商品房的銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內建築面積和自己應該分攤的公用建築面積的總和。
基本介紹
- 中文名：銷售面積
- 外文名：Sales area
- 含義：所購買的套內和公用建築面積總和
- 套用：建築、房屋銷售
商品房銷售面積的規定,商品房銷售面積計算方法,套內建築面積售房與建築面積售房的異同,
商品房銷售面積的規定
《商品房銷售管理辦法》第十八條規定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套（單元）計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣契約中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。
《商品房銷售管理辦法》第十九條規定：按套（單元）計價的現售房屋，當事人對現售房屋實地勘察後可以在契約中直接約定總價款。按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在契約中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，契約中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。
《商品房銷售管理辦法》第二十條中規定，按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在契約中載明契約約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。
契約未作約定的，接以下原則處理：
（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；
（2）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於契約約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於契約約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。面積誤差比=（產權登記面積-契約約定面積）/契約約定面積×100%。
《商品房銷售管理辦法》第二十一條規定，按建築面積計價的，當事人應當在契約中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。第二十二條規定，不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣契約之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣契約時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣契約的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。
商品房銷售面積計算方法
《商品房銷售面積測量與計算》中明確規定，商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建築面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內建築面積與應分攤的共有建築面積。銷售面積也就是我們通常說的建築面積=套內建築面積（包括套內使用面積、套內牆體面積、陽台面積）與公共分攤面積之和。
（1）套內建築面積。根據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行）》的規定，套內建築面積由以下三分部分組成是套內的使用面積。二是套內牆體面積，是指商品房各套內使用空間周圍的維護或承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種。共用牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積；非共用牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。三是陽台建築面積。
（2）共有建築面積的分攤。多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建築面積分攤係數，再按幢內的各套內建築面積的比例分攤；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建築面積分攤係數，再按幢內各功能區各套內建築面積比例分攤關於房屋面積的分攤，契約中有約定的按照契約約定進行分攤。
關於房屋面積的分攤，契約中有約定的按照契約約定進行分攤。
套內建築面積售房與建築面積售房的異同
1.“套內建築面積”售房，實際上是以“套內建築面積”為交易面積，按套內建築面積計算房價，其應分攤的公用建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計十價，同時在購銷契約中記載該商品房項目的總公用建築面積及本單元或整層應分攤的公用建築面積，其權屬屬於各產權主共同所有，任何單位和個人不得獨自占用。
2.“建築面積”售房，實際上是以套內建築面積與分攤公用建築面積之和作為交易面積，按建築面積計算房價。由於“分攤的共用建築面積”的存在，使售房面積複雜化、專業化，非房產測繪專業技術人員無法弄清“分攤的共用建築面積”的合理性和準確性，購房者不能直觀了解自己究竟購買了多大的房屋。
3.“套內建築面積”售房與“建築面積”售房相比，前者只是少了個“分攤的公用建築面積”，而應“分攤的公用建築面積”建設費用計入套內建築面積銷售單價內，因此房屋交易總價不變，但售房面積更明確、具體、直觀。兩者對分攤的公用建築面積享有同等的權益。
