資源重估法

股市中不同階段投資者的心態不同，運用的估值方法也不同。在最悲觀的時候，

投資者重視開發商的現金和可變現資產，嚴重的破產風險使公司債券大打折

扣；待銷售企穩，開發商資金鍊緊張有所緩解，投資者開始用PB 估值法；待

銷售回升，房價上漲，投資者覺得Book Value 不能體現土地增值預期，用P/RNAV

估值法，RNAV 隨房價上漲越調越高；再接下來用PE 估值法；最後地王頻現，

投資者直接用地王+利潤法給股票估價。

這是流動性泛濫的正向循環機制，股市的流動性推高股價，樓市泡沫推高

房價，使RNAV 和EPS 上調速度快於股價上漲速度，所以股票越漲越便宜；而

一旦流動性逆轉，則越跌越貴。這種現象在下游消費品比較少見，對上游能源

品較普遍，即所謂的資源重估法。所以，一旦人民幣升值預期起來、流動性泛

濫，資源（上游能源）和資產（房地產、帶物業的商貿）會得到重估。