規定全文,修訂解讀,
規定全文
上海市地下建設用地使用權出讓規定
第一條（目的和依據）
為了加強本市地下建設用地使用權管理，促進地下空間資源的合理利用，根據《上海市地下空間規劃建設條例》和《上海市土地使用權出讓辦法》等法規規章，制定本規定。
第二條（適用範圍）
本規定適用於本市行政區域內國有土地範圍內的地下建設用地使用權出讓的管理。
地下建設用地，分為結建的地下工程建設用地和單建的地下工程建設用地。
結建的地下工程，是指由同一主體結合地面建築一併開發建設的地下工程。單建的地下工程，是指獨立開發建設的地下工程。
第三條（基本原則）
地下建設用地的使用，應當貫徹“統籌規劃、合理開發、節約集約、公益優先、地下與地上相協調”的原則。
第四條（出讓方式）
除列入國家《劃撥用地名錄》範圍的地下建設工程可以採取劃撥方式取得地下建設用地使用權外，其他地下建設工程應當以出讓等有償使用方式取得地下建設用地使用權。
地下建設用地使用權的出讓，應當採用招標、拍賣、掛牌的方式。但符合以下情形之一的，可以採用協定出讓的方式：
（一）附著地下交通設施等公益性項目且不具備獨立開發條件的地下工程；
（二）地上建設用地使用權人在其建設用地範圍內開發建設地下工程的；
（三）存量地下建設用地補辦有償使用手續以及其它符合協定出讓條件的。
結建的地下工程隨其地上部分一併出讓地下建設用地使用權。
第五條（出讓年期）
地下建設用地使用權的出讓年期，應當按照用途，遵循國家和本市建設用地使用權出讓的有關規定。
第六條（地下建設規劃條件）
地下建設用地使用權出讓前，規劃資源部門應當根據控制性詳細規劃核定地下建設規劃條件。控制性詳細規劃中未明確地下空間規劃要求的，應當根據規劃管理技術規定核定規劃條件。規劃條件應當明確地下建設工程的用途、最大占地範圍、開發深度、建築量控制要求、與相鄰建築連通要求、地質安全要求等規劃設計要求。地下建設規劃條件應當納入土地出讓契約。
土地出讓契約約定的地下建設規劃條件未能明確的，可以在建設工程設計方案和建設工程規劃許可證中明確。土地受讓人應當在地下建設工程規劃許可證核發後三個月內，及時申請簽訂補充出讓契約，確定地下建設規劃條件，補繳土地價款。
項目竣工驗收時，地下實測建築面積超過出讓契約約定的地下建設規劃條件，但在規劃允許實測誤差控制範圍內的，通過簽訂補充出讓契約，調整地下建築量，按照原出讓契約約定的土地價格，補繳土地出讓價款。
本規定實施前簽訂土地出讓契約、尚未辦理土地核驗的項目，涉及地下工程的，也應當按照本規定，簽訂補充出讓契約，確定地下建設規劃條件，補繳土地價款。其中，2006年9月1日（不含本日）前簽訂土地出讓契約並取得地下建設工程規劃許可證所批准的地下工程，在簽訂補充出讓契約完善地下建設規劃條件時，免收土地價款。
第七條（地下建築面積和用途）
建設單位申辦地下建設工程規劃許可證時，應當列表申報各類用途的建築面積，並在相關圖紙中，明確標註範圍。規劃資源部門核發地下建設工程規劃許可證時，應當將地下建築面積分類表作為附屬檔案。
建設單位申報地下建設工程規劃土地綜合驗收時，應當列表申報各類用途的實測建築面積。規劃土地驗收部門應當出具意見，列明各類用途地下建築情況。
建設單位列表申報地下各類用途建築面積時，對地下規劃條件或地下工程規劃許可證明確批准用途的商業、辦公、倉儲等，應當逐類列計建築面積；對地下規劃條件或地下工程規劃許可證未明確用途的設備用房等，按照項目配套設施列計建築面積；按照規劃要求建設的地下公共通道和市政公用設施等公益性設施，單列建築面積。
第八條（基本價格）
地下建設用地使用權基本價格，是指在某一估價期日、法定最高年期的地下建設用地使用權區域平均價格（以下簡稱“基本價格”），按照“鼓勵開發、分層利用、區分用途、地下與地上相協調”的原則確定。
