《人民法院審理房地產案件裁判要點與裁判規則》是2017年7月法律出版社出版的圖書，作者是張培亮。
內容簡介,作者簡介,圖書目錄,
內容簡介
本書系對房地產開發領域所涉案例裁判要點及裁判規則的系統整理，旨在為從事該領域審判、仲裁、法律服務及研究的相關人員提供實務學習與操作的便利。
本書共分為上、下兩篇。
上篇為最高人民法院裁判要點。匯集了截至2016年12月31日，最高人民法院民一庭編著的《民事審判指導與參考》、最高人民法院辦公廳發布的《最高人民法院公報》、最高人民法院研究室編著的《司法研究與指導》中刊載的涉及房地產開發糾紛的案例裁判觀點、信箱答覆意見。按照案例涉及的內容、案由進行了分類，並對案例、信箱答覆加注了索引。
下篇為裁判規則。具體分為三編：第一編為法律、行政法規、部門規章及相關檔案簡目，因前述規定內容多、篇幅長，故僅列示目錄指引；第二編為最高人民法院司法解釋、會議紀要、答覆、函復；第三編為地方法院會議紀要、規定、意見、答覆、解答。後兩編匯集了自2003年至2016年12月31日期間最高人民法院及地方各級人民法院發布的涉及房地產領域的相關司法解釋及審判指導意見。
作者簡介
張培亮 山東建侖律師事務所主任。曾在大型建築施工企業工作近20年，經辦過大量涉及建築、房地產領域的訴訟、仲裁案件及非訴訟業務，積累了豐富的實務經驗。現為全國律協建設工程與房地產專業委員會委員、山東省律協土地與房地產專業委員會委員、山東省建設工程爭議評審專家委員會委員、淄博市人民政府法律專家庫成員及法律顧問、淄博市律師協會建設工程與房地產專業委員會副主任、淄博市房地產評估委員會委員、淄博仲裁委員會仲裁員及專家諮詢委員會委員。
執業過程中，致力於建設工程與房地產法律問題研究。編撰了《建設工程法律問題實務問答》《律師辦理房地產項目轉讓法律業務操作指引》等專業刊物；參與了《2013版建設工程施工契約》及《zui高人民法院關於審理建設工程施工契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋（二）》（徵求意見稿）的討論及修改。有大量論文發表於《中國建設工程法律評論》《建築房地產律師實務》等業內權wei書刊及收錄於全國律師論壇、全國律協建設工程與房地產委員會論文集等各專業法律刊物。應相關單位邀請，為近兩千家工程施工、房地產開發企業進行了法律風險防控及糾紛處理的專業實務講座。並組織律師團隊為50餘家房企或重點建設項目提供專業法律服務。
2015年10月，經《建築時報》、美國《工程新聞紀錄》（ENR）、中國建築業協會、中國房地產業協會、全國律協建設工程與房地產專業委員會等多家單位組成的專家推薦委員會推薦，被評選為“zui值得推薦的中國工程法律 60 位專業律師”。
圖書目錄
上篇最高人民法院裁判要點
一、建設用地使用權契約
1.行政機關依法收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當按照作出收回土地使用權決定時的市場評估價給予補償
2.訴訟中達成的調解協定的效力問題
3.人民政府依法收回劃撥土地使用權後對原劃撥土地使用權人的補償不是劃撥土地使用權本身的對價，不包括對劃撥土地使用權增值部分的補償
4.當事人在契約中關於履行期限約定不明的，應按照《契約法》第61條、第62條的規定作出補充
5.違法不建防空地下室應繳納防空地下室易地建設費
6.內部行政行為外部化具有可訴性
7.出讓人按照聯合競買人的約定與其中一方簽訂土地使用權出讓契約的，另一方聯合競買人不屬於必須共同進行訴訟的當事人
8.國有土地使用權受讓人與國有土地原使用權人約定交地義務，不足以否定國有土地使用權受讓人與國土部門隨後簽訂的國有土地使用權出讓契約性質
9.應根據當事人的契約約定與履行情況綜合認定契約之債的權利義務關係
10.案件裁決生效後，劃撥土地經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，當事人以此為由主張契約有效，申請再審的，人民法院不予支持
11.當事人雙方惡意串通簽訂契約損害第三人利益的事實認定
