登記機關之所以能協助司法機關對房屋進行查封、限制其進行轉移或設定房地產他項權利，主要是依靠登記機關有當事人的產權登記記錄。
基本介紹
- 中文名：預查封
- 詞性：名詞
- 分類：專有名詞
如果當事人沒有進行登記，即登記簿上沒有該項記載，登記機關就難以控制。但是從另一個角度來看，如某個當事人實際上擁有房產、或即將取得房產所有權，但由於其尚未進行權屬登記，司法機關就不予查封，顯然又是不合理的。在該房屋進行權屬登記前雖不能查封，但是可以在其登記時再予以查封。
預查封是指人民法院對被執行人尚未進行權屬登記、但將來可能會進行登記的房產進行的一種預先的限制性登記。
預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所採取的控制性措施，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續。
列入預備查封的房屋可以有：在建設中的房屋，已竣工但由於有關建房手續不完備有待補辦的房屋，當事人購買後尚未進行權屬登記的商品房屋等。這些房屋一旦由登記機關核准登記產權，即視為同時轉為正式的查封。
我國尚未制定不動產登記法，國家現行的權屬登記辦法也未將預告登記、查封登記等列入登記的種類，最高人民法院法發[2004]5號檔案已將預查封的範圍限制在商品房的範圍內，但是登記機關對此仍然心存疑慮，問題主要在以下兩個方面：
1．受理查封責任重大，對已登記的房地產權利，登記機關尚且小心翼翼，何況對未登記的權利；
2．預查封時法院提供的當事人的姓名、房屋坐落是否準確，或當事人是否會以其家屬、親友的名義申請登記，使登記機關無從控制。
我國台灣地區的做法是：只對已登記的土地上未經登記的房屋進行類似的查封。而且由法院派員會同登記機關人員到現場勘測，對查封的部位由法院人員確定。勘測費用由債權人向登記機關繳納。由於土地已登記，查封標的也非常清楚，登記機關易於掌握和控制。
我國大陸大部分城市房、地分割管理，如進行預備查封，確實存在一定的風險。因此，應採取相應的措施。一是要明確責任，如果法院提供的當事人的姓名、房屋坐落錯誤而造成遺漏的，登記機關不應承擔責任；二是登記機關要加快管理手段現代化的步伐，如使用地理信息系統、完善計算機軟體等。以適應管理工作出現的新的要求。