地下一層基本價格以基準地價為依據，按照與同類用途、相應級別地上建設用地使用權基準地價的一定比例確定（詳見附表）。地下二層按照地下一層的50%確定，地下三層及以下按照上一層的60%確定。
地下項目配套設施的基本價格，按照建設項目用途基準地價的一定比例確定。建設項目為混合用途的，按照混合用地比例計算確定。
地下工程範圍內的民防工程部分，建設用地使用權基本價格，按照其所在工程地下用途基本價格的50%確定。
第九條（出讓價款）
地下建設用地使用權出讓價款，應當經過評估，評估以基本價格為依據。地下建設用地使用權採用招標、拍賣、掛牌方式出讓的，應當根據評估結果，經出讓人集體決策，確定標底或底價。採用協定出讓的，應當根據評估結果，經出讓人集體決策，確定出讓價款。協定出讓最低價不得低於基本價格的70%。
住宅配套類地下停車庫暫免收取地下建設用地使用權出讓價款，直接納入出讓契約的地下規劃條件。2013年12月1日（含）前簽訂出讓契約，並在2018年9月30日（含）前已取得建設工程規劃許可證的非住宅配套類地下停車庫，免收土地價款，直接納入出讓契約的地下規劃條件。
按照規劃要求建設的地下公共通道和地區服務性市政公用設施等公益性設施，不納入地下建設用地使用權出讓範圍，不計土地出讓價款，可在出讓契約中，約定建設和管理要求。
第十條（地下空間的整體開發）
在集中開發的區域，應當對地下空間進行統一規劃、整體設計，通過城市設計、控規附加圖則和開發建設導則，規範區域內地下空間建設行為。涉及地下空間的建設工程設計方案，應當經集中開發區域的管理機構綜合平衡後，方可報規劃資源部門審批。
鼓勵實行區域地下空間整體開發建設。由一個主體取得區域地下建設用地使用權實施開發建設的，地上建設用地使用權可以分宗採取“帶地下工程”方式供應。區域地下空間實行分宗出讓、委託一個主體統一建設的，土地出讓條件中應當明確統一建設的要求，地下建設工程設計方案和工程規劃許可應當充分考慮各宗地地下空間的物理分割條件，合理確定地下工程布局，各宗地地下空間分割界線應當與地上權屬界線相協調。
實行地下空間整體開發建設的，地上和地下建設用地使用權人應當在建設開發和使用過程中相互提供便利。土地出讓契約中，可以明確相鄰關係的具體約定，以及地下空間的地面出口、地上工程的地下樁基等配套設施和構築物的權屬等內容。
第十一條（地下空間的互連互通）
地下建設用地使用權人應當按照規劃條件和建設工程規劃許可明確的地下空間連通要求和連通方案實施建設。相鄰地塊已按照規劃預留連通位置的，應與之相銜接。新項目的地下建設用地使用權人負責建設銜接段的地下通道。
第十二條（權屬和登記）
地下建設用地使用權的權屬範圍，按照土地出讓契約約定的地下空間建設用地使用權範圍確定。按照規劃許可建成的地下建築物、構築物通過竣工規劃驗收後，其權屬範圍應當以地下建築物、構築物外圍所及的範圍確定。
地下建設用地使用權和地下建（構）築物的登記，按照《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》以及上海市不動產登記技術規定的有關條款執行。
第十三條（公益優先）
因社會公共利益需要建設捷運、隧道、綜合管廊、地下道路、民防工程等公共基礎設施，地下建設用地使用權人在開發利用地下空間時應當服從並予以配合。
第十四條（地質安全）
地下建設用地使用權人在地下空間建設和使用過程中，應當遵守國家和本市相關技術規範和標準，控制地面沉降，確保地質安全。
第十五條（土地全生命周期管理）
地下建設用地使用權出讓契約應當明確地下建設用地的規劃用地性質、地下建（構）築物水平投影最大占地範圍、起止深度、地下總用地面積、地下總建築面積及各類用途建築面積、地下連通要求，以及地下公共通道和地區服務性市政公用設施的管理責任等地下空間開發建設和使用管理要求。地下建築的功能業態、運營管理、用途管制、持有比例等全生命周期管理要求，參照地上相套用途的要求執行。