12.國有劃撥土地使用權轉讓中受讓方已經取得國有土地使用證，但因政府相關主管人員失職行為導致未辦理土地出讓手續的，不影響轉讓契約效力
13.契約履行殆盡時守約方不得依約解除契約
14.土地行政主管部門與競得人簽署國有土地使用權競得成交確認書的行為屬於民事行為
15.未取得國有土地使用權證，但取得土地代用證後轉讓土地使用權不影響轉讓契約的效力
16.如何認定劃撥土地的使用人在土地改變性質之前與他人私下簽訂的《土地使用權轉讓契約》
17.受讓方通過行使滌除權滌除轉讓標的物上的抵押權負擔的，轉讓行為有效
18.當事人一方就契約內容的變更發出單方意思表示，在對方當事人未明確認可時，不發生契約變更的法律後果
19.土地使用權轉讓契約的轉讓方因與第三人的糾紛導致土地被法院查封，受讓方有權中止支付相應的土地轉讓款
20.買賣契約被解除時已辦理交付和登記的標的物應如何處理
21.沒有完成開發投資總額的25%以上，是否影響契約的效力
22.未經原始確權的土地發生的權屬爭議不屬於人民法院受理民事訴訟的範圍
23.能否認定土地使用權出讓契約部分無效、部分有效
24.誠實信用原則在民事審判實踐中的具體運用
25.對土地使用權實際受讓人及土地使用權的轉讓是否為“一物二賣”的認定
26.當事人訂立契約過程中均存在締約過失，損失應各半承擔
27.國有土地使用權出讓契約效力的認定條件以及國家政策在此類契約履行中的具體體現
28.債權人轉讓權利並通知了債務人，但依據債權轉讓協定製作的民事調解書被人民法院撤銷後，如何確認債權轉讓協定的效力
二、合資、合作開發房地產契約及項目轉讓契約
1.認定變更工業用地使用權作為合作開發房地產契約出資約定的效力問題
2.合作各方當事人在合作項目中的權利義務應當按照合作開發房地產協定約定的內容予以確定
3.涉及農村集體所有土地的委託代建契約中，對外銷售利潤分配條款的效力如何認定
4.以劃撥土地使用權與他方簽訂的合作建房契約應如何認定其效力
5.如何區分合作開發房地產契約中的清理條款與“名為合作，實為借貸”契約
6.非因雙方當事人原因導致合作開發房地產契約解除的，出資方有權享有相應的土地增值收益
7.對房地產項目轉讓中一物數賣行為的認定處理
8.雙務契約中當事人是否享有契約解除權的判斷
9.合作開發中不同合作協定、舉證責任、聯合賬戶資金支取的認定
10.行政機關註銷國有土地使用證但未註銷土地登記的，國有土地的使用權人仍然是土地登記檔案中記載的權利人
11.當事人之間簽訂的契約所約定的契約義務與民事法律行為所附條件的區分
12.合作開發房地產契約中，不負有出資建設義務的一方，實際完成案涉項目建設的，不應認定為違約
13.多份補充協定項下最終履行內容的確定原則
14.合作開發中爭議房屋產權的歸屬判斷及因容積率增加導致房產面積增加項下房產分配的處理
15.以合作開發項目國有土地使用權抵押所取得的貸款的歸屬
16.前後兩份契約（協定）對同一內容有不同約定產生衝突時的認定處理
17.雙方未進行最終結算，一方請求對部分爭議先行處理的，不予支持
18.契約解除，以享有解除權一方的相關解除檔案送達相對方之時作為開始發生法律效力的依據
19.當事人協商一致解除契約，一方反悔不予支持
20.合資、合作建房契約被認定無效後，出資方出資轉化為在建工程如何處理
21.合作開發房地產契約糾紛無效後，不能根據契約約定分得的房產價值進行投資補償
22.契約無效後的處理
23.法人與他人惡意串通簽訂契約，表面上損害法人自身利益，實質上損害第三人利益的，第三人有權提起確認契約無效之訴
24.不安抗辯權的適用條件及其處理
25.簽訂契約並接受使用他人投資後，又以締約行為未經公司股東同意為由主張契約無效的訴訟請求不能得到支持
26.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益導致契約無效的認定和處理
27.房地產合作開發契約解除條件的認定
28.雙方均要求履行合作開發協定，一方訴請另一方給付代墊款項應不予支持
29.如何確定民事再審案件的審理範圍
30.妨礙舉證的事實推定規則在審判實踐中的具體適用
31.內心確信與實質公正
