31 |
24 | 5.94% | 4.95 | 65.24 | 18787.83 |
25 | 5.94% | 4.95 | 64.06 | 19219.16 |
26 | 5.94% | 4.95 | 63.00 | 19655.22 |
27 | 5.94% | 4.95 | 62.02 | 20095.93 |
28 | 5.94% | 4.95 | 61.13 | 20541.21 |
29 | 5.94% | 4.95 | 60.32 | 20990.98 |
30 | 5.94% | 4.95 | 59.57 | 21445.14 |
貸款利率
調整前利率 | 調整後利率 | |
一、城鄉居民和單位存款 | ||
（一）活期存款 | 0.36 | 0.36 |
（二）整存整取定期存款 | ||
三個月 | 1.71 | 1.91 |
半年 | 1.98 | 2.20 |
一年 | 2.25 | 2.50 |
二年 | 2.79 | 3.25 |
三年 | 3.33 | 3.85 |
五年 | 3.60 | 4.20 |
二、各項貸款 | ||
六個月 | 4.86 | 5.10 |
一年 | 5.31 | 5.56 |
一至三年 | 5.40 | 5.60 |
三至五年 | 5.76 | 5.96 |
五年以上 | 5.94 | 6.14 |
風險種類
借款人的風險
個人借銀行（包括住房資金管理機構）的錢用於住房消費，如果不按期還錢便產生了風險，風險產生的原因有兩種：主觀原因和客觀原因。前者是指借款人有意賴賬、詐欺、假借款、惡意不還錢；後者是借款人因失業、傷殘、死亡、離異等原因導致借款人不能如期還錢。
開發項目的風險
開發商經營不善，或挪用資金，造成項目不能完工，形成“爛尾”，借款人購買並用來抵押的房產成了“空中樓閣”；借款人購買的房產存在較大質量問題。這些情況將導致個人貸款的相關契約難以履行，使借款人和貸款行的權益受到侵害。
銀行方面風險
對借款人情況審查不嚴；對開發商銷售情況、工程進度、售房款監管賬戶和保證金賬戶的資金流向情況控制不夠；缺乏與房屋土地部門必要的聯繫，抵押登記不落實；檔案管理不嚴，丟失重要契約單據，由此造成銀行貸款風險。
住房抵押眼下難成主要擔保方式
據業內人士介紹，防範借款人貸款風險的擔保方式有3種：抵押、質押和保證。在借貸前，還要充分了解借款人貸款的真實目的（自己住或者是投資）、收入來源及家庭狀況，通過設定合理的擔保方式防範。從實用性、可行性、便捷性的角度分析，住房抵押應該是最主要的擔保方式。質押有動產質押和權利質押兩種方式。借款人要找到與住房價值量大體相當並獲得貸款人認可的動產幾乎不可能；以權利作為質押，貸款人要求的權利只限於存款單和債券，現實中擁有與住房價值大體相當的存款及有價證券的人要么是人少，要么就是不用申請貸款了，有足夠代償能力的單位或個人為他人借款做保證人，非親非故的情況下，一般人不願意承擔這種風險。由此可知，住房抵押應該作為最主要的防禦貸款風險的手段。
在我國開展個人住房抵押貸款的初期，由於當時住房緊張，法律也不健全，擔心個人出現風險後，無法使借款人遷出，向法院抗訴，要求強制執行，但法院考慮到社會穩定，往往不受理這種訴訟。以住房作抵押，客觀上難以防範風險。其次，由於我們的房地產行政管理不能適應市場發展的需要，住房產權證辦理緩慢，沒有產權證，辦不成抵押登記，抵押就做不成。
法制觀念
防範個人住房抵押貸款風險最根本辦法是逐步建立完善法律體系，提高個人法制觀念，對惡意不還款的人，要有處置力度。政府要對土地的供應加強計畫管理，進而保證住房供應量的穩定、房價的穩定；對開發企業的資質要嚴格審查，保證住房質量達到標準；要建立完善的貸款程式；通過優質服務，提高貸款的效率，而不是簡單地簡化貸款程式。對個人住房貸款實施全過程的管理，特別是貸後管理，建立完善的貸款保證體系。建立住房抵押、質押、保險、擔保機制，利用市場機制來分散和轉移貸款風險。