本規定自印發之日起施行，有效期至2023年10月30日。
上海市規劃和自然資源局
2018年11月2日
修訂解讀
（一）重新明確了地下建設用地使用權出讓範圍
本次修訂明確，按照國家土地有償使用制度，除符合劃撥用地目錄範圍的，其他地下建設工程都應當納入出讓等有償使用範圍。（第四條）
（二）最佳化地下建設用地使用權出讓的補辦流程
對出讓前地下規劃建設條件不明確的項目，最佳化補辦流程：一是合併和最佳化辦理環節，把建築設計方案和規劃工程許可證兩個環節的補充契約調整合併為一次，把重事前審批改為強化事中事後監管，補充契約不再作為核發工程規劃許可證的前置條件，而是要求企業應在工程規劃許可證核發後三個月內，申請簽訂補充出讓契約。二是簡化辦理程式，對於竣工驗收中的發現實測超面積、但在允許誤差範圍內的情形，直接按原出讓契約約定價格補繳土地價款，不再進行地價評估和決策，簡化流程（第六條）。
（三）進一步完善地下工程用途核定的有關規定
一是進一步明確職責，根據規劃管理法規和84號文已實施的做法，明確建管審批部門應將地下建築面積分類表作為工程規劃許可證的附屬檔案，綜合驗收部門在驗收時應列明各類用途地下建築的具體變化情況。二是進一步完善用途核定辦法，針對部分地下項目配套工程沒有明確的批准用途，僅作為項目配套設施使用的情況，比如設備用房等，增設地下“項目配套設施”類別，單獨列計建築面積，並明確相應的地價標準。（第七條）
（四）完善地下建設用地使用權基本價格體系
一是降低地下分層地價折扣比例，將地下二層與地下一層基本價格比例關係由60%調整為50%，地下三層及以下與上一層基本價格比例關係由70%調整為60%，鼓勵適度向下開發。二是完善用途種類、降低價格標準，增加了研發、醫療、教育、文化等用途的地下基本價格；明確地下項目配套設施以項目用途為核定地價的依據，並按最低一檔價格比例套用地價標準。其中，對住宅套內地下室，從按照倉儲用途列計建築面積和確定地價，調整歸入“項目配套設施”類別。三是大幅降低地下停車庫的地價標準，本次修訂繼續執行住宅配套類停車庫暫免收取土地價款，並將停車庫基本價格折算比例從參照工業倉儲類的6%～15%，調整到參照地下配套設施類的3%～10%，充分鼓勵建設地下停車庫。（附表）
（五）統一本規定實施前後出讓土地的政策適用
本次修訂刪除了84號文第十條，在修訂稿第六條中明確“本規定實施前簽訂土地出讓契約、尚未辦理土地核驗的項目，涉及地下工程的，也應按本規定，簽訂補充出讓契約，確定地下建設規劃條件，補繳土地價款”。（第六條）
對政策銜接中可能存在的已經批准建設的歷史遺留項目，酌情做了細化規定：一是“2006年9月1日（不含本日）前，簽訂土地出讓契約並取得地下建設工程規劃許可證所批准的地下工程，在簽訂補充出讓契約完善地下建設規劃條件時，免收土地價款”。（第六條）二是“2013年12月1日（含）前簽訂出讓契約，並在2018年9月30日（含）前已取得建設工程規劃許可證的非住宅配套類地下停車庫，免收土地價款，直接納入出讓契約的地下規劃條件。”（第九條）
（六）完善地下空間整體開發、連通開發的配套規定
針對地下空間整體開發、互聯互通，提出了一些配套政策：一是鼓勵整體開發，由一個主體取得區域地下建設用地使用權並實施開發建設，地上建設用地使用權採取“帶地下工程”方式供應，地上和地下使用權人應相互提供便利（第十條）。二是明確互聯互通要求，地下建設用地使用權人應按照規劃條件和建設工程設計方案明確的地下連通要求和連通方案實施建設，新項目的地下建設用地使用權人負責建設銜接段地下通道（第十一條）。