32.行政機關依法查封的房地產，能否判決交付和移轉產權
33.新設企業與註銷企業之間承繼關係的認定及新設企業對註銷企業無權代理人代理行為追認的法律效力
三、房屋買賣契約
1.房屋存在質量問題時實際損失的認定
2.開發商逾期交房與逾期辦證違約責任的認定
3.股東提起第三人撤銷之訴的限制
4.在兩種解讀結果具有同等合理性的場合，應朝著有利於書面證據所代表法律關係成立的方向作出判定，藉此傳達和樹立重諾守信的價值導向
5.如何正確適用證據規則認定當事人之間法律關係的性質
6.契約約定解除與債權合意抵銷
7.買賣契約尚未履行完結，買受人請求確認其為房屋所有權人的，不屬於物權確認爭議
8.如何理解最高人民法院《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣契約解釋》）第8條關於懲罰性賠償的規定
9.《商品房買賣契約解釋》第7條規定能否適用於以房屋所有權安置租賃房屋的情形
10.判斷當事人之間訂立的契約系本約還是預約的根本標準應當是當事人的意思表示
11.借款項下《商品房買賣契約》及《借款協定》民事法律關係的認定
12.協定就違約責任的具體承擔方式約定有選擇權時，有選擇權一方以行為方式作出選擇後，不得再直接適用選擇性條款主張其他追究違約責任方式
13.契約當事人主張違約方承擔可得利益損失賠償責任時，如何適用減損規則
14.作為出賣人的房地產開發企業在其未取得商品房預售許可證明之前與買受人簽訂的《商品房認購書》是否有效
15.是民間借貸還是商品房買賣
16.借款項下的《商品房買賣契約》是為了擔保債務的履行，在債務人拒不還債的情況下，債權人有關直接取得房屋所有權的主張，因違反物權法關於禁止流質的規定而不能獲得支持
17.出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規定或者共有人約定的條件，買受人請求強制履行房屋買賣契約的糾紛處理
18.預約與本約的區分和界定
19.購房人因賣房人違約而遭遇限購政策，還能否請求契約繼續履行
20.房地產開發企業因委託代理機構未告知其特定房屋已經售出而導致一房二賣，屬於其選擇和監督委託代理人的經營風險，不得轉嫁於購房者
21.房地產開發企業以規避國家對房地產行業調控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣契約的效力
22.房屋登記權利人出賣共有房屋不符合法律規定或者契約約定條件的契約效力問題
23.出賣人因自身原因，未能在契約約定期限內為買受人辦理房屋權屬證書的，人民法院如何認定出賣人應承擔的違約責任
24.房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償
25.依據不足的商品房買賣關係能否對抗工程優先權
26.房屋因附有違法建築而無法過戶屬契約履行範疇，不應影響契約效力，出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態並消除行政限制的義務
27.判斷商品房買賣中的認購、訂購、預定等協定究竟是預約契約還是本約契約，最主要的是看此類協定是否具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣契約的主要內容
28.開發商逾期交房應承擔的違約責任，能否依據業主支付的銀行按揭貸款利息來判決
29.買賣雙方均認可存在房屋買賣關係，但在諸多重要事實上存在疑點，人民法院應綜合各種證據準確認定是否存在真實購房關係
30.當事人對商品房結算面積的約定優先於測量規範所確定的房屋面積或者房屋的登記面積
31.房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意簽訂房屋買賣契約的效力及履行
32.行使不安抗辯權所應具備的條件
33.契約一方當事人不構成根本性違約，另一方當事人請求解除契約人民法院不予支持
34.區分物權變動中的債權關係與物權關係
35.“名不副實”契約性質的認定
36.代建契約與商品房預售契約的區別
