資本公寓

資本公寓是指資本進入住房租賃市場領域造成房租無節制上漲的現象。

產生原因

隨著樓市降溫，房地產調控政策持續收緊，房地產市場發生轉變。同時，我國為實現城鎮居民“住有所居”目標，實行租購併舉。國務院辦公廳印發的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》提出，從多個方面給予住房租賃市場政策支持，包括支持房企開展租房業務，鼓勵住房租賃消費，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設，從稅收、金融、供地等方面給予政策支持。這些政策利好使得知名房地產企業紛紛尋求轉型，長租市場一時成為投資風口，還處於孵化期的長租企業成了各路資本追捧的投資目標，並衍生出了“資本公寓”。

產生問題

機構化、品牌化和專業化的長租企業成長，本應是住房租賃市場去莠存良的體現。然而，“不差錢”的租房企業難以保持理性，政府監管尚未完全做好應對突然興起的長租公寓市場的準備，問題一時集中暴露。有數據顯示，北京、深圳等城市的房租同比上漲20%以上。為了提高市場占有率，長租企業在資本助力下搶占房源，對推高房租起了推波助瀾的作用。另外，“資本公寓”也帶來金融風險，一些長租公寓企業為了獲得資本槓桿來爭奪房源，引導甚至騙取租戶進行租房分期貸款，這類金融產品不僅沒有穩定產權擔保，槓桿率也極高，存在較大風險。在資本的裹挾下，一旦長租公寓企業在租賃市場上形成壟斷地位，房租上漲將更加難以約束。

影響

對租房市場最敏感的人群是大城市的青年人口，特別是無戶籍的流動人口。房租無節制上漲、租戶權利無法保障不僅損害青年人口利益，更影響城市競爭力。截至2017年年底，全國流動人口數量為2.44億人，其中七成以上流向東部地區，半數以上流入中心城市。根據原國家衛計委2017年流動人口動態監測數據，不足兩成流動人口居住在自購住房裡，除去僱主或企業單位提供的住宿，六成以上流動人口需要租房居住。在大城市，租房支出是生活成本的重要組成部分，全國平均來看，流動人口家庭收入的12%用於租房，租房支出占家庭總支出的24%。一線城市流動人口的房租收入比更高，北京、上海、深圳的流動人口家庭收入中用於租房的比例分別為18%、14%和15%，租房支出占家庭總支出的比例分別高達36%、29%和28%。

北京、上海等一線城市已經出現流動人口負增長，除去戶籍制度收緊等政策因素，生活成本太高也是重要原因之一。2017年，北京、上海的居民人均可支配收入增長6.9%和6.8%（扣除價格因素），這雖然能趕上GDP的增速，卻追不上房租的增長率，住房壓力變得越來越沉重。青年人口是大城市創造力的源泉，也是消費主力軍，是在人口老齡化的背景下城市保持活力的根本。房價高企已經削弱了年輕人長期居留意願和城市歸屬感，莫讓房租難以承受成為青年人逃離大城市的最終理由。

“資本”對於不完善的市場來說，是一把雙刃劍，既可以促進市場主體快速成長，增強市場活力；也可能“橫衝直撞”，擾亂市場秩序。住房市場是經濟、民生的重要領域。黨的十九大以來，我國建立“購租並舉”的住房制度，加快發展大中城市住房租賃市場，必須監管先行，才能拴住“資本”的韁繩，促進住房租賃市場健康、良性發展。

政府監管不僅要遏制惡意哄抬房租、騙取租房貸款的短期行為，更要建立系統性、有效性、符合市場規律、保障供求雙方利益的長效機制。一方面，我國應該積極推動住房租賃管理條例立法工作，進一步規範租賃行為，保護當事人權益，明確各方權責利，為住房租賃市場的發展營造良好法治環境。另一方面，政府應當進一步推動公共租賃住房、廉租房及保障房建設，在住房供應方面把握主導權，防範資本在民生領域的壟斷行為。