農地發展權是指土地用途由農用地轉為建設用地時獲取經濟利益的權利[1]。
農地發展權是土地發展權的一項重要組成部分。創設農地發展權的最終目的在於保護耕地、保護自然資源、保護生態環境、保護農民利益和公共利益。農地發展權是一項目的性、功利性非常強的制度安排。農地發展權作為農村土地所有權的一個理論組成部分在實踐中是缺失的。在實踐中, 失地農民的權益屢屢受到侵害的原因就在於農民土地發展權的缺失。農地交易中涉及到各方利益的博弈, 包括原土地所有者、使用者、投資開發者、國家及行政管理者等的分擔者及利益分享。
農地發展權是西方已開發國家為了解決土地開發過程中利益衝突而被設計出來的，該制度在明晰土地開發權利及其歸屬、保護耕地和生態環境、保存古建、消除權益不公等方面發揮了重要作用[2]。
基本介紹
- 中文名：農地發展權
- 特點：農用地轉為建設
- 特色：土地發展權
- 本質：創設農地發展
農地發展權的內涵,農地發展權的歸屬,
農地發展權的內涵
總的說來，我國的農地發展權的內涵主要有三個方面：
(1)農業結構調整權，在農地用途不變的情形下，農民可以自由調整農業結構，進而種植較高收益的經濟作物；
(2)變更集體建設用地權，所有權不變，農用地可變更為：農村宅基地、農村公共設施用地、公益事業用地以及鄉鎮企業建設用地；
(3)變更國家建設用地權，國家為公共利益需要或經濟建設需要，通過行政徵用將集體土地變更為國家建設用地，其用途分為純公益性建設用地和經營性建設用地。
綜上所述，農地發展權是指對農地在利用上進行再發展的權利，即農地所有權人或農地使用權人通過改變農地現有用途使得土地增值，獲取額外收益的權利。農地發展權是一種可以獨立於農地所有權而單獨行使的產權，既擁有農地所有權的農村集體經濟組織可以擁有該權利，只擁有農地使用權的農民也可以支配該權利。因此，農地發展權是土地處分權中的一項重要權利。
農地發展權的歸屬
第一，英國模式——農地發展權歸國家所有。
1947年英國頒布《城鄉規劃法》規定：“一切私有土地將來的發展權轉移歸國家所有。”從這裡我們可以看出在英國土地發展權歸國家所有，私有土地所有人只能擁有“土地使用權”，私人如開發利用土地以改變其性質用途或提高使用集約度的前提是先行向國家購買“土地發展權”。我國有許多學者贊同以上觀點，如沈守愚教授認為，農地發展權來源於國家權利之一的土地所有權，土地的使用者並非基於公共利益開發利用土地，應當向國家購買農地發展權。農地發展權歸國家所有的的優點在於國家在土地總體規劃範圍內通過征地取得農地所有權的成本低，農地發展權歸國家所有的缺點是該制度未將農村集體利益以及農民在土地增值中的貢獻考慮在內，在極大的損害了他們的合法權利，不利於社會和諧發展。
第二，美國模式——農地發展權歸屬土地所有者所有。
美國的農地發展權歸農地所有者所有，但可通過土地發展權移轉制度(Transfer of Development Right，簡稱TDR)和土地發展權徵購(Purchase of Development of Right，簡稱PDR)對其進行流轉，在這種體制下農地發展權通過市場規律以等價交換的方式在市場上自由交易，國家對土地進行徵收或徵用時需要農地所有者購買發展權才能獲得土地所有權。對於需要保護耕地的城鄉結合部，政府通過PDR向土地所有者購得農地發展權，農地所有者出售農地發展權，農地所有者出售農地發展權後可以繼續耕種這塊農地，但不得改變農地用途。
第三，關於我國的農地發展權歸屬問題。
關於我國農地發展權歸屬問題，學術界有不同的主張。胡蘭玲認為：我國農地發展權應該歸屬國家，其理由是農地發展權來源於土地所權，二者不可分割，土地在開發利用過程中的增值公共投資產生的開發利益，是屬於社會利益，應當還給社會，通過農地發展權國有化的方式可以根除農地發展權私有所產生的弊端，即農地發展權收益是由政府的社會性公共投資產生的收益，如果農地發展權私有，則對於私人來說這筆收益是不勞而獲的暴利，這對社會公共是不公平的。劉明明則認為：“若農地發展權歸屬國家，會出現利益分配的問題，無疑會增加政府的管理成本及交易成本，農地發展權應該歸屬土地所有者”。我國應該借鑑以上兩種的經驗，在國家巨觀調控的基礎上農地發展權歸農地所有者農村集體所有，農民基於土地使用權亦可以參與一部分收益的分配。