37.《商品房買賣契約解釋》第6條規定的主要義務應當如何理解
38.關於契約被認定無效後的損失承擔問題
39.具備商品房買賣實質性要件的契約，不能認定為預約契約
40.商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關係
41.稅收征管法律、行政法規與民事契約效力
42.房地產公司在預售商品房時未告知購房人所購房屋內鋪設公共管道，應承擔相應的民事賠償責任
43.房地產轉讓契約的效力認定與行使撤銷權問題
44.房屋買賣契約解除後，如何確定出賣方對房屋添附的補償
45.守約方實際損失大於違約方應支付的違約金數額，違約方如何承擔法律責任
46.優勢證據原則在民事審判實踐中的具體運用
四、所有權、建築物區分所有權、物業服務契約
1.夫妻在婚前或婚姻關係存續期間約定將一方個人所有的房產贈與另一方共有，但沒有辦理房產加名登記，贈與一方請求法院撤銷應如何處理
2.子女對父母贈與的房屋依物權法分則行使物權，將損害父母生活的，人民法院可依物權法總則的規定不予支持
3.業主行使知情權亦應加以合理限制，防止濫用權利
4.建築容積率不能作為認定房屋權屬的依據
5.未辦理完成房屋權屬變更登記手續，不能構成《物權法》第106條規定的善意取得
6.業主對房屋的使用即使沒有給其他區分所有權人造成噪音、污水、異味等影響，只要房屋的用途改變為經營性用房，應依照《物權法》第77條關於業主改變住宅用途的規定處理
7.在建築物竣工驗收交付後，物業管理用房的分割、轉移、調整或重新配置，應當由業主共同或業主大會決定
8.業主委員會不具有要求開發商履行商品房銷售契約約定的建設公共配套設施義務並承擔違約責任的訴訟主體資格
9.計算業主表決權的標準
10.因第三人侵權致小區共用部分對業主財產造成損害的，物業服務企業可以免責的情形是物業服務企業已履行了保養維護義務
11.業主知情權的範圍
12.以他人名義購房辦證房屋確權糾紛的處理
13.限制業主專有部分所有權的業主公約或章程的效力問題
14.業主委員會有權保護業主共有的小區土地使用權
15.“一房二賣”的法律後果和糾紛處理原則
16.小區道路上的車位是否屬於業主共有
17.居民住宅小區的外牆面所有權屬於誰
18.不動產權屬證書是權利人對該不動產享有物權的證明
19.部分業主以違反法定程式為由請求撤銷業主大會決定，人民法院應否受理
20.確權糾紛中的產權歸屬問題
21.如何認定《物權法》規定的明示屬於個人的綠地
五、擔保物權
1.預購商品房抵押的預告登記是否產生抵押效力
2.開發商為套取銀行資金與自然人串通簽訂虛假的預售商品房買賣契約並獲得銀行貸款，買賣契約被確認無效後，開發商與該自然人應當對銀行的貸款共同承擔連帶清償責任；銀行不能對設定了抵押權預告登記的預售商品房行使抵押權
3.如何認定金融機構“貸新還舊”時抵押權的設立時間
4.未經抵押權人同意是否影響轉讓不動產契約的效力
5.對擔保人的擔保責任範圍及違約責任的認定
6.抵押人違反誠實信用原則不履行契約約定的解除抵押權義務，其轉讓行為雖未經抵押權人同意，仍應認定轉讓抵押物的契約有
效
7.在建房屋抵押契約的效力認定
六、房屋租賃契約
1.當事人雙方違約，一方為根本性違約，還應承擔給對方造成的實際損失
2.房屋租賃契約未到期，出租人強行解除房屋租賃契約並將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請求繼續履行契約
3.當實際交易價格與備案契約價格不一致時，承租人不能要求以備案契約價格作為同等條件主張優先購買權
4.租賃契約中押金條款的適用
5.出租人故意隱瞞訂約前出租房屋已被抵押的事實，應當如何承擔責任
6.承租人明確表示不購買承租房屋，其請求宣告出租人與他人的房屋買賣契約無效的，不應給予支持
7.欠付租金在何種情況下可以導致房屋租賃契約的解除
8.租賃契約未經登記不影響契約的效力
9.租賃契約當事人於契約中設立的仲裁條款不能限制承租人就行使優先購買權與出租人發生的爭議向人民法院提起民事訴訟
10.租賃期間發生所有權變動，原出租人能否對產權變更前承租人的違約行為行使契約解除權
七、委託及居間契約
1.未簽訂代持股權書面契約的，應當綜合全部案件事實認定雙方之間的真實法律關係性質
2.中介公司因未盡必要的注意義務而使一方受到欺詐遭受損失的，應根據其過錯程度在相應的範圍內承擔賠償責任
3.受託人知道他人在委託協定上代其簽名並按委託協定履行的，應認定委託協定對其有效
4.委託契約提前解除後，委託人應支付受託人已完成的部分委託事項報酬
5.基於多收代理費的目的，限制委託人接受調解、和解的委託契約條款無效
6.委託契約中受託人責任的承擔
八、農村土地承包經營權及承包契約
1.未經民主議定程式，村集體經濟組織將“四荒”土地發包給村外人的承包契約效力應如何認定
2.未經民主議定程式而簽訂的農民集體所有土地承包契約的效力認定
3.集體經濟組織作出的土地承包方案調整決定違反法律規定、侵害承包人權益的，依法予以撤銷
4.當事人就他人承包的土地主張權利，人民法院應當受理並作出裁判
5.農村土地承包經營權依法轉讓后土地被徵收，征地補償款是否歸受讓方所有
6.當事人就簽訂土地承包經營權契約後未實際取得承包土地而提起的訴訟，人民法院應當作為民事案件受理
7.國家收回由集體使用的國有土地，該土地上的承包經營權人是否有權分得部分土地補償費
8.因土地補償費分配方案侵害集體經濟組織成員合法權益引發的糾紛，不屬於“就用於分配的土地補償費數額”產生的爭議
9.發包方在二輪承包中將農戶在一輪承包中的承包土地另行發包給本集體的其他農戶，喪失承包土地的農戶請求返還的，屬於土地承包經營權取得糾紛
10.土地承包經營權轉包後承包地被徵收，如何認定被征地農民
11.土地承包經營權取得糾紛不屬於人民法院民事案件主管範圍
12.安置補助費的發放對象應如何確定
九、其他
1.部分債務人申請再審的處理
2.第三人撤銷之訴的構成要件分析
3.案外人執行異議之訴中，應對案外人提交的《房屋買賣協定》或者《以房抵債協定》的真實性予以審查
4.拆遷人和相關行政機關違法實施拆遷，導致被拆遷人長期未依法得到補償安置的，房價上漲時，拆遷人和相關行政機關有義務保證被拆遷人得到公平合理的補償安置
5.法務部、建設部《關於房產登記管理中加強公證的聯合通知》，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責的依據
6.縣級人民政府負責人簽署的同意強制拆遷的意見，不能代替應經法定程式並應以書面形式作出的責令限期拆遷決定
7.人民法院委託鑑定機構作出的司法鑑定意見僅是訴訟證據之一，不具有可訴性
8.被執行人和其他人及新組建的公司之間轉移資產侵犯工程價款債權人的合法權益的認定及責任承擔
9.對契約法司法解釋中“當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十”的規定應當全面、正確地理解
10.已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實，當事人無須舉證證明
11.如何認定契約關於變更糾紛解決方式的約定
下篇裁判規則
第一編法律、行政法規、部門規章及相關檔案簡目
法律
行政法規
部門規章及相關檔案
第二編最高人民法院司法解釋、會議紀要、答覆、函復
司法解釋
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋（一）
最高人民法院關於適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋（節選）
最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋
最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃契約糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋
最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權契約糾紛案件適用法律問題的解釋
最高人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋
最高人民法院關於國有土地開荒後用於農耕的土地使用權轉讓契約糾紛案件如何適用法律問題的批覆
最高人民法院關於當事人達不成拆遷補償安置協定就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批覆
最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批覆
會議紀要
最高人民法院第八次民事商事審判工作會議紀要（民事部分）（節選）
最高人民法院關於當前民事審判工作中的若干具體問題（節選）
最高人民法院關於當前商事審判工作中的若干具體問題（節選）
最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》（節選）
答覆、函復
最高人民法院對關於無證售房問題的答覆
最高人民法院關於《城市房地產抵押管理辦法》在建工程抵押規定與上位法是否衝突問題的答覆
最高人民法院研究室關於農村土地補償費分配糾紛是否受理問題的研究意見
最高人民法院研究室關於以物抵債調解書是否具有發生物權變動效力的研究意見
第三編地方法院會議紀要、規定、意見、答覆、解答
北京市
北京市高級人民法院房屋買賣契約糾紛會議紀要
北京市高級人民法院民事審判實務疑難問題研討會會議紀要（節選）
北京市高級人民法院農村私有房屋買賣糾紛契約效力認定及處理原則研討會會議紀要
重慶市
重慶市高級人民法院民一庭關於當前民事審判疑難問題的解答（節選）
重慶市高級人民法院關於當前民事審判若干法律問題的指導意見（節選）
上海市
上海市高級人民法院關於房地產交易新型常見問題的最新司法意見
上海市高級人民法院關於審理“二手房”買賣案件若干問題的解答
上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答
天津市
天津市高級人民法院關於依法妥善審理房屋買賣契約糾紛案件的通知
福建省
福建省高級人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件疑難問題的解答
福建省廈門市中級人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導意見
廣東省
廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（節選）
廣東省高級人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件若干問題的指導意見
廣東省高級人民法院關於審理農村集體土地出讓、轉讓、出租用於非農業建設糾紛案件若干問題的指導意見
湖北省
湖北省高級人民法院民事審判工作座談會會議紀要（節選）
湖北省高級人民法院民事審判若干問題研討會紀要（節選）
湖南省
湖南省高級人民法院關於房屋買賣、租賃糾紛案件適用法律問題的指導意見（試行）
湖南省長沙市中級人民法院關於房地產案件審理中有關疑難問題的解答（一）（節選）
江西省
江西省高級人民法院民事審判工作座談會紀要（節選）
遼寧省
遼寧省高級人民法院民一庭房地產案件審判問題解答（節選）
遼寧省高級人民法院民事審判工作座談會會議紀要（節選）
遼寧省瀋陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之一）（節選）
遼寧省瀋陽市中級人民法院關於審理房地產案件若干問題的處理意見（之二）
山東省
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節選）
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節選）
山東省高級人民法院民事審判工作會議紀要（節選）
浙江省
浙江省高級人民法院《關於審理涉及房地產登記民事案件若干問題的意見（試行）》
浙江省杭州市中級人民法院民一庭關於審理建設工程及房屋相關糾紛案件若干解答（節選）
浙江省寧波市中級人民法院關於審理商品房買賣契約糾紛案件疑難問題解答
